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房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

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发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗? 7 n5 A7 i: Z3 Y( J/ Z8 L

& o6 O0 W3 J7 z; H
; W! T8 V5 F0 V7 H8 B7 L' ^/ y记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
* d" @; t# ^/ ^
  ?( C  i( }) g- c, p5 B但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。
" T* e% w+ Q! {3 J/ y: B! z6 n; A  I+ X% A
但结果怎么样呢?
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! r8 e- J5 B# C0 O$ t' p几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。+ L0 |. }  w: g
- z3 _- @" c4 K4 {
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。
) y+ q. R! Y# m. R6 V. v8 @
/ B+ ~0 k1 h% r) A' ?2 g+ j7 M两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。
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, Y& x$ k" V+ @9 Q最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。
- o: V' G! I( b8 H% F1 Z
, A5 B& v# y0 G: _其实,这根本就不是一个值得争议的问题。5 X/ h9 Q2 f  h% i% t$ Z
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首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!
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0 y1 S* C, h: y$ X0 A如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。
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+ ]$ m# d% x7 R7 j6 N身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?
4 ]. X0 Q; Y' h
9 L9 z: S& k% G4 U, z* Q8 t算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!
4 {* r& C  v6 Y
9 E. g8 B1 S6 O# `买房的真谛不过如此吧!
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发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
大型搬家
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发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表" ?/ h& M  z; i* {, `  L# ~# n! J
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...

0 {$ X! N) d- W$ ?8 u9 \8 s# X4 e' S/ [+ |' i
40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
$ j( _( j, m  oTORONTO过去50年房价的走势(独立屋); N9 b4 g/ L* Z5 U5 z
Year Average Price %/ K( F! a; I* J/ h' W
3 i/ g6 m. V& E" C+ ^) L" X
1953 14424 0.00%
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# r- _7 E; T1 i1955 14952 2.01%
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" N& a. _6 C- j6 Y5 u6 E) J1957 15732 4.60%
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1959 16615 3.30%; y) S/ W+ a  a/ B3 R
1960 16329 -1.70%, k+ p( D6 D, T6 z3 U, N
1961 16334 0.03%4 D3 \* X% s' d1 Y8 h/ D
1962 16742 2.50%
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1971 30426 3.20%
# P  O0 Y% r, o2 x$ y: d! n8 V4 C1972 32513 6.90%, B9 \& y/ T; R3 d" J& \* W: c
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1979 70830 5.20%
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1982 95496 5.90%
8 A% q2 O8 U/ H" z1 B5 F1983 101626 6.10%
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1986 138925 27.30%
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1988 229635 21.40%
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1990 255020 -6.80%
% B: Q6 O( F6 K1991 234313 -8.10%8 A5 k& B% e3 P
1992 214971 -8.30%
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, I0 w/ f2 l! _1994 208921 1.20%
* y4 z2 j; U  \% o# I1 V' F) o1995 203028 -2.80%
# d' y2 g1 a/ ?$ Y+ V- ]1996 198150 -2.40%
9 }9 T8 c! m8 E' h8 E1997 211307 6.60%
! P6 N' y& g2 X) X" Z& I/ [1998 216815 2.60%+ I: l( |. M% G$ f' _& x9 I
1999 228372 5.30%6 h# }& l, L' }: n/ ]0 I7 V
2000 243255 6.50%
1 J1 c+ b3 x) X! M' G- E. W# c2001 251508 3.40%
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2003 293067 6.50%5 z  ^6 g4 S; d* p3 Z
2004 315231 7.60%
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发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]: 7 T$ j7 S3 Y* s$ W
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/ k3 ~" m! B# F6 y2 c- ~
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TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
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弱智儿童欢乐多
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 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
- N! O/ Z0 H! U' N: 9 ?$ R# x5 P7 D* J7 {
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8 n( W) G( ?3 a! E: l) ^  e好奇的看看下表就可以估计出来了
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1953 14424 0.00%
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8 R+ r! U  B4 i7 a" C4 t- v/ r; b3 k$ p: Z( D
我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。
! i! i1 A# H4 j; T4 s% \3 Z如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。4 o* B& n5 q6 Q, N$ @  L
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。
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9 N1 |5 q2 e! _7 f! w' \结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
1 q: U) t4 O% e; A: j" y: O( Y- g& @8 {/ r+ b

- b# m; R6 S. G; g8 C结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。' T1 d$ v, n% w3 S
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, Z& H0 W) }/ |" K# H$ J3 O4 U. u7 M; ~3 D% ~
老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。9 u- ]9 B5 ?. A
8 C! m1 \4 F+ a- q* p  s
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
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40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

3 W) j# S3 C0 d2 L4 {* N这点我同意。
6 P2 T. |+ n6 o2 A$ V40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
大型搬家
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。4 K+ s8 j1 S, J- B5 ~3 c. Y

& \" D$ a  N1 n- v9 B大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。  @$ Y0 {! [. u* d
1 D% ~- W' O7 O& j5 _4 n) S
那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
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三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
7 }4 r' v; k( p, j, z- g8 I
) j7 j& e0 w" r: l6 S
  t2 X7 v4 [& N6 H; _/ ]老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
; R# S1 E" l0 z8 h# I  I$ X1 T
9 l* v0 b" x' `9 C- H" b0 W' G
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
* B5 h+ Z* d' S- w) F我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。) v( O& a. v* t$ o- A; c: \

" h6 u2 B2 p6 @/ S我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。4 F# B, j9 ?0 F7 w+ ^

' f) h' E# z( e! e% W总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
大型搬家
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表3 J$ q, R5 {9 i& N
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
. E( Z8 k# w6 `$ j& \2 g+ o
这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
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发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
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