 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
" B& A$ `8 U5 q: O
7 _! V q6 a: ~/ T3 O% b! F }虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。1 L [8 C" T; {9 o
! h3 d! G c6 N; x: O$ Q谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：
+ F% v# ?+ s4 F1。存量不断创新高；3 X2 L6 k# q1 [- ]: T
2。房价依然太高，购买力不足；. i( t+ g3 M6 R& w
3。来爱城人已大幅度减少；+ K. o6 L: O: I" U
4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。
( f0 U7 }* K! w; C0 `/ Z q1 ^$ g5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。
$ l4 u4 _0 c/ t1 S( t0 i8 D3 H( Y7 D
看多朋友则认为有很多利好因素：; M5 }3 Q2 U. \) V0 ^0 G
1。油价不断创新高；
2 Y+ a7 ~- \1 v3 h3 F9 c2。 工作多，经济好；/ K. x$ }" e, T9 W9 N# \* p5 c
3。利率降，贷款负担减少；
0 o$ L, P% |; q% i+ t4。美国经济可能已见底回升；& h. i% T+ U: `: m! Z
5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。, ^; X+ B4 i- i) ~2 D
6 s9 b1 i0 U Z) y4 a- k任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：$ F9 Y% W1 | M& P+ }' P$ E5 y4 m5 K
# i6 b# F% m5 H3 G& H, y
1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。! |3 u+ I4 H/ D! g% `9 c" g/ C" m
1 R2 L, |% ]- g0 P* V# o/ {2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：' S8 J! `$ K# r5 L, n+ _# C* b. i0 R
1）炒家屯房；
- J* m6 o( D9 E& C; a& d0 S 2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；
: V; \0 L3 P8 t+ Y7 i, u) @ 3）建筑商大量建SPEC home.
4 y2 q4 x/ i( D0 h# }0 m1 t表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。
: n( c b; P8 }2 ^9 i
8 U, g# @; |' ? s) i: b3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：- o3 _+ i- Z. y* i5 Q
1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
2 W+ z& _$ P s3 L6 u 2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；
( z2 P+ q5 {4 a# z) q1 C1 D0 s8 M 3) 新换房的人多会选择先卖再买；
( {& W) G5 o. C+ Y/ b! r7 P; m从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。2 @+ O( R8 A# t9 q
8 m* }7 e+ u0 U) a9 q- T5 z4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
# d% @5 N5 W4 y" o3 z g, H2 X1 Y: r& z4 V+ B
5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
1 p0 l6 C# C4 O, A: r% u
/ D: v1 J8 S, h3 o% R" V
* I: p, \" |$ ?/ ]- `8 ]- e
