为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
5 ]' Q) H* D9 o8 g5 D
; e9 V! l" ~- g4 \: G1 @2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
3 M! n2 ^7 H, y5 v' d/ [2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
" N, @  R+ j& [& }2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
/ Y% n# @' `& ]2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
. N$ X$ e' z6 P9 a
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
5 r, ^7 e' |7 W
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

7 M$ M, U' a8 r4 E4 a0 N7 O注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
4 V& _, r4 L: ]5 ]+ I5 }
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
8 z! Y, o2 R- s% ?2 O9 v5 [, n
; z. m3 }7 m: g& h2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

3 `9 n! w/ B, X+ B. G* h, d

; a- M! e" i  G: Y; E为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
# p5 ?2 @' C; {* G4 m" P; f0 m谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 F/ ^4 z; k) P: t看涨派帖子的几个通病
$ F8 C3 z+ ~# H' c3 J$ h8 b谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
: d3 b( V" A4 [/ t2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
0 U; G5 o0 N, _. V) a移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
! Z7 `2 F# u( E# g1 Y/ ?谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

' [% o- o5 W! m4 W9 m+ ~% q

! P( w+ Z3 c* t( N8 u+ ]7 g为什么现在不是买房的时候？
$ e) ~4 E& ^. z  c% l; X谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  a' t/ D5 u2 U" O看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

" \# k6 [9 I* H6 R9 r: \
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
* o: t" u, [3 y+ ^7 E

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
( v! q; J6 X0 D0 ^0 n" G5 [
# `0 t! G/ d' b9 t
! _4 v+ n# L  d# p' p# E
! ~" J) o/ E. T8 K为什么现在不是买房的时候？
" w& n" `' L" J8 M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 S4 R3 A: u# ^+ X, {看涨派帖子的几个通病
, I- s" e* _0 Q4 o谈房论地----Hou ...

% C5 F$ {) l& A9 A0 j1 p忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
3 _. M; w7 \3 ]# X5 t

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

  R( c: M& W: f" f5 T4 N, J不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 [2 T9 @3 v7 i( U  O; N' j; x0 a为什么？
1 o# [' o$ l8 n9 c( H  j1 H0 _+ R请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- L  z: |: m1 [+ h5 o2 @1 h3 c" gRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
% X- _/ v( g" X8 z+ H$ C我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

3 X" I' [$ l3 F恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
2 Q0 Q/ |& u8 x' I楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
9 `/ g7 U+ ^6 m! }9 r" n( Q2 z
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
% y2 o! L% }! B: h0 N
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

& @, c5 o& p; k) g, N& |/ T2 w

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

+ B; }8 o$ v( y  |0 f2 W“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
5 s' f4 V6 S5 p2 i7 D9 K* k9 Fratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
. E# o; t# @0 b9 N7 g' o8 Y  P
! h; x2 {. P( H  A现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
( S+ l% G( c* E9 ?  d" F说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
1 ]- e' x% l* A- j( k这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


; T& R1 U  \& U: r/ B" ?. T4 o& I[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


: c+ S. K5 R; S# K; ^" K$ V% `  H. C8 a忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
3 }  F+ d5 L% t$ J* `" e

# e8 n1 C8 [3 ]& v; b" Q/ n
) r4 w3 U& o9 f8 {) E4 G是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

# M" L, L, Q+ c$ A' ^也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
7 c# V. }; l- d" e( Y; ^4 g
8 T3 P! _, h# ^" ]  f: O$ W1 s
6 V+ e; j. p3 K% H5 {我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

7 h1 x* \9 O5 U. T2 a! k
2 q  l8 ^3 |& {- S- g. b) b请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
+ A* \- C# J0 g0 N9 h' l
7 K- C$ B" m6 [) S4 l8 P. B6 g* F# @我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

5 ]" o8 E: h9 s; _- d
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 Y4 s5 o) c0 P2 L) Y/ v, V
& R9 l+ N) n* H也太简单了吧！！

0 E* [9 o. N) I5 ?# Q+ c房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
5 [. |1 |3 O- |房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
, ?$ [* `9 U) ?4 @  J. s# g( e

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 @+ J1 h( ^+ J: d+ h大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

. |0 X* X% {" f4 b我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
4 t  Q& g1 f# v4 O: ?$ c' W
2 T" L: F/ Y+ P2 \- y2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
9 y$ ~1 N) x. ?. K+ J5 i! c2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
' T/ Q" G* G/ B) i# H2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
9 J2 ^5 ~+ P; e+ v% N, c6 I" c, V5 O
! @2 q1 T7 D' r% B6 h  S2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
! v: @- L' Y, o' f2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
! k' b* a: A8 N' l. k. \6 ~( L2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

" ?) V9 U5 l% S% S% c  ]. g按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

  M! |# k& Q- G; q: n打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
, L" S/ v2 T( f
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
) |$ u; ]0 d- a) m+ h1 L
0 ~  S! J" M8 T+ ]( w再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
9 v6 g' ]4 E: g3 t% R4 ^" j+ c
7 W4 n$ a2 [& l- p/ T大家多交流。谢谢。
( q, B3 R4 h$ R1 b, @; d
2 X  ~9 M. A1 G6 _0 u[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, |2 u2 E0 a4 k; r' W
$ Y3 m' `0 @7 @& Y( T8 Z1 j2 \3 s我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

4 ~% D  g/ q4 o# Q% W  X+ ^7 r" C9 ^
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
" _* C- A/ c) b$ H我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
" P" [( |8 ?  l3 O7 G4 [+ V, q4 p
' K3 ~3 P) ^* x& e# `) o/ e7 x你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
1 I+ ~5 c: A; Q" Q& [! J2 [: `

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
! N. T/ `! g" L7 {4 T' x" a不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
, z( g3 ~. R( |8 B! A我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
: j/ M) p  c9 E: F  n. ?
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

3 ^0 \# }2 b( s" a) Y: M你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
" ?- f$ b' U* |* S6 f

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
0 Y# ]- S  i& O; V9 X

" x! s/ m: ~2 ?) I是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
- P2 }, x/ [; z8 P) p
, R# J9 {% h4 ^8 V" f' i3 y也太简单了吧！！

" D, D$ s/ ~/ Q, y- B( M, x( _7 {$ N难道你反而观之。