房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
& `: e. P5 ?: a5 g+ M


潜在买家的负担能力获改善

8 ]! c& I; h' m' O* k
% z' |% M. C% t5 D+ ?# [  _
由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
; `/ N3 g3 I3 `4 I( c( @

# i  o' R* ]- ]; E; V
7 |/ S: Q" B! ?3 n同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
1 u- y' E6 @1 ^8 S
5 v' y, F4 u1 I/ A4 j; a# D

9 h7 k2 ]: Z2 Z+ j9 W1 v8 Q同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
. C- i1 R" o/ ^5 q
0 J5 f6 `5 ]! \/ _0 M
4 q' P0 j6 |5 W0 C1 ^

* K5 M2 r) S$ z2 E! i) v' q

& V% Z/ a- a  ]; d$ h4 ?& U6 p/ J
/ Q" L: \" [. q7 z* p! Z例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。

7 P2 A2 x+ J& P3 O7 L1 y) L& Z
" p3 T8 \) N, D# n! `: [
! @+ T$ d+ m; z从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
* o, d$ y5 K, j1 a" `$ q3 ?' h
% s4 L' f; Y3 G8 X
! {$ x/ H( Z% i! {
就业形势不稳定影响买家
5 l, \1 @/ A: W5 @) [, p


在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
0 ^7 o% e* x% h
2 }# ~, T( J8 F8 ~" n
4 g1 ~2 Q4 x% Z: x: q. u" ?3 A/ [
; O- ^2 v' Y' P* r) w据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
$ v+ n' R; X: J0 f5 z: _


/ P+ j9 ?1 Y3 `" k皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。


& l' I2 ^8 z1 q1 w1 D# _+ Q
  @% p! z& T" p; m! A, A同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。

5 K& Y1 K/ P" k. x/ T' t' D# [

9 {% U* M: ^5 y" |' B于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。



, O  U0 e/ N! H9 O/ _- E* O房市会不会很快复苏？

) }. x) D; i. g$ s
, k# w- @2 ?+ B4 g; v
( B9 N, X8 H+ m; }6 Q就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。


3 r+ S3 U8 w+ s6 o
& B' O4 Z# U. C+ M& F8 P, G地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
9 Y/ @! r8 e) {) R) }6 p, v
# \- l/ u4 A2 t# ?/ _7 Y/ o
" @/ P) E7 ^" T: {/ q
然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
- r# E- Q4 R6 F& K; v
9 r$ W6 |# i7 G5 W. O
) t* T: f( w7 S9 K; y
* C$ {& z( B: r& z1 W% S* m值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
  b9 c- [6 b7 b0 W6 p
7 L* x4 g% ?. d; [
  Q& g4 s4 S( s* C
CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖