房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
8 O% Q1 w1 p+ h4 a' @

0 O% @/ w0 O8 H. ]0 Y6 I记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
" v. ~3 ~2 G& U# V4 r, e5 y- a
! a3 n9 u; m  J/ s; W( j8 N但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？
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几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
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前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
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- d# o5 O# q9 h, r! o1 I其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

$ ]6 J8 c$ u% y2 b  {+ _首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
+ M6 ?/ b/ g7 L+ J! S: u
5 [% a4 D' B, s+ r, h0 c7 v$ u' Z如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

2 r  l, R9 v0 b1 w" p0 W  I$ s8 z算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
5 T' Q3 y" D2 T一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

! D2 G1 {) N+ _0 V# f( d
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
3 E6 n/ j' {" {0 n+ L+ t: ~Year Average Price %
1 D) |( b* n+ G0 \" b! ]' I0 U8 E2 y
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
5 d  u9 r: u9 s/ }* h% L& k. @7 O3 D/ ]# F1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
% p( X7 I& u/ z  T' G1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
- l9 x% Y4 {9 A. G, C+ B( l; B1964 17370 5.10%
9 o/ d) A" a- B; l1965 18883 8.70%
% u6 B* K6 D: p. Y) p* O1966 21360 13.11%
; b5 I. v) G% T5 l5 s1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
! h* t! L# Z* h1 Y8 h8 |+ ?, w! j1969 28929 8.20%
8 t3 [: Q/ i( ?  z6 S' ~1970 29492 1.90%
6 D! q2 L* K. S4 K* s. Y& Z1971 30426 3.20%
5 u6 l4 X6 |# k+ D1972 32513 6.90%
( i4 @8 m3 l# i/ q4 a0 Y# M1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
: b6 w( _" w% j1 ^1976 61389 6.60%
+ X; N& A: O% C3 l. t1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
: G# [/ k0 m" Q) L; m- \1 U, r1979 70830 5.20%
9 _/ _/ m$ k, p3 i% B+ U1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
, N4 E4 C3 V! Y5 r$ b: {4 b; I7 @7 Q1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
6 h3 t- T8 P' I% x4 `. l1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
7 t# [0 b% r* ?4 q- y* U) f1987 189105 36.10%
3 O: ^5 ?( W/ n. V; F/ ]& \# Z9 J4 i1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
8 B: a. y4 K( i4 c% r1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
- c/ A3 Y$ a- c2 X" A- X/ ^1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
, u$ l8 M1 p5 E1 G$ K4 A1998 216815 2.60%
7 ^9 L& L) t' H3 a; q, H/ g& [1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
4 {* R/ T2 ^  q( L: t$ @2001 251508 3.40%
7 S  R7 L4 b( n9 t. }# b9 U2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
1 W+ R0 W9 \* C! E2004 315231 7.60%

高桥

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好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
0 m4 x1 e1 c2 Z& b7 w7 o0 H
7 Y0 w; Q' ~+ r( z: o9 ?) E% u' O* Z1953 14424 0.00%
' u6 {2 |( c- o/ D1954 14647 1.50%
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4 t; \$ k! C2 z; v1957 15732 4.60%
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1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
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0 C$ P7 f9 i/ I( A) t$ B9 _% T/ A1962 16742 2.50%
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1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
: s5 g9 E( a/ o* l2 I7 Q' j1969 28929 8.20%
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1976 61389 6.60%
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1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
% m; i1 ]6 R- Y7 [/ ]4 @1987 189105 36.10%
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1990 255020 -6.80%
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1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
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1 e3 D0 }8 Q, f- j$ t. N# S5 B! a2001 251508 3.40%
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2003 293067 6.50%
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  i" B# T, m7 `6 z' K$ ^6 h- x# X
" B# Y# @8 m# I: l4 E, E弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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" A4 w0 ^! b! f4 S6 X0 A--------------------------------------------------------------------------------

: `, T3 D9 q6 s0 q& _& p/ d% V7 I好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
. \. n/ t, N6 q% L, e
1953 14424 0.00%
...

; T+ w* L9 D2 O5 M, r
( I- K0 u6 U5 d, z我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
# O* t1 x6 L# \8 @$ E如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
4 S( m4 h1 Q! N- T0 E1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
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  b* h: c7 c# g- |
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
& B2 w) {- F1 t7 r6 t0 @& S...

, A  S; B' q& k) q
4 d# h4 \% Y( P, P老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
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[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
  s2 U- \3 G% r4 s9 z

, P* ^5 V9 V9 ]# B2 n5 b5 L4 y3 I40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

6 _: S1 n  h3 Y6 ~% |' k+ h那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
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, l! T0 ]$ w  H0 d" G3 i三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

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$ h/ r4 _8 w4 `  O3 j0 w6 v老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
* I/ O7 a( X- t$ a0 J# s, y
& W2 Q: Q. Q9 U1 m$ F我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

0 f, b( S7 ~7 y2 K% x5 W总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌