报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
6 ]* X5 p% U# s如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
7 l: H0 F0 X: i8 y& D$ Q100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
' t  ^7 }4 e# i! B4 d问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
0 X: x: u) u4 w0 C! ~- s问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
2 ^$ d8 I; B: L

* w) u, h" G! B% {当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
9 ?$ O% \/ r/ p
/ l" @# Z; P, N9 A  h我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

4 S6 w5 s5 R: T* }关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
$ O+ @/ H( R  P, D6 _3 K
3 }+ \5 Q- B6 p6 @关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
- Z+ M! B, c' s+ Q# y6 [* ~楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

4 f$ a: M2 @1 L$ M
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
6 D* ?& P0 N2 k" m3 E
% c1 z' f+ z% Z! j8 ]3 |3 ^: j& m你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
' D9 {& ?  s3 z! U, C& K
, p: }$ M6 F9 V1 b! h[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

7 s3 g* O3 z- ~4 p; w( z9 H
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论 ...

  M6 G+ i: S/ ^: M  T就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

6 L& U  c% g+ b! s1 j" I& K  X' C" k就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
" P+ k1 e1 j5 i: w, U% z  {
4 N' m7 t5 l" t, @4 p6 d就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论 ...

我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

0 `( T* n% [+ G! v3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
7 w( Z) Y, _- das being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
' [% t. F$ R! ^5 v1 sintended to be exclusive of any other factor.)
! e" {' J9 V: W' |9 w
8 W9 u7 Y" n2 b$ V' t4 e! r; t: X(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
. n- i, f2 G/ e0 ?% p4 o$ p2 M(b) feasibility of the taxpayer's intention;
  ~6 {, x+ \1 t4 V$ i! e! |(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
/ z. F7 j- N0 R9 i(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
- q; G' h' I5 |% B: Q4 }acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
6 o; F! I+ v- n(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
" A2 K7 V* D, w/ I( xthe real estate;
3 J3 n/ K0 |6 x+ _: F0 r5 r: _(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
8 b1 m0 v7 m; v% v  D0 Was well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
  e5 j9 v, K0 H. E! ]
& ]4 _7 U: r$ }' X3 Q" Z2 d# i

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

' G) l2 T, Y7 q" g
2 X2 @# Q% `4 ^7 G你应该把全篇文章都贴出来
- A3 {9 M4 s  X
$ i) ]! N7 _% @+ V; {% t" z2 l% v

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
* J' B# r5 ?9 P( U$ k$ ~4 Fsecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
) M% F: E% {: x* r! y4 k$ Eintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
& r; g. h2 |, x2 v7 D* E; D* @as business income.

6 J9 ~  x- L. }2 L8 i' z5 \[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
" p' V% B* q  `( Q7 R你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
2 Y( B* g6 W4 m4 g4 b
$ k& z+ u3 o& c7 C& |3 M+ U/ [

" A) ?, r4 z  ~3 K你应该把全篇文章都贴出来

[/quote]

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

% z+ z3 f+ [3 ~1 v. E" xProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
4 {: k) D! D2 Y2 B9 G+ {
; b3 Q3 w2 Y, i: Q$ G$ f; `, M"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
0 Z. |" ^  t- T
& H/ k% G  j+ Z' p1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
) E  ]8 h8 d% X5 _; e0 ^1 \2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"
9 y# t. A$ ~4 Z+ u* g
  ~' n' z5 K' N# l  x( f0 b4 ~: @capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
7 p, p4 F! o8 p, H5 y% B
' Z( {; }# R& {3 {
Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
9 a$ L- k5 r; u6 b6 ~Any gain on its sale will be business income.
9 ?8 s0 J$ O9 [' r( u4 A) f
你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
7 m% D- l" R$ l, _2 Q
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

+ Z* x9 ^/ U* X/ T如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

# ]+ ^" h- y5 w; O6 i其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
2 d$ t0 H; ?1 s, w0 [& @( n楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
  h0 U8 c% D# J
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
3 [' P+ n2 c, |( |7 z; C商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

1 B  B  R3 t- p9 ?2 p
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

. S- U) L& N- v* F你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
# G  x$ R0 {, ^& C8 n' z. m; {, {
, B. i/ W4 H+ k8 e* v想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
! T/ S; W: x& u0 N
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
* e  @& P8 C( _% T  E/ K, [

其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
: q4 u  T. p5 H& G( |6 Y
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

* {8 T6 n$ q$ h) X1 i- a8 c! b) ^. M如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
. Q  m( d. s4 N1 w% |5 }再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

2 q, A5 Y+ X5 r" N4 l+ b0 u4 i2 [' r
8 R3 j8 U5 U( L我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
0 m1 I9 V; g; u8 s% M3 \
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

9 N4 E7 c- _7 c+ {# a如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
# r8 Z' e- f! P3 v% |9 u再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

' g) W4 j: Q! b. i& L
- o/ l; G) w# A, V4 ?; k. E- `9 t对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
: o- H! M$ _  o3 m  s  ?
5 ?" }1 k- _  h. ?[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
4 C/ X( @0 ^9 l8 ^/ P+ O1 g
" T' P5 F: z$ r' j/ K0 ^另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

6 ~- M4 X. A! ~1 m- m  S9 R' B他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
2 @4 m7 T& c  X- \你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

1 I3 c; }8 o9 F5 w7 _

" V5 W6 Z1 U  ~* L
我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表


- n4 _" h5 |; y
- r: M5 |2 W% R% J. [  ^, W
6 c( D0 b6 V8 d我的牙呢？谁看见了...

& f$ j+ R) d* w
, u/ H. I3 g, @" K# x' i我捡到了,你想买回去吗?