 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
" w" h" W$ j$ L9 P, ha. 农地的稀缺性
/ R0 i, D& Z) a% _+ u农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。2 X; C$ b* l& G$ u8 \# Z
2 L5 i" M3 b2 n, j4 o3 ob. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低; ?) H1 {/ ?, [6 U9 b1 y$ k
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。
. U8 V! v5 G1 z3 C( [4 Q" T
4 m* c5 C+ U! W8 @3 p- Y, _ jc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一: M; V8 v9 h0 W( k
% x6 {4 D0 x g3 x1 R5 F
d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
& g: q) p! c, U2 w, G+ N* j( e1 ]5 h由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。0 A) b I' ~' b6 Y- S
& b! D! }& t- _( }$ ?
e.高的回报率和易于管理的模式% g+ V5 L3 ]& P3 N( K" c6 i
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
$ i( ^; Y& U' |7 `" c" A) r4 E* ?/ m2 x, i k' |8 L
（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。9 k- j. p- V! s7 X: b6 ^
* f. P' T- l8 v) R0 U2 A2 Q) u（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
, L: B9 G" I4 `+ [$ n2 g( O% _: E) n' O" `
f.萨省具有利于粮食生长的自然条件& ?* F3 j& q0 H* \
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。4 t# ]! B* x! V/ I
* J0 Q- U! G8 \( {- N
g.萨省的农地有良好的基础设施7 L$ |2 X: ?$ B: w4 O7 U
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
5 F" w+ L: ^! D4 e$ V0 t6 Y3 n& y' o* B
h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力7 V9 c7 a% a2 J/ X- j2 k W
加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，' y- ]1 P, m$ b" G7 [! [ Q9 O
" B8 n1 a# Y8 I, \+ _+ O
i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. " J( x) M v! V
/ ~# Q& I: I) ?0 `# ~5 s1 L
j. 遗产税
% C1 s" p9 r- X# R# G75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。
6 L- T) ~# ]' i9 W$ Y# \, e* ~
- K/ C( R$ B: ^& f. p& s, ?7 p0 P+ [& }/ t3 r
, l* B- [5 e( L; m8 P' G2 x V1 D- }* B0 s7 \1 F) P' c8 H
- q$ J( i; D: ~3 O- }5 T
|
|
狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
