浮动还是固定, 精算!

Rapala

# f$ O1 {' \: u9 R; U$ V. _浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

- s2 G: ~- L$ }# ?" |5 p最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%

. {# {* P& E3 D+ J. I4 v! p4 ?30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
, p6 B0 w+ g% x1 ^" {9 P/ ]
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

, T: z! f- E" y7 v１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
, ?+ v$ T( }5 T9 H  l7 q
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
3 n( M; M) [- m* b
. J. {% ^0 z1 Y! G; }. ~总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
& _6 t9 |  I& n/ \% }  l: _
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
* C5 t5 V, }1 v/ n5 t# ~2 P; w6 ]/ S
/ G. ^0 |6 K. a) a; n0 F还有就是没考虑提前还款的情况。
$ I- E- x3 L" D
+ t3 _& N, d5 l不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。
' P3 C5 S+ {/ H5 I3 `7 q
不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

8 ^, u2 m5 [$ M$ t- |. w0 w8 C/ q# b如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
5 l1 ?& \7 U0 D$ _6 lRapala 发表于 2010-1-19 13:08

/ g2 z4 y* A8 N为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
$ t+ Q; W% q  q& \8 U2 ^我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
6 e4 J/ H4 Z* Z# _: \9 hWST 发表于 2010-1-19 15:27

, S; j! `2 \7 R  T; P1 T: X这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
3 ?( t$ p  c) m5 P我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
* c' L0 Q8 B% z# pWST 发表于 2010-1-19 15:27

  c, h$ @/ j& x4 g  h" O. g

小黄

8# WST
- ]5 }, A3 \  w. o# L, H" T# O4 V我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

& S7 e* x2 l6 a# {6 I+ }+ D老怪逻辑不行啊。

; {  s8 ^: H8 E# }& s# q) @! }好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

% v/ k9 V! }' j5 f
这个假设是非常错误的。两点：
3 b6 Q3 [9 y  o0 @! p1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
, q  B" `2 G6 r0 c( d- ~
/ ]/ B3 ]  J6 s% m4 k9 x( x8 S% N2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
5 ]4 s& [* U( W3 t% g# C: r
7 R+ ^" m! b' k' p! Q" g" ?1 g; y+ n* u浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

# z4 b9 ]! o5 q3 _$ j我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

4 Y: L/ G% ?: R7 Y, v请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
* x! K6 R2 A9 l7 r. i$ y  r1 W3 ^
# u- f' M! w- Q: q' y/ ~浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
+ _* _- i, _" j+ }# A% @
7 M  d' }8 |1 D; V我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
3 y! b" t  k+ b# k0 d2 \% S; U
/ j. f  s& g) @$ G* A就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

) Z, V" |, o  X) ]0 h) s我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
: d- A8 ]* S) y: E* S但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
/ N0 Z/ ^; c. a, a3 s除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

  i- I  V' Z: t- x. k" H条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
3 z/ T2 C' z- L, D固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

4 Y0 y: P- b+ s% w; M6 Q. q1 f由软件计算的结果，5年总共付利息：
/ Z# {7 Z7 ], B' V固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

4 U, [+ _; F$ M1 w/ w没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
* |  A; c. W& k+ d
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

: L1 A1 `1 C& }- [" {* ghttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
) I# ^; d  P5 W+ X+ n% ~
最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

, M! r) b( E0 l+ `/ j( V“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmo ...
7 b0 X# {$ h! P( y; i, }小黄 发表于 2010-1-23 10:37

4 @* K2 X  P& X& `虱目衣带

AASTAR

+ Q: B0 ^" s+ |2 s: ]" Y
* {) d; {! h% a! H* |) Y9 n: ~& L: }  S+ ~' R转贴：
/ ~4 A7 b4 x: O& M0 d
黄教授说到：
) q- g3 O$ L0 ^
' s7 l' p3 v2 c+ e6 B% A- g您在梦游吗？
3 }6 @& Z+ a: F5 i既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
. ~6 D5 Q( t$ s' x/ H! r
* k0 `  I  L# G/ a9 f6 @就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
3 _: p$ t/ f% x7 o9 Q4 ~总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
4 t4 ^% Q. r9 D2 |4 V8 l  h
- p9 _* I& s/ k+ V$ f$ K

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

1 ?0 X. H: y# ~& L* v. J: ^, T我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

) ]0 t9 u. E$ U8 @2 ]3 [0 X9 r你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

- @9 \/ ~" }8 y6 B4 m5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

9 E' `9 P; u  C% T; qWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
, J  I& r. s. @1 y$ k$ E& @
1 q, Z0 G" |% N; }& T8 h  @如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。