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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.& p7 p2 W9 C3 ?2 V" c

5 ?0 M8 P6 P7 ?从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:
: n* b+ S8 Y, o: I# ?4 v
' K& \9 B1 [# F# H卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.. o" W2 z# A, p' _4 W
9 o8 u! J1 N) V
F 是通膨率, N 是年数.0 i* Y8 o& T- w% r0 ]9 \
( P0 Q" O8 s0 i% e6 u' |" S
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
: ]1 X- d7 r  f今天的房价大约是: 25万
( A" p1 V# V0 H# m- z& Q. x3 j2 u1 T2 j( i$ ^6 W
4 O1 q* n& q) f, W+ B' u5 |
  # s- H$ V) N; s! g

6 y8 |% {1 H0 V; E! X* I' s   
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
0 p7 t% s8 E' C+ a% u+ F& v: U& f卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.% s1 L/ y0 _' c0 B* d7 l
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F 是通膨率, N 是年数.
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今天的房价大约是: 25万

( i9 Y2 C6 a8 D5 ~& r- g+ c1 H8 a. {/ {
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.: b( @: S; g' d* a) [
- O- n* J1 a7 L" H6 _# b
按照你的算法,今天张三的房子值:4 P3 \1 q, X; a1 Y/ G7 K4 _: Z
10万x1.03^10+0=13万4
  A9 _1 t" V2 C1 {李四的房子值:
# l; \6 ?& D4 l$ ]( v* G! j) [( s" K10万x1.03^10+49755=18万4- {" O2 Z$ R- B
6 @' I7 k* G1 f
按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
大型搬家
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?; w. A" O4 b  ]/ S4 J
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表 2 y2 b; s& Z4 k) ]7 |5 c) y
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
4 S! z9 A4 o7 l, D! j4 ?以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
# X1 d# a  c& q) g* l; a/ J0 n

0 k$ D+ i( P' U# h/ S  t. l& z我笨,您算给我瞧瞧。
7 Q9 L  R( u$ n! w' ?' {& S$ D1 j/ V) q
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
+ p" c% S! v+ P% W# `, v- K& n+ D0 S, W; W5 U6 D
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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我笨,您算给我瞧瞧。$ |) F' C4 y- m- P% m+ K

" e' ?5 B1 E  s按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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: _0 b" I, f" T
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 * R$ v; K# D7 ~  `

1 j  H5 ]# M* D4 I/ X( i& \6 P  i+ ~4 g& i
我笨,您算给我瞧瞧。1 q) o' h9 v, _
2 R: U! e" I+ u" V4 l6 T
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

9 z' n3 l$ d4 d+ L) F' k( z, n* Z
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
- L1 C0 [$ _- i2 q( G3 O- z2 A+ y; W8 ]
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
# E1 C3 ]! h, Q0 l
$ |, z+ a* H' Q* n( C( ZF 是通膨率, N 是年数.
! y& G, v  k% f' J
9 R9 _3 Q* d$ b5 }' @3 T9 e6 G' K( a1 j
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。3 w# b" H) S* h) ]# u
* N! h. a5 |! Q5 m8 s2 W
我的看法是:, a$ N' r5 K) Z; O( W
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素; T/ r2 {* w3 v" m3 ?  l

2 X. v5 \& k$ c5 h. a# Y7 g' |市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
- |  V( }# t' u9 `' O至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。 ; D4 L) }3 S" u! f6 u' i: [+ v
6 {" K8 w7 G- `
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.9 Z5 h7 o$ \  f2 B
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$ M- t5 p) _( N8 Y% n, X$ g! v
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