 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
论加息!论泡沫!金融界好淡争持
$ L; T6 K) H. f0 `/ h5 |0 r7 H( B* e, J# ]
# J% V1 f* v9 W) p5 i
加拿大央行在9月8日宣布提高1/4厘隔夜拆息率(overnight rate)，加息后，新利率为1厘。 央行在这次的声明中亦承认经济增长比他们之前在7月份的货币政策(Monetary Policy Report)预期的为低，并特别强调加国的经济目前只是「稍微」减速。 加国各大银行在央行加息后，马上纷纷宣布将最其优惠贷款利率相应加息一码，各自调高1/4厘。 利率开始回升，加拿大人立即感到压力，尤其供楼一族。 $ {# U/ u, e" t# G% ~1 D
1 R- m2 ~5 X' [% L/ h
这次加息是自6月以来央行的第三次，虽然央行行长简尼(Mark Carney)早前表示，央行只有在仔细权衡国内外经济发展形势后才会采取进一步行动，但下个月会否再加息? 加息以后会否影响消费力?按揭贷款人会否增加了开支，从而导致消费萎缩，间接影响房地产市场需求? 会否如之前闹得热哄哄的话题，再加息会否触动加国楼市神经，令「泡沫」爆破?
# ~7 o- Q. n7 b$ Y: o0 [! N% _
7 ~8 b% ]' i, K' x3 `% E两大阵营对垒
$ [+ y: N1 a, _1 C早前加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)和贺维学会(CD Howe Institute)两大阵形就加息会否引发泡沫爆破这问题各执一词，前后两天发表截然不同的结论。 " @) k0 b& L* L- K6 | D: K5 ?; k
$ d1 _' M: t y @6 k
3 ~2 ^+ z" J" y# W0 {* d8 I
加拿大另类政策中心指出，加国6大地产市场楼价自2002年以来升幅不断，泡沫已经形成，只要央行再在现利率上加息1%左右，加拿大的房地产就会像美国一样的崩盘，并认为按揭息率应该以慢速、小幅度上调。 (见《明报地产金页》9月9日时事话题 )
$ ^+ f5 \- m5 l6 Y' v( r- A% ]1 j
贺维学会却在第二天否认这种可能性，认为加拿大不太可能有像美国式的房产没收潮或楼价崩溃的局面。 贺维学会表示，加拿大的按揭市场结构谨慎，银行按揭贷款政策完善，按揭要求严格，例如最少要有5%的首期付款，而非美国银行的零首期。 同时，加国反对风险借贷，从不鼓励高风险产品，次按市场规模比美国小得多，这些这些，都足以保护加国的房地产业。
/ V9 C9 [( Q: ]" D
/ V4 G# j4 t) x7 W J2 \. T b# ^; s
' q2 f- x! R$ ?4 i" z( L1 }
" A1 n# ]" I4 `5 n% y" A- [, E「泡沫」的其他说法 ( H2 n* D) @2 B* ]( [
8 h: F# |2 j& \) `9 x2 }4 i加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)经济师Bob Dugan也表示，下半年度新屋施工预计减缓，要到2011年才趋于稳定，泡沫机会应该不大。 ( Y: r8 Q: o/ ?# L* `# ?
6 d& a# q2 H. }' c! {; v9 |; u1 W& ]: V
综合许多经济学家的意见，加拿大房产市场未至于出现泡沫，虽然加拿大另类政策中心考虑的是消费者收入、供楼能力、经济增长以及利息支出等等基本因素，但加国目前的按揭利率是贴近历史性最低水平，加息1厘所带来的伤害有没有其所说的那么严重就有很大商榷的余地。 再者，全世界的央行在加息时，经济一定是在增长、市民收入日趋稳定的时候，很难想像加国央行会在经济走低时，断然加息，从而令楼市崩塌。
1 E9 Y+ z4 v9 [, {" ]据加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)在其9月15日公布的8月份数字显示，加国住宅经季度调整后，成交录得较7月份多4.1%，但数字相对去年同期却跌22% 。 虽然房市需求正在冷却，但平均房价仍和去年同期的差不多，能企得住脚，证明加国整个房产市场仍具支持力，有其韧度。 , W, t- }- o! u1 L7 V' ^9 h9 K
- ~3 Q8 [3 W( _
! Z: B! W/ M5 N3 i) ]
市场的种种质疑与忧虑然而，对于这次调整，也有人有不同的解读。 满银经济师Sal Guatieri于9月17日发表的研究报告Canada's housing market stabilizing中指出，加拿大统计局最新公布的家庭负债率，以极速创下第二季度新高。 当利率开始上升，很多加拿大家庭便会发现，他们已经或开始陷入经济困境。 9 F7 F# P, i1 p" {3 m, Z
N, |) Z1 d: v+ M8 I! l
央行行长简尼9月24日也向美国CNBC电视频道表示，美国低通胀或促使联储局采取相应措施，他指出，在异乎低的利率下，加人放胆借贷、消费及置业，央行对现时家庭的借贷水平什表关注，尤其是房贷方面。
& Z+ d4 B- z* j无可否认，以家庭平均收入的相对上升幅度不及加息之快来说，确实令加国家庭对房屋的负担百上加斤。 当隔夜拆息上升，银行优惠利率(prime rate)及浮息按揭利率立刻就会被推高。 如果央行不停加息，而最终加国经济真的放缓追不上，就会面临衰退危险。
# W& x* X4 z- {! C. w& n$ A3 p. j3 C, d* A
市场众说纷纭，不停猜度，以下为众大行分析员最近发表的研究报告: 9 |# \' l4 L: _
& I/ x# ~3 [3 |2 ]1 p; @; x3 T5 d! X
美银美林：央行将按兵不动
0 |1 C A/ O! m% ?美银美林加拿大经济分析部总监Sheryl King早前表示，因受到美国经济复苏缓慢拖累，加国央行今年的加息潮已经结束，央行秋季将按兵不动并保持这利率水平到年底。 (资料来自9月8日多伦多路透社) ! w! R4 v" H2 B! z% N: f0 {
细摩：秋季加息1/4厘
3 R; g; V: C& {; T Y0 y* f摩根大通银行发表的分析报告Global Data Watch 中表示，虽然央行稍为调低加国经济预测，但现阶段缺乏任何具体证据，从而拟定任何利好或利淡的预测。 摩通认为，央行并没有跟上两次发表货币政策一样作出任何评价，反而对经济给予正面评论，对国内消费(domestic consumption)、企业投资(investment spending)作出稳步提升的展望。 ( B$ Z. D3 H% g. ~3 q; U
1 M) |! {/ f/ E5 C+ }' k/ j摩通揣测，央行此举是暗示市场现正消化早前货币的收紧政策，预期更多的抵销活动正在市场进行中。 摩通认为，还观央行自6月以来，在那么短的时间内连环加息3次，恰恰以行动表明央行对此次9月份加息对经济影响不大并对加国经济前景依然看好的立场。 w w w.c a n a d a m e e t .c o m
% p- f4 m. w' w7 F3 ~在9月22日的分析报告World Financial Markets: 4Q 2010 和Canada CPI inflation well behaved in August 中重申对加国央行今年秋季(10月19日)加息1/4厘的看法。 除非经济进一步萎缩，否则摩通依然相信央行不会减慢把利率带回正常水平的步伐。
1 i$ K$ C5 G& B0 Z& O6 S% F: g; E道银：加息机会很微 & C" J7 S# Z" }
' H* V, e) J/ ~& l. r9 K+ j# T
/ G. }4 w) I8 Q5 y6 T' {2 l
反观多伦多道明银行经济分析师Francis Fong却有另一番见解，在其9月15日公布的报告中指出，在09年经济低迷期间以历史性低位借贷购房的按揭贷款人，一旦利率上涨，有可能遭受极严重的经济压力，导致消费萎缩，间接影响房地产市场需求。 Francis Fong 并预测，明年房屋成交量跌幅可达20%而二手楼价可跌达7%。 + ^( m1 A2 P |1 O
( h8 y6 j$ h# g+ N0 b: _( ?! P! f2 P" E/ v8 ?/ ~: x7 W0 b
对于央行会否加息，道银首席经济师Craig Alexander表示，央行要看到经济指标明显好转后，才会考虑继续加息。 央行也许还想加息，但如果经济环境持续走下波，央行也会被迫放弃加息念头。 以现时状况，秋季加息的机会应该很微。
8 x6 W; m" K/ ?% d& Z) a8 L6 q$ f9 u5 t8 ]: G. x; Z
1 H4 y$ Y2 x3 Q满银：息口今年底1.25厘，明年底2.25厘 2 M$ J( ?1 p+ z* u, [ c
满地可银行首席经济分析师Sherry Cooper于9月15日发表的研究报告Cdn. Existing Home Sales中指出，8月份平均楼价和1年前相比并没有什么变动，加拿大房地产市场结构稳定，没有任何证据显示有泡沫现象，但明显地，楼市销情开始降温。 满银维持较早前的预期，即是，今年楼价还有温和的下调空间。
6 d6 ^+ A- a ?; E3 T4 E Y, W& d
而Sherry Cooper 于9月17日发表的研究报告Global Growth: Emerging World Leads中再提到，加拿大经济处境比环球其他大部分国家都来得好，加国央行绝对有能力在必要的时候作出干预。 满银跟摩通看法一样，央行有意将隔夜拆息率带回正常水平。 她预计，今年年底隔夜拆息率会达1.25厘水位，而明年年底则达2.25厘。 5 N7 x! j* m& `9 ?
# _$ Y& T+ C, p' J4 F+ z$ C) j5 v. P
而满银副首席经济分析师Douglas Porter表示，行长简尼在短期内数次加息，虽然是冒了一定的风险，但风险也还未至于太大。 以目前的经济情况，若央行继续采取紧缩手段，会打击借贷，进一步放缓住宅销售和建设。
, l" _& S' @4 ]* U! `! Y! p
* X; X/ i' B# [2 \1 o' `) ^, E( X- B4 x6 a E5 ?
9 j0 H+ I. s6 s* h: ^$ v% B0 x$ k0 @ k0 v# m& |! h
|4 C6 ~: i* D' x: Y- g皇银：秋季利率应该不变
0 h d* r7 ~* S* f: _
& B( r- n- W/ u4 f, c i& i3 B& {+ I, j5 W: b8 ~. E8 U& c6 K
皇家银行最新发表的经济展望报告指出，加国经济自第一季度录得急速增长后，第二季度的增长速度已经下滑，而房地产业的放缓也对第二季度的经济数据造成极沉重的打击。 至于秋季加息如否? 皇银助理首席经济分析员Dawn Desjardins表示，加国通胀数据相对乏力，央行能保持利率不变，以观望美国经济复苏力度。 www. canada meet . com
9 K* ]& \. k. O8 v! I# c4 X! F而对于加国地产展望，皇银高级经济师Robert Hogue指出，随着购买力和供应逐渐达到平衡，房价升幅会逐渐缓和下来，他看不到房价会有急速下挫的现象。 而在8月11日发表的研究报告，他预期明年的房地产市场会比今年差，沙省和阿省表现会较好，魁北克省和安省表现会较差。 他更指出，安省的房价在今年三月时炒至历史高位，今年下半年度将会回吐。 皇银预计今年和明年安省地产重售市场将停滞不前，预测今年安省重售房子数目升幅为将0.9%，明年为-1.8%。 2 t1 l+ {. F+ U, N
! n6 x* d. e& C% P- g: T! P
& u' n2 z, E( M0 U" i5 ]7 I- r$ c
帝银：加息与否视乎外围因素
% j4 }# {+ i, k. l8 T( a加拿大帝国商业银行经济分析师Krishen Rangasamy早前则表示，这当眼口美国的经济疲态毕现，若加国经济遭到冲击，央行应该会暂停加息步伐直至明年春季再议。 帝银并预计加国房价会慢慢回落，并持续到2011年，而房贷的承受力肯定也会有所下降，但问题在这未来两年都不会太严重。 而刚公布的8月份数据温和，央行有资本可以暂缓加息。 / t% {# d. G1 D, m
: B! X* Y6 `6 l# i! p/ N' L- Q- v( M% B) ~# G7 X
丰银：楼市不存在泡沫
( e1 j. x- ^3 Y0 w1 q- a丰业银行经济师分析员Adrienne Warren认为，加国地产市场楼价早前高企是基本供需条件炒高，并非与任何投机活动有关。 所以，加国楼市基本上不存在泡沫。 而在她9月17日发表的研究报告"Not Yet Down For The Count" 中认为，加国的房地产虽有点萎靡不振，但不至于崩溃灭顶。 7 x) K1 a6 j% Z2 U
2 i% r" w3 m0 S/ C0 ?, }; k* _
% i$ r8 U& ?9 `- w5 m, K丰银经济学家Derek Holt表示，央行的连继升息，令消费信心萎缩，虽然借贷成本增加未必令加国家庭濒临破产，但毫无疑问会缩减未来数月的消费开支。
. i! {- x" @1 T5 e+ S1 C H8 E: ?- I, l7 V5 {
" y( t3 ?7 {4 I
姑勿论央行加息与否，买家都会因为之前楼价上涨过快而动摇信心，对房地产市场采取观望态度。 事实上，确实有很多不明确的外围因素，天天新款。 例如， 美国国家经济研究局(NBER)早前宣布，美国经济早于2009年6月走出长达18个月的衰退，美国经济是慢慢的在扩张，但似乎扩张的幅度几乎感觉不到，继续打击加国的出口及经济。
: R. B, l! p, o* W- K4 A( [# k% {* ?
. w* K6 B# }7 t+ F
( o. G/ r8 Q6 g0 Q: _" Y' e纵然逾6成分析员都认为加国央行秋季不会加息，但是真是耶还是未知之数。 明年加国经济和楼市的走势方向，势头走高走低? 还要看10月19日的央行议息日。 |
|
狗仔卡
发表于 2010-10-11 06:55
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2010-10-11 09:22
