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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
7 G$ r+ \) g- A. L3 h
( \( z2 l5 Z9 S) f" I  _# N+ y3 B从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:: a, d+ C0 x* j# |7 B6 O

' R: x0 G# o/ R& @0 ^5 O1 i& |卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
: o& Y- T. Q" w/ ~; ?/ Q
$ y- m# F* ?# q: e6 ?: HF 是通膨率, N 是年数.
: b" h' k7 U8 U5 a# {: n& ?0 O7 f+ }  F0 B
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)1 e7 Z+ D& N* E5 W
今天的房价大约是: 25万
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- h+ V5 Q4 u0 `6 y4 T3 X9 t+ H
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! j" u6 A1 \% x0 A$ v1 I# p; v( `" O
2 T2 ]' D& k1 E# Z" S7 ?5 Q% _+ I8 ~   
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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
; I; t$ q% @' T卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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F 是通膨率, N 是年数.
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例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
. ]. `& v+ f4 _2 A: }1 H今天的房价大约是: 25万
7 w# O# t$ c$ A4 ]6 G# K) u

: h  R0 Q( w9 O& m  x; Y" J好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.6 v6 }" w7 \9 s9 ]7 N& q. j' t

& i5 v) T8 X) ^( N. G/ P按照你的算法,今天张三的房子值:0 L5 n" e$ a$ ?6 N0 @% `
10万x1.03^10+0=13万4
8 d! d/ I! f+ g# e! Y李四的房子值:
- {: a% S6 B. c% B+ N  c+ r3 [+ Z10万x1.03^10+49755=18万4
* G! ~" b6 f+ }3 |, ?8 O  g9 C! k( k8 c+ b0 p% u
按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
大型搬家
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
4 t$ e2 `4 R/ b  k7 U7 _7 M以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
8 y$ `: D( y4 b2 M按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
+ r( p" A1 O' Z* }以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
! Q$ @) T) b" }* [

$ R8 a4 f7 w/ ]( P: K) a我笨,您算给我瞧瞧。
# ~* v1 R) M6 h/ A, n3 a
4 n/ f8 Z( T! V% G' Z按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
: w' R% D; G/ m. |2 ]7 b( B& Q% V( n4 b0 N
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 9 o/ l% i. U. X9 ]+ q& g$ G

( X: O1 T9 s- |# G" V+ h( `5 v- K7 t9 K- x- O; r' p
我笨,您算给我瞧瞧。' V0 V7 J- q2 T1 U: R/ j

6 n4 r  o% a9 O  c. S3 k5 Y9 b按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

8 K# U1 E. W1 e- U6 [) [5 s( R; m; d# x2 B$ I1 U! c
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
: J9 W! r5 d8 r; a! i4 z

! }2 {. Q! f" m1 V' h# q可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
' v* j6 {5 t* `& }  W8 q7 M7 y0 z+ |$ z0 Z3 u1 b
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.5 I* T2 B9 g0 S. k& N; z) J! S

  s9 f) [. _) s( aF 是通膨率, N 是年数.
5 S8 `* f+ B' t$ Q! R4 W# I( g2 k& H3 u) {( O* W: H  r

# |0 B2 c+ w5 I$ W这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。, |" T: g. Q. @/ R7 B

0 x2 l% S+ {' e* x% k1 l7 r/ ^* T( c我的看法是:" }# T5 y/ M4 \' c
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素
! U5 d0 M6 p3 ~0 Z1 o
0 Z7 ~3 Z2 I; t0 @% A7 @: }市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。& z! S5 z3 n6 K) h; w, w
至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
3 i9 c; D8 x1 f  d  o* g: R( E7 @6 {  |, E
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.4 R% W" n6 R) T1 g/ s
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