算账才明白 加拿大人为什么不炒房？

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作者：李昀莉

中国房价连年暴涨，一方面，大量“刚需”助推;一方面，炒房族再加一把火。“如果没有炒房客，房价会怎样?”这是一个猜想，一个乌托邦式的猜想。然而在加拿大，炒房客是市场上的绝对少数派。加拿大人对财富暴涨不感兴趣?非也。现实是，在加拿大，政府控制、成本高企、租房观念等多个因素构成的合力，把房价这头猛兽牢牢地锁在笼子里，没法兴风作浪。


以为赚了10万加元实际也就不到三万块
" J1 _$ n0 F& F, [( T$ Y/ P# B好友珍妮原有一套房子，为了给儿子换个好学校而买了另一个学区的楼花，没想到一年后新房到手，儿子却死活不肯搬家，理由是舍不得同学朋友。珍妮无奈下只好委托经纪放盘出售，正值年底交投清淡，几个月后房子才卖出去，不过因为是学区新房，成交价70万加元，比原价高了10万。 加国无忧
5 L; W: @2 i- K我对珍妮说：“恭喜啊，这下赚大了。”珍妮苦笑着说，“你以为我能赚多少?十万块?那我可要笑死了。告诉你吧，不到三万块。”然后就一笔笔地算给我看。“经纪佣金就得5%(买卖双方的经纪佣金由卖家支付)，还有律师费、提前还贷罚金……厨房的台面换成了天然石材，客厅的吊灯换成了水晶灯，都贵得要死。空房子要租家具才好看，每个月就要3000多块租金。因为是"第二套房"，增值部分的50%要算当年的收入，要交个人收入所得税，这还没算搭进去的时间精力。”
' l" ]  p2 D0 x2 P7 Q3 F& y“看不见的手” 短线炒房？卖二套房，5 0 %增值部分要缴税
+ e6 c' J  P4 s4 F- U  i! @4 J$ e: @在加拿大买房，需要在房屋成交时一次性缴纳房屋总价1%的土地转让税，在持有房屋的每年中需要缴纳相当于房屋总价0.8%-2.0%的物业税，而海外买家在房屋出售时还需要缴纳房屋增值部分50%的资产增值税，这部分款项需要纳入卖家当年的个人所得中，按照个人所得税率来缴纳。所以，买卖一套房产，房产增值必须在10%以上卖家才能不亏。而加拿大在过去十年的房价高增长阶段，平均房价也只是升了93.31%.其中，大温哥华地区的涨幅为1 4 2 .1 7%;大多伦多地区的涨幅仅为80 .68%.短线炒作的盈利机会很小。
5 d; f: \* n& ]1 h8 d) O长线炒房？60万加元的房子一年维护就得1万
做长线的话，算上房贷、地税、保险和日常维护费用，基本上没有利润可言。日常维护成本，对国内业主来说还很陌生，“换个屋顶4500加币，修暖炉电机300加币，钉个下水槽钉子50加币，没什么意外的话，60万加币的房子一年维护费用得准备1万加币。”一位业主如是说。
) u$ f% s  A+ ^! ?8 `. X买房转租？要有出租执照，还要被征税
0 x6 a( y  M0 _9 p' Q如果是House，合法出租，业主基本上没有利润，只能是补贴一下家用。按照多伦多市的规定，出租房业主需要有出租执照;房龄至少有五年;出租面积小于自住面积，至少两个停车位;出租房必须有单独的厨房和卫生间;每人空间不得少于9平方米;房门是实木或金属，厚度不少于45毫米;有两个消防逃生通道;每层楼要安装烟雾报警器……而且，出租收益也要计入收入，缴纳个人收入所得税。
7 S% n) u( }; ]+ @走“偏门”？非法分租最高罚金40万元
* S: f4 S7 `; f7 ~不排除有人“走偏门”赚钱，但只能说自求多福。加拿大的税法规定，纳税人有责任保留财务及税务原始资料6年，以备税务局随时查验。业主出租房产但没有主动报税，而房客为了获得政府退税申报了房租支出，那么下一段故事就是：房东被税务局盯上了，补交、利息、罚款。非法经营分租房的最高罚金为7万加元(约合人民币40万元)。
4 r0 Y, H; P* m3 r" e# S/ M3 ^8 R三成加拿大人租房住父母传递的都是租房观念
0 z, @$ @; J- ^9 f; I8 w8 tTom是意大利裔加拿大人，有三个孩子。Tom在一家建筑公司工作，收入属于中产阶层，他从成年离开父母后一直租房子住。“租了多少年?反正他现在57岁，没买过房子。”Tom的太太Anny说。目前Tom一家租住在一栋Tow nhouse，地上两层地下一层，四个卧室，月租金1600加币，加上水电杂费，合计2000加币左右。
. E! ^( N8 P/ G3 Q: i“他为什么不买房?”我问。Anny说：“他认为租房没什么不好，自由、轻松，又不用自己维修，喜欢哪里就搬到哪里。”目前这栋房子是去年租下的，此前他们租的是安大略湖边的T ownhouse，“我的客户在这边，所以就搬过来了。”Anny说。
忧
" Q" }# Q2 e3 O7 D9 M( `# M租来的房子，丝毫不影响生活质量。去年Tom搬了新家，请我们几个朋友BBQ.后院绿草如茵，Tom在太阳地里拌沙拉烤排骨。入夜，Tom和大儿子一人一把吉他，坐在Deck上唱歌，一首歌接着一首歌，唱得星空都灿烂起来。
0 v) ^8 C& X, w0 A* ]换了我们会发愁，“一辈子都没买上自己的房子，这可咋办啊?”“有恒产者有恒心”、“孟母三迁”这些观念对T om来说真的很遥远，他们简单快乐的天性似乎也是我们学不会的。“孩子们18岁后如果读大学，可以住家里。如果工作了，要么搬出去，要么交房租。”A nny说“我们没有给孩子留房子的习惯。”
( g9 k8 Z% a; p4 U$ O5 H8 _据悉，今年5月举行的加拿大大城市市长会议透露，加拿大有32%的民众租房生活。
$ J) d% V3 b. }4 F. c$ n“看得见的手” 不能随便驱逐租客
* M8 i4 A! ~( i3 I$ J( d  W& R加拿大各省政府重视平衡屋主与租客之间的利益关系，视安定和安全的住房为基本生存需求。在加拿大，租客有权不被无故驱逐，并有权要求洁净和安全的住处，法律上称之为租权保障(security oftenure)。与安大略省类似，温哥华所在的卑诗省也有类似的租客保护法规和租金涨幅上限控制政策。
. a0 c/ j- r- A租金：每年限涨2%-3%
加拿大安大略省的《加租指南》规定的“最高加幅”，是业主能够而向租客提出的最高加租幅度。不管房价如何上涨，租赁市场的价格一直在政府的掌控之中。政府每年会公布房租涨幅上限，通常年许可涨幅在2%-3%之间。增加租金必须依照《住宅租赁法案》进行，至少经过12个月才可以提出加租一次，而且必须至少提前三个月通知。
; {& {. D4 s' g3 W/ p收一押一，最后一个月房东还要付息6%
房东只能收取第一个月和最后一个月的租金。房东每年必须按6%支付给租客最后一个月房租的利息。租客也可以从当月的房租中扣除。
9 b( {2 b+ p. A5 D8 E无故还不能拒租
# s3 ~& {; K* v" q根据《住宅租赁法案》和BC省《人权法案》(HumanRightsCode)，房东不能因以下原因而拒租：租客的收入来源(如正接受救济金或失业保险)、性别、性向、年龄、宗教、种族、肤色、婚姻及家庭状况，也不能因为租客有精神或身体残疾、怀孕或者有子女而拒租。
研究报告 BMO：“年轻人，租房对你来说更划算”
加拿大著名金融机构BMO资本市场(BMO Capital Markets)于6月14日发布研究报告，标题为“Buy or Rent?(买还是租)”。其高级经济学家Robert Kavcic根据房产持有年限设计了两个方案，分析“房子应该买还是租?”
9 i( f- w7 y1 M方案一 持有多伦多的一套公寓5年。
假设该房房价30万加币，月租1500加币，房租每年以2%递增，两成首付，3 .2%五年期固定利率，购买成本5%，入住成本7%，每年税费保险2700加币，维修费4800加币，通胀成本2%.分析结果是“年轻人，看起来租房对你来说更划算”。
/ p. Y  M4 W& J9 Q方案一对移民来说有着特别的意义。按照加拿大移民法规，五年内住满两年才能保留居民身份，五年也恰好能走完入籍程序。租房五年，省下的费用即使以5%的年收益率投资，也比买房赚得多。
方案二 计划持有房产15年。
对此，Robert Kavcic认为，房价确实有点高，但还没到耸人听闻的地步，业主该买就买。但别指望靠买房子发财致富，过去十年的好日子已经过去了。
& h7 t% Z- |% b2 B' L结语
从大处看，政府不支持炒房，加拿大政府抓两头控制房贷和租金，税局虎视眈眈地盯着炒房客的钱包，《租客保护法》让包租公包租婆小心翼翼。从小处看，本地人更看重“居住质量”而不是房屋权属，再加上政府四处开花的廉租房和针对企业炒房的高税收。如果你有机会去加拿大，还想炒房吗?
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