房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
' O; I" S3 E  i) E) y9 w要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

- [1 v# ^3 Y' x* u4 y; {说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
3 ?: H; `1 B. j. q4 @2 G- _: e2 s6 K/ Y6 @即3.8万，
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
4 T: X$ e: C+ h/ _抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。

8 V5 q( D6 D/ r8 q" B* \[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
1 Y# h2 c9 U8 M+ [帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
: J6 Y+ H* E; \3 \* \即3.8万，
2 }/ R7 J. ]6 h- `& M2 H, n, w2 f- g卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
1 R$ c! t- |, a/ }. }% A/ }9 D3 _% K投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
1 m! j0 k& G  M2 _2 C$ T+ M+ \我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

! o8 `/ I, J0 Y6 s2 {( j
3 M% }5 b% V3 n' }  a没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
5 B6 g+ E  f& n( o, ?帮你算算账。
一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
# u! P6 {( w) q8 I0 {/ ^卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
5 P0 ?6 K: f) F: [投资回报3.16/3.8=83%
- r! J7 D3 R/ h抢银行才有这种回报。

2 Y0 w' S$ J/ A4 [6 K
5 c8 t$ e2 e4 q6 W' N' L这回报确实诱人
- Z; x' _8 v8 `  u5 A% L2 F5 X. {
7 B: w1 S5 t1 Z+ B# C如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.

[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。
' U( q% Z8 [" z5 i+ N% p5 e
2 a+ x1 a) m9 S# \: O% `# R# K$ R[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
, Y$ p: S2 c6 R; b; S（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
* F" J0 l: d3 \（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
% C0 c, v* j4 t( W& A. a/ V（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
4 `( b$ ~3 h# S- X$ G) h0 K5 @' O（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
- Z* ]) I. j3 d5 D- O% t（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
2 x5 ^4 P- U9 Q( T/ Z（３）卖的时候找agent了 ...

7 ]! G8 ~7 E! l# [6 d1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
$ t. z# }; a0 H% e- O因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
2 ?# o3 Z7 L  c+ J. k2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
) v9 ~1 s1 b" z$ Z  {" k# m3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
- j/ m5 ]! w/ h+ d, h（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了 ...

6 W" ]( n& Q, S& J( `& vRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
' z: U. ?1 E# f8 R9 L  _( G& A% R多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

1 b. O9 w, k: l! O5 Y8 ^那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
8 Y% `8 p( z  c4 q1 X而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
6 N' q, M4 q8 Q0 {" v  X如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.

. Q; L! N0 g/ ~$ m" F问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:

-20%
-15%
-10%
) c% t( |% I( }. n. ]; a-5%
0%
$ l. F% d1 H  K& {5 T5%
0 Z7 m( K. F# z% x- U7 p2 ^10%
: e( f) T" J3 J) G# M15%
$ z" _% F& y/ L6 ?# l4 a4 Y. s20%
30%
40%
4 |* s6 {- R: z$ S) m, x50%
3 J$ Q% V( e1 `( F8 J60%

5 k4 X% u0 I. X5 @当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
1 `5 Y3 b' r: |0 A' ?- ]可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
! H- A8 u( I5 k如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"

去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

; J; {+ B7 o, V- |- I. }- H9 v
该例子至少不具代表性：
% i3 ^) j% @& ?% e9 I- m1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
: _4 m! N% ?! G( j3 D2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
+ d- L+ n2 R9 V9 M1 x0 K3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。