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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到9 Y% Y, ^4 [, b1 ]- M* C9 m. k
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。2 i; o$ x( s2 H: o
) C2 O, ]( i1 f( k: Z' U3 E( M为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
% Z6 i/ o$ ~4 a" \( E贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就: N+ h3 \* [* ]$ H
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志2 d' j* \ I" o( B
(FLIPPING)。
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
5 n- A+ v9 @1 r6 Z6 f t而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
9 N v2 M* b: e9 O' Q$ e8 |8 J' B出手获利。
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+ U, d) N( F( J* |1 w不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。, ?( V" }& d- A; d* y; j' y+ k$ t) l' e* M
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
% _# ` b- j9 Q% E1 a15%。
1 W p+ k0 k4 B# H% H3 R- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
' b( w: ^ ]3 q/ R: I! E8 K/ C) y担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
5 D) Q# Q; z! B房产的投资获利变得困难。4 a# K+ k6 x: W! N% w
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
) C3 k$ F6 i9 G% `; G1 J6 C, |; {, i跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
) P' E' W- p( p市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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/ e# y1 e9 P) S' o; H让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人4 ~. N1 x& d" p& h
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。$ s. P' c2 h1 Q4 @2 v* j! ~6 b3 U
除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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$ d( ~: `2 _1 p# n* X; ?* w. y如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批' |- w4 x8 D: Q4 Z
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率2 N0 R- T* O- U. ~
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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