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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.5 s* r# Y5 I2 A
( d+ {: {% W7 i( B: A
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:+ T4 B2 R% q% @

2 g9 d: T; S  D% W7 w: x# {# D9 ]卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
; v! C: v  P/ I, l; y4 R, ?! ~/ V7 R3 e# A9 ^* [
F 是通膨率, N 是年数.; L$ x3 Q* k" h- D/ Q( P
; ?! p0 p/ m6 L( K
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)1 b( i8 y% ?6 c8 [5 i+ V
今天的房价大约是: 25万
+ Y* P; G. {. c, f
7 P* H- o, V& H1 z5 s8 ~$ u
+ ^  Z% }7 _, Y5 t  , u7 ~8 ]5 c1 g, h8 W

/ O2 [3 n  b- H9 P   
大型搬家
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表 6 t% v! S. X' K, K; Y
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.  m9 J: U; D1 e, x; F% o1 g
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F 是通膨率, N 是年数.
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/ f3 z  E/ o/ ?, t例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)7 B8 D1 j. F+ A! |% m
今天的房价大约是: 25万

2 n$ X6 D$ B8 K" C# g
+ ~. G# W# Z# e* d2 F! g  C- L好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.( B+ q4 R: Y% T2 V( }  F

5 d! w& ]  h' c, |, o% ]按照你的算法,今天张三的房子值:
0 {+ c9 g. C8 l6 i. s* a10万x1.03^10+0=13万4. p0 {( B0 m" l" N
李四的房子值:' E$ a) c' Z9 s  P& _0 q' g. n
10万x1.03^10+49755=18万4
2 ~) \( Z( M6 y2 B
* K9 r# l2 y0 D5 z按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
8 F$ a& y3 Z8 ~; a$ i3 s以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
2 ?: J, \; J7 b% s; I按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?( f) q! [9 Q8 ~6 u+ P
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
% @3 y" t& ^6 P9 @% P
9 t2 X# @* D, t7 Q- h0 e
我笨,您算给我瞧瞧。
( x& S7 L& q9 b- U% J' z3 G# m
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
; w$ R! m( T  U* P. P+ g% Z6 T' w
/ i4 X2 b5 s4 g/ K[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 ) w# I5 ^8 j4 [! D  z8 ~" U

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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

0 n2 O0 \% O* z  b3 ~" @9 n5 y. T7 @+ \0 Z& C
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发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
2 H$ \. o- f$ L# @
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# _0 u& a7 m% O+ |. K: T我笨,您算给我瞧瞧。: O0 S5 f; L* w  t) |

% M* y- a+ a$ j9 f; @按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

2 x+ e0 `) N6 E# ^+ U  c1 Q& o$ D4 b) v2 D
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:: z! }2 V" V$ D
, ]: q* k* M$ [
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数." i; B9 }; N3 P" r  a3 n3 c
) m1 Y8 L/ F" p$ s
F 是通膨率, N 是年数.
1 f% e' u) l. V: y' j9 k! Z+ e3 V" T: q
. N' [1 F5 v' N9 I) X# {* L/ H
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。  ~  {  |# q! z0 C; `

7 H# K: f" T4 V' P5 m我的看法是:3 s3 j1 O3 S3 c' D
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素5 l# ~/ k* Z& c8 L

) X. A: H) z) s$ t" K市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
/ _; w- r/ h$ x/ V至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。 & T, W$ o7 x' s7 U& n
, j7 r. D" x8 ^& @
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.* \0 H# E: G3 L2 t2 @# L  U9 W
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