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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
* ]$ j% Y! m1 O" `譬如:
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
. f& M" a& X2 a, E2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?4 F7 f r* r. R! } s" n
3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
4 E8 \* ^( R" Q) _. z4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
% e, a- y0 F* G5 g/ u4 D6 V5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.* E; K4 f+ U5 }3 d& T
3 ?' ?# C0 M" @在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。1 f/ t4 D$ X* |0 ^( b
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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1 U0 ^1 m' o8 q" i6 O 2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 2 r8 z$ j1 u4 ~5 o+ U$ L
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
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; e+ h2 @5 u8 F- P5 a, _+ \- E5 e' s下表为近年来爱城建房数量:
. l0 J# V5 j+ b7 z S% ?$ H+ ]! a+ y9 ?4 N/ ?' ?) x1 @) `8 p
Year housing start
, Z+ e% \6 t- u5 N7 s/ p& C; x$ P# U
2002 12581
2 ~. i* p" u- v0 y; j8 |2003 12380/ l. c9 ?/ j& e4 A0 W
2004 11488
' x1 T2 U7 |! l0 X2005 13294
: Z: o/ O7 U% q. p2 j3 Y9 ]' c2006 149703 }2 }4 z7 ?! h; ^
2007 15000 (估计)
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H+ C$ n. ~; V1 W( D以下连接为迄今人口增长:9 J q, q5 N: i7 e- v9 ]
r8 C) Q* c2 J! ~5 F' B' A
Edmonton Population- Percentage Growth5 n' i h4 ^; j* O1 x; G" G& X
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如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
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$ Q; Z. ]/ }5 i 4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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