 鲜花( 4)  鸡蛋( 0)
|
-------转贴-------。; M- B5 v; J, {4 j# N( n& u
加拿大炒房谁赚了呢?很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧。
& f$ x! d$ { G# L
9 Y) U& t% b% I9 D& h( i 小吴是我的大学同学，他在上海混得很像样。这些年来挣下了可观的家产，单市区一套高级公寓和郊外一栋别墅，就价值1000多万元人民币。3年前，他从上海移民多伦多，卖掉了郊外的别墅换成70多万加币，加上原来的存款30万加币，扣去作为投资移民的40万加币(暂存在加拿大银行)，身边带了60万加币过来了。6 ~" v# E7 A$ c; Z2 [) L
- `" ~4 d- u4 N 他一到多伦多首先问房价，感觉太便宜了，二话不说便砸了40万加币，在多伦多郊外买了一栋花园洋房，比上海卖掉的别墅气派多了，拥有大块的土地，而且大草坪、小森林、游泳池一应俱全。这样的房子在上海至少价值千万元人民币。! m$ Q w3 ~/ a y3 E
4 P0 u0 m6 {# p1 G! p$ \! K* Q9 w* b 刚到多伦多一时半会儿也做不了生意，也绝不可能像我当年下了飞机就找洗碗的地方。帮他买洋楼的地产经纪人摸清了他的底牌，天花乱坠一番说教，说多伦多的downtown造了不少公寓大楼，每年涨 6% 是最保守的估算;向银行贷款也不成问题，可以拿洋房作抵押，买一套公寓只需 20%首付，然后租出去让房客帮你付贷款，房子本身还不断增值，多爽!
& t0 `7 h2 r( @3 g0 g e- w" s+ }! @+ M: `' N7 F. @5 B8 H
小吴一听很对胃口!立刻在地产经纪人的帮助下，在多伦多的金融区买了一套30万加币的公寓，首付6万加币，又买了一辆宝马，剩下的钱作为今后3年的生活费。真是其乐融融。5 s# Q# n" ]* d- l* [7 L
4 V5 f; E3 F$ n+ L# ]9 m* d
一晃3年过去了。这其间，美国的金融危机竟然对多伦多房市影响不大，虽然在2008年底到2009年初冷却了一阵，可加拿大政府立刻将利率降到了历史的低位，以阻止多伦多房价下跌。果不其然，2009年下半年，多伦多房市又逆市上升，一直到上个季度末，小吴那套公寓上涨至36万加币。6 y" G* T8 W3 c6 e% y1 p( l
, j6 A* E/ R2 P
不料从4月份开始，多伦多的房价已经高处不胜寒，各种新闻相继报道加拿大政府不打算维持低利率，以防信贷泛滥。而一旦利率上升，房价就会掉头向下。小吴觉得该卖出了。6 A- t% T |4 {
' s' i5 X$ i5 j' f1 h5 t# U& F 昨晚，小吴来电说那套公寓卖了36万加币，买主1分钱没砍。听起来似乎不错，房子升值了6万加币，房租又赚了四五万加币，短短3年就赚了10多万加币，不用工作让钱生钱，真是一本万利。
4 L5 B2 z' Z8 k, ~" s! }' t- N- O! ^6 M
可小吴并不兴奋，他口气黯淡地说哪有赚，不亏就满不错了。随后把明细账一笔一笔算给我听。' g' \+ h9 ^6 M3 E7 }
8 ?' ~6 S8 [9 u/ F
公寓的买入价是30万加币，卖出价为36万加币,升值6万加币;加上3年的租金收入4.5万加币，总共进账10.5万加币。而支出呢?地产经纪人的佣金为3%，这一买一卖就是2万加币(这还算低的，如果是白人经纪起码收4%)，政府的地税是房价的1.5%，按平均房价33万加币计算，3年下来是1.5 万加币;再加上买公寓时的律师费2000加币、验房费1000加币，以及因提前卖房，被银行罚了违约费3000加币……
8 S+ X' X% s- G4 g8 `, S" v! N5 @! a$ ]5 l" A( |4 p# u, s! C; J
我一边听一边心算，这时插了一句：“那也不过4万多加币，你不还赚了六七万加币吗?”8 F2 V) _( d8 o; q Y. \/ N5 F
8 X- i- l; q: E2 Q# ]
“慢着，这还没完呢!每个月银行的房贷1200加币，3年下来是4.3万多加币，这还只是贷款利息，本金1分钱还没有还;再加上公寓管理费每个月平均 360加币，3年就是2万加币。你说我还有赚吗?!”
( }/ |0 i$ j0 m- \( z y+ b. {; X+ u8 o# ^0 o0 [0 y& U
其实在加拿大炒房，有一个计算成本的公式，就是每年房价至少得升6%才能打平手。如果不是这几年利率低，炒房很容易得不偿失。由于小吴这3年没有其他收入，房租收入基本不用申报所得税，还算打个平手。但年底报税时，他必须交付房产的升值税。不过听他这郁闷的口气，我暂时不想对他提起，为了安慰他，给他讲了老丁炒House(独立小洋楼)的故事。
1 L' b/ F: j5 O; a4 ^0 k
, Q7 u: D" m% c: c" K6 f 我的朋友老丁，买了一幢独立的小洋楼，虽然不像公寓需要交管理费，但保险费、供暖费、水电费、物业管理费和维修费等等，都得房东自己支付。而其中最不容易预测的就是维修费了。
: s) D4 Z I, Y, ~8 }* k1 T& A% }9 d7 s# O% _ j. w6 }2 J
一次老丁在国内度假，半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒，是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理，不然就要“水漫金山”了。老丁急忙对房客说，这三更半夜我到哪儿找人去啊。那房客说，三更半夜，不是中午吗?哦，原来有12个小时的时差。老丁身边没有带相识的水管工，只能上网找了家“正规”的修理公司，赶紧去了电话，让他们出个“急症”。但因老丁不在边上，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美元!老丁只能怨自己度假没挑准好时候。
4 M0 i& \. x( ^7 _2 ~# `
# o% S& l! x6 G" h# o 更倒霉的是老丁度假回去后，房客说他失业了，3个月不付他房租。老丁那个急啊，房客是受法律保护的，还不能随便赶他走，否则法庭上见，说不定输官司的还是他。/ H" m6 J/ y+ I$ e+ u
# S# M) M5 F; x- D 听到这儿小吴感到很欣慰，他说在加拿大真可谓“房客是爷，房东是孙子”，难怪我的房客每年薪资10多万美元，照样租我的房子。
- ?0 R0 @4 X; j; |: I) G$ X. P* F
- C" J- r3 m. t 小吴和老丁的故事告诉我们,虽然他们的房子都幸运地低买高卖了，表面上都赚了，但仔细一算并非如此，还费时费事费劲。那么加拿大炒房谁赚了呢?很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧 |
|
狗仔卡
发表于 2010-7-18 18:03
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
