为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
) a: V$ z$ P3 Z" Y) v2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
" E- p! x$ ]) W. O- c" y- ~5 P) X2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
+ X( }3 h1 b* k/ W6 n( G5 q2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

$ Z5 B9 U- L+ {8 J% O' Z9 V+ H" ^以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
; T% b- R, x7 t) d. u2 |$ ]% w3 Q
7 C- B. I4 z. N( L# I结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
+ Z( ?  K' J, k
3 U) o8 [( X% f  V+ n2 v* @注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

3 Y( |: T. p% x$ p其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
" }" i  V; k! W8 O4 O许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

# t0 [6 Z( J* {. l$ |2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
: r4 W) z* N1 V6 N1 s0 U" S% l2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

" o( v. l* Q8 l; b# p( m3 D& i6 v3 y为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& `/ P6 y5 R- M7 W; a一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  a0 ~% ^% t. k4 |" T看涨派帖子的几个通病
0 x6 c! o- W: X! f( X% q- [. d谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
- }2 p8 }' C. b" x& t1 m2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
. k7 n4 |. _4 s7 Y3 ~! T移民生活----Life of Immigrants
/ e+ o3 X- Z0 Z7 o4 ]0 P, u% j7 H! E" ~让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

# i5 `! L+ y" s8 k5 U6 D8 R- ^其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
( n& d& \  A- e" S" o
' [( k: e* o# x5 R  j8 [

+ u+ H5 B0 \' T* ^为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; N7 v7 h8 K6 A# v5 v# J, Y, X& J看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

6 a6 @4 w8 d3 _
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 q& w5 I. Z) q4 B6 P

" B: a- H2 N- n4 R% L( a* C* F
为什么现在不是买房的时候？
! i! x* f/ q$ T% a9 ~" `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
5 \! ]  D: B. b* V一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. d) S* G* f" Y  }  I" P0 |3 `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( E% I( I" ^% K7 X9 q看涨派帖子的几个通病
. X* T( {3 X2 m) m- v  m9 B) j& u谈房论地----Hou ...

9 i" m  p9 R4 R6 q3 h6 K0 x+ G忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
0 ?. V5 P: `) ~4 H" F

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
/ l4 R; o$ V1 r8 h8 d& k+ E' D为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
- Y5 A3 z: d7 Y2 j) W" y
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
% X; v$ I* T' m  ~我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
0 S- }7 c. i! U& l" W) `9 A4 n+ E楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
+ t) |. x, e/ @
9 p  c& Q; w( y6 F" n: `不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. o# q/ V" ~& a3 M为什么？
# K3 }6 r/ ?* M) P: m请问：2003年一月份的平均房价是多少？
' s8 g. ~. z' i: F2 O7 BRatio是57%。
2 ?- @! R0 o! H- J5 S3 T/ q$ D% b  d4 A
4 s% V3 E' Y) ~3 [* J& v" S' C4 J如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

! n3 g. {  b# y$ [1 u3 d+ g7 m
6 V# M. \# T4 I8 n

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
- d% R: ?" M  @2 v" a2 R2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
/ |& K- N0 T& E  X& @ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
4 S$ K1 D& X% J8 S0 n这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
. U% ~) |0 h/ J+ a- v( H0 Z

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
; d4 }+ G# H3 M; v" b0 Q2 m9 `3 C我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

3 ^* @4 p3 |) l0 i
8 t5 o; h5 _+ q$ n. t( J[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
7 S( t  ~7 j% Q/ [; d

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
1 {  s1 d6 b9 V/ M: F! v6 w说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. ]% s$ H" i( w0 m

1 r2 n. `8 i0 y. c
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
9 c" Y2 I! |7 R, U+ }6 P
5 L1 m  n5 H6 e. v  b8 f' D4 q: A
$ R5 _% c) M$ y# k, j# z我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
: G' G5 A& p8 a3 ], n7 ~“这位同学 (指yxi ...

* _# B  |3 O, V8 Z* l3 y请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

' I/ T: h! }/ d我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


$ t$ x; B5 t6 X1 M! C是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: ^: J3 ^4 Z5 d
- s7 u0 ^3 Z1 h- [. v也太简单了吧！！

& g2 G" p7 l, l7 T! \房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
- v5 u/ y- U" ]4 b房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
$ ^. e6 O# e2 H% C' B% k; V我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

8 c7 E6 q  P# U+ u4 X7 Y! T我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
+ r6 Z/ u/ x% m, Y, o8 o5 P1 Q
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
6 w  s; y- n4 e& r0 @) x2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
4 ^8 Y' a% {9 s6 h! Y* j0 t4 K: ]2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
. j) A3 P7 P: _% B/ d! j2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
; G) i! x9 z6 I6 v
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
: @8 p& ^+ h7 L- a- f0 [2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
9 J  _( ]1 r8 B1 ^4 t; g, K
6 y5 X3 [- t& Y. R8 k打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
4 l# r' ^5 P( Y, q/ a- N+ N
2 J; b$ \0 X) V2 d7 ~! P  xratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

9 p( i# \$ o: e* n& [& S  g1 s再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
: S! U2 Q& P8 K0 ?
" F! U8 }. c0 M! [) O- U5 X真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
* A- Q; V) i3 X; O3 l4 M$ `9 f, Z; v
' X# J6 q! m) N6 f7 I" B大家多交流。谢谢。
9 y, x! T, S& m1 m0 e1 X2 ]* l# r5 Q
0 H1 l: X9 B1 x9 e  L# Y4 Y[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
# {5 ~# R% E  Q5 [我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

8 J2 }8 `1 v6 R, b- }3 a: `4 h你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
$ n" @  H2 l' e) p我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
* _- U- p. F" F2 N( b7 M- v' _
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
9 x' K5 S: e! E- ]

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

# Y/ d/ ~8 P1 y# [: X另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
5 Z7 \+ P8 K( z, K* V* b- Y' o. T

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 O& H' G' I+ ^* C

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

5 p: U& @, {" R% @( v, q
- r/ }& V' t% x9 `! i难道你反而观之。