鲜花( 0) 鸡蛋( 0)
|
8 e) c% [ o+ d' j1 H; w) Ga. 农地的稀缺性
, k$ C4 Q7 g" s3 q* J5 A农地比房产更具有稀缺性,它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地,但是根据2011年加拿大统计局的资料,萨省只有36952个农场,每个农场有1668英亩的农地。% b0 k+ M. o! ]. n* a9 p
: |; g1 x) a. z7 z0 ub. 与加拿大其它省份比较,萨省农地的价格最低
4 s9 C( n/ v" g' w, F. i2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元,而同时期,阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元,曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的?首先,在2003年之前,萨省的农地只允许萨省的居民来购买,加拿大其它省份的人不能买,2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策,允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地,但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外,但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次,在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策,正因为上述原因,使得在1982年的时候,阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地,到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多,曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地,使得其价格远远高于萨省。6 v. z) @( j$ j) u* w; n
* L' E4 z# e8 r1 E9 t
c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较, 仍然是最低之一( t, y4 c* @9 ?9 L! c- a6 h/ X
( Z1 v7 R+ s- \7 U4 }) t3 u0 [d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
5 x) h) ?0 l% l) Y8 J1 A/ ^+ c0 Z由于世界粮食价格的上涨,使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
" ]# t9 Q4 y" E, M5 L( j& ~; W8 @/ B1 X
e.高的回报率和易于管理的模式
, \$ P' ]$ V9 W2 D2 `/ |萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ,这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为,第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右,第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%,萨省的住宅地产净回报(以 萨斯卡通和里贾纳为例)在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时,大多数人将放弃投资房产而投资农地,因为:
+ u% a+ C* ]' v k1 @* ?
, d( L/ w, S1 f+ R. a$ G8 E+ |(A) 农地使用寿命长,折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
" V" q2 W. Y$ l* V, }. q
3 \% Q7 C: L( Z+ s$ Q G4 a. a(B) 农地的出租管理简单,适合与异地投资。笔者有几个农场在出租,与租客签了五年的合同,租客每年给寄一张支票,再没有任何其它麻烦。
( ?& n" H5 n. f/ u" i& k K3 ?6 m- p% L3 A$ b4 x$ [7 X
f.萨省具有利于粮食生长的自然条件
7 `) e! R+ m. s" a9 h9 P萨省具有丰富的水资源,只有100万人口,但淡水资源占全世界的1.5%。
' T' T! U" S7 ?. m! o4 z
* W8 ~+ o m7 r8 K0 Ig.萨省的农地有良好的基础设施 A( d- b0 M$ w2 r. @2 W2 x: E
萨省的农地有完善的道路,以便大机器耕种,许多农地都通电,有些还 通天然气,城市的自来水。无论多么偏远,校车都会经过,使农场主家的孩子可以就近入学。$ V6 r% J: E- G! l3 R W
F5 f) @, Q, e; U& xh.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
' a% w9 |; ?0 Y! a1 L加拿大有着稳定的政治环境,良好的法律体系,雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策,* z# |6 t( y* R* t. J
. z& Z+ U5 u7 F1 q% j9 [3 H
i.萨省经济的蓬勃发展,吸引了更多的农地投资者.
3 |& W8 C& q8 i3 k3 m7 D, O# S& j! w, D
j. 遗产税( I( k# G* t" ]1 `$ Q5 ?
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税,而房产留给子孙要交遗产税。* H% C5 h# q0 H
& |4 w9 e/ ~% G6 [" F; E
! D }2 |' J4 g4 r2 [# d2 o' b6 m" v+ B, O5 P! v; R
6 ?0 S8 h! o; ~' h' M! q D# c2 V( r: C# z# B) U# ^
|
|