报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
6 X+ X5 M7 U* _: V/ I$ L1 |3 z如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
$ Z1 X& g  l& U9 a: M100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

3 d. [, W+ F: z" X& @' T/ `, e4 c那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
) ^( W& n9 S9 f- ]问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
3 R! Q7 I) F9 R/ _如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
( K5 T+ j, _( r- u2 h" U% ]8 x7 @3 l问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

9 b! C* t# s4 T3 ]
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
9 r2 M6 b9 j  I; G
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
! l: k& z5 {. j) H9 T  L
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表


当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

) l/ V) h# j1 |6 P2 y, s我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

' i) X: g$ X! U2 t' \% z/ O关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
9 h1 i. _; r7 l( x/ m& }" u" C楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
0 Y+ J9 ^% J5 R: p) e, v其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
# q; |: J5 g! M3 s
3 ^; {. j! J* I关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
. D2 U( u/ v) H( r* b# @7 d9 l其实不光是这个，任何税务问 ...

4 X: {" a2 s! s
3 ?/ [. L$ L# s  \$ s+ X) Z% R' h我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
* O  r( L& r3 k( o5 p% b
# ]) ?& H2 l  j你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
. l% N0 _* k2 _* i! g
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


0 V* X7 u9 W" d: f; ?4 g4 K. F9 t3 Z我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
3 }: v, }* A  h
6 U, M! n+ c* g' J你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
# z% }1 N3 G7 I+ E6 N% g
0 `' L' r! d9 j6 n就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

' S' A( f1 j6 ^) ^3 `/ M6 q顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
! q; w2 Y( I! m1 P) q: O2 ?* E

1 h, g' U* Q/ |! Y# _+ C% }5 ^/ }: @我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
  ?7 C) z- T3 u: U
8 W( u% m5 l2 @& F0 D. D你如果想讨论 ...

我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
4 h, U. b  E$ P9 f+ L% j1 B, fcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
1 K# y! |3 H  |7 Vas being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
, P/ k; A5 ~1 t1 P, iintended to be exclusive of any other factor.)

* y( ?- Q; p0 S6 ?1 C(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
9 g6 r0 w6 f" ]9 |7 u. Aits purchase;
(b) feasibility of the taxpayer's intention;
& Y/ O! n% z1 W3 ?(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
" \9 X' b4 b7 a; f% ^(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
8 i- |# t+ K  |estate;
2 W: b' E) C$ ]% E(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
) W, V7 E2 g/ I8 r# bacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
7 p( G3 S/ P2 C2 i1 n. c- N$ X(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
. o1 a% P# S) o* g. p7 l(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

1 x  v; X5 r: V( Y/ n

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

7 L; {6 b3 S6 c/ I9 u: Z
1 C( _5 t4 }$ k" K/ c+ t0 Z你应该把全篇文章都贴出来

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
* K1 A1 D7 j9 L& B2 j, wor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
' H& Y- I8 o6 M) W1 nsecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

. |* n% |) X- Q' k[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
9 i! f9 u# P; b8 y8 H  E' t你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
7 R# G1 \8 ]/ W) i! B6 I7 Q% }  D' E6 F


) n6 `7 L) m3 `4 Y你应该把全篇文章都贴出来
- o  D$ B0 L! }; `" }) |. Q3 @
9 H5 ?# n6 `& l. e; \ [/quote]

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

0 x! R8 d7 c. b
Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
( g! h. y' v+ T* v这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
- E# G4 m# R: ^( @2 m6 c
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
& r+ U5 k; Z) F4 v
1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
; ~+ J$ u8 _4 {! l/ V4.Are not held as part of a collection"

4 N. v" i' y0 h# tcapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
. f! q# z0 S6 B) [
9 _3 d2 p, \9 `( _( h0 \2 `9 N/ }
6 B( g: w6 B. AInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.
) B  d: {% r) ~4 D
你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

, o# r2 O$ I. ~% B) E, `说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
+ a0 Q. o3 ?5 G# O& O  Nhttp://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
3 C1 [( C2 g: Y0 |3 q1 L
) S' h; y. U& _. O+ ^各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
( [+ z. T! ^' b0 K: o7 _1 f0 t
如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
7 T. T- I7 b( T& l/ x/ q6 e如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
2 ~- y8 g. k; m; d楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

3 p2 h! p) d* ?8 R3 W其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

# C! C# D$ H$ a5 G) w& N; q还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
- h2 K. I: |$ _0 E0 O% p商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
# _5 t- }* M3 D  o7 m) j4 _. L: d
其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

9 O5 ~# M- d9 C7 ~0 h  a' H我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
$ L2 |0 Z' s% ~
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
5 I! J2 |! l7 t- @5 U) y% o8 u

其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

5 f$ f" B; k, l2 O9 |  y& K; Z你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

/ ~) V  f3 o0 ?: i  Z如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
6 n( j" H! }+ K& f. w- t* ^再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


. U6 k" L- ?) t6 S4 u$ z8 ^/ e  {我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
. Z6 L+ d3 l: f/ h
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

' g# [3 A- D4 u5 h. J" U0 V另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
/ L% ]6 L# ]6 h& |  f8 F再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

) q: n1 V1 j, k: J
* j! o# u' n: O( W对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

" ?) y$ U+ b. I# |[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
" q' D* o8 _9 N* b# M
另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

4 A' v4 p* C9 w% A3 z6 H3 X
( R8 n/ h4 I' ^/ z' {: p他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
, `8 d2 m! A( c+ o! k你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

( [+ `% M* f* T9 L7 A- b

" Q0 j* @/ T( L6 b7 l# c
8 L1 `+ @8 k- n. H  ^# g) O我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表


5 _9 |7 {, b$ i. {# a5 X

5 N' p0 O- r9 g# m6 B我的牙呢？谁看见了...

3 G9 j* T1 [) Y$ V
我捡到了,你想买回去吗?