房东必读--- 一些房屋及设施的维护知识及相关价格续篇一

yuzhenli · 发表于 2014-8-2 19:33

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Ok, let’s  turn on light.
第一章  电路60A 到100A 升级各种外问题
说起来很惭愧,我虽然做过这类工作,但没有给别人做过,对收费价格不清楚. 前几天,我同一个朋友聊天,谈到网上的帖子,朋友笑了.他今年给一印度老板干活,做了几个panel 替换的活（不是升级），里面既有60A的，也有100A，一天印度老板高兴了，拿着帐单向他炫耀，告诉他每一个替换业务他要收3500刀。不客气地说，60A 到100A 的升级活要比Panel替换的活略微多一些，多在哪呢，主要是在两个方面，一是因为大小不同，要对安装位置进行改造，这是非电工活，如果不在同一位置，增加的工作会更多。二是panel 里面重新接线的问题，因为panel大小不同，可能原先的电线不够长了，这里指的是branch circuit，相对来说service 线不够长很容易替换，但branch circuit却不能。这也是很多电工采取保留60Apanel,把100A安装在另外一个位置的原因，那么如何实现升级呢？下面把步骤讲解以下
I. 准备好要用的材料，主要是panel , #3电线，#6,#8,#10,#12,#14.
II. 安装100A panel到设定位置，把#3service feeder 在panel里接好，甩到出线口，这些准备是确保能够在最短时间内连接到电表上。
III. 给epcor 打电话，这应当是提前沟通过了，现在确认street power shut down 和 epcor  打开电表盒的时间，他们来后，配合他们去掉老的main feeder,安装上你的新#3main feeder 线，他们通电后，你的100Apanel就带电了。后面的工作注意安全。曾有一电工朋友在后面的工作时，只是因为一点小疏忽，整个screwdriver只剩下把手，其他全部融化，并且免费观赏了一次类似北极光的壮景，说是暂时失明了1分钟。人没有受伤，事后他直呼万幸。
IV. 确保main breaker is off, 最好用胶布在固定以下。去掉老60A panel里的所有breaker, 然后用同等大小的线逐个把相应branch circuit连接到100A panel 的breaker上。这样60A panel就成了一个Junction Box, 不再是panel.  如此panel 升级完成。
下面讲一下panel 升级能解决那些问题和不能解决那些问题。
I. 只能解决原先main breaker 跳闸问题，不能解决branch breaker跳闸问题
II. 其他如失火等请自己脑补，只是部分减轻，这主要与电线大小，种类等有关。
问如何解决branch breaker跳闸问题
答需要rewiring  相关跳闸线路，这要具体问题具体分析，不再panel 升级之内。本讲到此暂时结束，结束之前，要说一句，panel 升级收费在2000-3000不高。自己做500以下。

yuzhenli · 发表于 2014-8-3 20:04

前面罗罗嗦嗦讲了许多，今天自己一读，发现漏下了一点。我提到升级有两种方法，一种是前面提到的保留老panel 盒子，我老房子是按我上面讲得，, 改造为Junction Box，但也有人保留里面的breaker,作为 sub panel, 其实都可以，没有什么对与错之说，就看哪种方式适合你，生活就是如此，有黑也有白，还有灰色和青绿黄蓝紫。另一种是在原位置安装新panel,像替换一样，但main breaker 是100A。这种方式看上去显得更专业，但不见得适合你。为什么？两个主要原因，拿我自己的来说，一是当时我住在里面，不可能长时间断电（事实是1天都困难，何况可能的2，3天）。二是我的老panel 就在我的炉子上方，再上面是我心爱的cabinet, 我舍不得很，要是有个三长两短不小心，哼哼，我会被骂得。所以嘛只好另起炉灶，换地方在按一个。无论哪种方式，都不能不能解决branch breaker跳闸问题。资深realtor在评估一个旧房子是，如果升级了100Apanel, 他们会一般多评估1万，不管你rewire与否，他们都认为你做了，因为他们认为买家也会这样认为的，事实也差不多。有点懊恼是吧，不要怪我。
好了，下面一个话题是….. 嘿老婆子，加把柴火，水太凉了。阿嚏！
第一章 shower 热水开始热，几分钟之后就不太热了，如何处理
今天可能写不全，请各位大佬见谅，阿嚏！
一个朋友（权且如此称呼），年轻white夫妇，经常告诉我们家里这不好用那不好用，一次说是车库门打不开了，害得老婆大人亲自百忙之中跑去，一看好嘛，把车库门设置到锁位置，当然遥控器不起作用了。还有弄坏了浴缸的出水口，然后告诉说原来就如此，现在感觉不好用了，好嘛，都半年多了才感觉不好用，没办法，修吧。一来二去，再打电话，我家Boss只好每次哼哼哈哈敷衍一番，只是每月碰头时才集中看一下，多数是5分钟都解决了。一天发来message,说是shower 热水开始热，几分钟之后就不太热了。老板想当然地按程序处理了，九月份啊，弟弟妹妹们，然后每天都能听到鸭子的瓜瓜message声，老板给他们单独设置的。一周后，不厌其烦地老板终于百忙之中抽出时间去看望他们，tank工作也正常，调节成最热也不行，回来通知我准备换tank, 好吧，按照最高指示准备各种程序，只等days off后开工，后来想到homedepot有的是，就不予定了吧，后来证明这是一个英明无比的决定。欲知后事，明天再来。

日照绿茶 · 发表于 2014-8-3 18:20

等待第二篇

yuzhenli · 发表于 2014-8-3 20:13

决定不再开新贴了，就在《开篇》和《续篇一》跟贴好了

秀色可餐 · 发表于 2014-8-3 20:21

支持

yuzhenli · 发表于 2014-8-4 19:00

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比较烦，没法修改论坛上的发言。有朋友电话我说我应当开一blog，这样我就可以为所欲为了。嗯，有道理，正在考虑ing……. 写了这么多，求月票，哎，是鲜花和鸡蛋，还有恐龙蛋，我正在胡思乱想。为什么又想起了天线宝宝，知道了，我那见了谁都喊妈妈的儿子开始喜欢看天线宝宝了， youtub上的不太清楚，谁有高清的，能否分享下，谢谢了。我女儿说这个节目幼稚，我非常同意，再看的时候不告诉她了。
上回书说到准备换tank, 第一次嘛心理难免紧张。于是病急乱投医，见到人就申诉一番。同一lunch room 里有一些plumber, 问了所有人都说要换tank. 遂五体投地地佩服起老板来，很是甜言蜜语了一番，认为她已经具有了领导trader的能力。回家的前一天，碰到了一havc的中国人，也是半路出家的，聊了起来，他一针见血地说，小问题，换一个dip tube就可以了，深入浅出的讲了一番原理。某遂大喜。
在冷水进水管下连接的tank内部的一根塑料管叫dip tube,其功能是把冷水输送到tank底部。替换时要注意把冷水开关关上，打开任意一个卫生间的热水口，释放压力，知道没有热水流出，不要关。然后再打开tank最下面的出水口，大约放掉2桶水，然后就可以准备换了。有的冷水管是焊接的，有的是套丝的。焊接的需要锯断冷水管，换掉dip tube后，在买一段铜管焊接上，如果你有心，可以改成套丝的，费点钱而已。然后就关上热水口，打开冷水进水开关，观察是否漏水，不漏水就ok了。 All done.
总结一下，我前后包括购物共5小时，因为考虑不足，总共shopping 了三次，实际操作时间大约是2.5小时，估计专业人士也不会低于2小时，很多事情必须要一步一步来，不能错次序。是人等事，所以再熟也没用。Cost: 材料20-40大洋，如果请人我认为按3小时算（包括路上时间）至少180大洋labour.
忽然想起一件在我人生中有纪念意义的事件，从而促使我开始自己动手做维护，所以在此增加一讲，下水道的疏通。明天开始这个故事。谢谢收听小喇叭。

yuzhenli · 发表于 2014-8-5 19:06

可能俄写的不是太清楚，解释一下，是俄换dip tube, 不是修dip tube. 这东西不值得修，也没法修，12$吧。就是一比较特殊的塑料管，是在tank里面的那根，外面的那个叫drip tube,一般不会坏的。补充所需材料和工具，材料最少包括dip tube, tape, union, 我还买了一把铁刷子，其他工具一般家里都有，譬如Utility knife, scissor, pipe wrench(两把)，如果焊接还需要焊接材料和工具，我的不需要，譬如solder gun, solder, flux, and gas，piece of copper pipe.
我写的换dip tube的过程比较简略，可能我感觉一说你就懂得地方，其实正是你不明白的，我觉得要啰嗦的，你认为没有用，实际是你不清楚我的用意，高处不胜寒啊！小得意一下。以上带下划线的话不要当真，是俄复述某部电影中一狂人的话，活跃气氛外带自我吹嘘。在canada呆久了，中文表达能力下降的利害，或者原先就不好，现在只会说Chiglish 和Engnese了，其实我看这样好了，大家对不明白的地方多多提问，请说的具体一些，我好有针对性地回答，如果你打字慢，请打我电话询问（Please dial between 6pm-930pm）.
好吧，老婆子，啊啊啊，水太热了，小点火。嚏
第三章下水道（唔唔捏鼻子）的疏通
前面有朋友说浴缸下水不顺畅，如果只是浴缸下水不畅，其他如sink（在同一room的）没问题的话，那一般就是头发等堵在U管出了。很简单，用一根stranded copper wire 或者比较软的铁丝，最好前者，软硬正合适，30-40cm长即可，在长夜行，这样不用担心掉到里面。前面弯一小狗，不要太小，大小应当是如果勾到管道边缘，一使劲即可把钩子拉直，可以提前找个地方试下。然后就是把里面的头发等污物构出来了，一般就可见效了，如果还不行，就得用snake疏通了。我可以提供一截wire，如果你没有。打我电话。如果需要snake,如果你会用，可以借给你。不要让我去，我会收费的，14分钟给你解决，charge 149,然后我会把碗，不对，是把一个精美的钱箱子恭敬的放到你面前，非常亲切地对您说一声，请付费。然后，我会偷偷笑话你的。Byebye.

发芽的拐杖 · 发表于 2014-8-6 07:59

楼主的语文是数学老师教的

错别字太多

qdjd2000 · 发表于 2014-8-6 09:19

外行人看不大明白，不过楼主是好人。

yuzhenli · 发表于 2014-8-6 19:42

本帖最后由 yuzhenli 于 2014-8-6 21:14 编辑

有朋友说我错别字多，实在是抱歉了。工作了一天回来，在半小时内打上七百多字，然后就实在是不愿再去想啥啥啥。等有精神了，发现错误想纠正，可网站不提供修改功能，郁闷ing。所以我前面提到要做一个blog.  现在我感觉题目定得不太确切，所以我想改题目。起个啥呢，“讲述老百姓的故事”，听着耳熟，好像有人提前侵权了。或者“血泪斑斑十年移民路”，好像我挺快乐的。“买房后的辛酸苦辣日子”，有一点意思了，请各位读者替我多思考思考，出出主意，在此拜谢了。

         接着讲述我的“买房后的辛酸苦辣日子”。Long long ago 买了一套bunglow，原房主是80多的老人，我见了一面，聊了一会，他告诉我他老伴两年前去世后，他就没有再在家里cooking过，地下室有一侧有裂缝进过水，他已经维修过了，并且指给我们看等等。房子看上去维护的不错，特意检查了stove等都没问题，验房师也没有检查出其他问题。下了offer.  因为一些原因，交房后我们决定先不搬了，但不能闲着是吧。一家白人（5口）住进来，没有想到，第二天打电话说下水道堵了，马桶一冲水，污水就从浴缸里出来，已经有半缸了，大家开动脑筋想浴缸里都有啥吧。我们当时头就大了，验房师没验出来（这也是我以后自己根据经验自己验房的原因之一，当时想的是省下500刀来作为维护基金，结果验证了决定是正确的，以后有机会讲述一下，很多问题从一些小地方一眼就看出来，而有一些问realtor即可，这是我的经验，不适合所有人。）

         当时我是半个小白，开始喜欢动手修车，第一次买房子，对房子了解不多。那时edmonton的大陆华人不是很多，不象现在这么热闹，南部特区来的又看不上咱，所以也不知道找谁问问题。遂在yellow pages上随便请了了一家疏通管道的公司来检查，比约定的时间晚了一小时，一白人小伙才袅袅而来。拿一皮揣子和一个通马桶的工具，（后来才知道叫snake）装模作样的一通修理，在他来之前浴缸里的污水已经慢慢渗走了，这就是说管道没有彻底堵死。然后他当着我们的面冲了一次马桶，水慢慢地下去了，没有从浴缸里再出来，他就告诉我们说修好了。然后准备开发票收费，总共要收350刀，我老板忽然心有灵犀的跑到washroom里测试了一下，好吗，就见到浴缸里出现了一点污水，再冲一下，浴缸里就出现了一马桶污水，再一下，又多一马桶。然后我们明白了，第一次冲的马桶的污水存在了管道里，连续再冲得话，才会到浴缸里。让小伙子来看，结果人家很和蔼的解释没有修好，但按公司规定仍然要收费200刀，是检查费和出车费用。并且把一正规的收据给了我们，然后很友好的告诉我们，如果我们不付钱，公司会sue我们的，而且月利息比较高。我们无奈付费。明天继续

yuzhenli · 发表于 2014-8-6 19:44

本帖最后由 yuzhenli 于 2014-8-6 21:13 编辑

错别字改正贴
"他已经维修过了，并且指给我们看等等。"

知道如何编辑修改了

yuzhenli · 发表于 2014-8-6 19:59

不好意思，还有错别字，不改了。我上小学时，从1年级到5年级的最后2个月之前，一直是一个老师交，数学语文体育自然四门课都是一个老师，农村的学校，老师都是小学三年级水平，每年进修10天，其实就是速成班培训。我记得我们一年级和二年级是在一个教室里，左边是一年级，右边是二年级。

yuzhenli · 发表于 2014-8-7 19:05

本帖最后由 yuzhenli 于 2014-8-7 20:20 编辑

   昨天看到一个帖子说是因为水不热所以换了Hot water tank, 我只能说你是土豪。一般来说，只有超期服役的hot water tank才有必要换掉，超期使用5，6年也正常。水不热绝对不是换hot water tank的理由，80%可能是我前面帖子提到的毛病、另外15%是burner和control等处的问题，很容易找到原因的，自己动手50刀以下解决。

      好吧言归正传，继续说下水道。事后总结经验，认为主要是没有提前声明“修好才付费”。生活还要继续，虽然拐了一个小弯，但还得向前走，把教训转为经验，忘掉那些不愉快。正在考虑call 哪家公司时，住在里面女主人向我们推荐她的plumber朋友, 也好，他们认识，遂应允。人来得很快，很健谈。先寻找原因，打开地下室的ceiling tile,察看管道走向，看不到的地方就猜测，通过讨论，我开始了解了一些plumbing基本知识。然后他告诉我，他没有工具，需要我去homedepot租，好吧开车带着他去租工具，第一次租了一个2”的snake, 按照他的考虑是4”管的主下水道没问题，问题可能是在2”的管道。我当时太虚心若谷了，只记得要学习了，没注意他的逻辑太混乱。明明是3”的马桶下水道的水倒流到2”下水道的浴缸，所以肯定是在3”管或4”管处堵了。简略解说，没搞好，又说是3”管的问题，又去租设备等，这次可能是疏通了一处地方，我们忙活了一天，也急着回家，所以没有按我们的预案好好做测试，以为彻底解决了。老头张嘴要了200刀，我们很高兴得给了，在加上两次租设备的费用，大约300多点。

   几天后，我们又收到电话，说又堵了，我们去了后她女儿告诉我们，其实他们当天就发现还堵，全家人这几天一直用地下室的厕所。老妇人拖了几天才告诉我们的原因，你们开动脑筋想。我们最终没能把人再请回来。后来一想也是，他都没有工具，我们为何要用他呢？我们的选择标准出了问题。明天解说如何彻底解决的，可能对有老房子的同学是一个启发，或者帮助。欢迎捧场。

醉酒当歌 · 发表于 2014-8-7 19:59

地下室四个窗户若找人扩大需要花多少钱？请楼主分享下，谢谢！

yuzhenli · 发表于 2014-8-7 20:26

去年曾经非常郑重地问过两家，一家是head to toes的报价，他们干所有的准备工作到最后安装上窗户，insulation，drywall 的恢复都包括，4200一个窗户，说实话有点贵。一家是只切割foundation,你要把室外和室内准备好，室外是要挖坑，具体尺寸他会告诉你，大约是（窗户的宽度+1米）*1.5米*（窗户低于地面的深度+1米），室内当然是去除drywall,insulation,framing 等，报价600一个，我认为是合适的。

醉酒当歌 · 发表于 2014-8-7 21:30

yuzhenli 发表于 2014-8-7 21:26
) T5 ?* C0 z1 L/ x8 C" ^去年曾经非常郑重地问过两家，一家是head to toes的报价，他们干所有的准备工作到最后安装上窗户，insulati ...

谢谢，若dry wall安窗什么的全包括应该多少钱一个窗可以找到技术不错的人做？共四个大约多少想了解下。4200一个贵的超我想象。

yuzhenli · 发表于 2014-8-8 19:33

   醉酒兄弟，不只是你感觉4200贵，me too.  所以去年我们选了600的那家，我们是开一个新窗户。我个人认为2000-2500应当是个合理区间，不清楚市场如何，所以不敢给你一个确切的说法，我只能明确区分地告诉你我的经历和我的猜测。当然你有4个窗户，所以可以向下谈。看到有人回复你的帖子说“完全请人做包工包料加挖洞，完了填，一个窗$1500，只负责打水泥到要的尺寸，$550一个，自己挖掘，买窗户和well，安装，. 我自己开了三个窗，总共花了$1000，四天全部弄好，很累”，值得你参考。如果我是公司，我宁肯只做550的生意，也不做1500的，划不来，涉及到的工种太多，但活又都太小，太零碎。所以我认为2000-2500，包括外面挖坑，里面framing, insulation, drywall, taping，painting，windows trim etc所有活和材料。不建议自己做，concrete saw 还是比较危险一些的，不值得为600$去冒这个险，其它如挖坑等我反而倒建议你去做，不只是因为钱，而是一种生活的体验。

         好了，言归正传，简略节说，我们又请了一家公司，打电话时，我家老板明确告诉对方要接受我们“修不好不付钱和2个星期内免费维护的质保要求”，对方说他们的承诺比我们要求高。那天我不在家，我家老板全程接待的。他们很快发现了原因，说是因为我们的下水管道最后接入4”主管道时用了十字形的连接，所以只能从roof vent向下疏通，如果使用室内的疏通口，snake会水平跨过向下的主管道进入下一个水平branch。当然最后全解决了，以后管道再也没有堵。他们一共charge了276$.补充一句，八十年代后，building code已经不允许使用十字形的连接了，代替的是Y型。

         两年后，发现屋顶有点漏雨，上到屋顶一看，有几片shingle没了半边，一想可能是修下水道时他们碰坏的，因为买房时检查过，以后也没人上去过，坏的几片shingle都离roof vent不远，而屋顶是我家老板唯一没有陪着他们的地方。一个小问题，但带给我们的却是不小的麻烦，以后有机会再聊这个。这也是促使我们尽可能自己动手的原因之一。自己做不一定能做的更好，但绝对会尽心，越做越好，而且不会带来其他问题。

陈海峰 · 发表于 2014-8-8 20:40

多谢LZ分享。
我家车库bouns room跟屋顶交接处漏水，估计是flashing的问题，但是我自己上屋顶看了看，没看出什么毛病，怎么诊断和维修？谢谢！

yuzhenli · 发表于 2014-8-9 18:36

本帖最后由 yuzhenli 于 2014-8-9 19:38 编辑

         问“我家车库bouns room跟屋顶交接处漏水，估计是flashing的问题，但是我自己上屋顶看了看，没看出什么毛病，怎么诊断和维修？谢谢！”

         答：其实你已经诊断出来了，你现在只是想确认一下。你的车库里应当有一个attic opening,  拿一个比较亮得手电筒，你可以试着从那里上去观察一下你车库的truss和beam，roof OSB board上是否有任何漏水的痕迹，也可能什么也看不到。

               1个半月前，我也碰到类似问题，我的是veranda 上面flashing漏水，flashing看上去没问题。我也不管三七二十一了，买了一筒沥青（roof patch，949ml）,大约16$，另外准备了几个roof nail，一把锤子。首先找出flashing与shingle之间有空隙没有贴紧的地方，再重新nail down一下，然后就是把沥青抹到钉子处，如果原先的钉子暴露了，也要抹上沥青。然后我又把flashing下边沿及两侧与shingle过渡的地方全部用沥青覆盖抹平，这样使得falshing与shingle形成一个整体。原因是下雨时刮风，可使得雨水向上倒灌.

               马上要 days off 了，回家后比较忙，所以暂停更新一段时间，如果有人提问题，我可以尽最大努力地简短回答一下，希望能让大家满意。

陈海峰 · 发表于 2014-8-9 21:14

yuzhenli 发表于 2014-8-9 19:36
0 `1 g. @+ k2 l$ a" H' Y# W问“我家车库bouns room跟屋顶交接处漏水，估计是flashing的问题，但是我自己上屋顶看了看，没 ...

谢谢！过几天再上去看看
平时下雨也不见漏，就是有一天下得特别大才发现漏水

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