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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
1 N4 G3 o: i* [' P; N% B% |: s4 ]% F0 D! j6 g
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:
( p3 w% C% d. h" m; a; F% ]( s2 v5 C7 ]! C7 t
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息./ _; O# b' c* L2 s
- z* ~5 W0 a6 M; q
F 是通膨率, N 是年数.
. s) y6 m" b& t9 |4 R6 ~) ~# m) Z9 |0 `
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)4 V. F$ f" Z8 m2 D- p
今天的房价大约是: 25万' K/ X8 u- o$ e6 n, V) ]; P7 H
7 O% w' b' G; r

- {5 c0 X' P( |% z; t7 E  9 h  g+ X& H4 k+ `% p
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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
4 u4 r% d, g% a. f7 ^/ F. L- \# \卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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F 是通膨率, N 是年数.) a$ n$ a! u5 p2 u

8 [0 O% I* q8 z1 c# z例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
& N# s- n& ?: E: J今天的房价大约是: 25万

( H2 C5 d! {: a, e/ s- E5 {: j: W( o/ [; P# Y/ u" V# M4 |
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.8 n( T: o8 @) L* y3 l  t& g' Q
. M3 E) a) D# q3 [% \
按照你的算法,今天张三的房子值:: s( F7 i. p: \& i5 s% W
10万x1.03^10+0=13万4- S0 S0 k% u) K
李四的房子值:
. G4 Y7 i& |$ u& ~$ w1 I10万x1.03^10+49755=18万4
4 S/ \( U+ q' o: ]' O0 L5 n6 Z1 i6 Z" x8 N, T/ H1 v* F9 _) c1 k
按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?5 j/ W# ~. J1 ]- G, r* r: n
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
0 Z0 b) ^# A$ u, D: T按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
; n2 a2 g& A$ I7 E) U" e4 [以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

8 N$ q: [) h7 u( \! H+ k2 I& A
; y" Y8 |8 o4 ~" f4 Q我笨,您算给我瞧瞧。$ @& h4 ?" p2 x
7 B+ m% l+ ~  v, j: \3 u3 d
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!3 g, p  o# A8 z
8 y- l, x9 J2 M% e
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 % \, A! J* |( k8 }9 e) Q

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我笨,您算给我瞧瞧。: N' n$ e3 A2 K: r& O( ]

$ ~. v' J; o4 c- k2 S5 y+ F按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 . S( v  p& X, D/ t9 b& U

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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:: k  s' K) x" o7 k# C$ d" u

: `0 u8 F6 I$ Z6 ?5 Y; u卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.9 s4 Q# C) v! t+ ?" E1 g0 {
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F 是通膨率, N 是年数.  @/ h) I3 }. V
" J2 R$ R4 R0 H* ]# h

+ z+ h# `% K. N9 D( j这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
理袁律师事务所
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。, \; Y6 _6 A5 o5 K9 t1 T

0 a% b6 K! r$ U: p2 v6 T  n我的看法是:8 q- I7 h. M# }; X! |$ Y) Z
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素
( T& e" J. a2 z7 v/ M! V/ @9 |" J# u0 H. d, N' ~6 l& r
市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。0 H, X; q4 e( e
至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
5 V% I) x- l. s+ Y4 ~3 T( M) {7 C* p% Z# B
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.6 K; s& S2 x0 Z* `# R
.1 W* ~6 S5 ^: f+ ~6 W1 [; J
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