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Edmonton Condo Oct

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发表于 2007-11-1 09:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Edmonton Condo
. u: g8 H* Z/ ?. y1 h2 @MLS Statistics(Unofficial)
! R5 w4 {; q$ ]/ c) PIncludes Edmonton, St Albert, Sherwood Park, Spruce Grove, Stony Plain
2 q% N! N2 q- p, D9 }Note: These areas do not coincide with the criteria used by the Edmonton Real Estate Board
/ G2 a% H; L7 {; V. L) `& r
9 S; ^( _5 m7 G. `Date           Inventory  New Listings Added  Sales  Avg Price
% E0 E' b- t1 e3 \3 X6 K) k9 ^9 ? Median Price SP/SF DOM Sales/NewListing Ratio  
) }3 a& f0 {# o# d" X - `7 [6 X! g8 I( h- r; K# M: T
Oct 2007 3039 1257 399 254,645 246,000 265 42 32%
  d6 |1 p  c6 J # L% a5 Z5 e) E6 ~; i
Sep 2007 3174 1203 374 251,743 249,950 293 38 31%  l8 T0 K0 k) r' L5 |8 R6 j

# |5 n6 l& a& nAug 2007 2993 1282 458 261,982 255,000 284 36 36%
Z
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发表于 2007-11-1 13:59 | 显示全部楼层
WOW, price dropped 9.6%!!!
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发表于 2007-11-1 14:06 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-1 14:59 发表
& I, j8 O! j8 h8 J+ h. J0 yWOW, price dropped 9.6%!!!
9 U# i) D1 E* f4 ^$ b
. K  S7 Z0 n6 x) b
重学初中数学第一册。
Z
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发表于 2007-11-1 14:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Monster 于 2007-11-1 15:06 发表 0 t8 r! d  Y# ]! M! }$ }8 [% q
: }7 c# J3 d7 {- q

7 ?) V  R3 y' A9 X; ~重学初中数学第一册。
5 ]5 l$ t* s+ i$ Q* A. B! p5 `1 b6 @
6 t) ~+ t2 ?! g& `. T) e
(265-293)/293 = -9.6%
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发表于 2007-11-1 14:44 | 显示全部楼层
254,645 / 251,743 = 1.01156 J6 I' I9 b' H

) s' A8 X$ P! `( t8 G1 XUp 1.15% ??
. |! m5 p, q! G/ n- h+ N; z8 d1 k3 T+ l# S5 I! n5 V' v
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发表于 2007-11-1 14:47 | 显示全部楼层
246,000 / 249,950 = 0.98428 g/ M1 r: s- z8 L& _

- B. `/ C% @2 ?4 {! V. E# rDown 1.58% ??
  d' k* U! A5 z4 k0 e" |& L' j4 Q1 S, I( o5 ?% V
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 楼主| 发表于 2007-11-1 15:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
254,645 / 251,743 = 1.0115 Up 1.15%  Avg Price+ d3 [' B8 \" D) e0 T1 @- I& `

3 U' R0 |( y2 _! f246,000 / 249,950 = 0.9842 Down 1.58% Mid Price( _& ~- s  G4 z1 |+ j

2 @/ B6 R+ U9 C! N(265-293)/293 = -9.6% SP/SF sale price/Square Foot
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发表于 2007-11-2 10:00 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-1 15:10 发表
$ [; Q7 K3 m- i4 [' M. U0 b" D* B( }2 l) Z
  Y) V  q4 k$ n  n( \* F6 I
(265-293)/293 = -9.6%
0 p5 O7 x" l6 Z4 C2 ~) u) Y
看来不是算术没学好,是有残疾,对眼啊! 开开玩笑。每平方的价格不能算的,还是以一个标准好些,用平均价格吧。
! I2 v: @/ _+ |* O' m1 i3 z9 C7 M  _9 Z
[ 本帖最后由 Monster 于 2007-11-2 11:04 编辑 ]
Z
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发表于 2007-11-2 11:46 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2007-11-2 11:00 发表 & h- m* r& {. Q

% a  S. V  a* S# j" m看来不是算术没学好,是有残疾,对眼啊! 开开玩笑。每平方的价格不能算的,还是以一个标准好些,用平均价格吧。
4 j9 M% e# ~* F

5 O' z7 W3 B$ [# W
# K% y. Q. a+ _9 ^  I  U( ]9 V4 E
& g7 j) }/ ]! g呵呵,你不说我还真没注意你是对眼呢。望你身残志坚,不要自暴自弃。8 l8 H4 m! Q! O/ L8 @

" C, `1 A3 u9 T7 H7 M7 T7 M考虑房价涨跌,当然需要一个标准。先看数据& R% X& F- Q8 j
& ~+ K  ^0 G( E/ g
9月份,一个平均的Joe可以用平均价$251,743买到平均为859尺的公寓,单价$293.; }+ K. n, g5 Z; c, U6 L

* ^: C6 \2 w2 z1 ^$ t  |3 p10月份,一个平均的John可以用平均价$254,645买到平均为961尺的公寓,单价$265.
1 F; m' \& |, A4 B
; r, U0 q; |% o$ n可以看到,售出的公寓明显面积变大,10月用均价买的公寓和9月用均价买的非常的不同。所以说,这时销售均价只能体现购买者消费的平均能力,但不能体现公寓自身价格的涨落。购买者没打算花更少的钱,但房价下跌使得他们可以用高1.15%的价格,买到面积大11.87%的公寓。我的解释是:现在购买者多是自住的,少有炒房的,自主者需要2~3睡房的面积较大公寓。1睡房的肯定仍然不好卖。
- ~1 a6 g4 e1 F3 \+ ?7 N( ?9 S6 A
0 u, k# |$ @' d相比之下,每尺均价更能体现房价涨落。虽说影响房价因素有很多,这个指标也并不完美,但至少比平均总价和中位价更能体现房子自身贵贱,而不是购房者的总价意愿。
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发表于 2007-11-2 12:22 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-2 12:46 发表
' v+ }0 l9 V5 l: m4 K( E
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# I  b. Q% m/ b/ }7 b6 r, N
4 L  N* C0 h9 g, L' P呵呵,你不说我还真没注意你是对眼呢。望你身残志坚,不要自暴自弃。7 {8 a. P% d$ Z" K( L. L

  z4 q' w" ]& `考虑房价涨跌,当然需要一个标准。先看数据
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$ x7 C4 F5 j4 W1 f9月份,一个平均的Joe可以用平 ...

7 o- }4 u7 k% T; A2 B. V看来你中文水平比英文要高一点点,哈哈。告诉你个秘密,我的头像的是个镜子,你看到的正是镜中的你 ( r' B! j" k  S3 M

9 D1 A! E5 w6 i6 X. @* Y官方都是以平均价为依据的,你如果用其它数据,得到房子涨跌的结论可能刚好相反。为保持一贯性,应该用一个尺度比较好,不能拿对自己最有利的来说,今天平均价降了就强烈看跌,明天平均价升了,又可以拿每平方来证明房子还在跌,而且只说个百分比,连是哪个标准都懒得(故意不?)说明,只会误导其他人。
Z
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发表于 2007-11-2 12:29 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2007-11-2 13:22 发表 3 Y$ a  R  P) V) z( j3 _% l; X7 _

) B9 P5 s- m- }: ^* n: d看来你中文水平比英文要高一点点,哈哈。告诉你个秘密,我的头像的是个镜子,你看到的正是镜中的你
9 Z$ }6 E7 C1 L! r4 e9 f; Z2 c% L' ?8 \9 p( T" D
官方都是以平均价为依据的,你如果用其它数据,得到房子涨跌的结论可能刚好相反。为 ...

% A3 H- ?( j3 ?# v7 Y* N, W8 c' \5 _. V; Q' K0 l
呵呵,误导人的恰恰是你。. C+ M! c! }! {7 Q) [0 e' ^

& W$ Z9 i3 r8 J7 p首先,什么是“官方?”加拿大政府是不管这事的,所以根本不存在“官方”数据。如果要找个最接近的,就算CMHC吧,因为这是盈利性机构,最多算“半官方”。在今年夏天,CMHC已经明确指出平均房价不是一个准确的指标,从今以后改用中位价作为准绳,已经开始好几个月了。不知你所谓“官方都是以平均价为依据的”源出何处?
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发表于 2007-11-2 12:34 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-2 13:29 发表 ; X. P% d4 v# `. k# y0 C
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, i1 X& [: V$ m4 K) c呵呵,误导人的恰恰是你。7 _$ H7 R& Z4 S7 @7 e# _* \
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首先,什么是“官方?”加拿大政府是不管这事的,所以根本不存在“官方”数据。如果要找个最接近的,就算CMHC吧,因为这是盈利性机构,最多算“半官方”。在今年夏天,CMHC已经 ...
" x8 M0 @, @5 V6 g' B
6 J1 I; M* j/ [
Agree, I would prefer to use price per sq ft rather than average price, it is more accurate to reflect the market.
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发表于 2007-11-2 12:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Z 于 2007-11-2 13:29 发表 3 v; W( k  ]" O) v6 H$ l% e
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呵呵,误导人的恰恰是你。9 Z* ^3 b; i' u

; f; y0 B7 E/ g$ q# t0 r首先,什么是“官方?”加拿大政府是不管这事的,所以根本不存在“官方”数据。如果要找个最接近的,就算CMHC吧,因为这是盈利性机构,最多算“半官方”。在今年夏天,CMHC已经 ...

! J8 _! u7 ?$ T/ f+ s我知道这地儿钻牛角尖的主儿,老兄认了第二,第一的位置只好空着。我说的官方只是通熟的说法,一般都是报纸等新闻媒体上的,你非要和我争论“半官方”还是“私方”好象没有意思吧? 不要抓到别人一点小辫子就得意了,其实我的意思你也理解,你就是有找别人岔的习惯,结果最后把辩论的主题转移了。。。。。这就叫钻牛角尖!
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发表于 2007-11-2 12:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-11-2 13:34 发表 ( g/ T) I5 l7 n& i
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# o" c1 v3 V' C7 z. v3 d
Agree, I would prefer to use price per sq ft rather than average price, it is more accurate to reflect the market.

. B# P5 }& ^' ], b" I你可以用,但要说明,Z没有说明,就是误导。
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 楼主| 发表于 2007-11-2 12:42 | 显示全部楼层
Hi Guys, Don't worry every body using their brain to filter information.
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发表于 2007-11-2 12:48 | 显示全部楼层
原帖由 QWE321 于 2007-11-2 13:42 发表
4 N+ q6 @& V/ z7 r, jHi Guys, Don't worry every body using their brain to filter information.

1 P' o+ z4 f% d/ R4 O不是所有的人,为什么2005,2006年也有人看跌?还不是被某些information所误导了。不过我和Z只是小玩玩,不伤和气的,周末,本Monster有点无聊。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-2 14:12 | 显示全部楼层

回复 #16 Monster 的帖子

同言同羽 置业良晨
我也无聊,3个小时干完一天的活,剩下时间难打发啊,发个贴吧,很多人都跟我有深仇大恨一样的拍。8 `$ C6 q3 S5 }$ r5 v, c  t' f- ?
所以现在改举举牌了:& {" o' u' {5 R4 A9 ^
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-2 14:14 | 显示全部楼层
客观一点,销售明显活跃起来。
8 |* @4 c  [: \因为再指望降是不太现实了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-2 14:46 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-2 12:46 发表 [url=http://www.edmontonchina.ca/redirect.php?goto=findpost&pid=1317272&ptid=115432[/url]
5 o" K9 \& t! l8 i! f......
6 R& X) v3 [$ q/ J考虑房价涨跌,当然需要一个标准。先看数据" f; h# u. @9 R; _# i: T9 a" p
9 s: P) V. F6 j8 r
9月份,一个平均的Joe可以用平均价$251,743买到平均为859尺的公寓,单价$293.
+ c* g9 x4 J: e3 K; d10月份,一个平均的John可以用平均价$254,645买到平均为961尺的公寓,单价$265.' U/ X6 S, l( O' a
可以看到,售出的公寓明显面积变大,10月用均价买的公寓和9月用均价买的非常的不同。所以说,这时销售均价只能体现购买者消费的平均能力,但不能体现公寓自身价格的涨落。购买者没打算花更少的钱,但房价下跌使得他们可以用高1.15%的价格,买到面积大11.87%的公寓。我的解释是:现在购买者多是自住的,少有炒房的,自主者需要2~3睡房的面积较大公寓。1睡房的肯定仍然不好卖。: g$ q" _" c# O1 M8 w$ j% h
相比之下,每尺均价更能体现房价涨落。虽说影响房价因素有很多,这个指标也并不完美,但至少比平均总价和中位价更能体现房子自身贵贱,而不是购房者的总价意愿。

6 `, l# c" P5 q. ]
+ z  r! q/ y+ }; F+ I4 q/ k- A有道理,相当的有道理!
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发表于 2007-11-2 15:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 lalah 于 2007-11-2 15:46 发表
& T1 v/ a8 t% W/ U/ ]% o' u6 U
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有道理,相当的有道理!
/ R0 F. q1 S* }+ [% _+ u$ I% ?5 ^
确实是有道理,但很片面,我当然没有说平均房价准确,各有各的局限性。7 B* u' K  }0 `7 @, g: N: ~  c
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用每平米算,忽略了地,车库,地下室,装修,院子,等因数。而平均价和中间价相结合就没有这种局限性。比方说,如果按每平方米房价来算,有个房子带地值100万,但房子很小比如就500sqft,主要是地值钱,这时候对每平米的贡献太大了。
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