为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
5 O/ l! n2 k% w! m
7 o( F& w$ ?% i5 ]2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
  t5 a2 g! f9 I9 `+ l/ E2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
. h7 r! v  P1 h& b  B" g2 o2 \. I
# m2 Z# p: y" N% |; f注意：纸上谈兵仅供参考。
% m5 r9 ?% [. X$ S( J; {* ]

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
& }. P7 g) ]5 }6 p, S; f3 c许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

; g/ D3 K7 T& ~7 u  f2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

7 v9 W4 H: f# T- d( Q6 G
# m( `9 b5 I9 W- @% [
, w  V* @) C9 a6 v/ v为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* Y! z: V) F  ^, k1 H一月份售出房和上市房之比降至历史最低
3 H! _. s3 g( o0 w1 V谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
! e; ?4 o' {  Y: R$ y! c6 R7 ]* J7 l让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
7 ]6 g7 g! c8 ~+ o  m6 Z" E1 q谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

7 d+ c1 X( W/ [! q7 @
, v& Q/ J) ?  m+ Y$ X" W
为什么现在不是买房的时候？
  T9 u& T& s! f+ c/ m6 o# A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 b- b5 t8 q9 x; p/ f) s一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" P  y! b* i! D) d* i7 Z: [( X5 Z4 x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
4 L9 d& a" ]7 `' q) b看涨派帖子的几个通病
1 L) r) V5 `& G) n% W: ]谈房论地----Hou ...

. [% h& o* x; F+ w; a, ^
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
+ R; R+ K( X) ~. q1 d/ }5 G有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
- X$ I" Q6 i! m- U3 z+ U& `

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
' \1 E0 B- A& F

* _, \" t# m: L, {- s
为什么现在不是买房的时候？
, P8 O( D! T% ~, B/ X( M1 M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: S  _2 {) Q/ G8 n看涨派帖子的几个通病
% S5 X# m- F5 ^0 t谈房论地----Hou ...

) g; I2 |' x1 o" z# Q5 L' I2 k
  ~& @- X7 x) @# l忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
% Y. R1 @1 ]9 y9 v

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
( P6 @1 _; b2 s, C
0 R% k; m" V+ p. B* r不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
8 R: q( A' J- ~" H# A" h  ~- d8 r请问：2003年一月份的平均房价是多少？
6 N2 T/ l' v3 ?: i! @Ratio是57%。
/ `( Y7 q6 {6 Q5 D6 _$ J- K" k
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
8 w  [: q' B" b# U2 f* u# ~& u我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

+ N/ y; P% @7 y: C恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
, D1 j3 a3 C% F楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

/ R. C+ G+ ]" ^1 @不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
7 j$ |6 O& m% g; R7 O
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

2 l; I! M- T# ^

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
7 h) n9 z- E4 ]1 _  E/ D0 `$ y& Z2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
* U, g- [$ D) k5 ~+ Iratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
5 y0 V  h4 s1 S" N+ \说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

1 J6 [( j8 P" @, m4 m
1 y( ^: X5 N* }4 v现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
) j2 h* T% Q0 |; G  O

2 A1 k# T- u  ~3 K[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
* v( a7 U4 c0 N

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

2 X6 ]: r5 T- E" H9 o' ~是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

/ s3 _3 k0 ~  P/ v也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

/ A8 z& X3 S6 A" [. t7 A/ j
% o% Z6 L! b+ Q; k, U我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

" T" V  |7 o. c' Q

* C- w$ d' }5 o% p7 D请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

5 o1 I# @; h2 @7 T& ~  }  Q4 k我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

# Y9 p. s8 e" i房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
8 N  H, C) T( }4 m  L" h# H房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
! K4 v) j, U' |/ M& E9 |# {8 u8 J1 ?

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
  P6 c$ Q; i- V4 G, I我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
6 X/ x. Q* E- p: }! [- M# q
( z( R8 R( k# \# E' R我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
3 ~9 c8 w' J  ~' d# N' o5 Y2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
0 U$ B9 J; s2 W  C8 p/ M8 @2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2 x( L( K9 Z$ B. x! O7 a3 h9 m2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

  U4 N  K4 s% F4 w/ N2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2 T4 }0 I7 D! B, ?; \) M2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
/ {8 C* Z0 v& f0 k$ O- O# ~! i2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
0 V7 y( w. d9 I1 R& k
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
4 k! i. I6 X5 x) i; s
: O+ t) Q5 O; y1 Z+ u真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
% P4 F6 {; e& ~3 h% m1 S0 I# W$ T
大家多交流。谢谢。
2 D3 T$ C: F+ c+ c+ m9 w# {
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
1 t' m5 q1 K$ y6 D4 B5 y+ Z1 G
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! q! p6 ~9 x- J
% o7 N7 J* _* \* I0 H- I( A* a你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
. t- `- t" L: _3 _+ p# q' Z, ]# l

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
8 E) }) z; h" g, n  s不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
# D6 n* B& R* }大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

! l4 M! \) G- J" Z6 Z; ~
到底是谁病态？
/ y4 c- j* S1 _% V  K) k7 U% u
& n0 a, {7 L+ q& s# O6 F" l2 a$ h8 }我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
4 ]. N6 U% _/ U
2 g, c7 ]8 c9 k  S6 y你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
( k3 d- X; |; }% p4 R5 ]
  Z! v+ h1 M6 J3 x* y另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
' k; A* j8 J1 e! u5 L( _# C

" j; g1 r4 e( O9 T是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

5 V) ]0 ~) E, x/ z; @: T* j; Q( q也太简单了吧！！

" r4 n5 J+ W2 R/ v
' T6 M+ x# [; o; D& b7 ?难道你反而观之。