贷款bad story

我爱我家7878

很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
SALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION.
Mtg Specialist的名字叫： Liana Dien. 在terwillegar Heghts branch.
sales讲她的利息低，服务快，人好。
* f  @  _0 {# Y5 D
OK 我们也没有怎么想就同意了。反正都是在他们的贷款银行名单上，应该都一样的做法。只要人好，利息低就好。
* ?. d% o7 b1 G, l" a% b她只跟我们通了几次电话，我们告诉她我们的情况：有旧房，在拿新房前后，我们会卖我们的旧房，拿旧房的钱还
大部分的贷款，这样我们有新房后，就只有很小的贷款了。并发给她我们的贷款所需资料。

& p4 j) A" P. W( R6 ~" N5 C) S( ]/ T8 |几天后她通知landmark我们的贷款被批准了，她会通知我们到他们银行签贷款合同。从头到尾没有和我们商量哪种贷款
形式对我们有利，哪种更适合我们的情况。那时我们真的闹不清贷款的形式。而且他们这种和建筑商特约的贷款银行和
一般贷款手法不太一样。这就是你到别的银行去问都没有用。
* G; f; d/ O9 K. T
0 Y, _: b) n1 N& C, V1 O; o( b2007年2月，我们去银行签合同。是另外一个女的代她出面的，我们就签了。这种合同和我们第一次买房是一样的。
6 @3 C) [, @4 n1 U% J$ XClose 5 year fixed rate. 我们也没有怀疑，也不可能怀疑。我们还问了她：如我们旧房卖了，有现金付到新的贷款上
行不行，她说有3个月利息的罚款。她也没有告诉我们任何能够避免罚款的方法。什么都没有说。我们以为这是正常
的。我们以前的贷款就是这样的啊。
! k& ~; ]# u+ G/ b+ D3 I  E% d6 a
最近一个和我们一样情况的朋友搬家，我们问他有关贷款问题：你罚款了多少当你
把卖旧房的现金pay到新的贷款上时。他告诉我们他没有罚款，因他当时他的银行作了部分open的，部分close的贷款，
; @4 x5 H. ?( V$ W他还现金到open的贷款上，就没有罚款。
/ o0 H3 E9 t' p* Z这时我们才知道，银行是有办法帮我们避免那些罚款的。
9 T& v5 i4 b+ a! O7 J
我就打电话给那个就LIANA DIEN. 她说如在开始是可以有方法不罚款，但现在太迟了，合同签了。要罚款$5000。
4 g* f: F; V6 l/ U  c: ~. v  F但我的问题是：
' \# P; o3 i& ~* N$ k9 P: F9 m- @为什么作为一个贷款SPECIALIST ，她当时知道我们的情况下，而不告诉我们最合适我们的贷款形式？
" [2 A* U3 a9 g  B当时我们根本不知道有避免罚款的方法。要不然怎会陷入这样的困境？

也许有人要说：你们贷款常识都不懂，只能怪你们自己
3 @" d8 G2 Z/ D3 K( ?2 n有几个第一次做事就天生就懂的？那我们要那些专业人士帮忙干吗？我相信这是他们工作的一部分：提供信息给客户。
, M. _  R+ G; a9 p+ i& p8 p* x1 z) Z他们在挣这钱啊。

困境1： $5000罚款
困境2：即使我们把大部分的贷款还上，只剩下小的本金，如果我们不重新作一个贷款， 每月的贷款还款额还是不变，
要$2000/月。这不是我们想要的结果。
困境3：如果我们作一个新的贷款，那去年的低利息将没有了。利息在涨。

) \/ f0 J: ~: u# A4 _- d我们的决定是：还大部分的贷款等旧的房子卖了， 受罚款。没有办法。
                             转到别的银行再作另一个小贷款。
- L  n* E- A' S- j. V" Y
& c; X  r; o7 {2 {6 a我发誓我永远不会再走进SERVUS CRITED UNION的大门一步。
) _1 ?# U9 O1 ^2 F+ a
, J' b. ^+ \% dBTW；我们到现在也不知到那个在TERWILLEGAR HEIGHTS BRANCH工作的叫
Liana Dien的人是什么模样。没有机会见到她。华裔，会讲华语。刚开始的时候
就有些问题在电话里和她argue了几句，当时她说我们要给landmark35%的定金，
/ [- O; }, T9 K! x6 J6 {. L我们贷款不够。她不算我的收入，因我没有我自己的信用卡，没有建立信用。(我只有张副卡) 。
但在我们的争取下，还是付了15%+10%得定金。  我后来怀疑她是在报复。

0 G- C9 F4 m- O4 P) P4 J气了几天，觉得也没用，想开了。把我们的经历写出来，希望大家如遇任何事，要谨慎，问问懂行的朋友。
$ F) C$ K7 ^& Z: w; C不要相信这些没有职业道德的所谓的specialist.

精品中年老男人

April

Thank you for sharing.

我爱我家7878

我们的银行是TD， 从没有吃过一次亏，也没有接触过别的银行。 所以就相信银行这种机构。
也怪我们自己。

flagship

1 F8 ~+ d" e  j
% m$ }- o8 u( ^4 g7 Y1 k8 M同情！

想开点吧， 想想还有很多任房东宰割的羔羊吧，这样就会好些了。。。。。
/ {5 @/ E, V( |% c+ h
个人觉得， 在ALBERTA这地方，做什么事情都要多加小心为好，因为很多制度根本就不健全，许多执业者职业道德很不值称道。

0 g  U' e9 z. n$ @$ x[ 本帖最后由 flagship 于 2007-7-27 14:54 编辑 ]

老杨

我买房的时候，sales也是给了我一个银行specialist的名片，让我去找她。我没有接名片，直接告诉sales：我有自己认识的specialist。

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 14:19 发表
很想让大家知道我在买房时候的 bad story.

在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
) d; c1 @- A2 i% r9 x" I# r- lSALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION. ...

8 }- V9 m  e' S/ fLZ, 你新房子是COMPLETING MORTGAGE吗? 你后来不可以不用那个MORTGAGE SPECIALIST 吗?

megaman

具我所知有许多人在买房做MORTGAGE时,稀里糊涂地被锁了5年,我也是一年后房建好了,到律师那签字时才知到自己MORTGAGE 的详情,我们都需要学习别人的经验,我的教训是不要轻易在MORTGAGE 经纪提供的纸上签名,她可能会说过几天利率要涨,先给你做个锁定最底利率,你要问细节,他会说这不要紧只是预做的锁定,到时房子快建好时再做正式的,可房子快建好时你找她,她会说不是早给你做好了吗?可你什么也不知道,她答应帮你查一下,如果结果你不满意,她答应帮你改,可批不批得下来她可不管了!

我爱我家7878

谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

2 R/ V) g1 |* I4 r9 Q. j, j# @3 S我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
% L! _* c& ?. s1 x0 ~! t在合同上是 type of mortgage : conventional

我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完我在那家的贷款， 在
' T3 z$ W  h! G; l' o0 ATD我们就产生了新的贷款。如旧房还没有卖掉， 可以现做部分open, 部分
close的。

0 b$ L- k8 [0 v请指教！
9 T& t4 X' U$ N% E* B
当建筑商开始在银行拿钱了建房了， 就不可以终止和那家的贷款了罢？合同
; Z* H0 m7 F& b, @已经签了。

我爱我家7878

我刚才查了一下合同， 上面有句话：
Effective date of this statement : Nov 1, 2007.
4 u$ j" R/ @5 i是否表明我的这份合约是还没有生效的？
我是否还能改变什么？
7 W* f3 h) V) O请指教！！！！

howardx

You may ask for your layer representative to clarify that

唐7

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 20:33 发表
( F8 X# x+ {* p$ I# O谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

8 f( s, H7 d( |* B1 U我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
0 w% ?. l  k3 e" ?0 k在合同上是 type of mortgage : conventional

我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完 ...

你买新房子的时候, BUILDER会告诉你他们要的是DRAW MORTGAGE还是COMPLETION MORTGAGE. 前者BUILDER在工程的不同阶段从MORTGAGE户口中拿部分的钱; 后者是BUILDER建房的时候不需要银行MORTGAGE, 到房子建好你再找银行, BUILDER再一次性把MORTGAGE全部提走. 我也有用MORTGAGE SPECIALIST, 但只是做PRE APPROVE, 因为我的BUILDER要的是COMPLETION MORTGAGE, 之前要做pre approve才能签约买房. 看来你的是DRAW MORTGAGE, 如果你已经签了合同, 而且BUILDER已经开始拿了部分资金了, 如何中途推出或换银行, 我不大清楚, 要请教一下这里的专家才行.

嗡嗡

这种事千万不要找中国人。大部分是：气人有笑人无的（可以拍砖）
我的银行是scotiabank 一白人女孩。

苹果鸭梨

sorry, I can not type chinese now.
- f, @. u2 I) @% @7 GIf you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
- g+ N+ m) J* h& |to transfer your previous mortgage to your new house. By this way, you can save quite lot
( U% A. r: `( Z$ `' M( \( j) c) }$ Fof money and give you much longer time to deal with the situation.
That means, you don't need to stay with this broker, you have one more option to take.
I have the similar situation, and am working on it. So far, everything is on the right track.
If you need help, you can leave your phone# to me, I can tell you the way in more detail
through phone.

音响神仙鱼

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-7-28 09:06 发表
sorry, I can not type chinese now.
! N7 G+ u' Y7 \If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
# Y1 m3 C# ?! k5 ~3 hto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, yo ...

7 d" m: q7 J  F+ r苹果压力的意识是用PORT MORTGAGE吧, 那就可以用原来的MORTGAGE PLAN/RATE来应付新屋了, 对吧? 确实是个好办法, LZ可以考虑一下.

我爱我家7878

我的是DRAW MORTGAGE。 我是想找有关专业的人问一下。
谢谢。

我爱我家7878

sorry.我没有搞懂你的方法。
我们 大概到今年底，明年初拿到新房。所以旧房也应该在那时可卖。旧房上没有什么贷款了。你的方法就没有罚款了？
/ t2 A% s' Z0 P+ w4 L  r+ _+ T* q我跟TD的人联系过， 他们能在那时帮我把新房的的贷款转过去的。

今天闲着

楼主买的是landmark的房子，这个建筑商是DRAW MORTGAGE，也就是说，在你签了合同后，你的贷款批下来，建筑商就会从你的贷款里面分几部分去出钱盖房子。

也就是说，你的贷款已经生效了，只是建筑商付利息，而你不需要付利息；你是在拿到钥匙后才开始付月供款。

- o/ h, _% A2 Y8 ]* {6 I你已经签了5年贷款，那么这5年内你违约，你就需要交罚金，罚金随着你贷款年数的增加而减少。银行会有一个具体的计算办法。
, d. R; I$ Q1 i7 o% D1 W# b
" R: ^/ w" |( f: U$ b; W与其交罚款，不如买套小房子租出去。现在的租金基本上每月贴200块钱就能负担房子，如果房租上调，就可以以房养房。5年后把房子卖掉，把自住房款付了，一举2得。个人之见，顶风作案是需要勇气的。和心思就捉摸，不合心思就当我没说。

我爱我家7878

你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
谢谢

年轻的心

LZ 不要烦恼 ！ 其实一点也不要难受。
* }: S4 @( H" ?
相信你拿到的 Close 5 year fixed rate 利率应该是不错的，对吧？
1 U; l- _5 T$ ]7 @3 o
/ y& w; X3 I/ P1 l+ ]7 p房屋贷款是你这辈子能从银行借到的最低利息的贷款！   为什么要早还？
4 i4 _, S" y. s9 o& {7 K; {0 m* F! \
你卖了房子的钱如果拿去投资，正常情况下，赚回来的绝对比贷款利息高不少。
( h- N  I; ~% S

2 g, B2 l1 A! y如果你没有把握，可以把你想拿去还贷款的钱贷给我，我给 你 Close 5 year fixed rate + 3% 的利率给你，同样可以签 fixed rate 5年，以我现有的价值 30万的房子做抵押。

# G0 X& \8 k% n% U& m解决了你的问题，还有额外的收入，此方法如何？

* C3 e0 V! Q4 C
1 O% u, S/ t# m* x. P

我爱我家7878

如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

年轻的心

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 20:48 发表

如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

' ?# g1 i% o2 Y  ?4 V1 H呵呵，作为加入逍遥派的条件话，利率就得降低0.0001%罗
% @+ [# K; c& v2 x+ U
% i& W- o0 Q& G  c, J5 F
; h* T. ~1 Y1 r$ a7 P1 ^如果8月12日之前钱能到位，可以高些。。。        1年期 12% ；  3-5年，10%

我爱我家7878

看样子， 市场上inventory这么高， 问题在你这儿了？

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 19:51 发表
你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
% X& k7 Q. ^$ d# z" {3 g但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
谢谢

  e: J, H! L) `9 k8 @9 ]4 T
你可以找人评估一下房子,然后出租.

- h, I* w5 Q: t以现在的房价为准,今后涨价部分才缴税.
税也不多.

Mike_Wan

看到这个贴子，忽然想到自己有一问，知道的朋友，指点一二。

) g0 h9 I7 {" X6 e  x# Q$ ~老婆可能接到去温哥华工作的 offer, 如果定了，我们就要搬家。搬家就要卖房子，卖房子，问题就来了。
- \  i, v' J+ T2 y( N
我们去年买的房子， mortgage是经纪推荐的 servus credit union 或者是 capital bank，不是知道它的确切名字。记得做贷款的时候，做的是 5 年 fixed rate。 好像做贷款的人说，如果我们 1 年之内卖掉房子，要交罚金的。现在，如果我们卖房子，是不是就是上面说的，要交罚金呢？我记不很清楚是不是 1 年期了。只记得，银行的人说，他们不希望贷款给炒房的人，如果我们 1 年内卖掉，银行会有些损失。

  e% K8 I" |1 @3 {7 `% g现在，如果我们卖房，应该已经超过一年了。不知道是不是还要交罚款？

今天闲着

看一下你可银行签的文件,上面有说明.
: _0 j6 O/ }3 W$ Z
每个贷款都不同,条件也不一样.一文件为准.

我爱我家7878

我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了， 是吧？。 如我的贷款都在我旧房上， 我贷款的利息是可以作为expense去抵税的。 如$300，000的贷款， 5。2%利息， 每年就有$15，600的利息是expense. 那我就不要交税个人当年的收入税了。如再在租金上交30%的税， 我觉得不上算了。还不如给他们罚了算了。 他们是罚3个月的利息。 在合同上是有写的。

# m; X  D; h; E5 _$ |你的意思是当5年我卖旧房时， 要交的captial gain 的税吧？
5 }" Z7 K  k' L' x9 g
& n6 i! p7 A: `7 }4 V9 l0 N- T% F如你觉得我理解得不对， 望指导。
% t. |. a- m+ b& ~8 }( T3 N( M
9 a0 u# N& N( u1 Q

我爱我家7878

我也觉得你再看看你的合同， 应该上面有写的。

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-29 15:48 发表
9 q8 S- i: z! r* p# H- I我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了 ...

2 X. c. s/ c2 G
# S# e) D: j' _6 o3 ]
- S7 D, h5 E9 L4 o, k" x2 V你这样的情况最好找会计师咨询以下怎么做才会最有利. 现金款放在投资房里是投资大忌.因为产生的效益不是最大化.