为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 q2 }  e+ x% j0 o! j1 B
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
3 g6 k" d5 s- Y4 y* o4 G( T! B9 u3 {2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
6 h# m3 z9 J2 p% k2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

2 j- F& L, Z+ Q; j以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

# ?8 |- L, n6 b8 I) I结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
6 `/ r) a. I8 U1 A8 N  c& P" f3 v
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

( q; S; r. P8 O2 D其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
+ s1 T+ p8 q1 d0 @许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

; l' g( Y0 V3 g5 c" S2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

# u3 }) }* p: g) Q* A4 s
, m' g( z5 X! p为什么现在不是买房的时候？
3 l, y; M; h7 M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
" A: `* F5 W: [. p9 H' h+ Q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
1 {# Y, h: F+ Z8 v7 \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
  z! |; R8 D) h' P' l) F  n2008年爱城房事将继续调整
5 U2 }9 A. M  c4 K/ [* k0 a爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
( k7 T/ o, x0 N1 {
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
7 N3 @  c5 @- S; T! v! R% ~
  o. h, U' V: @+ T

4 H: N, y# `' R" ~6 l' s为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 f$ t/ g7 j; s" ?看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
, }3 F+ H4 Q3 J$ Z

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
: g% ~  y2 ?: `% u0 u4 m2 l* d9 Q
5 `: y- m( Y0 |1 T3 {' ?0 A  L9 Q/ X

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- J+ u, _4 T* P: ?9 _( k一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& M1 s8 k& `# G3 \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
/ L  ^+ ]/ z. t$ p谈房论地----Hou ...

/ _, S% k; Q: ~! O# ?; Y. n
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
' y- _' h0 s" ~: H& i

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
# V% g/ f0 f8 v9 @  F
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
' }9 K+ V$ X+ ]8 _1 c- |为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
, H' }  Z/ k1 P- m$ b  NRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
- w) ^' f) a4 Y# w2 A0 w我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
4 Z2 }. j. a+ s3 s& d
8 N! i1 y% f& E. z" u' n不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
* r4 q" x8 B. g4 l0 v9 J/ ]请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- H5 ?0 u& @1 }2 h5 `; L) tRatio是57%。
5 H& ]1 Q& `# N; [: t
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
; ^: A: V" m; t0 d' ^* G2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
0 u* C4 h7 V, S8 qratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
2 ^9 }; E: e0 e# Q1 n
* t  J5 T' M; C/ d现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

  A; t6 t) H( f3 T5 @0 Y' O$ c' N现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


4 K+ n7 I) N6 @6 {$ z( M5 W[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
, F: s  T; S- _, q
6 J% U  R! P8 F) [. @2 e
+ Q; g+ V5 _8 F8 Z3 a# g忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
  F4 B' G) i0 _* C0 b说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( V3 l% Y, a$ q6 i. N! I* h) B

) @0 T* _5 F5 B& O) ]# R5 N
3 k# Q# ?7 k1 H4 n是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
0 H7 X) Y  D  }) L
3 t1 @- _4 k- @; v/ F: ^. Y$ L
+ C( X$ E' c; s; {+ W! K7 i# h我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

" |# o$ ^+ z+ r! K9 F: m1 z$ Q; T) Z+ u
- P$ n" Q  x' U4 A9 |请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
% Z; \7 ~  _& v1 D
0 b/ D- f9 K& \" C/ U  v我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

2 ~$ B& E3 X8 f5 n+ Y房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
5 N! G5 G% i# L$ |& a; L: s8 t

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 b; l& H9 ~( W9 C) j6 w& W大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
' Y4 n% g  D/ V& [4 y2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
  k% P7 N7 t1 P. B* Z  ^9 v/ c% ^. B2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
$ |7 h0 }& E: ?* @* }
/ P9 L: v/ @  E. G- k6 U按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
4 J- x0 ]' h' C# b+ g% r2 M
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
) S  s1 p& b7 B7 S
! l1 w2 z  c5 y4 `/ [ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
; q4 P* t  i* I- E; [
9 p5 [9 F8 d/ D3 `) y: G再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

6 f) [3 d) D" k+ C# S3 T大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
$ l3 h7 [6 k8 x) x我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
: N( t% J- h. s0 E
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

6 d2 L' ~2 V9 n2 X% @你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
7 \2 A0 u0 L! J$ F5 B我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

0 w* X* s0 p/ c! S7 I5 B2 p, G
到底是谁病态？

' B  n) `) p' ]+ B9 J! ?8 m我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
9 N* ^1 w* b0 f+ @* k
3 S1 @' y9 t  o  _/ d; W( E你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
5 h$ G% q- I6 ?/ g
) W' B* }8 e. n/ y) I/ q6 o7 j另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* r( H# R& l, G6 b4 S; x- E3 S* O

7 P3 _! `; L9 F, y7 O8 s/ ^是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

, j! s, a' A* m1 j" P2 H
* T8 g2 O+ X5 j2 R8 ]3 ?6 |难道你反而观之。