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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
3 ~3 j- B, c2 T7 M4 z+ R9 I譬如:
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？: [; q' w2 w6 K* n, c) u
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？3 u. \4 C" }3 \1 O, g8 R
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
5 q; ]% E; Z4 F# ^2 K& r; a, [4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
8 @6 {2 {* N9 O; k& V5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
8 Y( P" K: k5 Y' S: @( _ G2 \1 b K$ t& A3 `* Q
在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。4 S: ^" o: I2 R3 p% Q
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
5 {" Y; k; a% B9 g2 D w9 |( X
% x: ~" x! @2 y0 t 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
5 W1 T) N( A0 ]7 s$ G5 ~6 Y9 T$ x j7 f7 Z1 [* S" M
3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：- Q5 m* S/ J# Q' r$ u% b
8 K" Y: Y3 K/ G$ s5 Q2 V下表为近年来爱城建房数量：
# S1 L1 y1 F/ G$ L8 G+ t. [5 f
2 J9 Z6 X) E. c9 z1 Y" m5 AYear housing start+ F6 w4 f$ J# [1 f/ T' ~
# w- z1 t' T* v% o. ~
2002 125813 x* E3 N. @. C& }
2003 12380: m: z3 a! ?6 W6 x
2004 11488
4 Y' H _5 V/ Y6 m" ^2005 13294
2 u% A: _; o+ }. t- x2006 149700 G" ]9 d, x% E
2007 15000 （估计）
( W3 y4 K( [, F- X" M% R' T2 J5 m. x8 f, |3 ?+ Y
以下连接为迄今人口增长：
3 n6 F, |5 F3 b! @/ N( S6 K4 D1 p P3 t5 p' F; T8 C, P
Edmonton Population- Percentage Growth
" V/ c' K# j J/ M5 G$ S3 l7 E) d; @& M# p/ p( M
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。: B$ a; ]4 f, t4 a. E
. }5 ]1 `6 ]1 Q; u4 k" _+ K
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
! x# R7 o* x: Z% `, G8 Q# K
发表于 2007-12-29 18:10
