浮动还是固定, 精算!

Rapala

4 H$ `7 w" n; s+ A8 m浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%
* p8 l4 }8 ^$ v
/ [1 |3 I( M1 Y# x0 ~4 W6 e! N30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
3 T, [9 ~7 {$ \9 D; N
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

# l  a7 w/ @( U$ B１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
0 Z3 e7 J0 R' z, I5 t
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
+ s" a5 P: |, C
# x& ~* n8 c1 J/ S1 C1 }总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
$ v2 f8 r) N' f) c  v, o9 h. @
! d/ g/ i! b, {' J' k2 \1 `有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
2 U; [  x7 S* C2 d; H
0 o4 A9 L# y) r3 ?" s) I现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
) Y4 V( F* K0 z4 b/ h# v% h你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。
- t0 W5 z7 E5 I3 t
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

/ F1 j4 ^; g2 l还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

' l4 h. o1 H! H) J7 Y为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
, N5 y7 {) {* ]4 v7 Y' a! v& I我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
7 j! D, f" b+ V5 YWST 发表于 2010-1-19 15:27

+ L$ n" k  \: O这是正解。

Rapala

8# WST
' B5 e+ r7 ~+ j( N" [1 n$ Q" ^我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

) O+ f" r! T% j6 W7 l

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
8 z- w  R9 D- H0 T' S( Z5 A6 w, cRapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。
6 X5 g. u- ]( I% K4 `
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
  I: F: f# |" @! B& d那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

( D: ?  M* p( d# `3 A- M; \6 E
这个假设是非常错误的。两点：
4 B* X& o, h1 U+ c) J  }% N1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
; `4 e" `4 e6 S! A1 |
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
& V1 g: @/ A$ _) [$ R谢谢！

小黄

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
' s0 B, [+ d' a
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
$ z7 z0 E) A1 }9 c5 ?) \' i. bRapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
$ X/ @" I% q; E& k0 V6 ?
就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

; }/ q, Z8 k: ]% f2 R2 F5 s
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
( O; y# j6 R# S9 l1 G2 ^但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
: a, M& a. B9 N( p2 g除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

6 u: t8 u* }& V3 Q9 }& E' P/ M
/ w8 I1 L. D7 B( p条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
- c4 H) f1 f! W固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
9 U/ O7 L( J8 h4 `( D
# ]+ r. P+ E. W( ^: f: W由软件计算的结果，5年总共付利息：
0 r5 ~% Y( k. e固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
, p$ V% t, R1 |$ c: ~( q6 p+ q2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
2 w% c" }6 X# h. `+ V" ^/ }! X
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

0 d. j$ O2 R( ~' `没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
8 q) y! X7 o  @8 Y
6 k$ k( L  Y# P- o“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
& i1 @* A; T* i  i
, t- V) H) x% `http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
1 s; B, m/ w- i6 J) }& V
最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
: g' k! n1 V- r& K
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmo ...
4 Z0 d$ j* F! W4 L% W: C0 l小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

  ^' I6 N* L7 k# p4 l转贴：

黄教授说到：
; J$ Q0 J! _* E, w4 c6 t) z
2 y5 B2 h  c$ M& |9 j您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
& G7 B1 A) ~- {' v4 ]5 @
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

6 z9 Z/ o" h& o就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
  T; |; p0 f0 m+ J( W' t7 e" k总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
& c  W4 ?9 k/ l! o5 ~  z

小黄

虱目衣带
7 _# d4 g) Y1 F7 TRapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
+ Q4 S  r; o, t5 s0 @' `Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
" a0 c! M5 \- y( M3 V) I+ n% |- Y1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
& w+ c5 l% E- }; {% k% N1 D0 D2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
* @! L! S& j& Y6 V1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
+ [) Y% W. {# q0 T  f8 _$ p8 U2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

  Q3 e0 U) n$ S  B& I奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
' E2 p5 T( |0 n6 ORapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
- a8 O% X1 {& G4 R/ q8 l
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。