房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？

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记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
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但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
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但结果怎么样呢？
3 w8 L7 [7 i7 T$ p+ f
+ j% c4 }. z& u% [8 X几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

! S/ L( N  ^, _5 z* B' O7 S前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
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. O2 h  W7 S1 [/ t# E' \两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
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最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
# A; ]$ g$ f( u
其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
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算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

9 e- Y& ~8 q$ b6 i' c
( f6 u1 `/ {& w* j; m40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
" R0 D/ M: s0 |9 u; o, tTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
& x, D& s3 o/ X6 i* n  s& B( n% ]
1953 14424 0.00%
" ]4 A: T4 D8 ^% Q) s8 t7 d% d' Y1954 14647 1.50%
* E- y/ E7 Q  u8 m1 E1955 14952 2.01%
4 H/ j- D9 X6 e0 m4 J+ J+ F+ p/ _3 \1956 15043 0.60%
' F% [- B) `/ P( _1 _, _5 y8 ]1957 15732 4.60%
) k7 Y3 V, X7 I% n1958 16085 2.20%
  h. r" s; z; u& `' `( W/ e- G  p/ k1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
; ?+ a  L6 Y. b6 e, x% t! G, o1964 17370 5.10%
% m! J% Q/ t3 o1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
. K. I# Z* h9 g; O" a; m) ]1967 24078 12.70%
" ]5 ^# n2 f' n1968 26732 11.01%
4 A# M1 S+ j5 |9 g4 s1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
# B+ ^  h% C) V% d9 K6 B3 v1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
* v5 c; e4 a' n. d$ z1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
) C" u+ T# p8 }  d( c5 w1 G; \* }1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
0 V1 T, O5 q' f2 H9 B- I+ W: X1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
, l5 b/ }( N- I9 ~( j, S1983 101626 6.10%
1 q# M: \6 a2 n9 D# j: I: J: e1984 102318 0.70%
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( p  v. ~7 Q- L! Y- j& x( K1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
* [2 V& }6 x: v; i  x6 `1990 255020 -6.80%
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1993 206490 -0.39%
; N/ B+ ]) }3 F# f) ]1994 208921 1.20%
$ W8 w. t1 R  G9 d, [& L0 z1995 203028 -2.80%
1 c7 X7 F) h- V' o1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
0 V5 W- p5 f$ l% A- L. p8 h1998 216815 2.60%
1 c' K# E) K  X. \" O" [1999 228372 5.30%
3 C$ \8 {% r: X0 F2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
) T2 U+ `6 ^& ]- k: N2002 275231 9.40%
* V/ W: \$ }0 q) T9 n( n$ O# o2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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4 j+ l/ b' r9 d好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
7 V1 x4 |. j, u9 w1954 14647 1.50%
9 r! t' E& _7 W9 U# r1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
7 u& |  ^' ?: P" N4 V1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
4 L8 ?. ]' e3 J) D2 O4 O0 R1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
4 E! o" J9 Y0 u* Z, }- ^2 F1962 16742 2.50%
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1966 21360 13.11%
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1979 70830 5.20%
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1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
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1984 102318 0.70%
1 d' I5 a4 P1 x3 J1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
& \4 h8 V# I' P: u$ M1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
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& s. Z- i/ x, E+ v1 e2 z' w1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
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1999 228372 5.30%
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弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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) L- A  f, Y3 i/ X6 d5 w--------------------------------------------------------------------------------
: X6 F) q5 g& {$ R
好奇的看看下表就可以估计出来了
+ x& i- J* _! M( [- t0 ETORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
- G4 W6 W; Z4 g& U/ l ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
) j8 T3 n. x( ]- b. q如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

: Q" M  U8 G7 |  m( k) @结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
. R7 g3 e4 j3 F/ H4 e
: f! X1 w9 m. x! V- z! G6 F: Z1 p, `
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
. w' R3 u! P; n...

% t% S1 G: Z) R) Q* ^
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

5 [# v2 T9 f: x7 b[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

- I4 R0 B  A  I
' E; ?' R: ~5 G& R+ h40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

8 m: u1 b0 A$ q+ `这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
" f; M* j: i; l
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
+ {/ M+ K! h( I8 x7 \4 M9 T" k
4 N( S- _% p* J. B7 H+ `那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

9 B5 {% n. p, Y) F0 D" g三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

2 @& w7 l, Q- b4 a+ t
7 m& Z4 E: N* L" X* O银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

! H1 ]8 d, N3 e* `我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
  i) i# a' i6 E
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

* [) G! R5 ]% K" C( |7 y这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌