请教精打细算，关于房贷。

rainbowji

先谢过了，劳烦大师给分析一下现在房屋贷款是选浮动还是固定？各自的年限如何选择？ 读了您的房屋贷款的专题，印象最深的就是利率越低越好，但是TD银行代表建议选5年固定，利率在3.59%左右，2年浮动的肯定低于3.59%，我就不明白了，请科普一下。（另注，CIBC的代表5年给到3.35%,l两年浮动给到2.5%，他就建议选这个两年浮动的）同时都是2年浮动利率比5年固定的低，为什么一个建议选5年固定，一个建议选2年浮动？我们该怎么选？谢谢

周天

精打细算不来这里，直接给他打电话

困在爱城

因为commision。这个不用问精打，黄教授也说是要选低的。

大黄胖

适合自家的就是最好的噻！银行是以盈利多赚为目的的，你逆向思维噻!

我的宝贝

2年浮动2.5%是啥意思？浮动不是跟prime rate吗？难道是prime rate减0.5%吗？？？？

sunshine_39

当然贷款顾问让你选高的，他的提成高呗，我的第一个房贷让这里的一个家伙做的，以为都是中国人，五年坑了我三万，每次碰到他都想踹他两脚。后来想想他在这里混，是因为坑不到老外的钱，不吭同胞的钱他怎么办呢。所以要小心啊

小黄

永远选最低的那个。

rainbowji

周天 发表于 2014-1-9 23:39
! ]9 v. I9 Q, q* ]* e精打细算不来这里，直接给他打电话

% l2 N5 ?4 {# w4 E不知道精打电话

rainbowji

困在爱城 发表于 2014-1-10 00:39
4 {" A' {; Q. v) D; t1 t, {; c因为commision。这个不用问精打，黄教授也说是要选低的。

谢谢老黄

rainbowji

sunshine_39 发表于 2014-1-10 09:05
' W- `1 ~1 P# D: j4 V3 t当然贷款顾问让你选高的，他的提成高呗，我的第一个房贷让这里的一个家伙做的，以为都是中国人，五年坑了我 ...

我也实在不好意思的说，TD是同胞，CIBC给低的是西人。

rainbowji

小黄 发表于 2014-1-10 09:07
永远选最低的那个。

- W2 P/ k* X% v/ i1 R谢谢小黄

rainbowji

大黄胖 发表于 2014-1-10 01:53
4 X3 Q8 f: z* i) [% H0 c适合自家的就是最好的噻！银行是以盈利多赚为目的的，你逆向思维噻!

当然是越低越好的噻

francais

2年低的, 我现在算明白了. 是低的好. 即便在涨了, 一平均还是划算.

hanzihong

目前的利率情况下，选择浮动的比较划算。

除非你有对自己个人财务状况的考量。
有时候每个人选择利率浮动或者固定不是单单考虑利率高低问题。
, I+ g) e# T4 m! d/ [$ L( H; E
贷款代表也需要给客人解释差别。
. [2 N. N8 \+ Z1 @
比如5年的固定，因为是锁死的，它保证5年内，无论prime rate是否涨，他就是这个利率。有些家庭考虑到紫金链比较紧，而且心理上不喜欢风险的情况下，会选择固定。
4 E. D1 ^$ J& d, ?. N% u
但如果就目前经济环境来看，5年固定和5年浮动，5年浮动会比较划算点（抛开其他家庭财务或者心理因素）。

rainbowji

hanzihong 发表于 2014-1-10 21:03
目前的利率情况下，选择浮动的比较划算。
: U$ k. g) w- z$ X; @2 ^! I
+ R, |: D6 R$ G6 ~. {2 ~- }除非你有对自己个人财务状况的考量。

% B3 V( m% A6 k; v- ^非常感谢

rainbowji

hanzihong 发表于 2014-1-10 21:03
目前的利率情况下，选择浮动的比较划算。

除非你有对自己个人财务状况的考量。

顺便问一下，皇家银行现在贷款利率什么情况？

hanzihong

rainbowji 发表于 2014-1-10 23:46
顺便问一下，皇家银行现在贷款利率什么情况？

1 o3 I2 N5 @$ Q( s  c: t8 i$ `说句实话，目前各大银行之间的贷款利率互相都是公开的，不会存在太多差异。无论你在哪个银行得到的利率，基本换一个银行给得也会差不多。（建议直接去Branch咨询，网站上的利率仅供参考）

对于客户来讲，其实更重要的是平时付款方式的便捷，及出现问题咨询时的及时会显得更重要。

对待需要贷款的人来讲，最重要的第一步一般都是，是否能够获得贷款（这个不同银行会有区别对待，你在A银行能够批下来，再B银行不一定能批下来）
$ z  P7 C+ J3 m- z" w6 b8 t
如果你不存在贷款批得下来与否的问题。 那么就看你平时的主要业务是放在哪个银行的，比如你平时用钱或者大部分金融产品都是CIBC，那你来问我，我会觉得你先问CIBC的贷款，把贷款也放在CIBC比较方便，这个方便你自己将来自己操作资金支付等。

所以我一般不太建议把大量时间花在跑好多不同银行比较利率上，如果只是为了0.1的区别，耗费很多精力，跑一家自己什么业务也没有，单单就为了放一个贷款的话，我个人觉得不值得，同时也让自己的信用短时间内出现太多借贷请求记录。除非你是想将来也把其他主要业务也转移到这家贷款银行那另说。

最后回答你网站上的官方利率，目前RBC，5年固定3.79，5年浮动Primie(3%)-0.2%=2.8% 看客户是否已经是RBC良好记录用户会在利率上有出入。所以这个利率只能仅供参考。

rainbowji

hanzihong 发表于 2014-1-11 00:38
说句实话，目前各大银行之间的贷款利率互相都是公开的，不会存在太多差异。无论你在哪个银行得到的利率， ...

, Y: q% t6 b3 U8 P非常感谢，工作顺利
3 N( b, q+ d: n1 G( A

困在爱城

rainbowji 发表于 2014-1-10 11:39
! A; n% Q9 @1 u! p, i谢谢老黄

你认识我？我咋不知道你是哪个？

ccd2008

提醒一下lz， 买房子要注意选口碑好的经济人， 看一下以前的帖子不要被一些看似活跃的经济人给拐了。

rainbowji

困在爱城 发表于 2014-1-11 16:19
你认识我？我咋不知道你是哪个？

; ]+ ]9 `, Z8 E1 S9 W一看你就像老黄，还用认识吗?

rainbowji

困在爱城 发表于 2014-1-11 16:19
4 Q8 h! Z2 k8 u4 |你认识我？我咋不知道你是哪个？

一看你就像老黄，还用认识吗?

rainbowji

ccd2008 发表于 2014-1-11 21:57
- i* a7 o: c8 z5 n3 c6 ]提醒一下lz， 买房子要注意选口碑好的经济人， 看一下以前的帖子不要被一些看似活跃的经济人给拐了。

! l) J- r0 D4 t  [0 y- Y# ]4 |# ]非常感谢您的提醒! 新年快乐!

醉酒当歌

小黄 发表于 2014-1-10 09:07
9 l# ?: T2 ]0 _# o永远选最低的那个。

针对中国人的普遍还款特点，小黄教授说的对！

K歌

小黄 发表于 2014-1-10 09:07
永远选最低的那个。

这个最正确

rainbowji

最低最低最低

xianliao

据我所知，银行mortgage specialist 的提成和贷款年限没关系, Financial Advisor 的业绩也和贷款年限无关.

farwestend

- r: ?* n6 S  @) l/ G
从统计数据来看浮动利率较合算。另外，年有效利率计算在房贷上是先把报给客户的名义年利率折半换算成半年利率，然后再按半年利率在一年内滚动两次得年有效利率。 所以，3.35% 与2.5%的年有效利率差并非0.85%,而是0.8625% {=[ (1+3.35%/2)^2-1] - [(1+2.5%/2)^2-1] =0.033781-0.025156=0.008625,即 0.8625%}。 所以利率越低越好。还有一个因素是看看有没有lump Sum Payment的优惠。选的银行或者其他放贷机构是否是自己日常打交道的则一般情况下不是很重要。偶上边的建议对大额房贷较适用，额度不大则另当别论。

yay

farwestend 发表于 2014-1-15 23:28
从统计数据来看浮动利率较合算。另外，年有效利率计算在房贷上是先把报给客户的名义年利率折半换算成半年利 ...

客户和银行的关系其实是很重要的. 银行做生意,肯定是要赚钱的, 所以不要觉得银行赚钱就是骗取. 银行作为一个大型商业机构,更愿意把更多优惠给现有的客户,因为对银行而言无论是风险和成本都节约很多. 支持RBC的建议,不要为了很少的差距就跑到一家完全没有关系的银行去. 利益考虑长远, 从自己的整体财务规划出发来平衡自己是否愿意或可以承担未来利率上涨的风险来决定是否琐定利率或浮动利率. 银行更注重的长远利益而非短期效益.

farwestend

yay 发表于 2014-1-16 12:55
客户和银行的关系其实是很重要的. 银行做生意,肯定是要赚钱的, 所以不要觉得银行赚钱就是骗取. 银行作为一 ...

偶同意你说的第一句话. 你的第二句话偶不明白. 不明白的地方在这：“所以不要觉得银行赚钱就是骗取” 你可以解释一下吗?