埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。

$ o% d8 V+ b8 C+ R我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
2 E4 v4 C- z; r* O1 Y. ]
. X' @- h) v! a2 l由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
# b, s& K& o0 O$ O( G# w
当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
$ v1 ^! l% p$ B8 E+ H; ~
希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

$ \# B& u% Y5 [; l( r8 D买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
- F: j$ U2 J' }* [, ]) m' P& l5 {
3 ?  z+ w  W$ p- K: ?点击下面的图片，可放大观看全图。

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
6 j7 d* W& g' l- U2 K( dhttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
; A( }1 I3 X+ X; X- o9 khttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

Thank you
$ e& m' I3 ?* }% ^" G. O) I+ G% s' C( |
8 e# H# Y, e# A6 `# e5 [& ]

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
! R! M0 T3 _7 v7 r9 ]1 x5 B对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
  @( o4 B! `# a' ^http:// ...

$ r* B+ s/ B3 O" d" A所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
" m( V: r* _+ a  G8 a+ g. s8 `" J, d
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
! C# H' b0 V2 k9 ^. U& f
; y( p6 H0 C% r; i% s下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
$ s& |  O2 {' J/ E) @- w( l4 R
  v' }$ B* J+ U( |. F/ B: T在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

8 n' w$ b" R! t4 q6 {: ~0 G! m% p您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
' n/ y9 `( y9 `7 ^: C7 c" B/ q3 FHave you adjusted the price using CPI?

没有. 数据就是房产局公布的数据.
& ~! J6 Q$ M9 h3 j" t, o% K按实际成交价格, 没有CPI调整。
+ _. v( w8 Y( m, U3 j2 A谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

我也感觉房价和利率都要涨.
- s' n& I! k; z目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
! E+ N5 |% h4 g' g关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
. y6 a1 v/ L4 l# N不知各位专家们意见如何.
% e+ O1 x4 s6 R: p9 M谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
- b( |/ ~9 I+ N2 n' j( LBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
$ @! q! I2 [$ iIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

5 d/ [5 i) q% X) o* v. LThere is no point to adjust CPI:
1 s. I0 }" {: @( ?7 c) q
; i( T( D5 s& i8 t" k" T8 v1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component

9 w9 i$ E% C" e3 u0 \5 l2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
' O3 I' K: q; \; x" S1 y. y您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

: C/ x9 p! l# P0 Y偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
4 C2 l9 J4 |3 ]1 s3 ]8 x6 ^偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
# s! g, T) t% i2 G# X, R( y偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

# ]' i! g1 a; H% L9 k倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

. w( T# \( }& ]* j5 X, @2 Y8 F您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.
3 m- D. t3 [5 z9 ~在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
" D- Y7 t' q" i) u在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
6 S4 Y4 b) R$ n) n& S0 F
; {8 K: P( r7 B( w' }- O, chttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
1 X' C# w5 t  Y8 j& S6 Y) J) u

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
+ t; h/ z; M" I您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。
: \) d( H: a% g& N
5 K8 w/ l; \0 l5 ^! F0 k一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
& }$ Q1 Z+ s4 G, u& Z  s偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

It is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。

一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
2 J' l. e9 _+ U  R$ U3 K- d3 Y
4 [, y; b# ?' Y& N. q还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
+ R9 k% R3 @$ Q7 o* n' A3 \
1 q+ n/ D# B- j' p0 [因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
1 u! T  d% x1 c( N8 z见下面视频.

http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
) |; p; e6 b- F) g" m; P+ z" u- f

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
6 T/ f/ {, R. e9 H4 V2 t3 b- }因为美国国家的债务很重 ...

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
( l; T3 Z1 [+ O7 O感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

2 i( z' L, [- F: ]7 ^: a2 _+ j( `Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
Average = $451,596
Price/sf = $327
For April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
9 F6 D; p; |" q7 a+ q3 k5 nPrice/sf = $277 (15% down from the peak)
- E( ?& {. h8 `% n# j; u8 d( lMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
& B- O& y) ]6 E" D: ]

catty

summerside mls right now:
: g6 K- Z* d; Y7 j9 v: x' yAverage List Price: $487,388
6 R1 a0 P4 x6 o# N; F1 F2 Z* S  dMedian List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
! [+ B' [% X0 e4 ysummerside mls right now:
Average List Price: $487,388
- `$ [- H5 p( G9 H' [# oMedian List Price: $478,450

$ ~1 N* W$ i! s  g3 h+ e: t& Z有07的数据吗？
1 \& o6 d  _7 m$ ^+ O. V2 k0 D; O2 }, ^3 E有单位面积数据吗？
: u# ^5 u! r5 A/ x参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
" t! s  V/ j8 z* ~4 y
) ^. n2 P4 b/ z$ ^& M) fNorthwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；
: I6 s) z; q) V" {& x- V6 `, m
  h/ m6 F& l3 q/ y9 T! {7 T- FNorth Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；

+ |$ x9 E3 F$ ~Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；

Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

- _* {* I4 f4 [7 O( y) i5 \1 U+ v& nWest, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
$ k* n2 S; l2 q/ {5 }" F) R3 N" ^3 Q
Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

9 J. x( X+ v! H+ fSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
0 @7 M, N; j9 L$ A, P
从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
/ I* t( d1 I) N( c1 ~  u0 R% q0 j( g如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
4 W2 R/ p, ?' j, O- ~

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
  h& c) y, e. E9 n拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
7 J' V! i5 ]: b( K7 j
. p3 ]. E! q" b4 O% E4 `' L8 \9 RNorthwest, 平均价（涨）+$1 ...

3 ]$ R6 ^4 l, _0 E- E. ?; ^: B