 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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. ^$ M6 H* j$ L T+ S/ o１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上5 Q# u$ l3 j5 _" z
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。. q1 n i: l9 H3 {3 m3 H* S9 v: r
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左4 J# O% R- |3 G4 X1 Y E
右。# b5 J. L: p5 k8 I, [! ?
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房* b6 q, u. O3 B0 s
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
$ h% b) t8 Q/ Q+ P的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
# `: k: B/ C G) D7 u* b0 [动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
7 |# v+ O' Q8 s的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。- h# ?9 P6 _2 Z, W
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
$ |% w% A/ X/ J! k h, t7 O( P唯一发达国家。
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( J+ I9 Y, r5 X2 K8 o5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的; \7 P0 q/ d K0 v/ `/ C( N
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子0 X7 y7 F+ [$ F/ I; t
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严: O, P O, b/ f+ w* W& r
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
% U2 G6 g @& h6 Z7 _经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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5 i) V2 P+ y- T3 A1 i+ C$ Q2 n( l6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
& c! d1 S( b, q房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
- `& I+ A q4 \3 A1 I少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的6 z" t% l. _8 ^/ b: T
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。$ a4 [8 W( [) h; D) J3 s
) Y7 i; V4 B3 s0 {4 \% G# w7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的9 ~% D8 W) z2 J8 M8 C0 v
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人- B1 F) O6 p* b9 {% r
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
3 e& M# l( @" m# h9 _可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。" x' A' P+ J9 @ i7 D$ _* ^5 \
/ r9 x9 _1 R7 B& }! Q; `) z; ^9 P8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
- e! W/ h! G: ]# M租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。! a0 z8 |$ P! y. p. d0 {
; T+ _3 m* y7 n2 p9 L9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
. T6 ^' J$ ^" X2 A/ V1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
: U6 Y+ M9 l& A% kthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)# B8 b' a5 Q4 f) ~/ C9 r
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。& V6 @/ X- W0 M1 t; @ o1 g. a
4 y1 o! A+ ^0 i+ e! h' G3 S `11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
* K6 i% {. S; I! H& w因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
3 N: ~ K6 R: G7 j在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。0 j( C+ h ]1 y, F4 ^4 X; D9 Z
* |8 t u; h! H1 s, `12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许& Y& ?* ^; t, d4 Y3 ^" B
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降0 m2 G6 p2 f% s9 f
息，进入本金将更多。
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/ j; ^; U/ m \3 h8 q; ]' v/ @13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
5 o7 K% ?9 X6 ]/ |新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
8 p. `& ?( e/ S) p9 U. _4 i如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预 }2 N3 }2 M4 k$ ?% N6 t, ^4 T W( [
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），. l ?. X' T0 ^" ]! I
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
/ @ @" u3 ~6 Q! z& ? R( K: D6 h& B年11月你可能会追悔莫及。) q B$ J: q9 e7 v2 A
1 V) o# w; }; L. i( q' `14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明: W# }, S% u, X2 E
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气6 t' H/ w, |, `+ u4 } N
氛下，很难卖出好价钱。, m; M5 y; P) P0 F4 @) S' P+ n
9 f$ k# E# f( P15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
3 j; G8 O* f: b. Z/ O2 K! w% X: ~只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
% k1 K6 Z0 A+ D; ?1 }线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
* _* j0 ?+ a4 b1 s% j炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
0 O' F$ Z; [+ D$ B' ?便宜出货？
8 H/ @, U+ S/ f原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。! y, i0 \( g7 s, J" k
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
; o" E1 I0 C: z# H走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大 _1 F8 T; Y2 j* P* d6 |2 G+ x# S! r
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４) V. u, ^8 `/ v( U p6 d& [2 d' P
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
* u L ^" C3 Q' S' ?降低了。
2 D6 ]4 i2 ?( Z例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那9 t6 l5 k6 ?% w u" U* g
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
( W' k2 t6 x+ b/ n万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
# c. _9 o N6 [些统计方法误导了别人。
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: j- @: S a {17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再1 z- D8 K4 a$ N" h
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
# h3 C- z; n* j5 S: @& _& S他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价6 D% y+ f$ q; [9 ~$ P$ B! ?5 O# W. Z" u( O
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差2 |* Z3 z. W& d
的时刻出手。0 E: W3 v( |( ~$ k
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
( ]1 `' {2 w9 ?0 g0 [% r5 J海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。8 b# j6 C! z( N+ N, j
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif2 E3 l& `6 [/ U g* [" q- u3 d
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
5 R8 ]; F' \* e5 R* Q就被消化了。/ n# s" R$ ^7 c& U6 Z' {
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补充两点：
: Z. b4 |/ }. K/ }) |8 f& ~１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，8 J0 }5 C9 f1 b2 v8 u" _! M4 X$ R
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢/ Y. f8 z9 X! g3 n2 z, M
慢复苏。$ U; D# G0 y7 M9 {. ~
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但" ^) c% c+ L' k4 ?% S
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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0 F' Z$ e* R; h! |4 l5 g２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
2 J8 l' }. D* ^5 V1 X! @( W一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
7 V: |' q$ I" Q% r: {你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价9 i H2 t7 n. \. I+ i8 }/ r0 I( n8 \
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。+ D6 \* `' \5 A' V
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
( B* j9 Y) |- [3 i/ a易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然3 ?) [- a; d: O. z( M. Q
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
, S4 w# C8 m' ^5 O/ w% x; a, T家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。- Y) T* Y O9 Z) L% T9 I5 p
2 \1 M3 r1 J' S4 K" M4 F- v
本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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