爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST · 发表于 2007-12-28 11:00

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:

1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
   1。这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

   2。房价无论涨跌，必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

   3。由人口和建房量来看房子的供求关系：

下表为近年来爱城建房数量：

Year       housing start

2002                      12581
2003 12380
2004 11488
2005 13294
2006 14970
2007 15000 （估计）

以下连接为迄今人口增长：

Edmonton Population- Percentage Growth

如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

   4。由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨 · 发表于 2007-12-28 11:55

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨 · 发表于 2007-12-28 11:58

支持原创，送花、加精！

WST · 发表于 2007-12-28 12:20

补上 population-pctgrowth 连接：

http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽 · 发表于 2007-12-28 12:30

路过

青萝 · 发表于 2007-12-28 13:22

期待（2）ing

西红柿酸 · 发表于 2007-12-28 13:29

有表及里

盲女 · 发表于 2007-12-28 13:55

期待期待期待

自由的像风 · 发表于 2007-12-28 14:44

原帖由老杨于 2007-12-28 11:55 发表
2 H6 S; n3 ]7 F* @0 h! m3 K% e* u. t好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman · 发表于 2007-12-28 14:47

UP!!!

Expecting.......

peterpan · 发表于 2007-12-28 22:45

WST出品,必属精品

BaiLing · 发表于 2007-12-28 23:10

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom · 发表于 2007-12-28 23:50

waiting. thanks

醉酒当歌 · 发表于 2007-12-28 23:58

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
& M# p' U* e6 B# e9 C J- @5 G' @0 e
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。0 K1 _) B, L, j9 C1 f+ s

2 s: f- J- R8 U7 x4 c' M5 G$ F如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong · 发表于 2007-12-29 00:41

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank · 发表于 2007-12-29 07:10

4。由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST · 发表于 2007-12-29 10:51

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
, g2 Z, n/ U+ U0 b- h1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
5 x+ X: X6 L" P# D& g2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
2。连接如下：
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
3。房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST · 发表于 2007-12-29 11:07

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表 : {9 |8 B$ B1 P) F
4。由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。0 b5 s3 f3 \1 `6 f) G0 d1 E

5 k0 d; l, b1 q, G8 U( M8 p0 U后市看来不大好吧,要是后市 ...

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活 · 发表于 2007-12-29 18:10

期待下文

elephant · 发表于 2007-12-29 19:23

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 3 Y6 M1 ^. c {# V: G) x0 [' F. G

, F; K- u! i* b2 j9 h) D+ v/ G$ B; {& P
3。房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
8 b H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs · 发表于 2007-12-30 12:32

好贴,期待下文!

霜之哀伤 · 发表于 2007-12-30 12:47

好贴

可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......

仅个儿意见。

一半清醒 · 发表于 2007-12-30 13:56

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 8 f9 V) C( d5 B4 i' K1 h2 A

4 }& S6 |# I. ?/ d; m( @6 X4 Y4 ]& ^5 a. d
房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
0 v$ `/ |' k5 [8 y) F9 q- `+ U
+ ?0 p- r) e5 B" p: Y正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华 · 发表于 2007-12-31 22:10

期待下文.

Homework · 发表于 2007-12-31 23:15

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 , }' K; M1 E* _8 }5 m
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥 · 发表于 2008-1-1 05:56

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 / U- A7 y$ F* C# ^3 X) r
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
3 G3 W* @7 _) A5 u2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

已阅，请温总阅办。

可爱多多 · 发表于 2008-1-1 23:12

谢谢分享您的思想精华!

nca · 发表于 2008-1-2 00:13

老鼠过年 · 发表于 2008-1-3 21:51

爱城飞雪 · 发表于 2008-1-5 00:26

期待下文.

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