感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。
. o5 ~; k+ `9 j
1 R5 X5 l) S' `) l' `( I+ v& }/ N3 ]至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
3 {# C- b1 n! u
总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。

9 U+ j& n; o/ \1 S想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？
9 Y* e" t/ k# M" b
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
/ v0 w( `' u, G8 t0 J/ X2 o涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

回答两点：
/ U4 q* a0 j2 Y+ i2 q1 e! e(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

5 ?! ^: b. ^/ g* {9 \(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
    存TD：4.75%=19000$/year 收益
    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
# _; }6 [3 W: a) u& r4 i( p    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
0 Z  m+ l! d4 E6 o所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。
" `- |$ e( c1 ]' r- @/ g
3 l( |/ N5 S( E) d* k[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，

+ G2 q) h- B- z6 `4 g4 f6 J1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
  F! B1 P) M0 \6 J7 I4 z7 h2。如果能COVER，大概能有多少利润？
( l3 p; [8 D2 N* E3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
# ?. a1 I: I$ A& n: c4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
: d( ^  H% @1 L- j$ X
; k$ L, L- Y4 s$ f/ z2 d' u' F如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。

( x/ t# x6 h' E; ~! S* e& f& v4 Q[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
/ @3 l& M9 W( h: }5 ^4 g! X6 w如果现在买个40W的房子租出去，
. J5 a% g! s4 h. S
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
& q$ T2 U. ~4 R* Z& w% G1 T2。如果能COVER，大概能有多少利润？
3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
4 @9 X1 U/ d+ }$ @4。如果出 ...

4 L% s+ S& H6 @4 L- ~9 T4 D9 x40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

7 G, }, S% w6 u2 H8 [5 n" G

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
# K/ D- z) @+ c/ |
; f$ q$ F, w4 k% a& \9 i* {# U40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

8 n+ p; N& E' |% ?: @
: ]4 K# U  E/ b2 u! p开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
' J( @. L" W8 p7 ]% t  X( G
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
, }" f9 _3 k" {2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
4 \% h2 x5 I, d" h3。能租多少钱？大概

7 g- d1 U( O5 o) {2 ?& V9 Y' F好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表

6 p# g! Z" F: p4 Q9 S
) e3 Y  u3 G6 D8 b; ~开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
, H& v3 L- ^, d+ a
1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
/ \) p% x) Y5 e4 D% K5 d( \+ Z/ }# {2 P
1 W7 u1 R  E% ]$ X' A) f  H- L好几个朋友 ...

* L5 o! W" v; L9 m! bhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
6 L* m0 ?: V$ u: ^1 ?$ I+ H
For Sale:$216,000
3 |7 C/ j% C! |+ r% w Real Estate Type  : Single Family
; Y: _  v! `6 ]; s! `; r% V' \Building Type : Apartment
Bedrooms : 2
Bathrooms : 1
$ d; ~7 F" M% ?+ [% ?) fBathrooms (Partial) : 1
- Y8 n* c: C9 I( K/ N2 c1 H8 iInterior Floor Space : 87.50 m2
( x3 t8 e2 H' q! J6 NStoreys : Low rise
6 [+ I1 e# _( Y; r" m9 ]% PBuilt in : 1978
Land Size : 170.53 m2
' W- Q0 N6 ~9 m2 G' g8 g, HTitle : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB   T5T 2R1
" ]. v& c' ?. m! ^
上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
& ~; j% m- y& l
' f$ x, A* o( a2 a这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

再次感谢Monster。下面继续讨论。
: d$ ]1 G6 w( X# \' b% G
! D0 X) H* R% t/ z8 m我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
% q% F( p6 T7 o/ I( i2 S- Y8 Y; @多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。

  H7 s- D2 `. S( q- K再次感谢。下面继续讨论。
2 R; f5 P0 y# o, E: P* }: ~- K
- j6 C& s+ A: D7 ^; e! r# G  t/ q我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

! ~; ?( N( T. L: H; z  H一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
why not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
6 _) C/ {( ?* y$ l/ y% w$ _+ A
+ N* j+ U7 x( k: n+ J, @如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
$ d) R/ Y9 i1 c
' \" j& [: a/ ^0 x) M( f$ s) L[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
  e+ m5 y% m6 n! W/ d9 O. c5 K房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

" v, \4 H. w, ~0 J如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

7 g2 Z8 u, ^% a& A% b' r0 Z) n: s4 y长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。
' ]1 L' [' h' g& P# n+ ^1 s
买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。

0 ^2 @, B7 I0 N- b; n  O从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。

从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。

总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.

) N+ b9 D( s# ~: P# ?" {[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。

6 I+ H4 I2 C! t0 U6 I至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜