卖房子

JoyceAccSG

想卖一个房子，但拿不定主意是今年卖还是明年卖，各位乡亲有何建议？

ceramistpalace

you have 2?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:00
6 P  {3 e2 v% Zyou have 2?

如果只有一个，卖了我住哪里呀？

彩铃

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

! g1 v: g9 c4 @6 B- ~; b5 S* y3 \

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

if 2, wait and see, don't rush

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 22:20
如果只有一个，卖了我住哪里呀？

have u ever considered putting it on rental market?

JoyceAccSG

ceramistpalace 发表于 2014-2-7 22:34
have u ever considered putting it on rental market?

嫌麻烦。

ceramistpalace

JoyceAccSG 发表于 2014-2-7 23:00
嫌麻烦。

yeah right,  it's true but worthy at present atmosphere IMO

小黄

房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下去很多年，房子继续折旧有限，你就慢慢赚回来了。

7 V# B- G, m0 v4 G1 L+ y8 R& |今年房子会涨一些，但恐怕也不会特别多。卖不卖要看，如果你真卖掉了，你的钱有什么投资渠道？如果是买1%的GIC，那还是不要卖了。

桑林之舞

爱城租房市场这么牛，不要卖吧。

抱成团

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
; ^9 `: a9 J# ]/ h0 @4 I房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

分析得很好。听小黄的吧，肯定没错。

JoyceAccSG

0 }; R5 ~  _) }4 ~; L6 H

小黄 发表于 2014-2-8 08:32
' l+ ?/ |( I+ y4 W, g' \房子出租必须长期打算。你把房子刚刚出租的那一年，房子大幅度折旧贬值，恐怕幅度比租金还多。只有继续租下 ...

$ ~$ v. q! Q# H  y% T
谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有少多少，投资回报率相对好一点。你赞成这样做吗？

抱成团

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
6 z6 t9 s( t/ j. ?3 L3 s2 k谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

; N8 U- N  ?" |8 e4 y* q( l贷款相当于扛扞，利息可抵税。加上房子增值，组合好的话扛扞大可高回报，但风险也大，心里承受力需大。贷款小本金相对多，心里压力较小但回报率可能较小。无论如何，小黄指出的方向没错。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-8 21:36
7 s' H; T2 c3 V- C- c( u4 Z" R谢谢回复。如果40多万的房子租不出40多万的价，卖了后买个30多万的房子出租，减轻了贷款，同时收入没有 ...

2 F' t# z! O: B* s见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
: ^6 q2 Q$ F8 i" n$ v0 B5 S1 h现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生意，你减轻贷款做什么？

JoyceAccSG

小黄 发表于 2014-2-9 08:05
- v% _+ }& j% B9 v# A见楼上。出租就是要最大幅度贷款，为的就是利息抵税。
, G0 Y0 d" \! m" r" o现在利息这么低，你减轻贷款做什么？要进入租房生 ...

贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉40多万的，买两个30多万的，这种投资你赞成吗？

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-9 14:53
贷款额大的话，你就赚不了多少钱，可能从现金流上还是负的。
6 q7 l$ X: }- S$ P: |如果真想呆在出租市场上，那么可不可以卖掉 ...

9 C# T& D( r: k现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
8 q- i9 Q* t7 `* Y) t正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达到全部的租金都免税。
: Y2 |5 w, N! J! N4 `* y. F% \
是不是出租，问我没用。要看你有没有做房东的本事，每个人的专长不同。

Jagular

这个能展开说一下吗？或者举个例子给个链接？谢谢

自由鸟

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
1 T/ B/ z3 X0 }8 x7 V6 w; b) J2 @正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

JoyceAccSG

自由鸟 发表于 2014-2-10 15:32
完全同意，中国人房东好像都是这么做的。

0 ?. j9 U% }: I, v7 E, m3 f& X你说的是用line of credit 吗，每月只付利息部分，现金流才可能是零。如果用贷款的话，贷款中有付本金部分，本金部分不可以扣税，那么你的现金流就是负的，除非你所付的本金部分小于或等于房子折旧部分。那么你的目的就是Capital gain.

qiaohe

小黄 发表于 2014-2-9 23:26
8 ~4 o5 @/ o8 k! M: g现金流最好为0，如果是正的，你就要交税了。
正确的做法是，在租金最大化的基础上，仔细计算贷款比例以达 ...

不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说明收入多.不少房主,现金流为0,甚至为负,说明投资不当.房子买亏吃了.

JoyceAccSG

qiaohe 发表于 2014-2-10 19:33
7 q' u0 u, v! g0 M) t/ ]& N3 D不同意这个观点:现金流当然越大越好!交税了证明有好的收入,不是吗?难道怕交税,就不工作吗?我希望多交税,说 ...

$ i& ^7 V3 N) A, g我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

小黄

JoyceAccSG 发表于 2014-2-10 19:35
4 b  e% |. N$ @" U& X% ?我同意你的观点，让我们看看教授如何解答。

6 |6 `& N/ G; P' ~6 r打个比方，好比你有25万，你可以

& p+ h1 v1 f* _, s$ z) P1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租金为1000.假设利息为3%，那么每月利息为500. 为了计算方便，再假设公寓管理费，水电保险等杂项开支也是500.这样正好现金流为0.一分钱税不交。
/ J# u, L. e/ V& e
# \6 R# _. e" w: D' S2）选择最大现金流：买1套公寓，25万全款付清。还是每月租金为1000.水电保险等杂项开支也是500，这样每月入500.缴税30%后，净入350.

2 y$ Y! f) h1 T: |$ B8 v2 EN年后，选择1的，拥有5套房子。选择2的，拥有1套房子，和若干存款。假设房子增值高于存款，选项1完胜。当然，如果你有巴菲特的本事，能把那每月350投入股市滚成几百亿，你也不必来问我了。

edmontondowntow

小黄 发表于 2014-2-10 20:14
打个比方，好比你有25万，你可以
! H. {0 }( t) e' l2 t: ?( k& F
9 Y+ z- O, Q: \% r) G7 G+ X1）选择现金流为零：买5套公寓，每套25万，首付5万（即20%），每月租 ...

! O0 n4 }% r1 S' j+ W. I. }/ r. j这个算法貌似合理，其实是错误的。

月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了还款的本金部分，按20万的贷款，你每月还需支出350元才能完成贷款的最低还款。 五套房子的话，就是每个月额外的1750的支出。这个显然不是适合每个人，或者每个人都能承受的投资方案。

4 ~+ N3 s# I, \  S, m当然，你列出的第二种方案显然也不是最优的投资方案。
% X" B% |* \2 V# w3 P' {8 F/ n
2 |: ]) v3 r! D2 t* L其实所谓的最优投资方案，个人认为是因人而异。要根据市场走向，投资项目，个人财政状况等综合因素一起决定。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
这个算法貌似合理，其实是错误的。

. H2 X$ x' {7 j0 e, D4 |月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

! Z( O3 p0 c0 E  f; r! l7 {  Z) x本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
, U. T' h. `: _% S7 I# }' u如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即可。

peterpan

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己左口袋出来的钱慢慢积累买的，好像没有什么益处啊？这样理解对吗？

K歌

& U7 i' Z  p# ]7 g, I+ @) c- D

小黄 发表于 2014-2-10 23:17
本金部分是从左口袋进右口袋啊，对于你的净资产没有改变。
如果你需要花一笔钱，从HLOC取出放入的本金即 ...

3 J( r9 `9 O# b" c) z& j& y
; W) S# H/ u" C3 A9 B几年后楼价跳水就血本乌龟了，总之就这种投资：除非有人根本就永远不缺钱的可以玩玩否则听老黄到老一定黄。

caoebb

edmontondowntow 发表于 2014-2-10 22:35
: D$ D6 l, b) Q8 h8 h& Z这个算法貌似合理，其实是错误的。

2 |; q. y* I( w3 p4 B8 u月租金1000元， 利息500元, 杂费500，这三样消费平衡。但是你忽略了 ...

如果全部做成home line of credit,是有可能只还利息的，不过首付可能不止20%。
0 J0 N2 B1 f' ^6 y2 B其实第一种方案相当于从银行借钱投资，第二种方案就是用自己的钱投资。如果投资回报率超过银行利率，应该是第一种方案收益大。问题是谁也不能保证这点，所以也没法说哪个方案更好。但是既然买房出租作为投资，那应该是假设房价涨幅高于银行利率的。

edmontondowntow

peterpan 发表于 2014-2-10 23:43
2 R" \+ v$ |: Q3 T/ |那么这N年里面相当于你的房子对你的净资产增加没有任何贡献，（如你假设每个月都是0），房子还是靠你自己 ...

按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

JoyceAccSG

大家的回复都值得深思，各有各的道理，取决于你对市场的判断，对自己及家人的预期，对风险的把握和承受能力，所以因人而异。

小黄

edmontondowntow 发表于 2014-2-11 08:44
按小黄的算法，就是这个意思。假设房价不涨，投资回报率为0。

是这意思。假设房价不涨，投资回报率为0。不过，既然都假设房价不涨了，还投资个什么房市啊，当雷锋啊？投别的啊。
2 H9 M9 j/ ?: @7 ^" z; \1 m* E0 G我上面的计算是简化的。实际上，假设房价房租每年增长５%，那么效果更明显。
- T, j8 r& ^; s  _8 ~8 I  g
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