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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)( o# _8 g4 G$ `) R4 {
1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万; ~) y$ P$ I. {( w' }- e
2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右" `; @+ Z) c5 W$ b" p% E2 ?
  P% V5 h% P; R( R: u6 M+ R+ y- j; v
顾虑主要有:4 `5 t) b: U- u. N* {
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
9 p2 h# F4 l+ }, r$ Q$ E2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?
) w6 g9 Y+ X4 ?+ c3 D# B* z# P. V& o8 t# F2 S
谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?# u+ w0 P! p3 \5 a+ b( e2 P
anweica 发表于 2010-2-8 09:52

: Y: n, b8 n1 _7 [5 e; k旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:& ?+ j' t7 P2 c' i( V
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。
) e2 K: R5 b- t4 V8 G( V% r/ B对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。& r7 {' e" I4 g6 A' J
一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
/ s8 v3 {" i7 T  c: bCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...5 A6 L/ C, I% s
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

% |7 d+ p% u& u9 }学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
- ?& v& }( M( s! rCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
- c' |- K  ^. K/ y, R' A衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
- ^) R0 p  i3 l) m/ C5 W' g
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谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑
0 T2 H  a" R2 p. @3 k+ P, v+ m
我的理解和小黄的正好相反:
; E! z3 e( [) FCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...8 \6 e/ P1 r# O+ \2 M' K* \
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

7 y0 g0 w: m+ R4 O  n: E你的逻辑有误。4 I, t' `) B$ Z* k
* n" M& P1 S4 v+ d' q+ K
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。: }1 O3 E; D( d. ]! ^

/ g3 r5 D7 \+ z' U在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
9 K& O+ h+ w9 l: M8 z$ B$ I小黄 发表于 2010-2-10 17:56

  P; W4 b2 F1 l1 t4 u- c( |8 m同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...
" K2 b/ h" _4 Q6 o5 K% iPhaeton 发表于 2010-2-10 19:39

+ m: O3 s: g5 ^; a& E* Z9 [你的Case给我提了一个很有趣的问题。5 [- M! J  o6 U# w2 X. q. a
你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。8 w# l- x  z( h6 ~- ?$ j
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )
+ M. p8 x2 O$ w8 I6 k# B  uReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。# ?4 B$ @  ?, v: `8 ]% n
! L; [' h+ j9 O" ?9 y  h9 d
你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。  {  w+ h5 L# u) l# d" }
8 f5 j9 D, \( Z$ p
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...% `5 r( L. }5 t6 k
小黄 发表于 2010-2-10 17:56

/ F' r- I5 U! [* c5 Z开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。
& i4 m# [2 H" C整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
' c5 H6 j6 |( k1 u& A/ e2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。
& b& K) [; f0 p" w% _9 I; ~5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica 3 {/ I4 L3 J  C

" ]1 j* @1 h3 |2 R4 {
5 o( T' e3 n6 R70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica
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$ D1 L) B* B& Y+ _4 L8 H0 o, v: L  B+ ^2 ~) ~& ?1 |
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???% [  u) l$ X1 r
我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

8 H$ j! i- C% B/ o1 b( D* c) G5 P( Z
不包电,其他都包
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