 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判1 P: N# L3 ]9 y4 [! o6 X
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我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
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9 b+ b# X1 }" L3 D5 ?0 w1.买新不买旧, 买北不买东, s9 p# }* {# d* h1 X! ?- @
2.房子是别墅?
& @, ]* d+ ?2 b. n) R3. 房地产永远升值
- }, L' \1 |: f$ K; |- P0 }6 K4. 名校区
0 n/ o# Z$ ?# G$ V5. 买比租谁合算
$ \6 X4 G3 u5 Z4 M6 J1 m: @6. 印巴人，中国人，西人
# l* M* s; `% Z s% Q7. 先买个小的，过几年再换. y* ~" B- X& u
! k9 O, a; _5 q4 ]1.买新不买旧, 买北不买东
" W$ ?8 Y9 Q- e6 k! G0 O2 y6 X/ H8 j6 J: B" i6 p L' J4 ?& G
当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。: S6 ~# t; n; n* R+ {
- J. E" q6 Q% p q2 s6 G* _ ?% o我一共去了以下地方：
7 I/ o0 a) [5 S5 Z9 h* J5 K# ]HW7-16街 & Bayview& W5 E I- x& n, }+ B7 ^
19街 & Yonge
1 ^6 W" d3 z t2 M, J) C) oKennedy & 407 (新旺角广场）
1 K9 ]2 X" ?/ `* p* |Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)& M2 B2 ?! }7 w1 \4 t/ Y9 n! j; Y
Woodbine & Major Machenzie7 o- B7 e, ^! k
Nelson & Steels
3 i7 Z; ^7 R0 P. FPickering 靠近4号公路* Y4 Y$ D. B1 P0 U- e7 }- Y
Whitby
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这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。' w$ G& n" H. v0 M
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先看新房的位置.+ e3 K: B7 t5 _- q+ G) X8 s4 X- M
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
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! B" h2 D5 Y9 ]6 s6 Y但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.7 h& N. \: [) c" q6 q
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在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
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8 X6 D9 |- K" _+ Z0 ~- t8 h% d! x8 L现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.
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4 Y) a: V% t4 {) Q! H6 E a再看新房本身
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- l) f9 ?2 M2 c. T新房的好处有：* P( I7 J" a4 ], ?! h+ Y! ]
1)新:' I' j8 W6 }8 D, `# q
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.; y; Q" i% }8 g2 p, b1 h& k
$ [# H5 b) R _2)结构：' ]/ U# }$ t& v6 T# d3 L: X" D
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
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3)用材新:
( q# Y8 i3 ]' `/ i3 h如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.) B# R: O3 D9 u& c5 q; r
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4)相对便宜, 短期升值潜力大:
( \6 _ Z# d F; p9 Y" }' m尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.6 u7 R2 ^; o/ i1 g
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.* c7 D# J) P' @0 H" \$ h0 C
3 b: m z/ v; O+ m6 t: t新房的坏处有(排名不分先后)：
" d3 r$ @- T+ T- X/ d1 x1)地点太远, 太偏2 _! T G/ o' D5 U8 l/ j
2)用材太差, 不经久:+ ]" K! A4 ?8 E# }3 t
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
+ P7 U4 i8 p/ t7 G+ d1 N7 Y' U7 T3)地太小:
! d, f5 u* n% A8 M1 Q: l" B! O所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.# r. n" S2 F4 T+ @7 K
4)环境差:6 I$ U' g! H& M4 P7 ?2 l$ I$ Y# ~
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
% k7 T% p/ G7 G, t5 D现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�. Y# c& G, D: I7 l
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
3 {# w" `, _6 K# O- h2 l$ X# E; s新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.0 J9 @- R, g- h, q I
6)新房并不便宜:; I0 ` {! d' t8 F
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.% M0 R* D% F% Y7 m3 j5 v
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2.房子是别墅?! h. T: o/ `( Z* Z. i/ @4 Q+ N
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仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.7 k0 U' B2 m8 f, J1 M/ { c
% ~) n: j, R3 F) \ I6 @别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.8 e2 m1 J7 A7 Q' {
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其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
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与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
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3. 房地产永远升值( I4 w7 R) _. y1 F8 [
2 ~/ }, S* t) } E' m9 E这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.$ r5 N0 O. k, R( A. K/ f
/ ?) Y% i% J: ~$ o长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.$ D& [. O m# j7 C
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任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
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* Z( Y# c3 N. g8 o) Z从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
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r/ s+ t- N+ h/ Z& H2 K0 w5 @# W其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
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# e) r0 z% `+ X# y4. 名校区) M+ n* Y) y( b+ r4 ]
3 x6 }* F2 z6 A" d这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
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; X+ Z0 ^% R4 r( z. ?8 E所谓的排名有几个, 最著名的是:5 z0 q0 [2 M6 I4 A; n1 Q- f! v5 M
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html S- c" B7 \ g- F# z$ D1 N: k: v0 F+ Z
3 n$ K; @# [; F: _- `这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.( n3 p2 I! X2 {; o2 z2 C
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创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
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/ r+ L7 K0 `, Y5 C5 S排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.# X* J/ x) ^0 p
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Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.5 c0 ?" \" }0 A. i
. j: ], K+ H5 ?1 i$ Y! C5 q比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.4 D7 P; H4 K0 U) b* h$ B. z, V
/ _8 `7 ]& o* {有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
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Richmount Hill High School也不再参加排名了.& ?% w l4 Z7 j/ P
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这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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1 v2 Q* V3 P/ T' Z0 g6 C我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.6 s8 b! N1 F: U2 g$ A% y' D0 M* r
7 P5 X. Y1 d/ [/ g可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:9 `* T% s$ L8 e$ @5 X: N
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
2 M% G0 t* {3 J- ?' J! n2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.+ ?+ ~2 I. ~6 n
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5. 买比租谁合算4 U' Z) Y& ^. p, L) c o+ H ~
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其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.
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, o" F* s0 z: Z7 F* V; i+ B, R比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.3 ?: m) }, g8 m/ L [
0 U( u: a! ?6 G5 z! `0 o所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
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其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.3 B: u5 n+ w7 c! p( e
+ i! t% D& f5 b5 g租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数)." ^( s% u: [' p4 y' Y1 e L' j
+ w- h: J6 D% a( `" ]5 a- M. W! z这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
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按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.* d# G- C/ N, p+ ~: p k: L
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.) m- o9 q7 ]9 ^6 x9 i
8 @2 P, O6 m6 _7 n" o3 w至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.- B4 c# Y, S+ E4 A! G
7 V' W) {( c0 G: N1 @0 V* X- w关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
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6 c' a$ W, i1 B2 r1 q% J2 Z' |每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.( A/ O/ J2 @6 Q @3 J! t9 W
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我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.6 G" ?, {& Z4 R3 n
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我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.# y" \$ F0 \: R# V
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每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
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2 c% d2 Z9 `7 q5 L' I& j大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.1 P/ P) e; ?8 v7 G
; q" n. g: `2 d$ y5 {. E从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.% j: X {# K* z! x9 L
8 K. D9 Q3 y$ g: o: J6 z* q" |6. 印巴人，中国人，西人
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大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.' B/ j, @, R# ^- e( g( J
5 X/ F$ Y/ d/ c/ e2 c中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.1 {) {' D" W1 S$ [; E ~# ]
1 e8 @ |: v. h4 X9 _9 \所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
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/ ~" \1 ]% j9 Y+ e! g我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
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* q& v! I3 v0 ^3 Y, ~; \大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价./ C" w- ]9 q3 w ^
) [' D( H2 s8 u5 N& d# B7. 先买个小的，过几年再换
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这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.2 C+ p6 f) \0 M& |" T" [* ~
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首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.2 M) r9 l8 z: ^1 R+ e
' E9 r+ S! V G& D但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
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& e8 J( Q4 x% O+ @! D2 q多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理., v9 j' j W7 D& Q0 G7 W
- ]& {8 B' \! f6 G. j" T* A) g而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?
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8 a& \) U) w% b5 b, a( P+ x说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.5 E4 L% D& K' V; y
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买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
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变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主