 鲜花( 1115)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2012-9-3 12:46
|
显示全部楼层
本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 & }9 J& k! P* E2 @: M+ @
* c) l: C9 \2 n( {2。房地产泡沫。5 t7 x8 j c3 W5 Q7 I+ {
房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)
8 y1 X8 C( y& |) n& E9 l0 a! A6 n" q
ZT,自 www.China.com.cn2 Q7 _ S! E8 b+ v/ L8 L
* E- \1 v" ~+ k) u8 y) _2 V
中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。* P* w, l2 v3 z8 |9 {( I9 t! v7 q1 {$ ^
房地产业利润率过高
1 f3 M# r$ m1 c, A, j3 e3 g
( B g' L5 @( R' s+ r 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
/ t2 X# n8 c. G+ B7 H/ k5 s' c- M4 x
中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。
5 ?: | F$ q% I. [, J& J2 i4 C7 T" V* @. H6 b/ i4 L+ @
据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。
9 Q+ @; `' W" K, P/ E2 k$ w0 f$ u2 n, ~. |
例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
], }% n6 K' W7 U2 r I/ @( u! W W: @- t$ f" u8 e
按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。& Q1 U4 ?, ~8 ^$ [! D8 Y# l
5 M/ l$ j; R* F7 X3 F4 c* Y3 i
泡沫现象严重
0 C4 \1 D' N7 s+ U2 ]6 n4 G; e" x
在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
$ C* M+ d! k3 w: \$ D4 R! B5 c3 {% t
过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。1 a$ M! i/ C) X3 m$ c+ V$ `
/ P6 S4 m) r6 {* z
在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。+ Y0 M. g W/ O4 e r1 {
$ ]: [1 P- o( v5 E6 Y 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。* D7 Q# @* s. H; e5 ]5 R! g# c
* U a5 K) P& x: m; c6 N 地价暴涨的原因% J: n5 m1 J% W- i# C- e) M) B/ L
+ H& j9 D$ X/ _) h+ e7 S' x2 V
在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。' ~. |8 F3 m8 Z9 {: x) o
7 D' D1 J3 A% c, L, \5 S7 ^
数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
+ Y4 f; T* i+ K# J0 x6 P. w8 p4 I
现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。) g. O1 P4 o9 j
6 ]# |; P4 b; q" M 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。
( f3 c- h8 w- T& A+ m- e
! M0 `) \4 l9 S, a* @) w4 } 警惕重蹈日本覆辙8 ?& K( R: W- @
7 x9 ]; r9 L8 G2 k+ m# h: b 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。" v3 A5 i& j" i7 h
1 g( {% K; H" V4 b6 P6 v 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。; b! y: O# c- d1 r& @1 r
$ B2 {& \5 M' F2 H4 \
在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。6 A9 X; b4 M+ u' H1 Y, Y+ G% f
& E! M! H. p0 T/ W, k
据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
4 X8 d, |% `& S* O. s' t Q* x$ ^6 e. `) L
去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。
! p5 n9 {: i4 p+ y$ g5 ]7 U7 G6 E4 G* j' {+ _- H
据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。8 g" ]0 s' N* n+ X3 w( ?$ m
! w7 N P4 r# |2 |
(日本《文世春秋》月刊文章)
( i' F" m; C- D9 Y" x' _; w7 H
: c3 ^7 F! p3 v; { ——参考消息& T# h1 t2 m' h8 F* r+ t) Q2 P
' j. y ?: j$ {9 p- c: @ |
|