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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)$ Y( l2 f# A$ O+ X
1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万
4 H8 y8 \) v5 a) @3 ~5 R2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右- X1 w7 V! G# W. c- v" Y1 \, l+ L
- J5 Q  k1 x4 ]) n% l* T
顾虑主要有:
( p: P2 P4 l: c1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
$ T' t+ a- A: K2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?
% L5 d7 Z* ^0 X3 u  o
: d" f, o$ W+ J" T+ ]3 h5 V- Z  Z谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?5 Y2 o/ E7 t1 _) G$ {! }
anweica 发表于 2010-2-8 09:52
2 l' m( B; H* l2 H4 ^) [: z
旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:
: r0 b7 b/ G/ G2 S' ~' RCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。4 W  Z# l1 B+ M, [
对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。
8 r0 l: X, y9 e/ _4 ~2 J2 [3 R4 O一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:7 R. B9 J7 w6 A
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
( W0 S$ w5 P. k  j+ g* N衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
/ I; V9 @$ t7 W8 q/ F0 [
学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:" p" @7 \; d& _3 n* {6 z: g
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
* m1 P5 V, \% x2 U1 V( t6 O) i衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
' ]' Q( L( F' e! K
/ x! |' ~) \' p; d: T( @
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑
  B  E. c; q5 R, q7 A. v
我的理解和小黄的正好相反:
0 n1 M0 O9 _0 D) l6 a  j* ?Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...% h+ l: [* z) g) B
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

7 G1 O" ~2 r% I+ a. J你的逻辑有误。0 }! Z* z3 p: s' o0 g9 d( l2 |
- A$ D- g9 N+ H$ J6 k8 U
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。
2 _$ Y! n6 }8 Z* M4 s+ p' `* f% r  w. f3 D4 k  I: u
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
% S4 R8 E" z6 e1 b  q小黄 发表于 2010-2-10 17:56
' W/ v+ x& I+ k" \
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  .../ P5 d* O1 r. c
Phaeton 发表于 2010-2-10 19:39

; K5 |% R( F& ~% J4 E& E你的Case给我提了一个很有趣的问题。. b' U4 G3 y5 d1 v
你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。
4 J7 p, k) m2 e) f: E7 {6 e" |3 ?CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )
- Q; b7 r5 t- ~+ N4 HReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。
; n' E9 B# s  [" q( B" e# Y( M/ ?
你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。
4 r6 @0 w; ?. \( p1 c9 o; Q' U) r- X
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
1 d; Y5 ~+ N2 K: }2 ~2 q9 W小黄 发表于 2010-2-10 17:56

1 |, u9 g3 K9 e: I% ?9 ~6 G8 P/ w+ R6 N开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。
; L: e. E3 s" a; `) ?1 k# a整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
! X# \  V( ~3 e" R" _' Y5 I2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。
- {6 L2 q/ I' w1 g5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica 4 y) \3 x, }6 h% `: [

  `1 }- F! ]% j! O3 ?/ u/ p3 @" @; `. c- s% L+ O  G: ]
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica ' @# N- q+ q' G  v8 u
8 B2 m: T8 [7 ^

& P0 q8 V% @% N, n/ o70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
( O  n/ p9 H' D, r6 S我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31
/ x  H* k) }& L3 f. d  g4 S+ s

9 U- E3 M8 j: o' Q% k4 W: e不包电,其他都包
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