埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
7 m! U2 U" C, w8 Q0 I! II have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

; m+ U2 I, J3 ?2 [3 M我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

; A" }7 l; g+ m" O, k我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
7 D! ?  R4 q1 b2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
6 j: Q: t3 f# ]2 L8 c: N7 o2 h( F3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
: c- I" M  m( N9 |; n6 z: S7 iI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

4 T; I  N1 p, G3 V. ?他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
请问多少钱以上得房子算高端房子？

; P0 U, v# X4 k有两个标准。
8 m2 M5 E% G9 m$ K3 N
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。

另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
' u4 V0 ?. [( g& s8 |; ?2 g请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

$ Y8 M( _0 n- M; J, u# h. A' {+ p请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
答：不是。
( E( T/ [4 }6 C- b! ~, D
6 O1 ~4 \- L0 T如果不是，那是有什么标准决定得?
答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。
. i$ x" X2 Q; A3 [2 K
7 Z! R4 j; V- s' L* q( h$ U3 W有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
0 s9 L5 ^" ?; D" d% q  O答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
我再补两条，采光不好，逃生困难。

+ ]9 p! P2 {( [1 W4 D你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
" X, C7 v4 t3 Z( s, p+ q5 Y我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
( A! Y: `1 L5 u/ k* X8 P! _, R' U) m你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

( |9 e1 U$ d3 }2 Y! r呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

& {* U* c; \0 U0 Q你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
$ ?* d0 w$ M. T# w有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
1 C* B" k" z( v- o: D# hMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

* E( H" h+ V9 S# y限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：

. u6 `. L3 s3 S+ m& I对地下室的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
1 a# k( T/ R# @" h) C
对于整个房子的限高：
4 w& }& ?4 l. ?! |' Z% Ehttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm

4 G$ Y: I, ?+ v  `# C6 X' `# c1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
- N9 h; T# W3 b& o! ?( {3 `4 R
事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

+ d* Z3 U7 O5 e! X. X+ n$ r

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
有两个标准。

一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

1 e- S+ |9 c5 O2 a另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

, O+ X$ X. W1 r; Q再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
7 V, O" t1 i: R6 F2 e" ]谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
/ ]1 I2 G: w; c( \& f你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
$ b3 |5 V! U/ Q9 i1 a我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

1，啥价钱都有，2房的多。
( o5 a8 q2 n( m9 {$ L/ \2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
+ u" p8 I3 v  _. z, J. w5 o
再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

这些年一直都是这样的。

70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

4 y( t% g- @) R. _) n/ b6 k5 Z+ I$ |; oUA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。

. q7 d9 N* ^  C; K9 I& I9 s) a第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
( ~! k! o, B8 _2 ?由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

$ \1 ?  _5 C# pUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
, _5 V0 p' I, g( }: L1 t! C, [想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

5 r) G8 B2 X8 R4 r/ P肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
) @& J( X( b% J* |请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

! \+ ]) `6 r& \: k$ K1 a9 Y
0 \" l3 n8 r" i9 o! ?1 V3 c请教 MacEwan这个区如何？