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Listing与房市供求关系

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发表于 2007-9-24 15:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
1 y; \; Q& b- S0 V大家都知道价格取决于供求关系,而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨:
3 Z4 ]# Z2 o4 \0 P  t; s' k我以为:3 l+ h% B5 b, e. A; f: W9 }
1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低,因此,认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。
- R) N2 ^( `% s1 X9 e1 e( z; y, l6 w; J2 B5 a/ N" p- g
2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出,不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘,这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季,很多卖家会选择退出市场。
" R, x: ]$ m- C( U0 z
5 c$ G+ G: h! z+ N" f) Q' ?4 @3。在五月份以前,不少人同时拥有多处房子,也有很多换房人惜售,要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺,供不应求的假象。现在,正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说,刘先生去年盖一新房,预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房,但房市行情突变,担心到时候更难卖,六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月,没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话,要帮卖,佣金虽高,但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月,仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大,重要的是不能有两个按揭,更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖,他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近,有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定,没有大跌,心下坦然的多了。决定先继续卖,卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个,其他listing 即消失。现在卖不出,4个list 也会消失。
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发表于 2007-9-24 15:41 | 显示全部楼层

How many "刘先生" are out there ?

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...
$ B* m$ L' U9 {) p" t  o! a' `6 d# h5 s( T6 R# t' p+ U1 K, C
How to get people to look at their houses are their concern now.
/ q% o0 P4 {$ n/ p% j& D- f6 l' ]
1 e  i$ E" s: A  A: U% t8 bBut they are not desperate to sell.  4 S; r! {$ Y( J1 T6 T( u5 u

/ z6 `" p, k# ~) ~% X1 IWait and see  
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发表于 2007-9-24 16:15 | 显示全部楼层
We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.
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发表于 2007-9-24 20:42 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-9-24 21:09 | 显示全部楼层
支持原创!
大型搬家
Z
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发表于 2007-9-25 06:48 | 显示全部楼层
4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱,看到近期波动吓坏了,决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘,如果这一块减少,势必造成需求下降。
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发表于 2007-9-25 08:03 | 显示全部楼层

Many 炒房者 moved to Saskatoon already

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

6 D% w0 {% E" ?1 S5 p8 {  n4 j
Who will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???
; j% \' [8 `3 T% J- m! Z/ l4 q/ O3 B# x9 F0 ~
Wait and see, x. z# I; O1 K: a
4 Z% p# r1 B. w# ^4 E
9 Z2 H. p5 B1 m4 O# A( K* u4 A& t
: H% \9 v3 z. p2 d/ O" i
[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 08:12 | 显示全部楼层

% i8 Q( n7 `7 G随便给大家两个例子:
( i8 ~. |( p2 H% `, lhttp://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
( n: G+ H- r0 V" N' ?: n. I% Dhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257
" @0 D  _& W+ O6 _& j8 Q6 @7 g5 ?, p同一个房子
/ b$ x. d: W0 P1 _& P% I0 {http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=61232548 Q1 C. N2 |; [/ t7 e
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
9 [* s$ q- L8 L8 M! S1 N0 s) K$ q同一个
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发表于 2007-9-25 08:40 | 显示全部楼层

Many 建了新 房的 will sell one

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现$ J- g, D  d% U2 |- C4 q

8 i. [; `4 P% E5 g1 q! XThis may be one
% \& X/ i* d  X3 r. x1 l, C& a  R- T5 Q" L" @; T4 @
http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D2* u$ d& v1 x4 R- s

4 @  _) i: o+ H4 IWait and see
4 Y0 \0 j/ k1 F- c; t5 H
% K3 p; n- u  |5 {1 [9 o% m, y# w" a# F1 B7 B+ U. G7 Z" i8 \1 \

& k: p: |3 ~3 }[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 10:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表
* O! O& W- }8 |# w9 m4 }对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增 ...
- \; |+ H+ O6 Q3 L2 t& ?. m

) r& m; O5 X' s6 e7 Y) BCOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
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发表于 2007-10-5 15:03 | 显示全部楼层
这个帖子应该顶起来给大家再看看!
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发表于 2007-10-5 19:49 | 显示全部楼层
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
# N* f7 G; M' u3 \+ K; Y
  O. e$ S0 z1 r5 e% n现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.+ h- y) f. V6 t- M
6 U) G: y) |# w$ @% b
看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表
! V& ~5 x6 u- ^4 i' J8 u  s. {lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.+ c* T: ?0 h* Z9 l% g" P' w

3 v, G- `9 h" ~! I1 `* `现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.
9 A( r6 e/ d0 x6 ^" P1 D9 f5 x% n6 U
看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...

% W' V8 d  U2 V0 r1 O2 M你说得对,亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市,而且,正在加速发展。
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:52 | 显示全部楼层
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原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表 5 P3 ^# v& ]: p3 s2 a8 \3 B
/ C! @: S; Q, p2 f

5 t7 a5 B* y  ACOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
3 h, B* R/ y" N& t2 ]  |8 ?& n
3 s, O$ ]8 F' S2 {! e
Comfree 收费在前,广告可登一年。即使有些房主已不想再卖,或房子已经出租,也不着急撤掉广告, 说不定过半年又想卖了。因此,comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。
* |2 W$ z4 X8 b另外,comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。
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