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Listing与房市供求关系

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发表于 2007-9-24 15:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
- @7 m1 n$ u- q: E! k- h6 I大家都知道价格取决于供求关系,而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨:
, d4 a/ n0 w2 M) _' L9 P1 ?9 W我以为:, X  s( Z! j5 `5 M' J) Z  m
1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低,因此,认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。
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6 b1 D. p  Q$ W! [9 G2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出,不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘,这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季,很多卖家会选择退出市场。
& a. G8 X* `7 o0 a1 v
6 |8 \0 i6 j0 C# q* }+ E2 y3。在五月份以前,不少人同时拥有多处房子,也有很多换房人惜售,要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺,供不应求的假象。现在,正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说,刘先生去年盖一新房,预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房,但房市行情突变,担心到时候更难卖,六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月,没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话,要帮卖,佣金虽高,但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月,仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大,重要的是不能有两个按揭,更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖,他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近,有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定,没有大跌,心下坦然的多了。决定先继续卖,卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个,其他listing 即消失。现在卖不出,4个list 也会消失。
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发表于 2007-9-24 15:41 | 显示全部楼层

How many "刘先生" are out there ?

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...# b1 `7 K: D4 e! Q  D

+ b/ K  @; J8 F" p0 }7 p4 h1 Y$ iHow to get people to look at their houses are their concern now. - b! N0 F- ]* H; K9 Q: ?! x) H! m5 M; f

" L8 v" M2 q5 t/ rBut they are not desperate to sell.  9 y5 j( |) [( R$ Q. W

3 p3 T6 Z! @0 G/ F9 V2 yWait and see  
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-24 16:15 | 显示全部楼层
We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.
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发表于 2007-9-24 20:42 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-9-24 21:09 | 显示全部楼层
支持原创!
Z
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发表于 2007-9-25 06:48 | 显示全部楼层
4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱,看到近期波动吓坏了,决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘,如果这一块减少,势必造成需求下降。
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发表于 2007-9-25 08:03 | 显示全部楼层

Many 炒房者 moved to Saskatoon already

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

! T+ w4 _; U% P" H* F0 r9 o/ V
! A. _' [7 Q. m& U6 H& Q4 K# OWho will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???* I; M$ {; M  M) c- P! p7 G0 y
; `: _" ^: j" I9 {+ c0 s
Wait and see
1 @! }3 ?. V! Y, e) B' {- O
( L7 o4 Z2 Z7 b+ \( M0 j+ f2 m1 O" R8 _; A( d
0 j' ?; m5 g' w) X: k
[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-9-25 08:12 | 显示全部楼层
5 ^1 ~1 P$ R' r2 y$ C7 O* m, y( K# }8 a
随便给大家两个例子:
8 t: ?6 d5 A, Y/ fhttp://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
2 N- A$ g" `9 }( U! U, e2 v, lhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=61232578 `9 V, e8 @& v
同一个房子
6 n- d& Y# q7 H8 \+ U3 qhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123254& o# F& {; a% c3 ^
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
  G# }: q; U" b2 ?同一个
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发表于 2007-9-25 08:40 | 显示全部楼层

Many 建了新 房的 will sell one

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现, J4 E, Z6 Q, O/ F1 n
+ [$ ?* `& ^: |
This may be one
5 j% J( w, b9 ^) T8 R8 ^5 O& R9 x0 i, Z3 a3 ~8 Y$ q
http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D28 Y1 \  d8 p% X  K# n" O" S# Z4 w
' n0 c4 _! [( Q: h
Wait and see
* `% m* q  W! C; C* H3 |5 G( p$ C2 l6 M% h

; W( i; d4 u. c, a% n2 _# w+ {- U) d, D( i$ R
[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]
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发表于 2007-9-25 10:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表 / ^8 e3 P6 M0 K! c; P3 O: c
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增 ...
+ [2 d; H: K7 u  x5 Y: y7 I" m/ t
$ G0 G% c7 V  M) R, C2 [0 }: p$ h
COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
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发表于 2007-10-5 15:03 | 显示全部楼层
这个帖子应该顶起来给大家再看看!
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发表于 2007-10-5 19:49 | 显示全部楼层
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.; E, _: a" j3 r5 V# n+ h
# i" F, o5 J0 ~7 n; `
现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.# ?3 V; H  v6 g8 ?: J/ {- ~

2 M! s  V4 i' D( V看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表
2 a* L9 A7 q. J" X9 P+ O/ |lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
6 y( W+ Y3 J! t# R; F
0 G$ ?1 G5 K2 {/ p0 U/ n现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.2 M6 A8 l/ Z5 M

" ?, }( I7 J2 o: h% _5 l看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...
! A$ ]/ t8 j( ^3 i' r
你说得对,亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市,而且,正在加速发展。
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表
' r2 P# A: g# @' w6 c$ F5 ?8 M! _. g/ B: v/ a3 g
  t: ?! W+ L+ I
COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
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Comfree 收费在前,广告可登一年。即使有些房主已不想再卖,或房子已经出租,也不着急撤掉广告, 说不定过半年又想卖了。因此,comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。+ v& B* }0 Z4 m1 N' F7 e
另外,comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。
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