为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
! g, T2 h* b, Y6 `) J# w
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
/ Z& v' q0 H' q1 f! p+ Q5 d/ ?2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
, f: Q7 \; d. y( m2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
) f0 p/ U3 W/ n9 f+ M$ V* m& w, ^
, w/ N* q7 P0 E  x以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
, k0 ~  k/ M2 o. w! I( r
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
8 o# ?! c9 {) O  n; Y: g
' E/ x1 T) f* Q3 x8 I) q1 J3 J( D注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

7 s. T" [" B/ G* W其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) ]  @. k  y  B& J' |一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, F6 w' \' T2 n9 Q, \: J: l. g看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
; W3 O# B( J$ {& Y( k7 S2008年爱城房事将继续调整
2 C7 f  r. U3 l( E+ z爱城新闻----Edmonton News
# w. {4 y* z% N, m- L不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
- e; R+ ~) D# y8 o2 P4 O: s让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
( L) U" k4 `: [
& ?! i7 [2 q) |6 A( o/ F# o
/ T5 {: D3 b  E+ b
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 {5 T% U9 H) u9 w) m. b一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' O$ i' p# M, _7 R: [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

9 }3 {! L* v5 z; {
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
. q# \8 O; O. D- D, R0 ^有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
, U* g' z" `& v/ H$ x/ U+ n

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) w! m3 }' R. W$ U( L1 I! G3 b) }


7 I; {2 ~: z# U; t- V4 w3 K! T  g为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. a1 K) o' t" W* B% U+ H8 a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 F0 m3 x2 a. J) G; R1 C: w看涨派帖子的几个通病
7 o1 Q* g7 n. q3 @; ~% X- {谈房论地----Hou ...

5 H5 m; L+ e$ m; ~% H忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
0 O$ R* T0 ^+ I) @; s% y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
+ D) d. {5 j/ t5 M9 X
" t' \8 {! c4 T( F8 h# g4 o# ~, T! \不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. x2 T+ Q, O1 f+ I为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
: H( I9 q: d, uRatio是57%。
3 r2 z9 V8 Q5 h
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

/ o, Q- U/ J' f0 ^0 O5 u恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
+ _  M- i, q2 L% |1 f楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- o- [/ [( ?6 X' k( C
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
4 `2 {4 B+ e4 a2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
6 k5 b- M  A0 N6 S! t( |2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
) L5 d4 t+ }- W' Vratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
& L5 P; g% H6 R: k
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

$ B8 o# ~; n) d0 r5 `6 ]5 w' S( D+ E+ D6 X
' _1 P, @3 S  l现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
& `# a3 i  Q5 k这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
  _) j) f/ z' u9 P
7 v5 b, T0 f1 \8 j9 Q
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

. I2 _" k5 g+ t! y
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
3 B$ j% j3 L  i& I7 ]

: p% n/ `' z/ {! |: C3 }$ c
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
- G' z6 h) R% H7 e& e/ K$ A
( e7 ?: e' H1 p. y3 c! D9 y4 x也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

: Q/ H; F: N: O
7 c4 k2 s- z+ x我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

: i3 \: _  E$ c% b请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
0 z8 v8 l" S# j: p) v
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

8 J9 k& R/ m) P/ Z+ \
" _4 q; p1 F0 W# y* ?; G是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

. q  u& ~. G- C% K* C1 N也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
, o7 Z- f- @6 L

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
5 b, U. v7 t9 J# K8 J- r我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
  S3 B& ^; }2 ]$ v6 l, j+ k7 H3 L
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

6 j. ?/ Q/ w7 n1 ?& C3 M2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
4 A' `) L6 G. a: n' S+ t. Q* z; R2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
7 M8 `; i8 g* }5 F* {: E1 o2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
0 Y. K$ T; j9 X. ?" |, x2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
; y) b  ?- H7 z, ?" f2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

  d& o' Q+ b2 f2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
9 V, M& U3 y8 I0 {; a2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
7 }. t* I& M6 [+ {
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
% ~1 [3 V! w" `- z
' L; Q+ {+ v. p$ H打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

+ `: k, q0 Q2 g! |+ g再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
+ E3 \  A) E6 ?) e6 Q: M  V
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
+ J; ?5 @3 S- y; \& o0 }
6 L! X9 R( @" C( a大家多交流。谢谢。
! ?: z) I9 M* G! {1 j8 H( l0 [
+ v% l; D/ J" x$ m[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

! ]7 \& e0 U9 H' k0 W; `; M2 d我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

1 G. A) R  U) F5 N) s/ n4 ~你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
. G% H9 f  w, ]* h1 q+ s我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
' k* @1 c0 T4 z
4 F3 [$ W, R7 u& a8 s$ c你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
! B% N, U+ ~, L- E

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
* k; E+ b& `. V* e我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

  x+ P/ _. V) n0 j  T# L" z
# ~, C# `, K3 j2 R0 D7 e+ M) N到底是谁病态？

  j6 c. M1 q: H  Z* K我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
0 K9 }4 O# C5 ~* i
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
% g! e& X" M% M

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
( ~4 ~" Z, ?9 n6 D
+ [" ?! \: ]( E2 C也太简单了吧！！

难道你反而观之。