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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)
. v% N1 y8 q  |6 ?6 l! M* K1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万
+ L$ c8 x4 ]; o2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右
- U. n8 h% {% I% V
0 Q9 X- a, s8 x+ X; L% e: j8 e顾虑主要有:0 t; i2 {2 l& s3 N; k& l6 H' p
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
9 p/ P9 ^6 c: r  F; k2 y; `2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?, @' x! o+ R6 C- q! B. ?, l
* \9 m9 z+ W1 k8 n
谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
9 o2 x- r- Q% W! q2 `+ ianweica 发表于 2010-2-8 09:52
# t3 V! T( Q7 m! d  B
旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:' a: l6 @  y5 [8 p
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。
' h/ w; I7 t5 G3 c对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。& e7 E  |! p" h' G8 K
一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:% I, p& f1 H! _1 M) [
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...# Z4 d! X7 {7 B8 V7 v- z1 A
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

2 r, p$ `, U3 Z: t  \8 X学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
3 h( \1 E, o; JCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
( E& i. W! q# U8 E9 u( X衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
7 H+ [' t1 Y% U9 |) X( r/ T+ G
3 V) L3 p+ }; p* |* k
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑
0 \" n! V! N- j) F( ~+ V" O
我的理解和小黄的正好相反:
  M6 ]* i/ N6 W& q9 `- LCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
) |2 f- x8 W+ F+ k衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
4 ], l/ A+ W  M; _/ e# f0 K
你的逻辑有误。- e8 ?" P5 P2 u2 D! t
) y. d; e& a" R' q, x
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。
5 f: j. a" p. g9 x0 f8 N2 t- ?
) y, g  F4 }  k0 ?- O! s2 |在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
+ N; k1 b" U4 O# K/ z小黄 发表于 2010-2-10 17:56
* D, i) X4 E7 P! v3 m2 W7 y' E
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
大型搬家
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...
- r6 s; U- i+ uPhaeton 发表于 2010-2-10 19:39

! p4 X( m# f' [0 i你的Case给我提了一个很有趣的问题。
- h3 T$ p% B4 [8 B; P5 M5 x你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。# F9 D5 W: f) Y3 b* h/ |" z. p
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )
+ A! E' h2 ?# O+ O) LReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。
: `7 V4 B. D' X; I% [; E
8 o7 `5 J! O$ V" n2 c! r. G你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
理袁律师事务所
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
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你的逻辑有误。
% S' S) C* l1 M: |3 h& ?6 }+ G4 ~/ ]& D1 z4 V* Z: m& Y& p
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...* `" x3 S' A, v. B. N& i' o* Q
小黄 发表于 2010-2-10 17:56
  \  \0 C# E& H
开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。
% @% M( ?& @3 N! Y9 E/ v整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
- Y8 Z  L& n* u: L2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。/ h* X1 v  b- t& H: z. W# a
5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica
( d6 i! x# U6 X$ q. i
! o' I- {& X$ u/ ?, a% i1 z! ~' ^+ n. k# M: N" c# d
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica
4 [' v! z, Z/ e* {* `7 b' q
, e4 y" m$ F: A+ K5 ?, W9 r  ^+ l' }* I
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???3 j9 M' w# C: Y8 m( l; j+ G( Y* N7 {
我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31
. e6 \2 i5 q7 Z$ }% B3 Y5 H" J
3 g, ^, A& m- Y) `7 i
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