为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
8 ~. d2 F8 e+ B2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
$ t9 f8 I5 i3 B. s" w0 p# E- l2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
- R, @$ J0 i& `* n
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
5 |3 `) z. S% M; q5 ~+ a9 X* B
! w  m  e* S2 T  r( E注意：纸上谈兵仅供参考。
  l1 }" H3 g. L- S0 ^* E

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
, U) ?0 [; a* p+ c& `
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( r2 }5 F8 K4 F' K, U

4 u$ Q& C4 Q$ w" j# ]  P' e为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
( [7 D3 a5 l5 }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
* _* T7 b1 `3 S8 a" M2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
% A7 W6 h* r  T" w7 {1 _
/ G) q; M! }2 K' N

* i8 ^" d1 U+ \# \/ s2 S为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
+ n! B8 Q) H6 X* T看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

) D" h/ D4 x8 u- a* `. T- p2 p* O' M2 h  u
( u9 v3 Q# w5 u( V1 k( o; R8 i收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
  M8 w& d0 I* v) I& N3 {: A" S有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
7 r! g& W: w( ~

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

7 M  Y* {$ o$ z8 L- R/ R
$ H, x* W. m$ J& t  b2 \
& T3 S9 B- N" m% v- {5 g$ i为什么现在不是买房的时候？
) }7 u) `$ K0 E/ s9 J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
8 {4 |; _! ^1 D9 r一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
. b7 M* Y6 m3 E( V谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
! j* [3 d! C" O" H+ j

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

  R4 T5 Y7 H3 f: X不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
' s! @, C1 U! g0 R为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
* E; U: `7 G. c/ H6 B+ _Ratio是57%。

% o/ _8 ?* I7 z8 `如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
" r9 F2 `, c; J9 e我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

+ y* |, u( [* i4 U, s" I) G不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
6 ^7 {3 }- [3 y: f; y请问：2003年一月份的平均房价是多少？
( ?6 Q5 x6 `  F$ S9 bRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

) V, _1 z& x8 f/ y

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

+ A+ ?5 U5 e) }“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
% Y3 f  i" p$ I4 G2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
5 ^) Z. ~$ Z" T- o/ F' @* }! o2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
9 a1 x9 J; ?% Q* w$ @我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
3 Q; Y/ S. W8 e+ U这个结论怎么样？事实就是这样。"

8 O; [' D$ a. h% L& U$ }% X现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
% l% l3 x0 w$ q( ]9 P说实话我确实是马甲,现实见过你.
. z; ]: i% t1 |& \9 H0 O我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
* `. h& X3 b* ~9 J这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
1 b+ w' i8 r0 w1 [- J/ n1 b0 p
. x1 K  G9 d( q1 @
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


" p' S4 B; E* r6 E忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
4 j2 W1 D! B9 S* `; D( o8 n

, l7 @0 T; @6 Z: D# w! b是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
2 x, t/ ]% c9 }0 f6 l3 z- b8 h4 k- c
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
6 K/ @# p2 o$ Z: C& k, g

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
8 f- W7 L4 X& M+ F“这位同学 (指yxi ...

# s% ?  P( s3 U/ s请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
) O4 H7 L+ |. P2 Z9 v- d. g

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

, I' S" I8 m  v也太简单了吧！！

4 F& G& L: c) N) s& A% P' u
7 y$ K8 T9 }, o2 J) X* h房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
& w: e# ]; L2 X" N, M

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
" {5 {) X" B6 j/ H. r& ?大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! D; I) ]" o3 j
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

/ q# q3 J9 h3 H4 L" u: |' p2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
- e, y& T/ h( r2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
7 |+ I) j% ~/ J- Z; e6 y4 K# ~) ?2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
: h- P! B- z- B" m2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
6 _4 x/ C4 ?3 j& a/ M7 q7 p2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
9 u9 v/ j- e+ ~  s: e4 O$ x2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
6 H1 e7 `; ~. ^* K6 W2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
0 O3 }9 j( F$ J8 g0 Z2 q3 j
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
% p' x. @, Y9 U! ?' c2 r
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
, d0 q4 r+ Q) ]$ r
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
" _, o% E$ _9 A
5 i* c/ c) A9 I2 V5 E. n6 `再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

2 X2 @$ T5 _) X" @8 \0 c0 F真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

7 ?* m: L6 [% H" w大家多交流。谢谢。
# q0 J- F9 Q! l! f
) K% j" B. ?0 c7 `6 v[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
& W: m+ E2 j  O9 c  @9 @, L
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

9 y* O( m9 @7 F8 ^你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
; C0 F- t8 ^2 P- W, G% G# b我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

0 c* P- x' j5 O: I3 x) h- R3 D
$ t" t4 }3 U' @* R  Q5 u7 Z到底是谁病态？
- C! [+ f9 v! G& Y; K
- p& ]8 Q/ Q  X8 u( G) V9 x我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
" S, A: y, k! v1 j  P! s. q
4 D( T  |! I( I3 B& [8 a你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
, |; B0 B& S* S+ x# v
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


( X6 y4 C8 R8 r) l" Q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
7 F  ^  n4 z! ]4 D2 ~0 Z
也太简单了吧！！

2 M. I" ~( M0 V8 L) l7 @
- n8 n" ]# h% j. Z) ?& c9 w- Z难道你反而观之。