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加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

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发表于 2011-1-3 20:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我们都知道美国房地产泡沫破灭,很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已, 就像它上涨也滞后于美国一样,原因是加拿大的经济严重受美国影响。
: g3 D" E9 ?9 T1 O6 u' b, u
" U8 C% C: p& m& d0 {既然要与美国的房市对比,我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。7 w7 z6 q& ^- e7 m" Y6 v

' @  S# v4 t2 B5 @# u7 Q首先谈相同点:% ?2 S% V9 [0 h$ s& S$ z
两国几乎在相同时间段实行低利率,而这个低利率都帮助推高了房价。
+ D/ V- D" y% U3 Y  f, \4 {; O( |9 ~& M: ?& f7 Z$ C( ?; V
而不同点就很多了. m: V& f  U0 G7 r  C- e
美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准1 w& N8 q, q7 @, m' k
美国的次级贷款比例比加拿大高的多/ s# E9 a8 o  C; Z/ W: D
美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品,它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。, Z! i5 F7 [9 W- ~7 o" q
因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。
5 N- ~' [  k. `" O4 k, V- _# @
" B4 X" Z. ], R- S所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌,但调整是肯定的。
( [6 b# G7 O3 b& k- z2 {
3 }2 H* A( A/ m" A2 w/ w再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份,二手房市甚至出现深幅的调整,而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% (没有算12月的数据)。展望11年,在目前整体经济不太好的情况下,房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%/ m4 I4 R" ^+ E6 _1 b0 v  f
  k* f' E0 i9 L) k( o
我没有像多少人预计房价下跌,这是因为:" W& u6 H7 L; Y9 u' q. h
目前的利率实在是太低了,即使明年加息两个基点,也还是在历史低位。
7 }! r) t% ]2 j2 A& \4 Y2 V& x本地的失业率较低+ R# M( a7 j8 R& I
本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的,也超过美国任何一个州。
& S! D* d/ k. p. \" L石油价格处在高位,11年的平均油价可能达到90美金一桶。
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发表于 2011-1-3 20:43 | 显示全部楼层
这个看着好费脑啊,本人对金融一点头脑都没有
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发表于 2011-1-3 21:00 | 显示全部楼层
1# lijiayuanzhi : r5 W& c* c" x) ^0 u' `" T6 Z& ]3 G
感觉论述中肯
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发表于 2011-1-3 22:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
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发表于 2011-1-4 00:11 | 显示全部楼层
支持原创!
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发表于 2011-1-4 10:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2011-1-4 10:48 编辑
: |% E  O6 i" \1 e
* w& x$ \# l/ y$ O% E# u7 N, Z 4# Scottl
: [( _; j3 v5 p6 Z! F! S( g2 ~
6 U6 Z+ S* S! |: t
加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。* J8 o4 H; L: N2 F1 d; Z
我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值
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发表于 2011-1-4 14:59 | 显示全部楼层
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4# Scottl 7 _2 s8 z# Y, r: w/ o- C

0 y4 ^% t" ]' T3 J" \2 q& B+ ?% }) V9 f+ E/ g% I# W
加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。6 [- `  D) M$ ~* G" ~
我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值
0 v1 ~  j2 O6 w+ z! b, J8 hcatty 发表于 2011-1-4 10:42
# i6 E' R) a4 d' F) @5 M
: g& ]% x- L( e
要搬美国不容易。
% z9 Q' j" ~* {: c) O0 p爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子,加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有,蒙克顿,圣,约翰,等等,可使失业率高,一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好,更买不起。
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发表于 2011-1-4 15:15 | 显示全部楼层
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。( V+ N1 h) |, u. a
Scottl 发表于 2011-1-3 22:08
5 N% r; M2 t# O! w* v

9 w7 V) w: H6 \2 ~全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House,那么曼哈顿,上海的房子算什么?Dog shit?
: T% M9 q# B$ m" x$ T# }% g6 [* S+ H* y; C& n5 R
德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。
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发表于 2011-1-4 21:22 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘./ b, O: k" ~. ^  V' @! v: I& r

7 }- `' `7 y/ T' t就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在
3 \  a, n# J6 J7万到20多万之间.
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发表于 2011-1-4 21:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
#7 新移民
+ t. v0 s: j9 F9 f" `/ h+ C
8 t; k$ W( g4 t) H4 E7 C2 [0 `; _我就是从Moncton搬过来的,那价格便宜也是相对其他大城市,比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去,只是Edmonton的公司给搬家费,所以我对美国房价高峰时有印象。
5 x0 A" K+ y, z1 e1 T; ]  L7 J8 y  U
+ ?; S% I. M: B9 T$ NDog House是西人喜欢挂在嘴边的,没什么贬义,只是指居住空间狭小,我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子,只有拆掉,买块地的价值。
) B3 O: D% l+ k5 G% F/ \* H; M/ D
从世界范围来看,美国之所以愿意做国际警察,因为可以 "拿大家" (收集世界财富,给自己国民享用)。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”,记得国内有个故事,讲的是一个从乡村来的小伙子,在城市发了点小财,给他们村里的年轻人发电报:"速来,这人傻,钱多“。可能形容Fort Mac比较形象,虽然我还没去过。开个玩笑,免得太严肃了。
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发表于 2011-1-13 16:27 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2011-1-14 08:03 | 显示全部楼层
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-14 09:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。+ v7 M6 A% _- G3 m) J2 k
HooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03
+ R3 Q4 \% R4 r8 [
Citation please.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 HooHoo1 于 2011-1-14 11:13 编辑
7 j6 R& K/ F, e3 w- g/ |+ J9 I- o4 s
; [" G1 S% r8 J. v1 [# m" @ 13# 小黄
' Y8 T. o' w1 {5 L
. q/ z" f, [+ p那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个7 Z( ~$ t, s& m- C

5 \, |$ q' r6 h7 o3 y. g$ \http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
! Z5 p# e3 \( n% w/ Y* e. zhttp://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-14 21:14 | 显示全部楼层
13# 小黄
  z( f  E  j* Y8 }8 g# l- i* _3 J# m! P# X  P
那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个
' \) H0 z! {. y; c" Y% g2 \
( h1 u6 x/ n7 R; J) uhttp://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm" T5 }1 ]% {3 o$ l$ I2 t
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in .../ z3 s! e1 P& U# {' D$ L
HooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12
( O; x6 P5 ], a8 a- ~$ `  M, Q" |

/ G/ f( q. B* ^, R9 ?7 W您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2011-1-14 21:59 | 显示全部楼层
您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。. _7 W8 T, s/ R& `* v
小黄 发表于 2011-1-14 21:14
6 m' g& Q& @' R2 U
别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。
* r. o; u  _* I" u& t- S' C估计不知道后面有什么故事。- X" _& T; v% g. u
范不着浪费时间。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 22:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
坐等崩盘……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-15 07:46 | 显示全部楼层
15# 小黄
* R- D# V/ v: `* d: R& e8 y9 X$ m1 A# v. |  w; m' |* I
9 t. O3 z& q# F- Q
文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。
鲜花(169) 鸡蛋(1)
发表于 2011-1-15 12:53 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-15 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-17 16:53 | 显示全部楼层
2012年包括中国,加拿大在内的房事将会有很大的变化,不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
15# 小黄
) b# N& ~( Z8 P& [. [' s( A7 p  p5 E: s; N2 z0 a+ ^( m
5 H6 ?' F: e6 W. @9 J% T7 n8 W6 a
文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。8 O  E6 Z6 X' }& k- x/ g6 e
HooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46

2 ]( X; g+ j" ^
& Z1 t9 b# [" m  D4 J# z你自己给的维基数据1 k. V8 T* G7 C/ o5 c! R
Year         Median         Average; C+ X2 V4 O; S9 n" j" |% x
2007         $247,900         $313,600
% q% D4 D+ o2 J, v2 ]+ E/ c5 S2008         $232,100         $292,600
; T; t% N2 h3 E/ {3 P, }1 C, U2009         $216,700         $270,900; x2 i* L6 Z6 r5 l4 M- g

; Q8 l$ ^$ V& G% S$ |2 G- \有点脑子都知道如果一年1%,两年下来也就2.01%啊。
2 g$ s2 `5 B/ v( M
, H; M8 v! X' c2008比2007跌了6.37%,2009比2008跌了6.64%,6倍的差距,就算是智商70的也不应该搞错啊。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。' F6 [/ ?. e% V! D& @
估计不知道后面有什么故事。
  u* L  j4 w$ q9 C  u0 L范不着浪费时间。
" P3 q4 S3 F/ o; J! E* q% _紫光 发表于 2011-1-14 21:59
7 Z$ P: H  Z- W7 g5 j
和醉酒有异曲同工之妙。
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