 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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! P# O4 ~3 v5 j" @' L１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上; ^4 }) ?4 P! _6 ]
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
1 V4 N/ w8 F5 s! e6 c( L空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
% p. b4 b% n1 n; d3 I! L5 b右。* C0 e1 E( _8 {( J3 V* l
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
5 j3 n, W: j8 R2 h主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
3 }+ n# g5 i1 a4 r# w6 d的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮5 X6 G M% U; k+ k7 x7 \
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。, f6 Z6 ]% q f
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键8 U# U3 L: C/ K0 ~3 [" f) T
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。) J1 C3 x$ [( H F3 C: B
+ P3 v* e3 b6 ^$ V４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
: v5 r/ [5 ?( C唯一发达国家。% v% }1 k# f$ L7 R
7 @( W+ D" S% X2 s0 Z. Z2 @5 f5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
0 z0 W8 J5 c2 v$ M: v事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子8 I; T5 P2 G ]! c. x/ v
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严 R8 ?0 o$ @2 m
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
r K8 Q% P2 A/ Y经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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' d6 Z' Z5 }2 H9 y1 y6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些/ o' u2 J9 O- U
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于+ N; M; z- p9 ]& Y
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的! W5 X! r4 b+ f: m; D4 ^8 T
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。% n: d$ x& N7 u3 D) u
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
8 Z3 ?# }5 W$ B& D2 J* T4 O两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人' V4 J" L5 g& S$ w0 e
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
' B% c" ^# f) \* A0 R9 |0 Y1 X可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。- G: k2 C t' _; G
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
; `. x$ \/ t" m: v+ y租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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2 ^- B) O8 w, |! V8 o5 Q9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
5 X/ G' {$ D( c8 v: f( Z! e( f1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
3 I; ?, h0 U+ \4 K/ y& fthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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. O& d; \; f# W- x1 R p. T10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
1 H" i g0 t m因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现" H' T3 w- K1 ~2 r; L+ ?
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许/ U2 t. t' h0 e8 S% I& g
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降+ b8 }8 v9 U% N' e) ?" B
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个: ~; a: t) O) Y5 p& L
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例& v, F- k7 ?" x% F1 D
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预* x& |8 R' j) v M
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
: S& \) Z5 w" I, g9 L# |可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
9 Y; `8 x' J5 ~7 t1 T年11月你可能会追悔莫及。/ p! E- M: }6 A* V0 @) y9 g
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明) N' U# S# U* y1 B$ z+ V, p
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
8 k6 e! G/ _ l6 _ V氛下，很难卖出好价钱。. z& i: L5 r: ~* O
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前7 m" I7 S6 p& f- C+ @6 b
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长+ p/ Z* M+ Z0 ^0 }
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线; y( q0 Y) R- G' T" _3 a
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
1 w( V6 O' @2 W' a/ z& H4 x/ W便宜出货？
' ^, V% N1 E6 P6 o原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
/ J' r7 t- U* Z8 W* S$ p2 F( H原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
7 D2 G* k" Q- f# q走长线。' F. A8 [6 r6 x4 G: F
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
4 e w) Y5 M( {! |# B+ ?8 Y7 t7 \, n额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４4 h; Y( }* r+ k2 m) e
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就% s7 |: q0 z+ B
降低了。5 m2 K8 m$ E+ [, m& B+ H
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
7 c, C" B6 h- L/ L2 R么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０* X" n9 Z @. F' S* a8 Y
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
; S/ H+ t5 p4 j/ z5 l些统计方法误导了别人。
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3 j! B& m# Q* Z& h7 w17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
0 y& O) }' z, Y7 D% P3 _9 J" {降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了1 b, X9 L! l6 o! t: l y+ P
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价/ P5 y% H$ O" a v
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
9 {7 f2 N" Z- | q的时刻出手。2 b8 R+ q( d8 l1 P; G% x! S
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上& y) }( q, |" k2 ]7 y
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。$ D, x' j- H' E# A9 H
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
" X" H: V5 F' {( @* H3 l, M大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
0 k4 `1 D7 k( A6 X* S2 z( H就被消化了。
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补充两点：
* G. m8 H$ z1 \# C( [6 M9 B4 n１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
! ]5 Q4 M- A: g3 [7 z7 z1 B出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢/ k3 U2 @/ x0 `2 S8 M8 O
慢复苏。( I( l; `& T! b: j; U
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
* V3 _' S6 ~- ]: x2 m卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。 ]4 h* M+ H. ^) X* U \- g
: m' L) T6 q: _, D" b7 H) H4 }２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
8 x9 O% w$ C& ?一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果7 ?" T/ v0 I _1 `6 s N4 c
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价! [, H& V- g! V6 V. y% _9 G9 _
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。4 S n! |% M3 ~5 H% V+ [5 @
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
& l6 ~1 X2 f: v3 | C5 a" P; _易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然( w7 u1 _/ t7 n: ~6 M5 l' X
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
8 ?9 V+ E4 L- Z; b. P2 b家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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/ J# y$ f* Y- ?. y本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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