第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
2 S" E9 z! @( F8 \% b4 J: {
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
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( ?# B5 N/ K* L! q3 a5 c
3 A5 E- S% ~5 r' S* c$ j4 Z如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.

# o6 S" n* h2 j. o/ P如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.

. {7 ^' X' \) @大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个
2 P/ W$ a" u& V6 [
8 O0 A% ^8 I3 B) ?" W5 d! q4 E+ ~. P这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。
( ^1 I/ X6 X7 U% ^% y: V3 p
% j5 _' |; V4 [3 qrental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

capital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
/ o3 {9 v9 b5 b, B5 `urspace 发表于 2011-6-15 09:48

. t' C5 |! n: b5 u7 M5 U7 W/ p
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

6 n. ~. Y) `/ T3 {1 u
! }* z. H$ }' r0 u5 J. M第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

# D  U& Z3 I; E. w; P2 I
5 _" O5 N6 ^( f! Y哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
1 G2 P4 @+ v! p% f5 g. r  J. WUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

primary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

那你看这例子算是否正确:( 谢谢)

% A% U6 ^, b0 d$ X2 q9 M2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
+ I4 v* y+ J* t) J1 O, l2011 买 第二套, 然后住在这里;
, s  s$ U+ b' Q2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
# }; |/ v0 \5 V7 Y: t: X: K可以claim 5 万的loss credit.

2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.

  {4 m. O, W$ [3 i( F& J这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.

1 x  e$ I6 e- o总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:

"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
/ V9 i% K2 E* t8 h- s' M7 `& y1 f
! b3 h% Q5 c3 l. z, R. C那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
: p9 V2 x$ h  b' V: j前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

+ z$ ^3 J) Z1 K1 s$ T* k是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
0 H4 h, Q( R( O9 P* i7 L* e
& U) C  z+ k' U/ j  T" J

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

+ j+ w0 ], |: U; Y- }% ~这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace
5 h( K  c; U3 |8 ^$ Z
呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
4 ^; u( J0 T% L9 D3 Whttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html

Changes in use

5 I; \" c, [7 p  O7 L# M/ OYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
& Z  ?: ~# {8 P
. _5 ]* I* _1 ~5 M8 @+ j- T$ fYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
4 q3 R3 m& o( P) @You change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。
2 ]+ h8 A! E/ W/ p' Z
& H9 S" p! z* l  d但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。
! `4 y3 H- H; z3 }+ s0 {
房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
6 m3 n9 r- @" s& v2 ?
自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
$ `9 ~$ c! Z0 d. B: P5 h
. G8 ]1 J5 \7 n6 M* m0 Y% y希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

; h1 H& s5 F1 G7 O: L3 |那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny

4 U2 a' D$ k( B. ?2 d/ B/ L
% _* {7 D6 {0 L5 v+ Y) ^当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
" x: _: n0 Z- ~4 b另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。
  a, ]/ e6 B7 q6 N6 ^" U, I

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
0 `+ e' j4 e( d+ h5 wTiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。

29# good-sunny
( g0 N* H2 v  J: q% I9 W* s9 t  _
4 J2 \5 R! Q! y2 N7 o
: {( H& y% a1 H6 d# B当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
) O0 ^% B, c5 m, g1 NTiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
: X* x2 l- P8 j4 H当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

4 |! ]5 a0 p3 ~什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK