Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

http://www.edmontonrealestateblo ... dmonton-real-e.html

白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
7 @7 r7 |& H9 T& x/ }3 k
1 e8 v! M3 M; |; u9 ?从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
1 e) G) A: X- |7 [
2 f1 b9 p( c4 }卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
6 \3 F  [. c# G& ]1 s' @3 S
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
3 a7 L6 H, E/ W% X0 x2 X
# d" R7 W  x* l; Q例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
8 x2 V0 }+ B# T% Y2 @9 U6 ]今天的房价大约是：　２５万

2 @( Z4 [. y1 L1 V0 g
　　
3 e6 K" L6 ~  p# O3 R8 Y
　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
3 w  ?( Y) Y! O2 f3 d! `卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
' w/ V( [3 `9 ?% N+ F7 O( ]
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
% |2 {" p* @5 h4 ?* a3 _
例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
' o/ I% O1 R; v2 a* T0 X今天的房价大约是：　２５万

好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.

按照你的算法，今天张三的房子值：
10万x1.03^10+0=13万4
' E' d  N1 Q/ W  F& |李四的房子值:
7 w2 X( g; ?: O* X10万x1.03^10+49755=18万4
, ^7 k! K& V: j2 s2 b. U5 P
按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
& E; v" s8 k$ ~. j: P9 K4 @# g以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

& @4 H' J) S9 K1 l" A( B5 K6 k
我笨，您算给我瞧瞧。
9 M3 ?9 x, `3 t8 _* a7 m& P  R' A+ j
9 G" x3 s: y9 w* L( {+ _按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
; ?# k2 y* e2 q* V2 S2 w
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
: X1 |0 U- H( z  P" z

我笨，您算给我瞧瞧。
1 a7 t3 p6 @; f$ y  s
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

% F$ r6 p5 q7 [# r

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
! M  X6 L0 n; M5 s1 z! f

我笨，您算给我瞧瞧。
/ p4 M. C" j2 E: @' `& H4 Q4 C4 _
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
+ p* Y4 l3 d4 {2 s  ?
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
8 I, ~! z/ \# f% @' z8 B

这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
! B5 ]/ ^% X3 B# \' e' H- C
: C0 U2 t, k) i我的看法是：
' V+ C+ C. X. T/ ^现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
* f+ `1 V1 ^: m$ K3 V/ a) U# [
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
8 u1 C. ^$ V* V4 Y. {5 d$ j# ^至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

9 M: P- m0 |- [4 x/ n( Y) g' t你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
.
/ l0 U! p& `8 h