自住房转出租房的税务问题

kkk2008

最近买了个single house, 但不知怎么处理现住的duplex更好。我想无非以下两种方式：

& F/ m9 a8 Q- j( o1. 卖掉现住的duplex（当时买了就一直住着，以前从未出租过），先拿回现金再说，但有些疑问。
9 e+ G) F1 e; W( X0 U3 p    假如卖掉后的买卖差价是否需要打50%的capital gain税？
8 ]; N4 h) b8 \2. 我们搬走后再出租这个duplex，但未来有一天当卖掉它后，前后的买卖差价是否也是需要打50%的capital gain税呢？
& _+ R7 P& v+ T' D4 d: j: l0 u8 ~
+ s9 i+ W) i( T哪种好呢，谁还有第三种方式？加国的税真让我头痛，请教这里的筒子们谁能给说说看，在下先多谢了。

wishness

1 no 2 yes

醉酒当歌

1 no。 2 yes, 但卖自住的不上税，似乎可以先卖自住的。

醉酒当歌

若是选2，是否可先卖自住的房免税，然后再搬这个投资房后自住呢？

kkk2008

好像美国那边是先分清楚一个房自住了多久，出租了多久。然后有个算法只打出租那段时间的税。

seanwl2003

1. no
, K( W/ ^' ?' Q7 G, C2. when you move out, you can get an estimated value in the market by a realtor (Price 1). Then rent it out.
8 T" E9 j3 h4 a5 J    Once you sold it out later, 50% of the difference between the final price and Price 1 will be taxed.

醉酒当歌

seanwl2003 发表于 2015-12-10 23:27
1. no
1 b- z5 H( _" K2 r% N& V6 z5 g2. when you move out, you can get an estimated value in the market by a realtor (Price 1). Th ...

. A& B: j! b2 g- Y你的意思是房子出租的租期开始日期的市场价与租期结束的市场价差价才上50%税…理解正确吧？自住那套卖了不收税，

shelley.micheal

学习起来了

kkk2008

seanwl2003 发表于 2015-12-10 23:27
1. no
2 B/ N2 K! V* ^  V5 C  Z1 J2 @2. when you move out, you can get an estimated value in the market by a realtor (Price 1). Th ...

太感谢你了，你不解释，可能还真没几个人做过或明白。来这里确实长见识了。
另外我还想问，是随便找个realtor估价呢？还是找回我的买房realtor？需要额外收费吗？谁有在这方面的nice realtor介绍。多谢了。

夜雨

用当年的property tax就行。

醉酒当歌

夜雨 发表于 2015-12-11 19:46
用当年的property tax就行。

3 V" f0 V+ e" [, d, l用地税估价就可以？那很好。

kkk2008

明白了。用市府的税单应该很有说服力。谢楼主提点。
) S/ t7 \( ~8 \9 K+ A) Z( |% y
另外继续我上面的情形：
5 d% t0 ?" E9 l5 c! E3. 如果我将现房A租了出去，产生了income（租金的收入），按理应打income tax
4. 我搬去的新买房B自住，但每月需要pay mortgage（还贷款的支出）
3 o9 G7 A7 u; J我想问，我能用房B的支出去扣抵房A的收入而不用或少打些税吗？
0 g8 V- @! g6 m& B: n# u4 W我也不太懂，只是以前听人说起过。如这样不行，像我这种情况，
2 F! r& J) k4 p6 F% q$ y- \有什么办法能做到既合理又合法地避税呢？多谢有明白人能给指点谜津。

seanwl2003

4按道理是不行的，但看你怎么跟税务局解释
我的做法是用你的B房做抵押，申请line of credit, 然后从中取出A房已经还完的本金钱付到B房。这样你的line of credit 产生的所有利息全是可以抵A房的税
# i6 R8 E  R! x1 v3 F其实为了最大化减税， 可以把A房re-finance，银行一般的做法是估算市场价值，然后80%的钱减去剩下的房贷就是你可以拿出来的cash， 把这笔钱付到B房，尽量减少B的贷款，然后再申请B房的line of credit。这样相当于你用B房做抵押，贷款付的A房的首付
/ l5 f& C  r6 r0 U; ?2 o: s. k" C希望我讲明白了， 根据你个人的情况可以咨询银行，我是根据经验讲的
4 e0 k8 L8 t7 A4 _- B" x

9 n$ N* c7 o: _8 N

; [$ I) @) Q6 o& G1 x$ b

kkk2008

seanwl2003 发表于 2015-12-12 22:00
: K$ A4 {. }* ]4按道理是不行的，但看你怎么跟税务局解释
, U2 d8 ~9 C' \) W4 l0 x我的做法是用你的B房做抵押，申请line of credit, 然后从中取出 ...

十分感谢楼主。
4 d9 p. m: l2 V6 z7 c- ]我的A房已pay off了。所以也不需首付了。那我还需抵押B房吗？
. R9 b/ z6 I, n9 W9 h按你讲的操作，可将B房的部分Mortgage转换成A房的Mortgage了，
, q) s) T+ c' Z$ x然后我出租房（A房）的Mortgage利息部分就可以用来抵出租房（A房）
6 Z' G. d! ?2 D/ V  k) Z8 m的income收入了。是这样吗？但愿我没领会错楼主的原本的意思。
各个银行会有不同的policy吗？会不会有的可以，有的不行？

seanwl2003

你的理解原则上是对的， 但你不能把B房的部分mortgage“直接”说成是A房的，虽然数值是一样的。不知道你跟税务局解释的话他们接不接受
假如说A房市值30万，重新refinance， 24万mortgage，6万首付。A房24万产生的利息是可以抵税的，24万现金则付到B房减少B的贷款额，因为B房自住不能抵税。
' F- x; `0 P# i, S4 g# l6 SA房6万的首付则需要用B房抵押申请line of credit，这样从line of credit里面拿出来的6万可以算作A房的首付，这6万现金你可以付到B的mortgage里。
3 h/ p: h- w0 W, X# N, r这样A房的30万产生的利息全是可以抵税的。
其实只是个手续问题，总贷款数量没变，但贷款尽量在出租房名下。
希望你明白了我的做法。
! C. z2 w; {% @$ I! w" D- C, o! t% i也许你现在的做法和解释税务局也可以接受？你可以问问税务专家。但我的做法税务局是肯定接受的

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kkk2008

seanwl2003 发表于 2015-12-13 08:43
你的理解原则上是对的， 但你不能把B房的部分mortgage“直接”说成是A房的，虽然数值是一样的。不知道你跟 ...

& E' ^( K, c- h( |谢谢楼主的解释. 我也就是靠着自己的一点理解. 你都办过了,当然是你的办法保险.
/ v, ]9 e+ f6 ]. F- v  j4 Q& O
能介绍一下具体和大概的操作流程吗?是直接找银行谈呢?(你用的哪家),还是要专门找个
报税师帮着搞?然后,具体填税表时再按税表的说明填.我很喜欢自己亲自填,只是想
对自己的财务状况有个基本和深刻的记忆和了解.
3 g5 t0 Z2 `5 v/ ?/ A
另外,我已办了贷款买了B房,等于是事后了.因买得匆忙而且也没想好A房是卖掉还是留着出租?
/ w4 C4 o8 Q/ Q) y: A2 r1 N所以也不知现在还是否可以按你的办法转换.多谢楼主赐教.

seanwl2003

你可以问问你贷款银行，有时银行可以帮你转贷款申请line of credit什么的，还有可以咨询下会计师怎么样对你有利。我不能给你专业的解释。至于出租房的报税第一次不熟悉麻烦点，自己报没问题

kkk2008

seanwl2003 发表于 2015-12-13 13:55
你可以问问你贷款银行，有时银行可以帮你转贷款申请line of credit什么的，还有可以咨询下会计师怎么样对你 ...

$ h+ r+ \6 s: u2 B* w* @7 J" Y我先问下我的贷款行吧.再次谢了.