为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
$ g6 B" I% ]. C' N& ?, e: v2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
6 t* _9 b$ v0 d) H/ O  x2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
* c8 ^0 S! |# D  }9 `4 c  _2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
' |- h6 p% M) O" g0 Z. K" `
0 z: W- [- M1 E4 G7 {1 U0 L8 l8 Y6 o以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
, \3 ~8 C$ a* y
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

/ s# `3 f! z* h9 }& i6 u3 S注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
/ o. @1 P  M" b
- x9 ]$ r% o3 l其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
+ a, O) ^( D. C" F9 M; @' f; _2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

% ~( H7 z% D  _3 i8 H
( _5 ]/ _' p- P9 \. _
& D( q9 ?0 E( Z& v* J; J, o5 n为什么现在不是买房的时候？
% F9 ^5 J3 q# O& j$ e) M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ T4 |2 h, C2 l; S2 h一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 y' I7 _& j6 ], p# ^/ g0 h: _谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
4 P2 j% N! N; a8 X* S: e谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
8 H! H+ [* B/ C( Y爱城新闻----Edmonton News
; [: V, T% B# U4 g, D' N, N不要把歧视说成是窝里斗!
& B3 A4 f3 I* i  q, L3 B( P移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
0 |& E- l9 a& B5 j$ v
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
7 z1 T+ S  Q( E1 \" j
  o. M2 `8 Z/ p$ V/ H3 K3 i
' S1 s9 H" |2 g$ d
8 o! U) A4 R0 B' \# L6 z9 X; O5 Y为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  S1 D( w6 b3 l! A- M1 }9 }. J! w( R看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

  k9 H  Q/ L! K' G, A9 @1 G" h收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

* S' l( L0 {% B: i1 b: r

为什么现在不是买房的时候？
, c  q+ V* w! ]谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
- }" c) ~7 ~, p$ y. k+ G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

$ ^: [! u: t( I. A
2 _( c! u) ~2 |0 i; X# i忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
9 ~4 Z2 p- A6 e: B. Z8 L! Q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 J' A- e0 M& `" I0 r$ r3 ]
1 @" q( y. V1 |不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
4 r) S. N4 N/ y. \3 P0 T为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

( {" Y# c0 O- b3 u恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
. G& B4 F  Z4 i0 M楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
# c' e( U6 C. h8 \为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
. D& ^" _+ K  i- q( ]8 n; `4 k4 \5 }Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

0 f. c  m% [' d! W6 l5 i
7 f; |% @, v6 F% g

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

( y9 U* U' c  M4 [/ G“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
1 k- I& s' j# B5 M( x4 _# \0 Oratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
' z" E! J( S$ Z! K' `这个结论怎么样？事实就是这样。"
. m1 j( G& z* `) k3 b' h
* n- O* ^6 p4 N4 y2 P$ _* ]8 b现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
) L7 d9 P$ z, }7 s  U我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

5 G( }* P6 b* ]! q4 R/ L4 S+ |
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
( K/ ~; o$ p, c$ r7 i/ ]
+ Z; n; T8 y' o/ o6 o2 Z  s
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

& Z) i( Y* Q/ |9 q
& k! v# S5 w/ U( T忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

0 z' [5 [7 L7 S6 [0 i+ }
' P. Y: \6 m- g+ n1 v是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
) ^( N7 e* E- e
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

( |* G7 K( @7 |6 I) i5 O
1 `( u* a9 m. h, \" o# I我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

- w. A# S  D* Q0 ~8 j/ M4 V4 ?2 ~

) Z5 y: @: t. ~  u' W: i9 k$ F2 z请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

5 j) N; B/ z+ o2 P$ |我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
/ X5 b/ ^% I  L
* Z6 B* l. Z9 F# K
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

4 w" R7 l; l6 g7 T/ _' r, o9 L也太简单了吧！！

5 F+ w- l6 e; w, C! K! S  v- Y2 k0 s房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
+ t  i; s$ o' V  @, l房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

2 l. _+ [% D+ M4 p5 v  T2 M我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
" B$ b: Z: `; s* R: ~
$ n3 P$ E5 a9 C" h2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
  J$ V2 ?9 T  p& t# \6 n$ C9 o2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
! V3 u' \5 x. B5 ]  [2 [' T2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
/ I  y! u( \- a! P5 H$ l
) E+ A' e! M  E2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# g& Y. N" m% k2 h( _' @
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
" d' T+ \0 u& Y$ W3 u. B
7 [3 \1 z1 p+ X0 J+ @3 ?再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
  l: E" M4 ^7 p" d; I' U: j0 W# d
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

7 s! [  `0 T2 K; h* \- P; b& |大家多交流。谢谢。
& z- X# O# ~) M" g' A0 [
9 K  z! M9 h4 O( O[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
. q: s+ r* W( v( f+ y我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

9 H( d3 N7 r4 l" _- [# a我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

, s4 E1 x. j! A% M
+ A; _2 n9 l3 h! ]3 j; c& C' U你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
6 e2 E* v. K; R0 C: Q不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

3 b2 T" y  g) ]  P& W; f
到底是谁病态？
8 z# B4 U' {0 ]+ N/ Q: ^
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
) Y0 C/ k# `" I! q: V7 B# O
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

( C6 k  Y; H& l0 f另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
6 C  K4 z. p1 R5 ~- z  i) S6 R( n

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
+ V: j' W3 Q- j4 R4 N. z
7 q" G+ F6 j4 x6 N% \
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。