 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
7 \# O" v6 s3 E- H& _9 }: D本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载& S7 J* r4 v1 k; [7 A+ o! f9 D
( P- K7 r; @: N. [: f" }1 v" I１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
5 k' u$ D, F1 m0 s一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
+ Y1 d- @8 w! |空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左8 }, W1 U+ }# F$ Z! X, [$ [
右。
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) a" t9 O) J% y' \1 \ Q２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
o# n- N' Y+ W/ B( E主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
* d' I& E0 K7 E- i的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
% I, O0 L) ^; ?& j& a动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。8 x, C' e5 T. Z+ Y* e
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键1 l/ G: P3 M& d3 x$ a/ A2 i
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。3 j( A/ q3 B/ U6 F
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
. D6 `3 m+ S P; G# ]" y) |4 Q0 m唯一发达国家。& e0 ~* v, D3 V+ a3 A/ w( u
8 e4 j9 R1 G4 _' y6 K, f+ w5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
# n/ P. v2 [; G' j/ o事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
* i% T/ c Z. b$ S. D9 |吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严- e; L/ B4 W) V% Z7 h% m
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
5 n4 w' g; S* v6 C6 ?# \经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些 M" I% X/ }, M' H, [1 @: l
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于7 i/ j( f. R+ _9 C/ v) s
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的3 B/ k+ A: W# L; n' J8 [* c4 e
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。* i9 K$ W* h# |+ [2 @7 B
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的' g/ G8 @1 f3 e" k+ l" _8 m' [
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人6 `- R' I; b2 |8 r9 y
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你8 f1 Y% p0 I. w7 G" x' Y% D! E5 l) \5 a
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8 q8 ~. `8 t6 I8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年7 e8 Q# m3 y4 i; P; f9 ?6 ~! f, g
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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/ C& R4 x! y! V9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
# z. z9 G, k2 A" E1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
1 F& V5 `+ a F) C8 _9 cthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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+ u. {" O9 {* c: A' Q& n* B10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
( I6 ]- n/ D6 H2 n s因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
* W X* l/ |' q$ d) B在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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2 Z8 n0 m# q: v2 _12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
3 F! X0 ?/ j- C% w8 N4 B" W% j你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
. u2 z5 F8 w: v息，进入本金将更多。4 n) X* D+ s, P8 D
, i6 W% M2 B$ Y# ^0 F13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个- |+ L0 {/ V7 C2 Z0 L
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
& k0 ?& @0 y' U7 Q/ B" S- V如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
8 g( U+ d( A# E; u* {+ b计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），# I; H; `3 X3 U. M0 |7 Y
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明! U% U0 ]$ h; I: ]4 o1 C' y
年11月你可能会追悔莫及。
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0 s* d7 p6 A* ]/ D0 \4 C" a1 U. n: A14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
+ l9 p( V. t. {0 v年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
! t! z6 C# I/ X9 F: P$ B7 R% r$ Y N氛下，很难卖出好价钱。9 i0 V! \. y2 ^4 n6 b% Q' [
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前( o6 Q {5 d, m- s3 R
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长" v% a/ }2 n9 d9 K) [$ e7 J
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线! {' Z9 }1 Y+ _% Q9 ^; e1 E: U) h
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
' l1 E+ ]5 h! D w便宜出货？0 }" F2 w) [1 {$ P( w
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。! C4 W7 t9 C; w; ?- e
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租/ s0 w! }, T( z- T6 Z
走长线。4 z9 B; k) e- h5 w: Q
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
# N/ ? Q, @4 A. X9 f3 q额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
& [" R' @9 E8 `% k０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
9 I5 m$ M/ p- E8 b$ Q5 O降低了。
- @1 k3 X# N$ T3 A例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
9 Q6 Y& ]/ u1 u4 G$ D么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
! u2 p; {4 r( ]万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
4 W, I# S( j- F& o! E些统计方法误导了别人。
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+ d" c$ K- B5 C9 q: M f17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
2 ^/ w' y1 k5 X6 I2 Q7 }( \. }降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
6 ?; h/ v& A4 Z他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价# t0 P! @. @7 Q6 b
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
1 f/ A6 o S8 H+ \的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上5 p* N. i @ A/ J" l X; P; ?. A8 P
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。2 J, W! R+ [+ M8 a3 ^$ @
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif% I. u3 J. p+ p! J
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易' E" l. E8 ]; f3 G
就被消化了。/ b2 G0 n$ G1 c) E
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补充两点：
6 v' {2 j: N: {, ]* M１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
6 t* P. I+ y S% O+ X! W2 `! k* [出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
! y3 v4 F5 R, d1 X慢复苏。
+ Y7 @: i h9 \6 X/ g; z我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但( r+ m" t/ J5 B, |; W3 p) W
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。, K) r2 F# j& W* E1 w" z2 d* C
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：7 @$ m; N+ B% d/ e
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果. D% V4 [7 t' Y6 v6 H
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
( u* l7 H4 g" A2 _# y; ^* q肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
0 d) _ T: ~& y3 t7 @4 Z二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交9 b7 n" m8 ?8 z+ D4 M
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然0 D) N* X+ w, J R
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买! A- e O/ _4 d" |' x1 P
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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+ q4 P! I: h( z9 }7 D; T本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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