 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052
! ]( i/ J6 _. ?& y! T. z0 Z: r美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……0 E t( R9 K0 A
( {% }2 B4 j. T4 `% E% K加拿大版次贷危机即将爆发
( w, o* P( Y! [" g5 q0 r; `2 V/ I, u- g/ \% f! L* g6 y4 L4 `( |* a
加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。8 d2 H3 m- t( @( M9 E: N1 o
6 F/ k8 h* \+ R1 B, n6 I- r
CMHC的历史. `; I, m% a2 D, ~" K% u
: g+ r# h& t" J5 }* u, q9 |( B- B- v
加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。
2 f; H4 u. t+ m$ y# Y4 |' s. H5 D9 C$ _8 P! E
近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。- F2 i" g7 T& E/ T: w; h2 v% H
% \6 d: q% _' Z" z) K% W8 B6 \; A贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
# }% j# f5 s5 o2 l
" D2 Z, Z! M/ u* L0 v8 Y, w& }" t房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。
5 J/ G1 C, ] L8 ^6 e8 @
+ ?6 A* p' J# l/ c1 {( f市场风险开始显现) d0 Z' U3 K% t5 W4 Q( I
# T( D1 V' a# e
CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
3 C: ]6 ^4 }* l+ C
$ a. s! G0 P2 ^: p g, z2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。9 g: g3 r/ M& l M ~/ S
. ~7 u& s: a" G3 i- L9 I
全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。3 p2 f" p! T/ I
) z' o6 ?+ @$ g* c) P2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。3 O& J$ i5 u7 U1 C# d( ^8 k
5 X& D% l8 j2 ~+ I; E对房市泡沫的恐惧
' ^9 p" T9 e: T% {4 b9 U$ X
3 p" L; x$ O7 r0 E& J渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。% \* T% q( H: |5 A/ f- k8 F% \
' @4 K7 ~/ b& L7 L7 E1 U从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。
! } J/ m" r+ q
; ?1 B. x1 Q& s2 E尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
* _. b$ Q; g9 \3 J: W) W( {( C! T( k% O/ L: A9 e' Z6 g
房贷保险的“沙盒”试验
' ]" D/ a5 F) F8 g) g/ F+ \
, ^# P9 N& R; X' F6 r2 d范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
3 a4 e1 ]- z5 x# M" G+ G7 B
7 A0 a* ~8 X1 y6 h F正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
0 r+ v( E( X- Z: S0 ]4 X6 Z/ y+ I- L1 q- R
范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。. H/ ?8 m3 ?) ^" _ d* a) q4 D- l/ m
3 i, |: Q& X9 t2 K1 w2 tCMHC的未来/ e# m5 i- i. z3 X2 H
) c4 g7 i1 H' v4 V: j/ A# f5 ]范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。
1 K& r! a- ]/ r5 ]7 l# j# n1 i4 G
2 t' r2 t9 e/ P: V' ~ JCMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。/ _' p) T& y# N" [
|
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
* ]: u4 s! r6 f# B& f& F, f! J$ j
