为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% U! X0 \6 p- w1 O6 ^; m
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 N1 Z2 H, @. k: Q7 H7 E2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
$ U* s4 T3 G" Z4 f. z* w2 O2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
7 [/ M, N# h7 e/ k& o0 E9 o- a2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
* R+ I( f; r! J2 j
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
6 ~1 {& H" X' I9 D1 {& p6 E" r3 L- f
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
/ y( P- |* U3 q: o" O
) P2 d# |, N% Q. `( T/ }# D) r注意：纸上谈兵仅供参考。
6 J$ P# u* p* t3 s. B

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
1 Q* }" G1 a' K' N4 @6 `, ]( I
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& l5 q! ~2 |. g. G; v" R  {
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
& z, J) Z2 E7 {2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

* V% k) {) U: b2 M% k8 G+ A为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
& B" P* n* ~: s( w谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
% r+ B6 I; u) {" c4 @爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
/ ?/ T3 i! u& Y' Z让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
6 F6 O; B: O: L; u: H( `( F
# o6 u5 r! ?- B; [! w其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) @% @% c: e, p; M0 E4 {. s

: i, F# c4 ~, z8 h' l0 _4 x4 a
# l& b/ V. r- w) Q- t5 l  G3 V为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 Z7 ^: l8 T! v$ R  R一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 s- E0 T7 Z/ H" q  `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
$ f; _6 L  t8 C! t看涨派帖子的几个通病
1 O' e7 c$ S5 j谈房论地----Hou ...

" H) g6 L# V3 W- V% {7 v- A收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
" J- D: @$ H  {/ c有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

- \: `. D' j9 b6 }1 ~9 T
# i5 A$ a/ |8 ^8 Q
4 Y5 t; w* w: V- m9 c! Z! }为什么现在不是买房的时候？
, |% a' W# U2 s/ y+ n谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

( T9 B; u$ s* b忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. y' ^- e: O, s3 a9 D

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. {6 t/ s. Z$ b! }% w为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
( X& l: A# I1 N我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
2 ~) p: J6 |. R: A
  x" q/ }1 u2 _' m' q# s( j$ j恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
* d6 {% ~8 m! m& b
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
7 M, H, T! G9 @, A# r8 W# |6 b
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

2 J9 F$ p- [, P" [$ z: R  P
! E  R, c! R' f. Z

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

( z. S3 ^/ W% P% _. Q3 t' o" O0 S“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
' Q: }& G, z& v: D( {2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
! _5 f/ Q# A( z5 I& n1 B$ f2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
5 p* r; _4 @8 R+ u. X我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
* f0 H7 U! ~# ]) @6 O

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
1 n+ R6 I4 H. Y说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
6 C3 B. c9 R9 {. z2 m3 [3 o
3 l( o& _$ \' S# V# S
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


9 s; j  P+ Y; V0 u# E忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( t6 O3 I3 D4 J3 n7 P2 \' U; {0 j

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 l& i" u3 a, l0 Q! D; I7 e
" A0 d& d5 v( W也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


# R; o6 o. L( R0 n, b$ Q0 ], O我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
( X! h* @4 U8 e, Y“这位同学 (指yxi ...

4 K  l/ H3 R) N2 ~" v- f# [1 x请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
6 J4 o! g) I, l* m% s
' I( V! Q9 X7 |我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

! Q% O, s2 @$ c9 d也太简单了吧！！

5 S8 y# ^; q; U1 I
0 \' m0 r6 \/ Y9 Z7 h( l房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
1 J. C9 h& X9 X, E7 Q房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
$ u8 [- @& J, q' [大家看看他回贴就能了解出来.
9 N3 J& `# h2 u4 A) v我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
9 @5 ]8 f' f7 g. F5 f, r8 ]2 U! V1 E
! X; e1 z6 z8 ~6 T7 S! g- y我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

) R( q  S8 W! s, |2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
% }. S1 H7 q  I: I1 b) }2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

6 R2 X+ b& `; J9 W/ q2 Q( j2 x3 t2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
. k) e% j* w3 e: ]9 }# T' b0 F$ a2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

! L  ?% q6 v8 N6 `; K按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

7 p1 V7 C$ A# ^打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
7 T0 L( W; @/ M* A5 o
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
  y- V8 x: \$ R9 j3 `8 u
/ S$ C. s( q& c  w  p4 n1 q再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
* M4 Y# p; N$ v1 f0 O+ l' s
3 J& r4 _4 ~* W6 z: e大家多交流。谢谢。
1 c2 [6 f1 B6 k
& k; m  q  _1 N/ I[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
0 [( y8 W$ A3 ^; f6 d! O我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
7 a& y  z/ ~: a. h我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
- [! t$ H; o7 C; d1 m% p
7 S. n9 G- C7 J+ L7 j你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
- K3 R" f+ X; P& w; P' F- L大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

& C' D) K) o1 U* k2 `
到底是谁病态？
, L! F/ G7 {! W% d
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
5 V2 J* r6 ?' B- B8 b' p
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
- D  O7 M9 B" G  [3 p6 {( D
. `/ l6 l( B4 q0 a  s* }5 X
% S8 B% P; I$ l# [是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

8 e& K) A2 @3 \) q$ k' c9 V/ T6 D也太简单了吧！！

$ U! R: O3 w' B  {难道你反而观之。