答“第一套房损失卖出有关税的问题”

如花

1，自住房（principal residence)的损失不能抵收入。因为自住房是被视为personal use property.

2，自住房转出租房，由转的当天视为出售（deemed disposition)。举例说，100块的自住房子，1月1号整体出租，当天的市价是101块或99块，就按当天的市价101块或99块作为出租房的购入价，以用作计算成本(acb)。
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  x- _. j$ {' ~( T+ h4 C但这里还有很多限制条件，诸如：在出租当天，当事人是否还是加拿大纳税居民，是否整体出租，还可以根据ITA 45(2)选择不作为转为出租房（be deemed not to have made the change in use），ITA45（2）必须是转换时申报，当然也有一些特例。如果选择了45（2），可以额外多4年的自住房的计算年，这个是用于将来计算capital gain exemption.

* J, W, n$ F  p* N1 F由于这里的条例很多，建议你找收费的会计师为你详尽安排。

urspace

1，自住房（principal residence)的损失不能抵收入。因为自住房是被视为personal use property.
, K7 `0 w# J9 L0 ]0 p3 }. u, q& g如花 发表于 2011-6-16 09:33

5 i- B2 u+ E& j5 @# M5 Z8 N2 @* t3 U

0 a* Z! W0 [  r) H) h  m. z呵呵，为什么不能作为capital loss，请解释一下呢？

如花

" f9 d/ v, S  d, t

呵呵，为什么不能作为capital loss，请解释一下呢？
urspace 发表于 2011-6-16 09:46

3 V8 C6 E$ X9 _: j' X
4 L, U4 N* y( @3 zcapital loss只能是源自capital property.

而capital property 是不包括自住房。

capital property包括：
证券，land and building, equipment which are used in business or rental operation.

自住房属于personal use property, 根据ITA 40(2)g(iii)  loss from the disposition of a personal use property is deemed to be nil.

urspace

我查了，的确是有这一条。。。

如花

谢谢花了。

UncleSam

谢谢如花!
9 v; n# C6 v: |4 O
看来primary residence的loss, 对今后税务, 没任何影响. 政府完全不管的. 你买了第二套, 作为primary, 第一套出租, 需按当时市场价格计算收入等.