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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
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; D1 R! U! E$ t6 t: Y) r从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:. R! K5 \" B1 b9 U
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卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.# q+ T  I& g! O! v# O  b8 _

' u( N8 ]5 B/ Z) \; pF 是通膨率, N 是年数.# Q0 w8 _6 l. q& s' p" N  o

3 ^5 B/ R, q- J5 l0 \1 T例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
, p9 v( {! @% f! l" n今天的房价大约是: 25万
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$ L9 Y3 I8 {( p8 b, I$ n% p3 |4 J7 r1 P1 g6 T+ \; ~
  
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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
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例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)! k* g, [5 K5 A: w) d: I, m
今天的房价大约是: 25万

& f* O- q3 M  b! B2 l0 k
' R4 S" N- j" z' ^/ z  x2 P4 r( A/ {好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.
: y" A5 q0 F8 S$ B6 S" t3 ^% n2 P; D
按照你的算法,今天张三的房子值:
; B! Z' D" Z" G$ N5 B10万x1.03^10+0=13万4
' A1 i, `! x7 \  l/ [+ [李四的房子值:& C* C0 }$ w& x5 D
10万x1.03^10+49755=18万4* F6 N  z# S: I  ]
# G% h3 |) b% i) q0 C/ s
按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
% p7 ~$ F6 T1 s. t5 ^1 Z2 ~9 x: ~以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
: d5 H6 X0 ^- u按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
& I( n' ~- Z' n; o以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
1 s1 m3 ~! Q* W8 c' t: U
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我笨,您算给我瞧瞧。1 q! c" H/ s6 ?, v( ]. G. ]1 L
& m: X; V" Y. i3 B5 [5 d0 {, D; ^
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!& s; L  T* J5 W8 _+ Y

9 A7 a7 u& e! P. @3 a! y[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 ! W, `9 S* ^& a$ c
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我笨,您算给我瞧瞧。
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# G# k: [4 m5 g0 X) P! y7 {8 X1 \% q( e& m4 E: X
大型搬家
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 . o4 V: W4 g% b4 X/ ?0 n) d1 H; q. D
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我笨,您算给我瞧瞧。& P' Z) s* L- z
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
: S, n' B# p1 j, k$ k
! l+ p; v3 d1 c0 f. m( ~8 D" H- U卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.# _, d. r; \+ C4 T
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F 是通膨率, N 是年数.: h: Z" f* K0 ^4 e2 V. t# Q& [1 P
5 {8 Q" D2 ~. `' S/ f3 t
3 I, H0 v: n1 l
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。
' \6 C/ [6 T) c% p  T/ x2 B- @
3 `6 a$ i/ e( |# B# G% b. c我的看法是:
* w3 W, P5 Y: a5 [. g现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素# O* _* l6 Z: i  F- H
( T9 F7 N+ S$ ]; \# R
市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
1 M- U$ j9 j1 W至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。 " Q* Y  T# q: M

4 K4 @# v- W/ n% Y# {, h你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.; g4 d0 b! [4 S3 [3 ^$ L2 c
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