 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
我想在本节和大家讨论我对于房价的看法，尝试将复杂的影响因素分解成几个可以观测的参数， 以期能够描述其规律，并根据市场的变化随时加以修正。在此之前，先对第四部分的内容加一些补充， 对网友的一些质疑作些解释。0 Z9 I/ y1 |/ p @0 o# R9 y9 `
3 y7 [' q7 N \0 \我在第四部分指出：
2 \% M/ X( l$ G3 g0 G7 _在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正的赢家。
. s% S8 _: x) u) ?4 E+ k c
9 G* O- z! E6 e. m这句话，引来了很多不同的意见和否定， 我想先作一些解释。看看大家能不能接受。当你买了房子，申请贷款时，银行要评估房价。上保险时，保险公司也要评估。二者的评估方法是不一样的。前者以市场价格为准，后者则以重建此房的cost 为准。各有道理。通常，人们比较重视前者，因为它直接影响到买家要花多少钱，卖家能拿到多少钱。但影响这种价格的因素很多，其变化常常很快波动也常常很大。有些人认为，买家卖家的心理，是影响房价的最最基本的因素。我也同意这种的看法。但是人们心理受贪欲和恐慌支配，是极难预测的。这也就是为什么股市大起大落，股民很难长期挣到钱的原因。如果我们改变我们的思维方法，暂时不考虑交易价格，而着眼于建房的成本，即其内在价值，那么，很多事情就会变得有规律可循，而建筑工程队正是决定房子内在价值最最基本的因素。
) g/ p& i/ {9 L) }4 b! I
- e! K; o- @" F) ]' }8 D1 c1。 无论股价或房价，或商品的价格如何变化， 只要是负反愦系统，都会回归于其内在价值。也就是其生产价格。我们无法预测房价会涨，或会跌多少，但是我们确可以有把握认为，房价或迟或早都会到建房价格的。举例来说，我们要预测一只鸟的飞行路线大多也是瞎蒙。但是，如果我们发现它的窝（里面还有小鸟），我们就可以比较有把握的预测，这只鸟不久就会回来。而所关心的问题就可以转化为这只鸟何时会回来。9 a1 U" y8 p a0 N
) k' x- w3 ^ M0 R0 S8 E
2。 股神巴菲特不care股市涨落，他说自己只是偶然到市场看看有没有傻瓜在抛售。其投资思想的精髓正是价值回归。
; o' h2 a+ a: {& k9 {! D) a; m' \; D& y
3。 股票的内在价格很难估计，这也是股神巴菲特极难为人所效仿的原因。但是房子的内在加格却是明摆着的，即其造价。这种价值回归法对房市应该更为实用。# k( q5 b- r' ?7 J) o% O
$ ~4 Q5 K& W# H) d. ?1 b. t: X4。 房子虽然可以炒，但却主要用来居住，长期脱离造价的现象不会持久。
7 C& T: f3 x8 j5 \
8 t. U1 v d; a$ I不知有没有解释清楚。
, T" K; e) f6 k) e3 k2 ~
& I7 i8 y8 g- K$ k$ s6 W书归正传，下面讨论我对于房价的看法， 先解释一下负反愦系统。这一术语常用于控制过程。学控制的朋友一定会知道其含义。对商品来说，其原理也是一样。当一些因素导致房子供不应求，房价会不断上升。 此时，建筑商有利可图，会大量建房，以至于供过于求，价格跌落。 这种校正的过程就是负反馈作用。而每一次校正又会引起或多或少的过补偿趋势。需要向另一个方向调整。周而复始，其实质也 就是市场经济的调节作用， 一个寻求平衡点的过程。而房市的平衡点正是房子的造价，决定于建筑工人的劳动时间和劳动价值。也就是我在前文说的建筑工程队。7 _, T5 U Z' `- N
4 [: x3 A |5 o7 g% r2 Q1 r' I一个系统，如果不能够及时的调节偏差，就可能失控，这个过程称为正反馈作用。对股市，或房市来说，就是crash. 日本和香港的房市都曾经历过这种失控的过程。但都伴随着经济的衰退， GDP 为负值。目前，尚未有任何迹象表明爱城在可见的将来会经历crash. 因此，我下面的分析是基于假定爱城的房市是属于负反愦系统。7 u d0 Y- _0 |/ C7 `( A2 @7 C" z0 q- B
! e( T" X; N$ r1 l& P" \" c
平衡点是房子的造价，而负反馈作用是一个有一定震动幅度和周期的过程，因此，我们是否可以用以下的简单数学模型来近似地描述：
]5 H9 [2 v D+ Q2 R3 y8 j: Z5 s# v1 ]2 ?% M* a1 [
3 W" _* p* ~- ?; }9 Z2 rP = C + A f (x + T)6 K1 T. c$ z+ d5 v" i
9 i9 Z, `1 Z: _3 _. n' W' uP 是房子的交易价；6 F! g! ^4 V# m+ }! u4 N
C 是房子的造价；
' ` Y: T& `2 ~A 是房价偏离平衡点的震动幅度；
& w: O: }( ^7 o3 Af (x + T) 是周期为T 的周期函数，其平衡点为零。$ Z# n" T9 m1 o* S9 J0 d
- o- u" r: [7 j% O1 a4 o* k
这样，一个复杂的预测房价的过程就可以简化为确定C, A, T 三个参数的过程。" s4 z ~8 F% E2 t( d
3 U% A: d* u$ r3 _9 D5 t9 w
1。 房子的造价决定于地价和sub-contractor 每一道工序的价格。我在前文讨论过，在房价上涨的过程中，C 也随着上涨，但当房价跌落时，C 却并不降低。可以认为目前的C 值保持在去年5月份的最高点。因此，其值是可以确定，并且也是可以随时检验和修正的。
P" b6 N# o$ O
5 {$ g6 Q4 A( X6 h% s2。对于震动幅度A, 当前来说就是底在何处。影响它的因素很多，但最最基本的因素应该是买家和卖家的心理。（同意黑金的说法）要猜底部在何处，多是瞎蒙。但当底部的确形成时，我们却可以及时把握它。譬如，当连续2-3个月，房价回升，在没有外界的意外干扰下，房价多会转向。
# e7 y h, h% t, i6 j
. S3 \/ T" _/ Z3 w/ d3。 周期T 决定于供求关系的转化，也就是说多长时间能消化掉存量。它与经济，人口增长率密切相关。当前，房子供应量大约超过正常量3000 - 5000 （Spec home 和炒家手中的）， 地皮和建房能力则很可观，要达到供不应求会要较长的时间。但是，要消化掉卖家a, b. c. d. （见前文）的倾销价和优惠价的房子可能要快很多，因为其只占少量的比例。当然，这种消化是以新房滞销为代价。0 E# d0 f6 D# @7 V+ J
( m4 d2 B; ~: S* K: x* v4。 我曾估计房价会较快回升到以前高点，是基于以上分析，当卖家a, b. c. d 脱手，价格就回升到e和f. 但此后，要消化掉e 和f 则会较长，因此，价格会长期稳定。' Z) ?& W( b, c t* }
8 L: r; G' J, P$ [( {有时间我想补充讨论开发商和土地价格，以及当前影响房价的各种因素。5 H! M1 O- A& W; o; ^$ c7 y
' `! w- c. B5 k0 d7 }7 g0 ^9 R5 O3 j
本人职业及所学与房地产，金融均无关，所有观点也只是行业之外的人的看法。旨在抛砖引玉，希望大家多多批评和补充。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-1-24 00:05
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2008-1-24 14:46
发表于 2008-1-24 16:29
楼主
