报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
8 I" s9 {" g' K* _2 s- y. q' T, y' {如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
* f' ^. O% Y' w$ M. P2 U# K如果出租过一段时间是captial gain，
0 V% V, x: }0 k如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

9 L* k, w/ t# r/ L! B  M* R那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
3 V$ ?6 _, E7 m- H/ L8 b问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
* O, w7 D9 V9 I6 |如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

  s' U! i7 k% E2 n) d
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

8 m; a0 Y8 ^4 D# Q4 a" [  H7 s我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
' t% `* [5 q# A1 L; C/ [# k3 C
5 j' g$ u0 x7 _5 h[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表

2 m" B5 t8 s4 A6 U& X% f
4 }; U* K& s$ z7 c3 |: w当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
" [. \1 S! p1 ~8 p
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

' j! ?- G. d) H- v' g! n关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
/ M& K3 v# P6 w  h/ I1 P楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

; c  e; O8 d/ G3 [& [# p2 R# I+ \关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
/ j: B/ k% B9 a6 v) v+ P- A* I* w楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
9 Y. B, Z3 l0 m3 ]- ]$ n: P
" r7 }& b0 |. ~/ S4 ?& Q3 v- a4 s[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
" `) Z: `# ?; ]6 C( x2 V/ [
5 \0 c' m" t( @: y- Z& p
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
6 f) r. x, X" c# c. t7 v6 \
你如果想讨论 ...

  i7 h  D& x% U% L$ T6 k" X就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
  \7 k  k6 p: r9 F6 f8 a1 V
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
5 Q* _6 i, j4 Y
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

+ L- l) O5 J1 y完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
! ^& b7 A0 D8 f2 _1 @

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论 ...

1 |5 P9 W* t% [& P' w* `. P: _7 V; a; X我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
as being either income or capital. However, in making such determinations, the
) |9 q: X. a' c! v6 I+ j7 e- |courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)
+ r" ^. S6 _! ^# ]* `
(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
+ e1 w8 w( G9 c' oits purchase;
5 X$ q1 [' i) j* [& ]! F(b) feasibility of the taxpayer's intention;
- P8 {2 [- y2 O4 I5 @(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
7 J) k4 [& Z+ F) u3 {4 i(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
  \3 u; z( }- c( U, O$ @(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
4 Y% J  D, L$ U7 [and associates;
; o1 T+ M) R) F$ p) m! K" W: q; l(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
2 U; e/ X, [8 W/ O, [5 `3 U" Gacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
2 h8 j( E1 X# j1 x! E(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
1 G  ]& }+ ^' _' F5 A8 l: p. `4 ~as well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
3 m% R5 {! f& L5 R( }(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

* P2 K" ^6 n& {你应该把全篇文章都贴出来
% }8 K9 W( F# C
0 J' A& i* _# l2 \

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
8 I& ]( H4 m$ j! Q: ]intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

5 v4 b/ D# d* _  w4 h0 l[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
0 v7 ]  R9 B$ W你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
9 I2 |9 k/ H  u2 `( K; W- p9 ?

" {5 ~/ ]! m9 ?1 j5 ~
你应该把全篇文章都贴出来
7 o/ }' Z" V) z9 e" L
! n7 P) l9 Q1 B9 h  p [/quote]
' \( B1 w5 u* E9 X  v! `2 w" [  O0 e
* c! B3 Y' W8 S* L5 e0 t

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

  N& F6 `0 S# r. e2 r
Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
3 |1 a9 I/ y2 T
1 ^* ^( t, G" _  l% ^) k"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
/ w' C3 X  b: O4 q; `4 M. d2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
+ E6 g4 G4 ]1 M; ^2 ]( g2 I- V, t1 P4.Are not held as part of a collection"
; K6 M( E4 C/ N- h; r
1 k" x8 M) s6 |$ `0 F6 ]capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
3 d4 }! E) b" M$ X
/ c# c: r; E( q" M, R
Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.

5 E3 m6 g! h, a% ~) [; Q' a你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
7 e+ e( p* W0 B4 X5 c; k
; ~% X5 F1 E) q7 W! d$ M6 q, c% N说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
0 _( g) e& b! ^- L) K7 \http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

# c7 A) g8 W0 U各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
5 C( Q2 R' _( t0 C, z" I+ x楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
8 z, h, R  k! l  m1 }8 ]) x1 S
7 K* k! e1 U7 I各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
7 _% h3 g2 V8 S4 F$ F% ^商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

  @7 I  Y9 j; r, K- H
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
& w& M; \5 j5 R) [
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

$ E6 j7 b; S0 i& H$ s7 I+ @; y想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

4 ]5 g0 s8 Z0 a0 v[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
% W  o' R' ^2 q) q% y/ {( s! {
+ L! ^5 l2 v: R- k
# b2 I  X2 ]( v+ R( z" ~其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

; P6 a. z( \! o. f( z* A你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

5 W; B5 R! o7 W, f' x% ?如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
" h3 C$ o  v: ~再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
, P! u; R  O' c/ j" x
; U7 F% x& p( A- O  H
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
0 d) e- m0 w$ J& T* _
1 k: [7 a0 u0 E. r7 p- u你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

' c1 M% @5 Q0 W另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

8 P" c) t, g7 j[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

% K0 l6 i0 P2 Z另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

, x1 S$ _* Q4 O; I
% x6 X* [4 L- U0 j他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
0 t0 _  V+ R2 X! f还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

1 J5 v' Y" I# d! [! C. ?

9 {. x8 S8 ]' h, T
# H6 |+ E' x5 N% R; M* C8 L我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
( p0 i4 s9 G7 `. @

( N% C; A- a3 ]% F, ?" l5 w
! a  Q2 F: D& X3 R8 `, k1 x- [
我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?