Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
7 G$ r+ \) g- A. L3 h
( \( z2 l5 Z9 S) f" I  _# N+ y3 B从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

' R: x0 G# o/ R& @0 ^5 O1 i& |卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
: o& Y- T. Q" w/ ~; ?/ Q
$ y- m# F* ?# q: e6 ?: HＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万
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- h+ V5 Q4 u0 `6 y4 T3 X9 t+ H
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原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
; I; t$ q% @' T卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
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Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
. ]. `& v+ f4 _2 A: }1 H今天的房价大约是：　２５万

: h  R0 Q( w9 O& m  x; Y" J好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.

& i5 v) T8 X) ^( N. G/ P按照你的算法，今天张三的房子值：
10万x1.03^10+0=13万4
8 d! d/ I! f+ g# e! Y李四的房子值:
- {: a% S6 B. c% B+ N  c+ r3 [+ Z10万x1.03^10+49755=18万4
* G! ~" b6 f+ }3 |, ?8 O
按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
4 t$ e2 `4 R/ b  k7 U7 _7 M以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
8 y$ `: D( y4 b2 M按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
+ r( p" A1 O' Z* }以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

$ R8 a4 f7 w/ ]( P: K) a我笨，您算给我瞧瞧。
# ~* v1 R) M6 h/ A, n3 a
4 n/ f8 Z( T! V% G' Z按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
: w' R% D; G/ m. |2 ]
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

( X: O1 T9 s- |# G" V+ h
我笨，您算给我瞧瞧。

6 n4 r  o% a9 O  c. S3 k5 Y9 b按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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1 B! u, @/ ^: r! q/ j5 x7 B
我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

! }2 {. Q! f" m1 V' h# q可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
' v* j6 {5 t* `& }  W
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

  s9 f) [. _) s( aＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
5 S8 `* f+ B' t$ Q! R4 W

# |0 B2 c+ w5 I$ W这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

0 x2 l% S+ {' e* x% k1 l7 r/ ^* T( c我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
! U5 d0 M6 p3 ~0 Z1 o
0 Z7 ~3 Z2 I; t0 @% A7 @: }市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
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你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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