埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。
! o  Z& d1 s- w2 _9 m
我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
" i2 C. w% b2 C6 f0 D
5 L2 G& v5 k+ f1 L! T由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
( U8 z& X" l3 m9 P0 J, `! a很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
# S* M5 s# e: N! z
4 O, G2 W2 L. @. B1 T当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。

希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

( P# Z  J5 X% T6 a. U2 l买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

点击下面的图片，可放大观看全图。
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hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
0 L; Q3 k0 X5 [. i  f+ B9 Mhttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
+ b! l6 u3 O2 ?! z
/ k1 p  F# y+ JThank you
. ?- N/ X& k& S$ f. B3 [

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
- p, E9 ]; M. w. D+ _, ~: B' I8 ?对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

% K- [: G; _" |3 n5 X  Y在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％

下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
6 H) w4 P- e7 }) ?
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

- R6 u% V, J& V& D4 e您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

6 [% q+ J$ O5 A% v2 K3 k3 B没有. 数据就是房产局公布的数据.
4 @9 w% n( l  i1 ]& x0 @按实际成交价格, 没有CPI调整。
谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
# t5 F1 v4 l/ I. F谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
0 v+ y. I( c+ ~& N0 C* A* a9 B目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
不知各位专家们意见如何.
谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
# ^+ v% ]; ~" oBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
7 A; X9 E; [; j, OIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

/ x0 Y4 d, G, }There is no point to adjust CPI:

1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component

2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

/ @2 ?' }5 r; O8 z  Y! M& f偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
' _% I) K3 o- r0 v偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

: x% H4 X- K+ T1 w7 L/ d

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
0 G3 ^$ v" G. T) q$ t偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

( _* |8 x% D8 Z: k; g# r- b倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

2 L0 k. m, z) }您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
5 M5 q6 v( c/ X8 W* v
8 z9 L6 N. k" K5 G) d; D, X/ D其实我这个图还反应了一个信息.
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
' U" |# ]! C% }' y1 ?" p
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

$ W8 P8 f& g  x- {! p% w, K- O* b其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。

* \2 R$ r% Z3 y9 m5 g一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。
8 h% x/ v7 z% m" f( C
所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。
6 }2 [; A% |9 B/ y) F7 m
9 k# F' k" X9 v) U一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

- B% N: @+ b% _谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
( \2 a( N7 {) N我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

  P2 ]: y8 F# e3 r美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
  A6 |! k8 k; ^4 c7 x# a
2 w% t+ \& \9 x还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.

因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.

3 Y) R. e. }- U$ W+ shttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
# t& P# M$ R. }/ w; i2 }美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
) U" _  {, s+ l) C4 s& }( K7 ~因为美国国家的债务很重 ...

0 y; _! k- `3 \

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

1 t2 V. z5 P( g# C" S3 J( tBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
+ ]1 {, }& l4 E+ G8 x: f' }Average = $451,596
Price/sf = $327
For April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
/ d6 l3 h8 ?$ }/ aMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
$ d& x+ B; F7 G

catty

summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
: H4 A& ~! a: z/ l5 d- z4 W/ AMedian List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
- j$ }& o9 Q  X- X: ~6 bsummerside mls right now:
Average List Price: $487,388
" v' v3 ?' r# j5 o' _" Z0 t( w  q3 sMedian List Price: $478,450

  t$ Z' `. p- t# X有07的数据吗？
% l+ _9 Q$ Z' [; Q6 _$ f- N, e$ I有单位面积数据吗？
  t' H. m% l$ F0 O! b# `7 P: D参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
/ }2 |1 R) B  d. D6 b
4 x4 |2 ]3 F, z. r+ g' u5 DNorthwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

# r3 q! u3 z( l) A! FNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
- n5 M0 v3 `1 j
Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；

Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

" y& L* ^& T. h7 Z2 IWest, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
  z: U0 D  |' T7 X* s0 {
Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

Southeast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
$ i1 N3 \- Y1 y% ]2 M' J
: ~/ h, N2 v( [: J  E- @* d# D- b从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。
/ _/ [, e9 E  o" I, m6 Y/ }
% Y8 x) \6 M" y: [Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
( L7 x( X+ q  D1 M, ~( ?( r

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
8 C3 T% {4 A  s2 ]) X& j
  {$ ^# m7 d7 Z1 P5 Z) {Northwest, 平均价（涨）+$1 ...