几个小故事

紫光

故事一
: H- w! K8 Y, f2 Z+ M一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
* ^  m# I4 w) G. ]/ Wlisting 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
' R, m& O& n! H4 X当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
2 b( v; V( {6 q7 I- {+ r4 W+ o朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
% `& a1 U7 j4 D3 E% }5 k# P故事二
我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
7 D; E3 B9 x2 b1 L" X4 l故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

9 A3 L* {: }0 j4 I我们有TOP 的平均工资
我们有最低的税率
我们有最低的空房率
& \0 h& \9 w' W' I  Q- C; P我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
% s. G' \2 t' x/ V0 O" l（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？
' {5 m, d: i: m$ [
* b9 M  }) O+ G# Y( h7 [) Q[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。

8 ~6 @$ k5 @% D" g" s, Q那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
8 Q% c7 G# ]: B; M
同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
1 l- ?, x) P  T) z
/ {# V# M( R' m2 o我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？
9 z. F4 ^9 c2 \# f( m8 |" g  V
如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
* L+ D: k7 \! L我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
那时的房价，你们认为呢？正常吗？
9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
5 Z/ V) J) N2 m& g5 I+ H现在翻了3倍又怎么样？
2 R1 F1 |( n' m5 @3 k8 Q  h9 x27-8万
9 v# I3 o3 x& ]9 E1 M7 A  v跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
9 l# O. M0 [: Y7 A" p当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
6 b5 x6 `! i5 V3 F" G# e爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
% F& ^2 R% l2 m1 n这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
7 z/ O1 R2 F6 p7 n  t+ d我跟楼上两位看法刚好相反。
) c1 w  Z8 f% B) a* p这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

( t5 ]& l0 y* K! t( q
6 z3 z/ V. v. O( `补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
8 l2 ?9 U* e. ^% O- S1 e
* n8 o/ K/ R4 E3 f! Q( b2 F0 W问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

. D. l; i- u4 S# M* Z0 R% g在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

5 r2 e& p0 t) p  L: A3 u3 _回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表


补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
: m* q+ W( T% {: b/ a
: j" }; l' T' r8 G问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

, U. o" a; \" d$ b, y. w: J& Z
: ?1 k9 R2 y1 Q+ W

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
( T" e  V2 w9 Z9 a* o; J5 C感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

( W, ^; i, ]0 ^! n( v

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
( v% v2 _, |1 j: W2 M
  v1 Z* v  @+ P9 _120万加人年薪逾8.9万一半居安省

加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
* g) [9 F& A4 ]
$ c6 V6 a# n# r, Q; |收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
1 C+ l: {: ^* d8 z' T2 w( K  B
[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
# H3 t; C9 V* k: b. K) h0 L0 ]问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
: F1 d4 D( a. }5 o, g* G温哥华前几天才回
' h# D' v# \- G- S% |' i+ n0 \好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
& w  s+ U/ U& h$ i多伦多没有去不知道。
) J& I0 p" I0 T温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
( l' D% F: u6 m/ o0 o7 y0 N  K西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
: `& V* x; ~& C( s白送都不想去住。当然便宜。

西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
6 a' W7 _9 x+ q
2 ]0 Z7 L2 Z/ O. v* V公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
5 q  I  J6 q: c0 H6 b% W( y同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
0 p8 V4 o) j. s0 @9 t  \0 \
你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

最要命的是就业市场很难长盛不衰。
3 M7 m4 L0 v4 q+ T% k/ @6 W: o
[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
8 h; u) x) v" t. d/ b0 ^jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
6 k( u+ X9 o/ C8 i' ]http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
8 a3 H* Q, G9 N) z0 V' a也就1950---2310sqft大。
: q& P9 U# h# k# @这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
3 {0 M2 T, \8 E5 M& dhttp ...

8 [# u4 J0 y& o5 K/ h/ b
that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
: ~3 O6 {  w" ^) t0 d7 m+ D
哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

* O, q, ?9 U8 T+ B" uhttp://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
3 y; Y/ `) s/ q4 jEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
: i0 A& O. |9 M) t' l- Y4 N- L
http://www.sterlingedmonton.com/

+ X/ E' K* S) G# D, D7 |same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
' b7 [$ @4 ?2 D: ]( j: D既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
- x0 _0 Y" W3 t2 w+ q" T
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
, T- i: b6 W; T$ [
顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
edmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
0 t4 p( G( N( u; g3 i2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
自己算吧。
9 I1 W1 z) _- z! e5 r% ~5%的还是找得到的。现在
; {' C+ `4 K. m( |7 ?8 V你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
# I# Q( \( _- _1 d2 g% _我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
3 a" t) s' h; o! R) j# l既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
+ n; n( S- I6 s0 k& |
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

: V5 [* U  @) C6 u
8 @/ n7 S: j9 j, C9 `" Z爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
1 o/ @6 D" G# t0 \' A: ^% \' ~/ K
9 c9 x  r5 b+ O! ?8 O5 R所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
% G) t: g9 \+ ^$ g新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
0 h5 t% Y) b2 o8 Y4 y5 }% X6 \
* p9 F! I4 S" I8 k1 O新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
! `8 _7 q+ k4 X) s/ \3 w6 kEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

5 w; _, V1 w8 b% Ghttp://www.sterlingedmonton.com/

1 M8 x/ }9 w7 L  V0 n  j8 \# t0 W这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.