爱城炒房团

如花

集资成立炒房团，目标国内，美国城市的物业。有兴趣的不妨大家出来商量一下。我暂时想到一些操作上的问题：

1，购买物业的主体。个人？公司？国内公司？加拿大公司？
) P8 Z5 ~$ a7 T' i0 I3 P5 h2，政策上对购房主体的限制。如：个人购买，需要提供结婚证明。公司购买，税收政策等；
3，资金的保障性；
) {7 R9 y) W; l4，决策的制定；
* P8 W5 Q0 c! h% b: x( \6 b5，物业的选择。住宅？商业物业？

2 n3 k+ X* r% v& P3 I; H- I请大家踊跃发言。

propeller

如花

我曾经考虑过，在香港成立一家公司，用香港公司买国内的物业，这样做的好处：
1，根据香港公司的法例，只要我的公司业务不在香港，就不用纳香港的税；
+ A4 F2 Y4 {: q! _6 H9 S2，用公司名义购买，所有权清晰；
% p$ n# w" _- \% e8 ^3 n7 I
不好的地方：
9 q/ A& d% g$ D8 K' v; M7 j1，国内的税收政策，不一定对境外公司有利；
2，理论上，我是加拿大纳税居民，即使成立香港公司，仍然缴纳加拿大的税；

兔宝宝

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！

shelley.micheal

hahaha
shi  xiao tubaobao

衣食住行

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
7 K  H* T2 B$ o. w0 u合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, 就出来喝喝茶, 干点别的事吧.
有省级以上亲戚关系的, 如愿意, 请站出来.

如花

你就行行好，不要再给国内人民添堵了！
) A) _3 n* m; Y: T' _* h7 X- U兔宝宝 发表于 2009-12-17 13:10

详细说说？

如花

随便说说, 请别介意. 尤其是如花.
  z9 k. s0 V* N. p合资炒房子是炒不起来的. 大家东一嘴, 西一杠, 最后都当玩笑了.
真想炒, 国内没有硬关系, 就提点建议, 入点股好了.
国内的事, 大家都知道. 全在关系. 如我们找不出相关关系的, ...
4 E/ b3 m9 v! @6 |1 h衣食住行 发表于 2009-12-17 13:24

% @$ @+ n! k- N! V你说的这些关系，我倒不担心。

tradesman

国内首付必须达40%，我看泡泡一响，肉包子就变成肥料，还得付排污费。

caoqian

还炒?嫌国内房价还不够高?这真得叫"击鼓传房"了

kelvin

你这不是炒房团了，听起来像trust union， 其实什么都可以炒，比如现在就炒黄金。最好你能有几个金融大牛帮你，让大家放心一下。如果如花办班交炒股票，我就报名啊！

不惑之年不明白

坚决支持如花 ，那些反对的人自己不参加好了 有什么权利既不参加又要冷嘲热讽？？

如花

好像感兴趣的人不多。

小黄

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
+ G# @$ y& P: _, }9 _5 [1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
( r( ?: x* p' s8 B6 b0 L2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异地售房也非常头痛。
, i$ M! m# @! l5 O" K2 x0 m" h3）出租方便。如果房价无法暴涨，甚至套牢，本地至少可以考虑出租。异地的难度大得多。

如花

  P9 {: \  f: X; j- x5 q' q( n9 e

如果非炒不可，肯定是炒爱城本身的好：
1）在自己眼皮底下，产权清晰，不会像国内那样给你一方1000就拆迁了。你自慰也没用。
6 u; F, P4 s8 a+ X' P* n2 }0 d  s' u2）出手方便。在国内5年内出手，税费高昂。美国也有一定的capital gain tax。委托他人异 ...
小黄 发表于 2009-12-17 21:15

, N; K$ {% D  ^; J# Q- W& s
) d$ _, L7 E! {. n部分同意。
; c1 ?: h) ]- Y5 G; `1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
2。同意
3。投资房如果出租的话，很掉价的。

小黄

部分同意。
1，在国内如果是以外资公司的名义买房，最大问题是合法兑换外币。拆迁我倒不担心。产权是一定要清晰的。炒本地的房子税太重了。如果转空子避税，方法不是没有，风险太大。
: H- _( @6 @" J1 i9 j2。同意
: y0 r& u& m9 l' i2 W8 J/ m6 y3。投资房如果出租的话，很掉价的。
如花 发表于 2009-12-17 21:20

6 o3 P- k, }  H% {3 I
! G# z6 n) c1 z1）炒本地房子有什么税？
2 Q  F6 w# ]7 u% ~$ h3）不一定买全信的豪宅啊，一般的旧房子，又在眼皮底下，掉价的有限。

如花

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
2，恩。

小黄

1，如果炒房的收入定为investment income，FED+AB税率45%，如果定义为capital gain为前面的税率减半，如果定义为business income，FED+AB为14%。
2，恩。
如花 发表于 2009-12-17 21:47

7 K: u5 a6 j, i# ]' `9 S; x对于起步者来说，可以卖掉自住，搬进新房。这样就完全不必缴税。
; e% t1 X: B! Y1 N# Y/ [/ ?如果是炒作多套，估计不容易躲过 capital gain。但利息成本可以抵税，所以实际应该还不到20%. 既然是“炒”这个字，肯定是升值较快的。这个税率也算不得什么。

如花

' y7 X& F" i+ C9 x4 B8 @9 Z0 |我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。

小黄

我们不是在商讨合伙炒楼吗？合伙炒楼能以principal residence躲过纳税的机会微乎其微。
如花 发表于 2009-12-17 21:58

合伙的话，买地开发可能比较好。

如花

合伙的话，买地开发可能比较好。
小黄 发表于 2009-12-17 22:01

这个我同意。买地做builder，税率最低。但这个管理技术要求高，不是乌合之众可以完成的。

小黄

这个我同意。买地做builder，税率最低。
如花 发表于 2009-12-17 22:06

# F9 b2 Q( N# b这样吧，你去筹办。我给你做consulting。

如花

这样吧，你去筹办。我给你做consulting。
) \  X& m0 ~1 }4 m  O% {" V5 k' ?2 Z小黄 发表于 2009-12-17 22:11

) ^+ e0 w( N& B
我是仔细考虑过这件事情的。对于建房的负责人，你是一个不错的人选，但还有一个人还在你之上。如果TA肯出山的话，成功机会非常非常高。

7 D- n& X. m* T7 Y7 B我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。

Rapala

我提一个思路，抄加拿大本地的房，也不要成立公司了，如花先买个20万的自住房，过两个月以30万给rapala, 然后再以30万给小黄。。。。。，最后100万给小P, 小屁贷款80万，把房子10万卖给如花，然后申请破产. 这个循环用3年时间。
  C8 E& Y: C! c
这样，以小屁破产为代价，最后大家每人赚10万。然后如花以市场价卖掉房子全部给小屁，小屁靠这钱生活三年。
( q) p- [) B! N0 G+ m7 E
$ h% Z- S: y& E% x; q: x. V然后进入另一个三年循环，三年以后小屁又是一条好汉，再破产一次，得到如花卖房子的现金。

如花

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？

Rapala

你说房子100万，银行不做评估就贷款给你80万？
8 c  j' k) n6 @' [' X如花 发表于 2009-12-17 22:30

银行以offer为准，从来不做评估

如花

银行不是不评估，是价格出现不合理的时候才会评估。银行本身有自己的市场行情的数据库，也可以从第三方获得资料，例如：CMHC, 或者保险公司。
你买房产保险的时候，保险公司根据你报的地址，房子户型，建筑材料，结构，就可以知道房子的rebuild cost，加上地价就非常接近房屋的价值。如果你的买入价大大超过了重建成本+地价，还不能引起银行怀疑的话，这个银行早就倒闭了。

tradesman

12# 不惑之年不明白

如果投机的风险高得无法控制，还是换个花样好。

Rapala

我的设想是成立一间公司，所有权清晰，集资20-30万左右，股东不需要太多。5-7个。
4 A1 J/ W2 c! o( s0 Y* F
这哪是炒饭团啊，人家温州购物团都比你花得多。
) E5 m' ]6 f& v' \$ t5 l9 b
! C  [: @( e% W+ B+ y2 v6 K/ z7 e2 h  A我再提个思路，这回是认真的。首先，炒饭一定要贷款，所以大家可以互相帮助解决贷款问题。
( [# b' T9 U) i
比如，如花要买一个２０万投资房出租，但是信用额度不够贷款１６万怎么办？他可以和小黄签一个租房合同，比如这个房子本来可以出租１０００，现在签一个２０００一个月的合同，根据银行规定，租金７０％可以用来算收入贷款，如花成功获得额外额度，买下一个出租房。
# p/ G1 j3 D8 f6 U/ O% ?+ V
接下来，小黄要买一个５０万出租，那我和他签一个每月一万的合同。。。如此类推。

; R: K" }/ E* L2 I总之，炒饭团成员互相高价租房子，只要有首付，就不愁买不下房子。如果有成员一百个，每人买２０个２０万的出租房，就可以买２０００套房子，同时还会推高市场上的房价和租金。
, D$ c- W9 g) h8 @% {
请黄参谋和如总阅。

如花

如花向银行申请贷款买房，房子都没买，何来租约啊？
( a8 ]. @3 @7 f  v. H6 H- ^: p- u
6 A- _" k& L) j" l9 s! I4 [# P解决买房贷款首期这个思路是好的，但是风险也高，收益有限：
$ b& Z6 {- H4 E; {4 e) d; t一，借款人不能支付最高35%的首期，但他收入符合银行要求可获得贷款，哪他要支付最高2.9%的CMHC保险。以40万的房子，银行贷款38万计算，CMHC保险为11,020。也就是说，如果我们借钱给他的话，我们需要借出14万，而获得最高的收入是11,020，如果我们收得多的话，他就会买CMHC的保险。这个回报率太低了，而且没有保障。
( J: s. m( O1 V1 C& P# W  U
二，如果借款人连银行贷款都申请不到，或者申请到的金额太低，这个对于我们来说风险太大了，我们不是要取代银行，而是在低风险下获得高利润。