FEB. 08, 2010 - 最新利率出炉！

郭森房贷

五年固定 30天 CLOSING DEAL 3.69%
; ~  ~- |3 \. _五年浮动 90天 CLOSING DEAL PRIME-0.30%

0 f, q9 }4 b2 o2 d由一家大银行提供! 从下周一开始生效，预知详情请来电咨询。

冰山上的来客

很不错的利率。看来经济还是不好，大银行还在降低利率阿！！

找不到北

这样的利率有什么限制条件吗？

郭森房贷

这样的利率有什么限制条件吗？
' |8 ^5 U, |. m找不到北 发表于 2010-2-6 09:46

4 L! c) r3 f/ t没有！谢谢您的提问！

Rapala

顶上去请黄教授阅。

郭森房贷

顶上去请黄教授阅。
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41

% y/ x  j/ d( [4 o' e
; G7 s0 D6 ]* {! z# T6 N) `3 q该大银行最近还简化了贷款审批手续， 如果申请人是全日制工作者， 只需最近六十天的两份工资单， 或者有最近两次的工资自动入账记录， 无需雇主信。

小黄

顶上去请黄教授阅。
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41

* g1 `3 [' a& U/ k5 U已阅。

问题是你敢就以这两个利率赌吗？(我押浮动)

appletutu

看来泡沫越来越大了

Rapala

已阅。
: o" Q) G3 M& c, ^
问题是你敢就以这两个利率赌吗？(我押浮动)
8 w9 g! p+ e- {  Y$ y% v5 Y小黄 发表于 2010-2-9 18:01

浮动的折扣已经低无可低（在p不变的条件下），大银行小银行相差不大，而固定利率却可以寻找更低的，特别是小银行。

jeremy

说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言，如果真搞成5年TERM，亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。

小黄

说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言，如果真搞成5年TERM，亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
jeremy 发表于 2010-2-10 15:54

5年内涨到4%，那固定的人岂不哭死？

shelley.micheal

没懂更好。免得烦

Rapala

5年内涨到4%，那固定的人岂不哭死？
小黄 发表于 2010-2-10 18:00

浮动的更惨，利率翻了一倍，最后还不出贷款被银行收房子。

郭森房贷

浮动的更惨，利率翻了一倍，最后还不出贷款被银行收房子。
Rapala 发表于 2010-2-11 08:19

' P! q% [- i0 t. Q' I. g/ `  D
老怪可知， 银行在审批贷款时， 用的是大银行的三年POSTED FIXED RATE 来评估申请人的承担能力， 比如现在三年的POSTED 固定利率是4.30%， 而不是用最低的浮动利率1.95% 来整的。即使浮动在三年之后翻番， 只要客户每月有银子进账（和当年申请贷款时相当或略高）， 房贷还是有偿还能力滴！

Rapala

那就是说，到４。３％以上还是要破产的啊。０７年p到过６。２５％，这次５年内到４。６％就让小黄们破产了。

小黄

那就是说，到４。３％以上还是要破产的啊。０７年p到过６。２５％，这次５年内到４。６％就让小黄们破产了。
Rapala 发表于 2010-2-11 12:46

8 K% a3 G  _5 I' r4 J# aIf so, why did you chicken out of a bet every time?
  q1 `: v  t/ I( v( ?, K
3 c% W7 i1 a$ ?- a1 o9 E% N

大自在心

Chicken
3 j0 P) G: u, O& p1 \; \
  F- A3 c" l0 R" j4 g7 i

Rapala

黄chicken, I bet on the best rate I can find.
/ t, s& M# }$ G
You bet whatever you think you can take advantage!

小黄

你说反了，我选取的利率来自是99%的人使用的金融机构（5大+National+ING+ATB+PC...)。坦坦荡荡。

6 d0 Z% u% \2 o* i反倒是你，才是“bet whatever you think you can take advantage”。非要找一个没人听说，没人用过的不知名的金融机构。
- s$ Z4 ~# W9 v, e
不明真相的群众请珍爱财富，远离山寨银行。

Rapala

如果你这样说，我们就用上面的利率，但是时间和其它条件按我说的来，行吗？不能便宜都被你占尽了吧？

jeremy

0 ^8 W, m& O2 X( v) @, ~冷静，大家一定要冷静。对赌博何必这么认真。
1 W7 a% e' r& u$ D7 F- F; E
鄙人称之为赌博， 原因是Prime涨不涨，什么时候涨，涨多少，都还是未知数。建议想搞Mortgage的朋友们:
( o$ w) s# S/ N( t$ o
(1) 经常留意大的经济走势。每天看看Edmonton Journal的大标题就可以了。因为经济走势不但决定房地产行情，也预示Prime的走势。对你何时入市买房/卖房，定什么样的Mortgage很有帮助。
; t: I+ K% O* n* P5 \" S
) j7 L" c+ x. a* D+ m/ w7 n/ m! N/ h(2) 找个贴心的Financial advisor。所谓行行有门道。多数人(包括我自己)对投资,信贷毕竟是外行。自己的判断可以经常同Financial advisor讨论。“贴心”最重要， 最好是那种能把他自己借那种mortgage告诉你的可交心的朋友。
7 w  y. p! w1 l% k8 e4 o9 v3 G1 {
近十年来，鄙人买房子都是用的大银行的OPEN+VARIABLE。TERM都是2~3年的。到期找到更好的再续。有P-0.65， 也有P-0.85的时候。 总之是当时最低最灵活的。事实证明几次都赌对了。现在银行没有OPEN+VARIABLE (即便有，也是利率高的吓人)， 只有CLOSED+Variable。即便郭大侠提到的那家大银行(P-0.3)也是5年CLOSED的吧，不大可能是OPEN的。 这说明什么？
. x8 G0 s9 D; r; ~5 e, z
8 w3 e! P3 D  M* l很明显：(1) 该银行预测5年内Prime要涨，银行想拉你下水，因为5年TERM是CLOSED。可是经济形势又不明朗，Prime能涨多少要看经济走势，所以才只敢给你减去0.3。 (2) 银行对Prime的涨幅没有信心，所以不敢降低OPEN+Variable的利率。
) l9 a0 B( ^  p* W4 h
$ t2 o: V! O( }, a( A我认为，这时候借Mortgage最好的办法是“浑水摸鱼”。一半搞成3~5年FIXED (大概3.2%~3.6%) ， 另一半搞成2~3年VARIABLE+CLOSED (大概2%左右)。因为两年内经济好不到哪里去，Prime涨也涨不了多少。
& t' ]/ |4 p  }
( J$ c: s" V4 ?0 x# i4 I0 S欢迎补充，讨论。但事先声明：我不跟自己人打赌。

Rapala

谢谢分析，其实我也不想和人打赌，有人一定要逼着我打，而且一定要按他的规矩来，不打是ＣＨＩＣＫＥＮ。
! c; p' D  x; P+ j  W
9 D7 n7 k% c1 [9 H, O- o  k& r你的分析很合理，和我想法几乎一样。

伊人

我不明白到底是CLOSED的好還是OPEN的好《5年》

八十年环游地球

五年CLOSED+Variable见涨不是可以马上FIX住吗？是不是更好的选择呢？

小黄

谢谢分析，其实我也不想和人打赌，有人一定要逼着我打，而且一定要按他的规矩来，不打是ＣＨＩＣＫＥＮ。

- V- a# a8 j# J4 \7 \* Y0 A你的分析很合理，和我想法几乎一样。
) p7 B+ O: A0 [8 n# mRapala 发表于 2010-2-12 11:56

没人逼你啊。本来事情都搁下了，是你再一次挑起的。
! s0 N- s' s& f3 r
如果你同意这个利率对比，那么其他条件可以你定。但是应该在合理范围内的。如果偏离常情太多，就难以接受了。毕竟，你我都已经确定是open variable了，这个争论主要是给版上其他人一个可以容易操作的一个指导。

Rapala

1. 从2010年3月14号算起。（30天后close)
2. 比较公式：固定：3.69%x5x365  vs  浮动：(p1-0.3%)/365x天数+(p2-0.3%)/364x天数+.。。。
3 q4 Q  t1 O7 W; h* V+ S3. 五年内，如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起，突然死亡，宣布认输，原因见上面贴子。
, |4 `# `: S" R. {: \( E
如果你认为这些不合理，那你就自己定个规矩，然后自己和自己赌去。

小黄

. V5 q# J( K5 b- ]& V- K& T. Q! D

3. 五年内，如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起，突然死亡，宣布认输，原因见上面贴子。
Rapala 发表于 2010-2-14 23:24

1）同意
/ _: s  [2 K" _9 K. ]2）难道又是你的山寨银行的算法？现实中我不知道任何银行是这么算的。如果你仅仅是怕麻烦，我可以用Excel算，请如花郭森等专家作证其准确性，不用你操心如何？
3）不是很明白你的意思，按照你的逻辑，一个选择浮动的人，当遭遇4.3% （4.6-0.3）的利息时就会立即破产。你以前说你自己是prime-0.75%，那么是不是当prime到达5.05% （5.05-0.75 = 4.3）的时候，老怪你就会破产？
1 L3 ~* k" h) d: ]
我前面同意你定一些条款，好比还款期是5年，10年，20年，随你。每月还，半月还，随你。每年是否多付个1万，或10%，也随你。但你不能拿史上从未有的条款啊，没有一家银行会这样做啊，就是你的山寨银行我想也不是这样运作的。

Rapala

# D7 x1 Q% U2 T( u
固定的还款年限是变化的，比如你现在２％申请２５年还款，当利率上涨时，就可以变成３０年或者更多，当利率涨到一定程度有一个ＴＲＩＧＧＥＲ ＲＡＴＥ，比如说３。２５％时候，银行会要求你增加还款额，所以说你不能拿一样的还款年限比较。
! J' x* {1 [3 N8 N/ W
２。我的算法很简单，只计算利息部分，假设这个贷款是只还利息的，不考虑还本金部分。我说过计算方法应该按我的来，利率部分我已经让步了，如果你有异议，那不可能有一个精确的算法。就是因为上面我说的，ＶＡＲＩＡＢＬＥ ＲＡＴＥ的还款年限是变化的。
* \6 ^1 r- a% s2 W& t
３。如果你把贷款也算成一种投资的话，投资不光是要考虑赢利，还是要考虑风险的，VARIABLE的风险就是在于利率上涨后的还款能力。到了一定程度买家就负担不起了。这好比你投资期货，一定要有止损，固定就是有止损的投资，而浮动就是没有止损的裸奔，超过还款能力在现实生活中，是每一个贷款人都要考虑的问题，比省不省一点利息要重要得多。

举个例子，你和紫光比投资期货谁厉害。
% D8 V6 [; }" @- \, X- R- I
小黄没有止损开始两年大赚几倍，紫光因为投资谨慎而每笔有止损止赢，最后赚１倍。

突然有一天小黄暴了仓，没有玩下去的资本了，那还不认输？还要加钱进来比就是无赖了。
: A2 j/ T2 k& o' I
' t7 \' _9 v( W, H; s& ^' h贷款也是一样，超过还款能力，不会破产，但是这个赌局就是输。

小黄

$ i4 f, D4 H3 N0 H+ M
5 U6 ]: E; C5 w' ?* _你的逻辑有一个漏洞。就是，你忽略了初期浮动低利率能省下的钱。

好比说张三，贷款30万。如果选择3.69%的固定，那么一个月利息是$922.5。为了计算简单，用$1000计算，假设省下的$70多还了本金（和你要求的只付利息没有大的差别吧？）。假设银行要求他还款额是收入的1/3，那么他的收入是$3000一个月，银行认为他其他开销要$2000。这是张三选择固定的情况。

如果月入$3000的张三选择1.95%的浮动呢？一个月利息是$487.5，付出$1000，还本金$500多。比起固定每月可以多还款$435。头一年下来就多还款$5000多。

$ ~; N; T: I) ?0 Q+ }也许利息以后会涨的很高，$30万的贷款，月付$1000，可以承受最高4%的利息（prime=4.3%）。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势，可以refinance一下。就算prime到6%，$5000也可以让浮动的人支撑一年。

$ e9 V! D% j: x- t请注意，这可不是输了从外界加钱，而是在游戏内前期的优势。张三没有问任何人借钱，也没有减少那$2000的其他开销。
, C8 F( Q% G! T: a+ e
* N& M3 D+ H, P前期浮动每年$5000的优势是稳的，后期固定的优势仅仅是假设而已。已经一目了然了。

Rapala

也许利息以后会涨的很高，$30万的贷款，月付$1000，可以承受最高4%的利息（prime=4.3%）。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势，可以refinance一下。就算prime到6%，$5000也可以让浮动的人支撑一年。

Refinance is considered as breaking the mortgage contract and he has to pay 3 month interest.
- Z4 c3 V) D+ t! U1 O& ^# Q5 ]' r
5 N( ?$ J  m& p9 uIf he apply home line of credit, he has to pay the legal fees and appraisal fees. And also he can only get 80% out of the $5000. The legal and appraisal fees may cost him $2000.

After all, please don't forget that he may not qualify the extra $5000 loan after the prime rate goes up to 4.3%.