加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

lijiayuanzhi · 发表于 2011-1-3 20:19

我们都知道美国房地产泡沫破灭，很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已，就像它上涨也滞后于美国一样，原因是加拿大的经济严重受美国影响。

既然要与美国的房市对比，我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。

首先谈相同点：
两国几乎在相同时间段实行低利率，而这个低利率都帮助推高了房价。

而不同点就很多了
美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准
美国的次级贷款比例比加拿大高的多
美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品，它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。

所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌，但调整是肯定的。

再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份，二手房市甚至出现深幅的调整，而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% （没有算12月的数据）。展望11年，在目前整体经济不太好的情况下，房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%

我没有像多少人预计房价下跌，这是因为：
目前的利率实在是太低了，即使明年加息两个基点，也还是在历史低位。
本地的失业率较低
本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的，也超过美国任何一个州。
石油价格处在高位，11年的平均油价可能达到90美金一桶。

xinfaflags · 发表于 2011-1-3 20:43

这个看着好费脑啊，本人对金融一点头脑都没有

abc12345 · 发表于 2011-1-3 21:00

1# lijiayuanzhi
感觉论述中肯

Scottl · 发表于 2011-1-3 22:08

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。

老杨 · 发表于 2011-1-4 00:11

支持原创！

catty · 发表于 2011-1-4 10:42

本帖最后由 catty 于 2011-1-4 10:48 编辑

4# Scottl

加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值

新移民123 · 发表于 2011-1-4 14:59

4# Scottl 7 \+ _% z2 m% D, a
7 P7 ~7 L0 r8 _
9 B$ p7 r% a2 J/ }
加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
: R0 p! j% p% A8 E. g0 f8 m$ _我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值4 C% O8 r7 C! q, ^
catty 发表于 2011-1-4 10:42

要搬美国不容易。
爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子，加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有，蒙克顿，圣，约翰，等等，可使失业率高，一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好，更买不起。

小黄 · 发表于 2011-1-4 15:15

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。! s6 h7 q- {% _
Scottl 发表于 2011-1-3 22:08

全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House，那么曼哈顿，上海的房子算什么？Dog shit?

德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。

东北老农民 · 发表于 2011-1-4 21:22

除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.

就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在
7万到20多万之间.

Scottl · 发表于 2011-1-4 21:53

#7 新移民

我就是从Moncton搬过来的，那价格便宜也是相对其他大城市，比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去，只是Edmonton的公司给搬家费，所以我对美国房价高峰时有印象。

Dog House是西人喜欢挂在嘴边的，没什么贬义，只是指居住空间狭小，我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子，只有拆掉，买块地的价值。

从世界范围来看，美国之所以愿意做国际警察，因为可以 "拿大家" （收集世界财富，给自己国民享用）。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”，记得国内有个故事，讲的是一个从乡村来的小伙子，在城市发了点小财，给他们村里的年轻人发电报:"速来，这人傻，钱多“。可能形容Fort Mac比较形象，虽然我还没去过。开个玩笑，免得太严肃了。

wangandxu · 发表于 2011-1-13 16:27

HooHoo1 · 发表于 2011-1-14 08:03

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。

小黄 · 发表于 2011-1-14 09:32

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。
" X, j/ x' a# Q) A2 j8 CHooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03

Citation please.

HooHoo1 · 发表于 2011-1-14 11:12

本帖最后由 HooHoo1 于 2011-1-14 11:13 编辑

13# 小黄

那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个

http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png

小黄 · 发表于 2011-1-14 21:14

13# 小黄 ' R0 A! M* t! Z; M

! n3 A3 H" ^: z  Z$ F5 _& A! S那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个! f4 ^8 t% L: f: t) [. Q, h' r
0 }6 b9 @& e7 Q& V! r* Y8 @) Z  B1 ]) E
http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm- f9 a  D5 B, h! U# ?: ?
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ...5 V; q/ K- _* C/ c. s
HooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12

您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。

紫光 · 发表于 2011-1-14 21:59

您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。7 h' j8 F& Z' ~8 R1 X
小黄发表于 2011-1-14 21:14

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
估计不知道后面有什么故事。
范不着浪费时间。

wqywsm · 发表于 2011-1-14 22:37

坐等崩盘……

HooHoo1 · 发表于 2011-1-15 07:46

15# 小黄

文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。

amiable · 发表于 2011-1-15 12:53

web123 · 发表于 2011-1-15 13:05

2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.

NorthernWolfy · 发表于 2011-1-17 16:53

2012年包括中国，加拿大在内的房事将会有很大的变化，不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。

小黄 · 发表于 2011-1-19 02:16

15# 小黄
; M7 E. i/ c0 W$ `& `5 `2 x
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文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。: C( D& \4 I4 e5 N4 @* F* w
HooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46

你自己给的维基数据
Year Median Average
2007 $247,900 $313,600
2008 $232,100 $292,600
2009 $216,700 $270,900

有点脑子都知道如果一年1%，两年下来也就2.01%啊。

2008比2007跌了6.37%，2009比2008跌了6.64%，6倍的差距，就算是智商70的也不应该搞错啊。

小黄 · 发表于 2011-1-19 02:19

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
4 m; ~# h6 {% @# r- s5 Z0 h估计不知道后面有什么故事。
7 t# T6 l+ p1 X- g/ ~% N, ]范不着浪费时间。; r c' ^4 k& f8 n" t
紫光发表于 2011-1-14 21:59

和醉酒有异曲同工之妙。

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