为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* w- j8 V2 Y( c0 r$ M4 x7 _, G" j* Z
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
" q) l( h5 F% Z. v# a2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
) S$ O9 Q5 r% r; t' E' q# [' L
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

: @0 r* X; M7 [注意：纸上谈兵仅供参考。
. ]) |4 t/ O+ p5 f

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

# ~0 f7 A" Q% D: r9 K: u6 Q" D其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
$ k+ A/ X7 k1 b  y$ }许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% ^8 y2 [: A. q1 e
/ X5 u1 e# U! u2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
- j& K5 P, ~/ t2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

. a7 |! F$ j3 [" C

! ^. I5 C% E, D5 S* K为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, M2 b0 _, e9 l0 y2 K一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# q% V) d( X7 E- L; D2 k& N# V看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
9 u7 U: K- b' k1 U谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

' u1 ?9 e0 q- Z, l: \9 `/ r

0 e4 ?3 a+ u  \' T7 ?为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. K0 L9 a4 |7 b2 V7 e8 C一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; h% {1 Z* E" O看涨派帖子的几个通病
: w6 V- z5 T; R谈房论地----Hou ...

5 K& ~3 G  z! [/ d5 U/ M: D% c# S收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
! p+ S. e& S# ^; b" Z% o& t6 r


; m: _8 ]5 s8 e/ p2 K为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
( Y, h( i9 Q* s( _( D% F* g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 [' Z% ], Y# y8 i- ?# Z' l看涨派帖子的几个通病
' n# `* y( u3 ~/ q" R1 H谈房论地----Hou ...

' u: Z4 Y# P$ n% G6 y' x6 w  ]忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
) y! A& r6 z$ k2 q. i9 \4 K

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
/ ~8 F$ f) V. S/ x$ x+ e: K5 u  l
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
  A+ a5 d$ n% t3 X6 CRatio是57%。
5 Q6 O. {6 m" f! O( q/ I
1 G! _& d7 t: F2 w如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
. X% e+ c, V5 I我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
/ V- c9 i$ w7 U' C楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
& i, c+ H- V: A. F- x/ v8 W
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 z" O1 ]( h8 p! M6 ^为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
& V" r2 E! H1 p. V, y7 KRatio是57%。
/ F' Y5 R+ R, S( C. n2 L5 D' m: l6 ]
" T3 M" }/ G: {. [如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
: x9 m) @' J0 ~8 }2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
7 v4 e6 e6 c: N2 s! S我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
1 Y$ Q6 }9 [# eratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
1 |! d: d5 M/ W. F$ X
9 `+ C" T& s: @4 w4 f" |现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
2 o, f& z  N( C* w* G' W4 \7 k; e说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

( ^1 M" K9 _8 G0 w
- j6 m, V* G# J现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
2 {$ G6 }3 W* x; a. q这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

1 `! c; R% G7 _
8 ^8 E" A* _0 p- g' k! [' p忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
# v% A; ^7 p) u- A( X% ?说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

, S) C5 i$ z/ C  ~; l是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
7 H5 S& [$ p3 D! ?“这位同学 (指yxi ...

8 I( f3 W& P/ N$ A! d
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 ?1 I0 A# z. j' q) ^9 C
* K* |& ~) @0 x& d+ p0 x
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

! j/ x0 m& y- s; I* K; r8 q房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
- R; C" b* a2 W1 G5 T9 d8 B% p房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
) w9 j* E, `2 Q2 S我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

* k9 b; [( S5 ^+ M8 g我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
$ B2 X5 {1 J+ d, T# Q: c
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
& ^# p+ E% O; y# j3 t1 V% ^2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
8 P! A# Z( m; K8 L2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
* E' |9 A* A  O6 X2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
( n' P5 }. M5 R; C$ b* k$ Y2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
* F3 H8 I: ]" c
7 P0 v5 i% m( t5 F2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
4 E2 y/ F9 s) ]' f5 l
: B! p/ K  U. v' c按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

% ?/ @- G  n8 H0 ?% i, P3 L打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

# r" e5 \2 Q; m( Cratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
0 {5 w; O1 R+ ?  T. j: T
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
; D& h" B8 v5 U3 [
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
) r- E+ {8 N# j* ~% z* a
+ Y: Q9 p% |+ O9 C7 n% ~+ [大家多交流。谢谢。
! C+ H% t1 O+ \& y! x; {
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
# R3 G2 L" j. j7 `
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

9 \2 @. }: a7 A' c4 d2 |
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

# Y; [3 r+ {2 H7 |你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
" ^6 |1 f+ r  P9 N2 }/ O: N

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
+ s( \* \9 V" l+ _5 K不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
, b: u3 ?: Y* I9 g! y
0 A, i, }* N3 Z我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
7 u- h0 y! t( n8 m& L
* [8 k5 v$ g3 I; h你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
% V; k. G6 k' n% g/ g
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
1 }* s; Q% H- M0 M4 T; V2 K5 |: B

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
$ ~$ v9 s7 ]. g- @
& p# |' z  ?! Z9 R3 L1 X也太简单了吧！！

2 Q- p4 j. I: I( F" ?6 |+ J
9 k" S6 n& I- C8 {难道你反而观之。