感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。

3 H5 B. W' d9 p0 T5 M至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
" r# h7 s: M! {& F6 i* @# |
总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
  V* [" u$ p5 j8 e& S+ Q
想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
( x; ^3 S" O, `5 X' a0 Y- {3 L8 D
# a/ H, f3 [1 i6 w% i; |$ F/ K[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
- R% l1 f( B( S& Q涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

回答两点：
(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
+ ^8 [2 V; m) Q2 M' _    存TD：4.75%=19000$/year 收益
! S0 u6 u' W- B1 I3 X    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，

/ o8 T! S. A" _" r6 w% m$ Q% u1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
- f/ V7 R7 U, C2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
; U5 p$ x7 S2 b! w  h# i4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)

7 }  l8 T1 B3 _( n  F' h) ?如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。
" o9 Z+ y+ |+ q
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
  e6 s6 e% y# I2 Y! [3 u* [# \  b! Q如果现在买个40W的房子租出去，

; |$ X; N8 x& O3 K1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
2。如果能COVER，大概能有多少利润？
2 R' A# I0 T) B/ ]3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4。如果出 ...

1 W7 J( e$ e' @  V  l7 N40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
7 H. J; X+ {  i9 ^* T3 Q
( S% Z) T% I2 n/ d40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

2 Z( s' k' U$ E* l" l

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

  c+ U7 p7 Z" U* ?( S& F
+ j8 y* k$ Q0 K. V0 Y# d- _开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
6 H% A# o# K9 a$ _+ @. V
% R1 f4 \  z3 D3 p7 P1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
6 \$ a+ [6 d7 _& W* b: y2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
1 {1 p( M  ]% u6 `5 W' ~2 ~7 R! S6 L3。能租多少钱？大概
& p5 {6 L% a7 v3 A
7 K0 K0 P, y7 e* ?: `好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
) t! C+ r2 W$ J! N% L
9 v+ _2 b- @* g; p! F
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
" `- y9 N3 \! Q; I  F
1 @- x, x! C) K3 G+ k+ `  Z1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
& _$ U% {3 \* }; a7 ^2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
6 H3 Y/ j5 _- q1 b; l  V3。能租多少钱？大概

( ]0 ~# `. U* M4 y好几个朋友 ...

+ `, i4 j8 M' a" H$ a& v9 f) d7 ~http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
. r% ~) Z' k3 z, i+ c
For Sale:$216,000
Real Estate Type  : Single Family
2 ~4 v% v4 G* ]5 w6 H) B* jBuilding Type : Apartment
Bedrooms : 2
- x- Y" U8 x! z/ y0 o7 @8 w6 ~) ZBathrooms : 1
' _; a8 ~" o/ B) sBathrooms (Partial) : 1
3 r6 m$ D1 k( m! L" |Interior Floor Space : 87.50 m2
Storeys : Low rise
Built in : 1978
Land Size : 170.53 m2
, _7 a& C8 ]) [6 U+ H. `7 dTitle : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
% D+ H! O3 ~; P- r& m: g+ w8 pEdmonton, AB   T5T 2R1

上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
5 s# ]! t2 q8 w# _8 s
3 ~9 j, _1 t; x  I! m( B这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

再次感谢Monster。下面继续讨论。
6 H7 n, s  }& S; W3 t7 w0 Z
我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
8 i% S0 }. _, |! c* _% F' x
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
% }8 k6 F: k5 U/ c3 C6 G
+ M& S$ ~1 V# k! P, N再次感谢。下面继续讨论。

我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

% v7 S( ~3 t- b! X  r1 U% I& c一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
7 A. y% l; E) t' w+ G
: N7 Z+ v( T: e  O[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
0 `$ P% e2 g) D; l
+ L/ t) s9 D/ C. R8 W2 @买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
" Z& Y3 h# t; F! a
从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。
# r0 `) b$ h, y' Y3 C' a
+ u, L! l, B6 I+ P- {2 A% T从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。
. Z1 z3 w/ V  F" O  h
总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

- `# T9 U, x  {6 I/ a  J9 H[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。
4 z0 p" i" [0 V0 m( M' b. b
至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜