 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
5 U: S5 N1 v) W* v0 C譬如:
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! k1 ~0 ^; G8 m, N% J1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
! K+ f( y I5 v: Q2 E2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？6 M! F2 V& V* U2 N
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。9 z% k+ W) x7 P h
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？2 l2 `9 i( r# j+ d5 }% G( |
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.4 N5 u4 l$ `7 R6 ~9 M2 k
+ S8 M+ J/ l+ j: a5 a1 c在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。* Q, @) e) b8 J) m- u% i
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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5 U* t9 Z c! o0 ?' R- z' G 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 & O! X! N7 A4 G* X$ V0 Q+ r
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
0 w3 L5 p# ~' g, O! L# c0 ?% w( g) h, ?% y/ X5 ~6 ^
下表为近年来爱城建房数量：, ^+ `: a' H* p6 I( o' @
0 K4 @ l, B$ v6 C- G( yYear housing start, C5 s" [4 ]6 ^
; E% F% Z/ S# b2002 12581$ } s* Q. J# [, x! X& a% i; f
2003 123804 y) T7 y; Z$ F! a0 \+ G/ v
2004 11488
& k+ q, M& h9 y, @2005 13294
% P# C: q6 L* [* |9 x2006 14970
$ t: }! A. D4 d, N P/ N6 I2007 15000 （估计）8 J, {" i! S) M8 p6 I: l. X) u/ ^
2 l F+ f) u5 m P# t( O. o以下连接为迄今人口增长：
0 |7 d/ i5 a& v
o! \+ {) y" eEdmonton Population- Percentage Growth+ p- [4 d1 k7 E3 J* A" z1 K$ p
9 w! q3 f2 S3 o如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。3 H5 T* q: B; l, v" Q# E
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4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
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喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
