鲜花( 158) 鸡蛋( 19)
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发表于 2012-6-28 21:36
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(一)为什么这么多中介都在推销apartment楼花? 8 J" F5 R+ A" d/ q2 p, b
0 a: [. q) z% [: B8 M: [- X0 L原因很简单,利!9 l# f* a3 S1 o. O
我们都知道,在澳洲,一般的房地产中介,例如ray white, barry plant. 他们的主营业务都是在自己所在的区域farming,努力拿到Listing也就是所谓的房屋代理销售权。$ j- x4 g' Z- l, c* u
以维省为例,一般中介的佣金在1.5% 到2.5%不等。100w的房子一套下来也有2w左右的佣金,中介公司的销售可以拿到佣金的40%左右,但前提是这个listing和sale,都要是一个人。8 ^) p7 R1 M0 @1 n0 r4 M+ i( y
所以传统的澳洲地产中介,拼的就是拿listing的能力。Listing is the key in real estate.
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可是,新兴的华人中介,在一般的成熟区域里,没有口碑和很高的信任度,再加上高竞争。
2 e/ y( T( i( d( T) {. k, p+ K很难拼的过西人的大品牌,拿不到listing。6 N8 {4 F4 ~- O2 u3 P/ C
但澳洲城市在发展,人口的增长和移民的热潮,就最近几年,apartment如雨后春笋一下子普天盖地的出来,这么大的一个供应量,在澳洲这个主流市场并不喜欢居住和投资的大环境下,开发商是很难销售的,这个前提下,开发商给出了高佣金,平且把销售代理的权力给了几乎任何他们认为可以销售的公司和个人,因为在成功销售之前,他们几乎不用承担任何费用。4 p9 s G/ j' {' F( U6 c8 p
据我所知,一般的大的开发商给的佣金在4%-7%不等,取决于项目的利润,销售难易度,和中介之前的销售能力。
% M! a$ J5 [+ y6 M就我接触过的项目,最高的一套有15%的佣金。
8 I6 E7 W* P2 G就这样,很多的中介一涌而上,纷纷开始销售apartment。其中,尤其以亚洲和华人的中介居多。
5 t; V+ e6 m- Q(二)为什么这么多的讲座和媒体都说好呢? " h( b U, T* L+ J# t* [' e
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原因也很简单,利!% n& B! E) L* e' b l: E. c5 k
举个最简单的例子,一套docklands的apartment售价60w,以5%的佣金为例,就是3w。
' T% X% K" D* V$ }9 ^1 Q! z如果你可以卖2套,基本就是一般工薪阶层一年的工资了。, u. W3 @0 F5 x* E2 l2 k( ?/ z* a
在这么大的一个利益驱动下,一切可以利用的方式方法层出不穷。
3 }- k9 X) }/ [0 [; d' r9 {) \& ]投资讲座,地产论坛,地产报纸,纷纷诞生。
0 @/ |. ] y- |8 a- Q0 y就连原来做移民的,做会计的,做financial planner,做贷款的,医生,都加入进来
- v* q9 g$ l* L/ u7 b. v4 ^* g, t所有的赞美之词和数据都被纷纷拿出来,只为证明一件事, Apartment是最好的投资。% s' w* Y* f+ z% ?2 j6 t& N9 k
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# [2 w0 t: @* ]# X2 O就我来说,第一,我不挣昧心钱,说句实话,这么高的佣金,其实就是虚高的房价带来的,除非是朋友要,我帮他们拿了,然后佣金返给他们。6 s/ K* O( s- ]; p
第二,我没有说投资房地产不好,我自己就是做这个,我身边的人也都是考投资致富。只是我们自己花了时间研究,我们花了钱学习,然后我们挣钱,( f `* w8 P; K. {& B
但扪心自问,很多行业外的人对澳洲地产投资了解多少?& p. n/ G7 a$ Y# ?2 x+ a! N; s
他们什么都不懂,都不学,听了那些所谓的专家建议,然后拿钱一投,等着翻倍。怎么可能挣钱?幸亏投资是房地产,运气好的时候,还真能挣钱。
8 P5 S3 E0 ?% q- a2 a) e& d! H碰到个不好的项目,也亏的不大,定多settle的时候,贷款多出一点首付补了房子的差价。有些真实的例子如果想听的话,可以分享。
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2 x3 M" U2 {5 V) P# F; {$ C客观的讲,就我接触过的不下100个项目来说。澳洲的apartment几乎都具备了以下特点,好地段,好的view的话,水景,海景,交通方便,设计漂亮,做工精良(相对于国内来说)如果是由于自身原因的话,选择自住的话,有些方面不失为一个很好的选择。' q8 t* O3 j6 g0 i
- U s! d6 E" R- L那投资呢?) p1 C& t# l" ^/ P% \% ^0 j
关于apartment楼花投资的好处,大家应该都耳熟能详了,这里我就不一一列举。这里只提2点,对高收入人群来说,是一个好的避税工具,但不是唯一也不是最好的选择。举个最简单的例子,哪位可以告诉我澳洲那些真正有钱的,谁是拿apartment作为避税工具? - A* R0 o5 J _( {3 j% P6 Y5 S
2 N1 t; x+ u0 O' u4 a讲到这里,让我想到一个很可悲的事情,澳洲当地local,都有自己家庭的planner或者真正的专业人士, 站在客户的角度来思考,帮他们选择最好的投资。! ^, q* h V* Q1 x4 h
而我们华人呢?之前随便问了几个,所谓的投资专业人士,最近有什么好的项目可以投资?全都给我apartment楼花,然后说的天花烂醉。9 x9 t% y! q+ T0 g7 f
不过话又说回来,澳洲真正的投资专业人士都是收取高额的咨询费的,就好像你收谁的钱,就要为谁办事。如果你付了咨询费,那他当然要为你提供他认为最好的建议,这个在所有的 Australian professional practice code里都会有写。
( V) f, g6 o; U, h( {可是华人谁愿意付这个钱呢? ; X2 j5 @/ c0 ~) v8 j1 j; f. k
8 p7 E2 r& ]8 B1 D% d5 T回到正题,
9 ?2 H9 }+ e2 b1 d对普通工薪阶层或者中产阶级,绝对不是一个好的投资。
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4 J: |$ Z. C V# q2 T不方便说哪个项目,不过是我朋友的一个投资,2年前67k签的。
, |- n' @! c7 Z. p% X0 |9 f; g' g买的时候,中介说肯定涨,列了一大堆理由和数据,我朋友一听,惊为天人,这么好的项目不买,对的起谁啊。立马付了6.7w, 那时候他谁都没告诉,自己还觉得是个很好投资,以后如果涨了,楼花直接转手,挣个几万。- D1 [6 }; G/ y9 t
就算不涨,最多这个首付不要,他的心里这个只是一个6.7w的投资,很多人都这样想把??? 2 X6 N+ c6 F# W0 |( F6 z
4 [2 O9 W' f" o/ `8 n' N3 x2年后做贷款的时候银行评估55k,其中一个原因是他的这个项目是一样的房型,每高一层多加1w,因为有view。银行评估时候没有算这个。但实际的价格也就这60左右,甚至更低。
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( A; H( w5 a9 t7 G) x: V& j2 d他一下就懵了,因为银行只能给他55k的80%,中介差了好多。
4 X( k$ b& I" q% e3 ~后来他找中介说他不要那6.7w,中介说不行,一定得要。合同上有写的,如果不要,开发商会没收10%,并且重新卖这套房子,不管卖了多少钱,和原来的67w之间的差价还是要他补,不算一开始的6.7w。他还要承担其中的高利息,律师费和中介费。这其中的损失我都不敢去算。后来无奈,只能到处借了钱,拿了下来。
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