2010 房市解决之道 - 临别一帖

三言两语

本文完成于十月初，文中所有数据均为2009年9月以前的数据。因小弟时间有限就不再修改了。有兴趣的朋友可以自己补上最新数据。
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" }6 o# n2 k$ p% t9 z; u; @/ H4 D小弟一惯用数据说话，如果哪位看官有不同见解，欢迎共同讨论。那些喜欢没事拍砖，无理挑衅的看客，请嘴下留德，免开尊口。
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; z" v; g) h$ f! ^9 ^2 r  v' m; ^9 d- f; {去年我们说到石油30是铁底，暮然回首已经从35涨到75。
! T1 Z' l# V7 u2 _去年我预测过爱城房市将有个急跌的过程，实际情况又是怎样呢？

我们先看一下爱城房价近年走势，经过2005-2007年飚升之后，2008-2009正处于一个调整过程。市场并没有选择我年初预测的美国式的暴跌，而是走出了小幅阴跌行情，以时间换空间（这里且不谈原因）。 到目前为止仍在下行通道运行，没有出现向上突破迹象。我个人认为房价短线会跌到2000-2005的向上趋势线左右，也就是在2010年底，但跌幅不大。长线的情况可能更遭，最好的情况是出现90年代那样十几年不涨不跌的局面，其原因如下，

pchell

沙发！！！为啥叫临别一帖？难道高手要离开屯子了？

三言两语

2# pchell

你可真快。看完了你就有答案了。

三言两语

' C9 Q6 B4 l: I4 Y: `横向比较加拿大草原三省的三个主要城市：爱城，锐城（Regina），文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首（Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据），房价也是称雄三地，爱城的优势已经不再。从图表上来看，文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看，三地的成本应该基本相同，三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万，城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万，文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名，更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况，以及土地的供给潜力，这么高的地价是难以持续的。
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让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整，美国的总体房价水平已经大大低于加拿大（目前已经止跌启稳）。从美国的总体经济实力，发展潜力，家庭收入，自然环境，人口发展等一系列因素来看，房价的巨大差距是极不合理的，未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨，就是加国下跌，或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本，这是一生中难得的投资机会！
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具体到城市，让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置，气候条件等因素上来看，温城和西城可以说是一对孪生兄弟，但由于被不同的“家庭”收养，其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛，西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。

/ W8 a& J/ ~7 _( ~0 [% J1 M- M经济上，西雅图有微软，波音等巨无霸，而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。
人口上，大西雅图有3.3M人，而大温只有2.3M。
: w7 ]- ?& S4 I' H收入税，西雅图没有州税，只有联邦税，温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外，还要交5.06%-14.7%的省税。
3 J6 i0 t2 S- \7 N. U消费税，在西雅图购物的消费税合计10%，而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来，同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。
: m$ o3 p* y( j$ b$ U- F: Y家庭收入，2006年西雅图家庭收入中值$70,133，而温哥华只有$55,231（2006）。

从上面的数据来看，温哥华没有一项优于西城，但两地的房价又是如何呢？MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择，而在温哥华却是无房可选，将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择，而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人，不吃不喝四年才能攒出的钱，这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说，温哥华人是收入少，交税多，房价高，真可谓生活在“水深火热”之中。

2 s" l6 X( m) O. [6 Z. v) N综上所述，爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市，更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结，有亲友相伴，可能难于离去，但我们这些第一代移民是可以四海为家的，完全没有必要在这里“煎熬”。你不走，别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案，

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# M& L/ F5 K8 x3 K& w1. 目前已经失业或无业，但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作，买房置地。另外，Halifax也是一个非常好的选择，气候好，房价低，还有大海相拌，可以成为加拿大第二个温哥华。
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2. 对于那些热爱爱城，不畏严寒的高收入的石油工作者来说，现在应该可以入市了，必竟短线下跌风险不大。
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3. 对于已入加籍的朋友，只要不是热爱严寒气候，不论有无工作，是否已经买房，我强烈建议南下去美国，享受高收入，低税收，低房价，低物价，好气候，有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇，为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去，没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧，能从中国来到加拿大的人，应该都能找到通往美国的道路。

2 g$ I! P2 a, ~# C爱城的朋友们，小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。

1 ]1 |! k$ J, D) F% U, }如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话，我会由衷地感到高兴的。希望几年以后，您在加拿大其它的城市，住在低价买来的房子里，过着和爱城一样的生活，或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时，惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。

pchell

牛人呀！想不到就要离开了，都没和你打过嘴仗，遗憾呀！
% {( `- X8 w# l- Q6 E
1 U% o3 E5 D8 k. q: ~' A+ S5 F6 p3 @先挑刺：西雅图和温哥华，你没有比较地产税。一般来说，地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。

萨隆吧斯

BYE BYE!
6 v# [+ f; v' p1 q* PTAKE CARE!

人在北美

收到，谢谢！

Rapala

房子方面楼主听不得反面意见，我就不多说了，祝一路顺风。
7 z- G9 S; t. n% G; v
至于美国好还是加拿大好，个人不同，不是非要“创造”条件去的。我总体感觉，美国的收入，可支配收入，和财产，在过去的几年里，相对加拿大是下降趋势的。不过楼主是牛人，牛人到哪儿都没有区别，我们这些凡人只好留在这苦寒之地了。

老牛

颇有见地 佩服！！！

catty

和我的想法竟然完全一样，或者我和lz的想法完全一样，我是在等着失业机会，估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤

开心就好

一直一直想去美国。

feng99

Agree.
6 k+ v) G. m, V5 Z8 C! W8 Z4 b最牛的房地产分析家!

catty

客观地说，他和紫光的通涨观点中和起来，会在市场上更好点

三言两语

牛人呀！想不到就要离开了，都没和你打过嘴仗，遗憾呀！

先挑刺：西雅图和温哥华，你没有比较地产税。一般来说，地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
% J) _# o% A# f# g7 _) `! A+ Dpchell 发表于 2009-11-26 13:59

这个刺挑得好。之前，我是找了好几个州的地税数据，高低差距还是比较大的，但税率与房价没有正比关系。刚刚没找到以前的记录。就说西雅图和温哥华吧。
# Z4 W1 X! L* R+ U, |. ?
6 b* F$ _1 {$ w# q2 E) _西雅图是 1.3%，温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高，但由于西雅图的房价低，最终的纳税额应该基本相当。

三言两语

BYE BYE!
& V$ G( F$ V" m* wTAKE CARE!
( G* _) g" Z/ C  ~" [) \" ^6 l萨隆吧斯 发表于 2009-11-26 14:08

7 M2 b& S% Y; T$ l$ d$ i
Bye Bye! You too.

三言两语

房子方面楼主听不得反面意见，我就不多说了，祝一路顺风。

0 I) e5 y, T0 j  W1 g, u! i) L, K至于美国好还是加拿大好，个人不同，不是非要“创造”条件去的。我总体感觉，美国的收入，可支配收入，和财产，在过去的几年里，相对加拿大是下降趋势的 ...
Rapala 发表于 2009-11-26 14:38

4 ?" @! p/ t  o' {  s/ a6 V多谢这一次嘴下留情。有不同意见可以“讨论”

三言两语

颇有见地 佩服！！！
" h7 W5 N7 \4 N- [$ |- N7 X$ N老牛 发表于 2009-11-26 14:55

1 Y% ]8 s; O/ Z# J) t多谢老牛！

三言两语

和我的想法竟然完全一样，或者我和lz的想法完全一样，我是在等着失业机会，估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤
catty 发表于 2009-11-26 15:11

' l7 _2 v8 b( Q7 b. c
这是不是英雄所见略同呢？
& e& M' g/ v+ r  X7 T/ G
明年初就没有$8K的Tax Credit了，而且房价可能也涨得高了。没有失业机会，也可以创造失业机会呀。

三言两语

一直一直想去美国。
开心就好 发表于 2009-11-26 15:15

$ ^6 ^8 P8 s0 k  o8 Q2 m9 T
想去就去呀，现在正是好时机！

三言两语

1 t5 Y& y  O* b

Agree.
最牛的房地产分析家!
- t3 ]5 M4 w1 Efeng99 发表于 2009-11-26 15:44

! {" S/ B, _9 u4 |: u- u
- b( l& ]9 A2 |  V多谢！过奖。

有影无踪

用户

想去就去呀，现在正是好时机！
三言两语 发表于 2009-11-26 04:42 PM

# m  @! ^+ J9 H4 G4 i
一直在努力学习三言兄的理论, 尤其是'2008不买房'至今记忆犹新, 收获不小, 谢谢了. 也想去美国转转, 等着看三言兄的下一篇 - 如何在美国发展. 祝你事事顺利.

pchell

西雅图是 1.3%，温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高，但由于西雅图的房价低，最终的纳税额应该基本相当。
/ M' ]' d6 S% U5 r- e/ T三言两语 发表于 2009-11-26 16:35

多谢你的资料，这样看来西雅图的税也不算高，不知道Alberta是多少？

uuqq

才看的REPORT,相比2008同期，平均房价基本持平，但是TOWNHOUSE 和DUPLEX价格略降，SINGLEHOUSE有的区是有所下降（东北，东南及中部)，但是西南区涨幅较大，超过了10%，为518，344

老孔雀

好文章，谢谢分享。祝南下顺利。

冰糖葫芦

离开的人 真是越来越多了

握个手 兄弟

老杨

谢谢分享！加精，送花！

cougarzuo

14# 三言两语

$ g0 W3 `2 j' n) \' r: L- U4 l帮着补充一点：美国的MORAGAGE减税，这边的不减。

JZ9633

树挪死，人挪活；欢送LZ南下发财！握手，好兄弟！

waterfall2

不是美国籍买房子又会打多少税呢？