 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ! p; |5 L+ _ y/ p" q" k3 i4 C
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" O7 z! C. b9 I, w8 K１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上; ~$ k5 n$ N2 \: D8 p
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。- x. V# J0 C0 g* n. P* t* n" _
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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' [# J, M! F* i1 V1 s& F２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房5 E1 q) v: Q5 \4 t- A# m k0 h
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿9 G, N% u; v6 |, z& K
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮" ]7 y F* c. I$ {1 T
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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: ~" I8 g" a$ I' {３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键" o8 _/ ]- i5 `3 ]
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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K8 F( u0 _) G( ?, i5 ~) j8 q6 Y, S４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长) S+ p, @6 M" c/ I0 N( r" l& o" Z1 Q
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的5 B/ j/ A8 h2 p3 n) W3 G
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
: Y4 c+ x2 |5 R吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
6 Z; Q$ v: N5 j! p/ j( f3 s% t* F, H. e重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大+ a( p; K! Z4 T! ]
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。) H7 n" q6 [5 N w) k
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
' t" _. B- T0 L i1 v$ c7 y房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于& W, X1 c: l6 ?0 z* I+ u# [/ j, ^ ?& Z
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的! h5 U( x1 r) _
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。8 |, q4 u5 H6 v6 D6 Q
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
T# B2 R- s4 I+ T: v8 l两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
+ Z& v x7 M$ F! y' {# |说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
; \( R1 l3 c3 @( U) F! _可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年9 b4 n5 s6 ^! Y9 w/ ? y
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。5 e& M; s ?) l- i: `6 j; W3 e
7 e2 Q( \6 O5 C6 R1 Q9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
2 i/ {0 x1 V# \+ {3 s# K! N- V# Y! S. M1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed $ L, g$ J1 _6 ?8 Z+ e7 D
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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/ W/ [1 b2 N" R; r! s10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原* ]. s) \/ A' _( _
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
( }" x/ Z# B, Q+ i6 n/ R在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。; |% D# M$ n7 [: C4 s
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
8 i' i% f3 v, c) b你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
* `! D* ]3 ?& B' ]2 |! {3 z c息，进入本金将更多。6 J: I* b* J, D6 W) d; \2 o9 E
3 V4 b( r$ U; q* v13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个# [; ^( O# P% H8 [! v" g
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例) v% [: |9 f! q
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
0 t8 D& L- T$ B% z# E4 n1 z& ~计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），0 i% z6 ` s2 T7 X3 G( ~5 ^
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明$ [/ b1 e- z& s, E3 C
年11月你可能会追悔莫及。* P, W3 v8 U/ \6 n* h2 @" C$ M5 `
, n$ }3 n) k6 p4 q5 E14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
4 P- Z! o3 ^" D年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气. W* m1 e. p( e% o) E9 j1 [$ G, l
氛下，很难卖出好价钱。8 s7 w t w- S# C% o; k" M( J
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前/ M5 Q0 y$ e4 _
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
4 A# Y5 K# e0 \, h4 }0 A7 R线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线) q, ~. a* \. Q- i8 R1 l9 V
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们& H. e9 I7 m/ i
便宜出货？
9 h' B! t: O- Q2 E. W3 {0 c% Q! [/ I原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
; @2 h) [" r$ s原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租& Y7 |/ T# n% x' p3 d0 R
走长线。5 I8 P8 @8 ^7 ~# A2 |
4 }+ f3 f9 I" J2 c16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
" X3 J P5 _5 _8 k& X- p: k/ k6 H额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４, X5 H* p/ H2 N8 V7 g$ {5 w# Y
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就) _. H& N0 |7 e" S( P+ g; }$ i
降低了。) ]7 Y e4 n4 S2 H, F0 b# f: `. ^* c
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那4 G$ f* k- c2 E
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０* @- c- [% j6 ^( Q- |
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某! \/ b' J7 e1 x \
些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
4 z; b5 H2 X$ f$ z5 r& w降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
3 Y" ~& N0 U! j! W- C0 z! t# y他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
$ t+ c* b8 X6 _5 q. G$ h抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
4 s0 ]7 W( Y" s! r% [6 D的时刻出手。2 t H9 A) ~7 h, u! m# ]" ]
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上! j" D5 g$ b8 t# K0 X2 |
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
6 ?5 N7 R- M1 q6 y& g$ p; G上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif2 ~3 T' k/ M$ i
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
' m a$ ~ g% A就被消化了。6 b7 X: t6 I) C# u4 {9 ~' s
0 I) W; j3 A% U4 E& ]+ L3 m/ h补充两点：
. F, D: w; ]" k3 }１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
2 Z9 V. M- ?+ \1 J; U& k出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢$ D2 E3 j7 O+ W4 C
慢复苏。
" r' h7 v: e, [: _* e, j `我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
- M& {' X. i5 }' Z( C! w卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。# W+ k6 }9 Q8 j
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
3 A5 u) d1 ]) k一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果0 i. x' R/ J! g* f2 I5 g
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
. W! ~6 {: J- K5 R3 k) v肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
. G$ t& c; E: X+ M# I6 O" A: M Q二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交8 x4 D* E* T, P
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然7 d$ ~% M# B' x( m
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买$ q# ~0 L3 O5 m% E) X- z9 [/ g& m7 c
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。+ _+ a% }3 l4 q0 Y0 U& V* o
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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