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我大胆预言一把:2008年前后,我们将亲眼目睹大批地产投资人,由于无力支付到
2 i) S9 e5 l4 `: w I( [7 K" U8 h! H期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。5 {, \9 g$ ?: M4 v' Q- h8 |* ` {
& E3 V2 `8 n+ |, |, `2 f$ B为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE,汽球* N7 ~6 H, `3 Z4 s
贷款。为啥这么叫呢?它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5),然后就随行就0 ]+ m" h) F& d
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低,非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
: l, n1 ?8 e8 {, e" l% [3 F- Y3 `0 {(FLIPPING)。( a$ `- D# A: N; V3 d! E# Y+ o
^" O0 D+ z- i3 @$ [2 |前两年地价飞涨,很多人为了减少先期投入,他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低,
/ F V/ s% v. T2 f- r, l* T而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
) d- W1 \/ `: D/ v出手获利。6 J' p% E/ B7 ?! I
/ l0 `' l" Y" k, ~不幸的是当人人都这么想,出手获利就变得不那么容易。
' F/ s; x- y7 z2 L$ G6 D- 首先,由于大量投入,使得出租地产一时间供大于求,本地区的平均租金下降了
' g: H; i9 X9 |, b# n, r15%。! \6 J& c0 r- @0 ~5 J
- 其次,一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
/ q* T+ q" T+ h0 f( {担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
+ U0 }% c- B5 T+ ~; L7 S房产的投资获利变得困难。3 c& [- O1 m6 {: e. Z# ~+ ~0 `
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售,那他应该是赚到了。后来' `( Y5 F6 l' X5 D2 c0 K& P9 Y
跟风的人,只要稍微一犹豫,基本上被套牢了。
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- U6 |% J) m, K' U l随著联邦储蓄银行一步步调升利率,这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、- D5 F. F- Q0 \3 K7 i+ g
市场、利率,没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。+ N: k5 D% L a3 |
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让我们想象一下到2008年,如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
* F9 L) v" S9 A将发现,他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点,让我们仁慈点,假设为2%。# }2 t1 H6 m9 j+ ~
除非他们的房产目前盈利率在2%以上,他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。 O. C' H: u5 M: ?# j0 {
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如果那时这些人卖房呢?他们将发现由于利率高起,银行收缩银根,整个贷款审批- `7 A& c+ a1 |# C% O
制度更加严格,能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
6 ]3 Q8 [7 L' J' Z6 b1 ?上涨,人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。# z B3 b. F1 Z/ _/ }; r5 g! A
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择:壮士断臂式降价求售,或者破产。; f; Q, `9 a7 K6 B$ v4 o
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我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢? - 是您热身的时候 |
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