几个小故事

紫光

故事一
  {; w' ]6 j* ?9 L1 f( a一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
) k2 q# c0 z9 q! c( Xlisting 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
; L7 W; B. }+ c! W5 v: b当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
. D$ j2 }6 j' ?朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
/ F8 b) l3 U8 R, U0 N7 L5 T5 T 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
& E' m" `! ^9 x% m3 l+ W# p! |故事二
* }/ {  V3 ~0 S! h9 g我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
  k. ^" I9 h& H可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

我们有TOP 的平均工资
. D" D1 U2 ^/ X1 ^  T4 D  b8 y! M我们有最低的税率
) F0 p6 F- ]' W0 L2 x: @4 O8 K我们有最低的空房率
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
, _% [/ n4 |$ W3 N+ Z0 J0 w5 Y# t为什么房价会跌？

3 j2 J+ a, u" V[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
" p0 ^. s% S7 T/ j- u* o! _
7 R9 j; {) p; ~0 L. o- F4 X那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。
: \$ |  t3 b+ C* k+ [" H' ^9 w% }* s
微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
( }4 ^6 k& G; W) X- V' g
- e9 V$ g3 f  X/ }% g+ e同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

1 k; \. A6 j- W* V( v4 g0 ]0 z如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。

- X; G+ v5 O# d' m微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
) r5 n; A- K1 P% z+ b
有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
# K1 P% E( S# {) W* k8 n0 C还是他老婆害怕才作罢。
那时的房价，你们认为呢？正常吗？
! V* r# M' g2 g9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
; {& m5 p/ i: F0 T. l5 L5 J3 I27-8万
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
: x) }# @9 f) `  d. U3 L当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
' j; V! L6 F% m9 V, H# \! l( m5 v偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
5 J( f* n" }' P2 g0 d7 p爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
我跟楼上两位看法刚好相反。
5 i1 A5 a" q7 a6 s这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

. X* R) n/ q" o& c' @, q
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

+ i* [& x) H: X/ N$ M在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

6 t, j/ C1 y. w3 a回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
& z5 ?6 @' o. S. C

: o/ E( q/ r9 Y3 w补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
8 p( Z! x9 j3 @3 b! v
. j2 e. j" v( k4 J4 ~( A问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
; \9 _  t- d5 A, e  F$ @& Z感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

2 h( e. z3 [. ^, f. f2 F1 u

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

120万加人年薪逾8.9万一半居安省
0 k8 h$ V+ {# L9 `; s. V6 d
0 m5 p* N$ J/ t7 z5 ?: H; h加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
" K: @: u" L8 q& ^( r5 i' ]
收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
0 T2 O8 [  l; g, v, G! W
[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
( O) l& v1 x8 r' k/ w/ B/ }温哥华前几天才回
! M6 d4 a6 `. {4 p& y2 c- Y/ ?, w好一点的区一个condo抵这里一个house
; O" m4 g4 F+ t5 Z5 Q- ~, d西温一块地就要100多万，就不谈房子了
7 N% ^7 _2 c5 u- v. A: I9 g& p# X非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
1 V0 l6 X8 k6 r3 T7 T. d% }白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
: ~, f# ~& z. l5 `& a* v/ G好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
: h$ O/ q. E9 E0 t/ e4 K& w+ E7 J非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
2 t. z3 E# g0 s& k9 L: j2 H' y4 c白送都不想去住。当然便宜。

7 @: D/ V- ~2 q, z西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。
1 J( D$ Z8 R7 F" r% F" U
2 h. x# V7 P7 l列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：

, {$ I2 {6 ^7 a. c$ J公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
# a4 q0 l& k* {! W同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。

5 l% I9 U) k4 `& L' t3 u你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

( W6 x- T% y2 f7 Q8 O" G最要命的是就业市场很难长盛不衰。

! W5 \  [* H  M- ^' w[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
7 i0 T% s0 c- n( ?jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
4 c* l: i8 y+ F& q5 s- L也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
' j: t+ F, @" R) v) [* {. P- O& I* [注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
) T( e$ ?* K) _  b降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
2 ]# W+ k  \5 @3 K& N2 njayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
2 t2 |3 i$ A5 t7 V也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http ...

0 [/ R1 ^' h2 |% c) M6 Q- c1 w
/ R3 C9 Z/ X0 ]that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？

哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
( {2 ]4 z7 V6 ?
7 b3 c) A+ W8 @% Y$ yhttp://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
8 e! P* }; d' D2 S. L
+ P) k. H# V! m" ]7 i+ |3 I其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
- S" a) @+ C5 a  E4 @& q( n: |少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
/ W9 H' M7 V4 _) u
1 z0 f6 ~" f1 e顺便举几个数字。
! d$ d7 _/ C1 s# z$ s' [+ ~  d看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
edmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
1 m( r9 ^0 _- ^5 Z/ o4 d自己算吧。
) }2 g. {( C7 l/ B: ^' [7 m, N5%的还是找得到的。现在
8 _3 {& I1 D9 a1 f8 ~& T4 `3 g) E你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
; g  x( T: [9 D- S既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
) l  N' A: w$ @4 c: N% o0 m4 ?甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
, D5 f3 ^5 |2 ^# @5 E
( J1 D6 I. b1 t/ N) W0 e( D8 A, C其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
( Z& f% ~2 o: j7 S! X' a
所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
' u7 ?3 p1 Y( C2 R0 D新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

8 ]" n' J7 g% i7 `" @& W' I
错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

6 g4 I/ I* q% U1 O/ k, D新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
! }2 ]- V9 y) b+ \9 v
http://www.sterlingedmonton.com/

" e/ ^" n/ W- y( i4 }& _这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.