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由历史数据看当前房价

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
下图是卡城1961-2006房价走势图。没找到爱城的数据,但规律应是类似的。有以下的看法,供大家参考:
; f& Q, P, W$ t) w! d- j( h, k
* Q7 `! P3 a* {9 b1。绿线较好的代表了46年房价的平均增长。在绿线以上的房价超过了平均增长,在绿线以下的房价则低平均增长。 很多朋友认为2007年的房价的飙升是泡沫,实质上是修正了近25年房市低。我认为现在才是价值回归,回归到平均增长线。
3 b3 L9 h, e# e) a. g5 k: A
5 z/ f3 l4 V6 s1 U# i/ j3 k' c2。 未来的房价很难预测,历史也不一定重演。但如果目前石油带来的房市繁荣可以和70年代的石油繁荣相提并论,那么现在房价的涨势应类似于1974-1975的位置(图中红箭头),还有很多的上涨空间。; m7 y8 ?* l+ D; r7 O, ]2 e8 d9 M0 I
+ g3 X6 j- I2 b1 N8 t
3。八十年代,油价回落,经济萧条,利率高企,房价过高。即便有如此众多利空,房价的调整也是非常温和缓慢。以历史的经验来看,现在要想等爱城房价大幅回落,机会极小。
& \& ?" F, ^. K' g8 H1 A2 x7 ?5 N& d7 k4 b9 z
4。 很多朋友常以香港97年房市崩盘为例来说明房地产的风险。大家可知,香港97年房市崩盘之前涨了多少。以差不多每年百分之二十几的涨幅,大涨了十几年。形成真正的泡沫,而且,也因为亚洲金融风暴,才使泡沫破裂。去年上半年,爱城房价才涨了百分之二十几,就有人发话,预言泡沫破裂。是不是为时过早。
- E4 M9 \) y' a% s+ `: B9 S
% q) V1 q. R2 i5.  虽然,预期房价的变化是非常困难的,但由于房市滞后于经济数月至一年,加之又有很多可靠的指标,预期房价在数月至半年的变化则可有很大的把握。我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。

house-price.htm

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:34 | 显示全部楼层
又是一个玩理论的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 14:09 | 显示全部楼层
鲜花(40) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 22:25 | 显示全部楼层
原帖由 老农民 于 2007-2-2 20:34 发表
9 G# E0 v# H, u1 `! m6 f# f又是一个玩理论的。

% y- P2 t1 v0 d+ i& G3 ?% k2 w8 ?) K3 e* Q9 i
看来农民兄弟喜欢实实在在,我就补充几条实在的:
7 [8 Q; C+ U/ A6 k! g8 v! \1。 前些天Magrath 百万豪宅 lot 出来,一天便销售完;4 t# W- g% [& S% q9 S& L
          p/ P( a5 t) ]: P0 G/ p( A  U
2。 River Band 不少lot星期三加价2万(10%),并将于下月继续加价;$ w, Q/ R: j" k+ Y+ I# v8 C9 |3 u" k

1 a0 E7 O7 W# S: [3。 周末,AVI Builder 在Magrath有lot,三名业务员接待都忙不过来;
% t5 d8 v7 s1 e  _* p! S) p5 ~% B) t3 z) |
4。 卡城房市再度火爆,有以下报道:
& C  Q* j1 o) U  O; n. A·        Since October 30, inventories have dropped 45% + x# ^0 V5 K: D/ f
·        Days inventory has dropped from 96 in October to 45 in January 9 z8 d: D3 D& `5 y9 X
·        Sales have been very strong (about 19% above Jan 2006).
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-4 00:53 | 显示全部楼层
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
" L2 O3 q9 z5 \& h9 r# [6 h" u. a# `" Z4 w0 l* z
原帖由 WST 于 2007-2-2 20:28 发表
) W/ h4 V5 |0 M2 I& [) l' F我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。...
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 20:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
事实终将胜于嘴硬!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 22:57 | 显示全部楼层
对!有条件的要马上买,没有条件的,也要创造条件把紧时间买!不买就没得买了!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 16:19 | 显示全部楼层
不要因为买房降低自己的生活质量就行。
; h3 b! e! R3 W- w$ S2 Q. |- Y) r9 u: E
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不过,最好有爱城的数据分析一下。
7 Q4 i4 g: F& V. z  Y& c1 Z  [2 N: o6 Ghttp://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-8 20:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有暴涨必有下跌。否则,都上天了。
大型搬家
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发表于 2007-2-8 23:39 | 显示全部楼层
看这个! 埃德蒙顿猛涨了(注意,指猛涨,不是以前的缓慢增长)这13个月都不见缓一点的,。连 calgary 都缓了7个月了。虽然温哥华在2005年也一直涨,然后只降了一个月就又涨回去了,但是根据图表的数据,2005年温哥华涨了20%(更不提温哥华80年和94年涨得很快后跌过),而爱德蒙顿去年可是涨了60%(根据图表估计的,另有人说是70%),calgary 涨得最快的那段时间差不多50% 的样子。9 |/ D! F. U2 J# V6 p' k

) Y( O8 z( N! j/ @所以俺觉得埃德蒙顿的这年猛涨太猛太不正常,目前不是入市的好时机。以后可能会有些回落,或者至少等价格稍稍平稳之后再入市。& G# [* `+ M8 i" i! E0 _
, @5 W0 _9 m% ^
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-2-9 00:04 | 显示全部楼层
OMG,从图表来看踏入2007年,Edmonton已经是全国放假第三贵的城市了,超过Toronto一点,是真的吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 10:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
温哥华30年的也贴过来,自己看看,比较
; ~, L" C' G7 E7 Z1 g1 I& Vhttp://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html7 j8 n, f* K) V7 r# U& z

# e% z6 C1 E9 \7 \! y. _9 a; d' J9 k5 n
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-9 11:26 编辑 ]
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2007-2-12 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-8 16:19 发表: j9 y& A5 }2 \/ q
不要因为买房降低自己的生活质量就行。
: n2 X1 G/ A5 _$ Y; T* m3 y; Y6 a& k( V. `9 A
1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不 ... [/quote]1 e) W" e- H  a" I& i: O
  Y- R1 k# R/ g& C: ^
补上走势图。5 v0 P* E$ s! V7 O+ g( z; k
2 t, z- B& c8 @! T5 }5 w) E% O1 d
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 20:51 | 显示全部楼层

回复 #17 WST 的帖子

这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
3 O+ _( H/ M! _7 ]1 l# E: ]6 c0 k2 J# u/ J. j- |. a( r0 J
把calgary 的数据发过来,我画个图给你看。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 20:51 发表3 r8 O' W; r% K& U8 o" E: s% o0 Z5 `
这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
1 p+ [' j/ y) a) i7 a. G2 S: E$ M2 i# `; \
把calgary 的数据发过来,我画个 ...

1 t4 ]$ T' h2 W$ N% c% y; e4 Y; g8 C* p# w

+ h  }( O% j" _卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。
  U' ~7 s1 r+ S不知温哥华在同期涨幅多少。; d+ J- q0 {8 M# w" D/ f# y( l5 t' E) A* C
以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。1 B4 @- M( U; a; t9 D" K

; ~, Z7 q$ o+ s+ p. z; {' k# [1962        12,5564 e0 M, Y5 D. _
1963        12,925
2 n/ l0 l6 B& ^3 S6 X) t) L0 }1964        12,662
" W. h0 T$ A+ N- J3 s1965        13,2914 ~6 Y5 b' {" ~* e( F; B
1966        13,752! i# e! Y* e9 c
1967        15,4423 n4 e! b, d% \0 R" o% E& A5 E
1968        17,434  @# Y3 G* \4 j8 V( N
1969        20,526
5 P* P: Q2 P  _. C+ m8 M* w4 J1970        21,4468 z# ~# V* E' S, _/ F
1971        22,227
) Z$ B8 p6 s9 j: D8 H1972        23,681( r4 S- Y( B& Y
1973        27,146
: n9 F( E7 ^1 d1974        34,809
- B! e! z& M. z6 d: Q% a1 D/ R8 x1975        43,9956 q3 ~4 ^+ C& U- s; m' P& ~
1976        58,064$ u+ u5 F2 o; Q. n% h! k
1977        62,884+ ?- O4 V- t5 A2 F
1978        71,679" q1 ~1 c: T+ t& V/ y
1979        78,719
3 z- w; A, k) {% L0 g6 y1980        84,367# C( [* C3 n: \0 N
1981        91,438
0 I( ^4 {8 m9 m1 }1982        91,405
% D1 S+ O: g4 f( K8 x4 }7 y8 D& S1 l1983        85,667
$ r0 i; x6 b0 G% n! R1984        79,246
0 W% C9 o( }8 `5 r3 t$ f1985        74,175( {( S8 S! l" Y
1986        74,306
( b& M; Y6 m* P( c4 f$ h. V1987        76,878
6 Z/ _) H+ E! e+ m! X: J! H1988        81,8415 A# P' K1 T( }: X
1989        89,017
8 D) a% o9 `+ X' b5 ^8 ?& x" C1990        101,014
1 r5 n2 K* R% O' E8 }1991        107,076
( [% S3 ], P/ U9 X+ W; N1992        109,594- n) |2 @. \7 ~" }9 i) c( p
1993        111,7965 z0 J* p/ [6 l/ b
1994        112,501$ n! G: p% K- K1 O5 A8 m1 C1 g& i
1995        110,577
: ~, q7 p$ P, b# d1 L2 p; |1996        109,042" Z. y# W/ C4 f
1997        111,545
% Q% i% K$ A7 [5 A* u1998        114,536! w- y& e: E! o- f3 s8 o9 M
1999        118,8712 x% |9 ?2 z1 z
2000        124,203+ m! r2 @2 j! D1 R0 L. A
2001        133,441
$ ]" y: S- k% l9 B4 j, w* H; o( k2002        150,258, H0 \* E9 b4 Q0 f
2003        165,541: l  u8 J& ~! ]1 r3 \
2004        179,610
- j( q! j$ L! X2005        193,934, H3 {  \- b7 `1 [  R0 P1 j
2006        361,932
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发表于 2007-2-12 23:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-2-12 22:17 发表) f; l. _5 V  g" l
  t5 r( e& _7 l9 m& H, G, [+ Y

) C5 ^4 O+ V3 ^/ {+ P
2 J2 ?8 Y+ _' w* {7 \卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。1 M& ^# c! N4 c8 }+ }
不知温哥华在同期涨幅多少。5 b3 u/ b/ i; \2 l/ P: F
以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。: Y6 V  d" U% s! L
# ~7 y# [; E/ I4 a/ B4 a
1962        12 ...
$ X: T) ]0 z- ?) a4 B
( [; v4 F7 A* o1 u1 M

& A2 p. T  l+ u) L" {由此数据可见,卡城爱城的房地产历史发展到今天,价格涨得最猛烈、最不象话的就是去年(2006),19万的房子从2005年飞扬跋扈到2006年的36万,仅仅一年就翻了一倍!这不是名副其实的暴涨是什么?这和以前这个坛子一贯宣扬的缓涨大相径庭。1976年房价5万左右,到了大名鼎鼎的1981年,五年功夫,房价也只不过才9万出头,两年之后就进入了闻名遐迩的1元房萧条期。9 d7 h1 G; Y8 `1 v$ x! `. S# C
由此可见,去年房价的上涨可说是史无前例,如此畸形攀升上去的高房价,今后该如何收场?!
8 L( a, F9 ?7 U2 a  a. N( p- c5 T" z* b
[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-12 23:51 编辑 ]
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
理袁律师事务所
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发表于 2007-2-21 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-4 00:53 发表
8 b# {. ]9 P3 ?- J: D1 I恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
$ ^8 E+ \, X& g3 s; \9 d! M: c% J9 V$ v- @* d
; d& ]7 X  e- n, C/ u, d. `
- b, ?1 o6 n' i
. F" P: v' o/ O2 W. \
最好是没人看房。这样,房子下调还有个指望。
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发表于 2007-2-21 19:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
在这样高的价位上,我是不会在爱城买房子了.与别的城市比较一下这里的天气,环境,文化, 我怎么也想不为什么这里的房子这么高. 如果房子的市场价远远高于实际价值的话, 总有一天会回归现实的. 是缓跌, 暴跌,在什么时候跌就难说了. 爱城再建几个Upgrader, 那我们还能呼吸到新鲜空气吗?
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