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Listing与房市供求关系

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-24 15:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
, @7 H( t2 _; u( B( Z4 g1 D大家都知道价格取决于供求关系,而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨:3 I4 J( ^! I$ S. d: T
我以为:, t) w+ |" Z' j# K+ _4 C$ Q
1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低,因此,认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。
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2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出,不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘,这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季,很多卖家会选择退出市场。
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& {. y- i  n1 c( f" L3 i3。在五月份以前,不少人同时拥有多处房子,也有很多换房人惜售,要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺,供不应求的假象。现在,正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说,刘先生去年盖一新房,预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房,但房市行情突变,担心到时候更难卖,六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月,没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话,要帮卖,佣金虽高,但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月,仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大,重要的是不能有两个按揭,更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖,他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近,有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定,没有大跌,心下坦然的多了。决定先继续卖,卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个,其他listing 即消失。现在卖不出,4个list 也会消失。
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发表于 2007-9-24 15:41 | 显示全部楼层

How many "刘先生" are out there ?

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...$ H& ]3 {% j. R; H

2 l/ \, F3 `& A. d2 BHow to get people to look at their houses are their concern now. 9 d3 _( W" C+ U3 u( o

& I0 T! u: z) u* G) ^But they are not desperate to sell.  
: g3 P4 O2 _( i  q: \/ t# H" o, h$ A8 Z3 E2 \, q
Wait and see  
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-24 16:15 | 显示全部楼层
We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.
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发表于 2007-9-24 20:42 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-9-24 21:09 | 显示全部楼层
支持原创!
Z
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发表于 2007-9-25 06:48 | 显示全部楼层
4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱,看到近期波动吓坏了,决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘,如果这一块减少,势必造成需求下降。
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发表于 2007-9-25 08:03 | 显示全部楼层

Many 炒房者 moved to Saskatoon already

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

. m! F/ e, `/ ]. L6 y0 R" y
0 c: |5 L* n% s5 H. m0 T* {Who will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???8 E: P- z' ~0 C" |/ I9 ]! }

( }6 L7 }% S9 q3 j- M) V( MWait and see
" b* e& F  C; x6 U% j
' `% d8 l4 B% H% O% K! i6 G; E0 C
, @7 s+ m3 H, J1 `) o* p' B
[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-9-25 08:12 | 显示全部楼层
4 }  @* U- N4 i( u
随便给大家两个例子:
7 u4 {* w) z. g- Chttp://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
  d% j& \6 w" k4 fhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257
/ v$ Z& S# c/ \" W3 j( N& V同一个房子
/ ?9 ?5 {' ?, r( ~' g1 Qhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=61232542 P" I5 j- W$ i$ D* p
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157& T# [& g$ s7 v8 |& Z, f
同一个
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发表于 2007-9-25 08:40 | 显示全部楼层

Many 建了新 房的 will sell one

Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现
! I" t' A  n' v9 K* [: h0 F
" [/ x. m, m+ uThis may be one
$ P* E/ z- q8 l) K) E
! i9 T9 `, t  g0 @$ E5 b: `$ _http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D2
* Y8 w# z; @4 u4 ^1 p4 B5 r" @+ r# g5 J0 P
Wait and see
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& E/ k  x  D# ~- W$ w7 z
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8 b# B* i8 U, Z& |0 r' ?[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2007-9-25 10:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表 0 K  W6 w: h) X2 z% L
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增 ...

* \. S+ }- y) o* p* I6 q0 Y5 [) H+ p* f
COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
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发表于 2007-10-5 15:03 | 显示全部楼层
这个帖子应该顶起来给大家再看看!
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发表于 2007-10-5 19:49 | 显示全部楼层
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.5 U7 i7 C7 e- g  E4 ]7 T" }* E

/ O$ x- {8 W7 c7 ]: j9 C, M" y8 |8 _% [现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.
+ Y( e. Q& b( c; R& J1 L$ Z
7 L- K+ P! G" R2 S看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-10-7 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表   F" ^9 P* f- J' C
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.3 X" l0 o5 T' X6 R9 t
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现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.
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& ]6 N, N" s5 q看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...

& V- ?% D% X( O. F  T5 e你说得对,亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市,而且,正在加速发展。
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表
' d. Q3 u7 \- Q7 k) {9 i" @# g# \7 Z5 o9 N. V% V
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COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
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5 S/ u1 K, a9 tComfree 收费在前,广告可登一年。即使有些房主已不想再卖,或房子已经出租,也不着急撤掉广告, 说不定过半年又想卖了。因此,comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。
3 {' b3 h& B2 G另外,comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。
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