 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052 E8 I* b5 a) y0 E# B* m4 _; K& L
美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
/ S1 u& @' g; m6 S# Q% S1 s# u) V' `. y' o3 U! n
加拿大版次贷危机即将爆发, f1 H# d& C, n0 y c O
4 M3 P6 o; P( ]' _9 b: m2 w5 ]加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。
9 _& L: J! z3 |5 I u: T3 D$ P; g$ J3 F3 u* a+ ~6 V1 }. o
CMHC的历史/ d4 D% r0 s) T1 D. m
5 @, b1 x. {7 A5 D# z, l
加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。
( f. l% o$ k( v: S. R% O0 K" N. G# k! Z. E0 c5 A: ]# _
近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。
& \% R" b! |& K* F6 t: ]. g9 t& i p8 L( J( V
贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。
, y% { |" K1 a6 V6 I C% P' Q( e+ i* |
房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。
0 |5 N- q% e' F* P+ R8 j1 G$ Z }" v
市场风险开始显现9 ? Q5 ^6 o F
% v. Z, f* C8 \8 g: c. R. WCMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。. U! z- y+ @2 y+ E t H
8 j S# k. x# a# ~% e; R
2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。9 C( P7 u6 Q$ y6 o& V3 p
. H3 C' `8 f! C( {& |- |; J! p- E* V全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。! X R- `) [' q% T
. G& P; E% R8 H3 |( D5 O2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。" v8 Q7 D) h c
! H5 |. C* n! ]- K对房市泡沫的恐惧3 c. F- N* r- z* {
3 C% I1 G$ D, h, k. e- ~: x渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。# x+ T; u" U& ^9 p4 a! r& c
9 c" L! q( g! u从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。
; h" s# V. O/ H: _% j
; c% R0 \ k& |) a尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”" Q& a8 l; E" ?0 o3 c
. x7 y% d3 E2 T5 M房贷保险的“沙盒”试验
, A+ r3 z: }+ S& O) B7 L0 s7 B1 K. e5 s5 U, W/ Z
范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
+ J* g6 B4 e6 S. n, r
& q" l) a+ ]# ~+ E正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
5 f3 ^( [$ ]" j
4 e+ R( ?3 K' {) u; V范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
) D# e, a& b4 U
% E$ ^. \. I; y& P& j# D8 a3 xCMHC的未来( T) p; S5 R0 ^: W* b# y0 m
5 g( n# v+ L5 G) h
范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。
8 k4 L$ p4 V- Q: \+ ]. a4 d9 ]. t5 [$ n1 ]
CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。
0 Y% b, N E! B, o3 d& _' K |
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
3 e3 j7 D& V$ _4 B4 s; n
