在加拿大买房：Freehold和Leasehold之分别

get8686

完全拥有地权和土地租借权之分别  
% y/ b( |. g7 q$ E5 j; Y5 K, h: B新移民在加拿大买房时，有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子，最后自己并不完全拥有土地。
" h# X* b3 u( ?$ m  i0 H8 I# g
6 Q# W8 h; L3 B2 @" D( Q下面从贷款的角度来看看两者的区别。  
$ @8 Y4 J2 u3 `! e+ S% j% [' e0 ^& |在加拿大，大部分的独立房屋都是Freehold，即屋主完全拥有土地权的。但是，也有一些物业是Leasehold的，即屋主只是租借了该土地，自己并不真正拥有该土地。  
5 q9 f4 N, E( X6 W5 F土地租借权 Leasehold Land  
8 O8 ^& p8 S; x! p9 ?# B这种类型的房子，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如：99年。也就是说，你有99年的时间租借该土地，99年后，该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子，一般来说，价格比完全拥有地权的房子要低，但是并不绝对。

" }# V2 \* Z6 B( FLeasehold Land一般分为三大类：
6 d* Q& x, f/ B* |5 B
+ Y. w5 P& w) V+ N& r% ^(1)政府租借地(Government Leasehold Land)

8 x- ^4 u) H* X: ^0 P, W+ k政府租借地比较容易被贷款机构接受，使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。比如说，温哥华的福溪(False Creek)或者UBC大学里面都有很多的政府租借地。  
政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件，通常比一般多，比如，要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement)，然后看这个物业还剩多少年，再来决定贷款利率。  
(2)私人租借地(Private Land)

. g- g$ {' s5 _- p3 Y私人租借地一般不受贷款机构欢迎，只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时，也要看该物业地址是否在他们的审批之内，才有机会批准。而且贷款比例通常较低，大约在房价的65%左右。而且，该物业转让时，也比较麻烦，买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看，买家相对来说可以买到面积更大的物业。
& o+ T" k% _0 u0 f3 X. n) @
# }- }) ?% ?* F, B) f7 W$ u6 R0 w! k# ?(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)

* p, D9 H3 J" E9 ~+ Z' F, k这类物业的贷款很困难，一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做，利率也不会有什么优惠。
; H' h; y+ Y6 n' r加 拿 大
租借地的地税，分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。
0 b' m0 h) r" l. k- q
1 H8 H  X- X1 o完全拥有地权 (Freehold Land)  
2 s, @, C( D' w! \8 ?' P指房屋买家购买的物业，包括土地和房子，都完全是属于买家所有，没有任何时间限制。

完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House)，城市屋(Townhouse)，公寓(Apartment Condo)。这些是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭，而且买方比较容易获得优惠利率。
+ I( d9 y; ]5 P% u% p1 d# }* o
8 G6 q5 q+ G9 t" [# a# ?但是，完全拥有土地权的物业，也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement)，作为建筑公用设施用，比如，建设高速公路，地铁等等。  
加拿大购买住宅主要费用明细：  
1.首期款项
- W9 T- O& x2 o" E+ G' e0 b
: _0 C! V, \% U* \7 `* w8 ]8 d2 |一般首期款是物业成交价的25%，初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。
! J) G* X# L* q3 b2.法律费用

通常为$1200~$1300。 u.i a s k.c a
7 Y* r2 o7 h* K( J' }3.房屋按揭贷款费用  
; l% u8 p  e: S需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出，目前商业贷款利率5%~5.2%。  
4.物业保险

) R$ E% m- x+ e1 n# E* {, m房屋必须购有火险才能按揭，火险已在管理费中包括。
4 D6 P4 k4 \( J! P  X+ p, j4 O6 ^5.交易税  
) H" T+ U. @: L* H4 g6 p买新房屋须支付货品与服务税(GST)，为成交价的6%，对总值不超过45万加元的主要居住物业，可获得GST退税，另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。  
6.物业税  
业主有必要依物业估价每年向市政府交税，每个省规定不同，多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。

4 t5 a3 M- s1 S4 S  N( `加拿大房屋主要类型：
8 x: X, D4 E& G! s( A
# H. o1 T0 F$ E. r6 j. e一、独立房屋(Detached)：独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋，有多种不同风格，包括平房(只有一层，即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。  
二、半独立房屋(Semi-Detached)：这种房屋有时被称为“半独”(semis)，它的一侧同另外一所相似的房屋相连，双方共用一堵墙。  
! z1 @6 G  i4 t, T三、镇屋(Townhouse)：有时也称为“排屋”(Row house)，这种房屋两侧都和相似的房屋相连。  
四、共管公寓(Condo)：共管公寓可以是共同管理的镇屋，也可能是低层或高层公寓大厦的单位。