给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
" |" A" X/ _2 x: Z0 m1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
8 o% Z* i# F7 d# N$ \* o$ G3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
  ]- m& E% G* ?: y4 d4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

; g2 y, d3 |2 J; t. H( W) V. K那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
: F8 ?# P" m3 D5 a! S8 O1 V* n, G: @5 ~
Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
: \3 d3 \; y( tRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
& k3 o9 i  v8 c+ L5 p3 iRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
9 I- v: u  l; R" y8 `; I/ X
那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
$ ]; z$ u+ `( ~3 p' n' `2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
/ a& U  D; @: |8 ^3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
8 E! l* X# U. X  w; e. @
; L/ m! [3 Q! s# {9 Q那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

9 r9 W# |  \! T# x[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
- z6 P! o4 q" r6 M% G+ M; v( ?付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
- ?9 J/ k; L7 P( ]3 C股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
: ]$ O( X4 C" c' O9 v6 M- C0 D实际收益183+100 - 115 =168
' h- d1 |% ]8 x* q. f$ x5 Z
3 a, b" n, n7 y3 @" ~而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
& v5 f8 o& [# ]' m, f( h如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
( U  C' g7 T% `$ ~' X
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
2 a2 b- \9 a7 f, P; n& Z# z
税后收入：200+100-115=185
9 n) k5 Q' f7 L
另外，提醒两点
% T, s9 C. y9 H3 v1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
% Y8 p$ Z1 O8 g. V+ F6 S1 r8 h
2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
0 P5 u0 i% [% t1 F0 a9 _8 m
: w9 ^9 j- V6 d1 N" J6 |5 P
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

- H3 z* q- w1 b) A' O如果是这种情况的话，应该是：
" y% s) G2 Q( OTaxable capital gain  200X50%=100
; M8 H, l5 w, E' A) U* `Interest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
8 ~* q' M1 }0 O: ~! C1 i! f: f* S$ P
) e) N" z, \" ]5 h2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
% V  z3 s( I6 j& }5 d4 x
计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
8 O) ~% M8 \, p  ^. A: {
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

$ C* _' c9 X& i5 e, X$ }Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
5 [/ K9 O6 s/ e/ q. L6 ~
  Y# z/ [9 A# e
' ^; ]. |1 F" D4 L8 jTaxable capital gain当然是这样算了

# e' ?" p! z: x& `+ XTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

2 ?6 p1 b* D- K0 ~+ D, [, O如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系
1 k6 Y! Z2 T0 r- A
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


5 W* {2 ^' D, K, l你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
5 [* t- k( p- k
2 G# V6 H# u" r3 `搞清楚他们的 ...

' ?! o# F) b: t6 n7 p" W- C- g肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

/ Z9 W6 d. \; L9 U" r
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

; l7 Q. D( I, I9 X$ o* L  ]) p目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
( n! i+ O+ b* w" P5 m3 \9 S3 e
* a; N# J8 J, t  D# {
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

8 \0 Z* I* S  ~& j& a7 \! x1 T按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
, w; f4 L! o/ g( h
9 T7 E1 c' K6 J在利息这方面，如花是对的。
. k1 ?) E; t4 ~8 g" ^! W/ E, l$ \
最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
- T; D3 j1 S3 Y. Q5 e+ p
还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
" j* \9 L6 M5 C7 L7 }2 H
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表


! O: K1 Z. F: V. F1 ^3 t
8 u  d+ l( h2 i. |9 s
哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
6 c- x" K" C$ B% U3 Q那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
0 Q- h5 b1 Y# I1 ^6 m4 h- @& q- A
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
9 u% `. N* L( n" t# b% g/ L) D* E, [一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
1 r; J; w6 i: q: I7 Y还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
2 D7 T1 |3 V3 B' n+ o! g' Ainterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
. k" q  L- I! k- H2 [- a# v; Y  S一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

7 L1 e/ N6 k2 S) D4 k用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
- }* l: n6 n! Y# y! Z4 z
Taxable Income for Monster  
- J0 H3 J3 {, x# H# N# ATotal income   100.00  
/ J2 l7 S6 W* b* E: mLess: Deductions   115.00   
* ]* t6 T2 z8 U9 uNet Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
: S" |* C! H) t# s' \; K3 oTotal Taxable Income   0.00

0 w# l$ ]& D, n% W3 Y) G说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
- O) V* \6 F! z: w
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
$ j! M% W$ b7 A. q5 y& b) F, F付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
$ u0 J3 W* O2 m% Q1 C4 J) ]: }应交税：为零
( }" G, i$ ^- i, k1 P股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
1 l. w3 c' o5 F' g9 x4 l/ _那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
) E; h* h) X: p7 k5 a5 A如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
- l) ^9 ~0 b* z; g7 _" e6 \
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
2 X$ e# Q  O# t( l1 ?, T% R& u
  a2 R1 B7 J! ]( t& \0 s, G" ]8 I如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
" t0 r: U. p# ]. t
你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
3 T, W  k0 M# B9 M( i4 A$ J7 C应交税：（200-115）X 40% = 34
! d( _- J0 }, c2 C& g股票税后收益 366
6 U! S3 h! q# g; `* T实际收益366+100 - 115 =351
' W5 ]5 q  d( e2 `4 Q3 v
0 j1 S& _" k5 p; H  S* R而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
+ }  q: [  ]: A/ ?/ |. n2 x7 V那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
# ^# f4 \3 @  ]% u8 `如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

( A9 L0 t, R0 L7 v+ k0 e对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
6 Z( z) k: o% `+ }( ^7 N+ s不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

/ w; l3 G( K" |0 Z. t$ h
5 s; O* k" p! B# l2 P' c着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

* F% d  o5 M8 L) H" i( d1 u对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
" F( P/ P& D. @
0 Z1 [' k; E. Y  _, q至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
! l/ i" x4 @) b0 a* t" m5 @% Y5 P
2 ^" h6 c( j; o5 s7 {& A[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
: j. K% O7 L7 |4 u5 \6 s: jhttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1