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由历史数据看当前房价

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-2 20:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
下图是卡城1961-2006房价走势图。没找到爱城的数据,但规律应是类似的。有以下的看法,供大家参考:& |6 h6 Z9 b  {. @# e  C; [6 T

; H5 Y" Y* ^; F3 p& G# ~1。绿线较好的代表了46年房价的平均增长。在绿线以上的房价超过了平均增长,在绿线以下的房价则低平均增长。 很多朋友认为2007年的房价的飙升是泡沫,实质上是修正了近25年房市低。我认为现在才是价值回归,回归到平均增长线。
# l) p0 [' Z7 @- I, N3 @  r' y* i) w/ `' K5 M, G& T2 T$ y
2。 未来的房价很难预测,历史也不一定重演。但如果目前石油带来的房市繁荣可以和70年代的石油繁荣相提并论,那么现在房价的涨势应类似于1974-1975的位置(图中红箭头),还有很多的上涨空间。
  {* w) B' |3 U; _/ }) i; j! P3 M  ^* ?9 l* t( |9 Q
3。八十年代,油价回落,经济萧条,利率高企,房价过高。即便有如此众多利空,房价的调整也是非常温和缓慢。以历史的经验来看,现在要想等爱城房价大幅回落,机会极小。
# |! b! ]+ m+ w( I( n
! m9 H  p  f8 ~) r4。 很多朋友常以香港97年房市崩盘为例来说明房地产的风险。大家可知,香港97年房市崩盘之前涨了多少。以差不多每年百分之二十几的涨幅,大涨了十几年。形成真正的泡沫,而且,也因为亚洲金融风暴,才使泡沫破裂。去年上半年,爱城房价才涨了百分之二十几,就有人发话,预言泡沫破裂。是不是为时过早。
3 P. Y0 U' H# J, ^) Q! ^. V, S2 r, V  d5 H5 m! G
5.  虽然,预期房价的变化是非常困难的,但由于房市滞后于经济数月至一年,加之又有很多可靠的指标,预期房价在数月至半年的变化则可有很大的把握。我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。

house-price.htm

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发表于 2007-2-2 20:34 | 显示全部楼层
又是一个玩理论的。
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发表于 2007-2-3 14:09 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(40) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 21:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-3 22:25 | 显示全部楼层
原帖由 老农民 于 2007-2-2 20:34 发表/ n; C  \, t1 E3 S# }0 ]1 v
又是一个玩理论的。
6 Z) t! X5 q6 z# v4 U, [6 ~

- F1 z1 J/ `. i* T4 {% N看来农民兄弟喜欢实实在在,我就补充几条实在的:5 E! Z5 b9 r/ a  J
1。 前些天Magrath 百万豪宅 lot 出来,一天便销售完;
. r2 h3 P2 a9 V5 ^: J. l        & e- o( X, y; I5 {  [$ i) }
2。 River Band 不少lot星期三加价2万(10%),并将于下月继续加价;% G( O2 {+ a1 B) b4 q9 x! J
; _4 P6 M2 S) V# f- ?! N
3。 周末,AVI Builder 在Magrath有lot,三名业务员接待都忙不过来;
  |7 p. R2 W3 V& @. F8 j) Z* j- W) m( q$ F
4。 卡城房市再度火爆,有以下报道:
: w% u4 N- [1 v7 i* }& P/ T! ~& p·        Since October 30, inventories have dropped 45%
- {; k$ e7 J3 I( q9 C8 H·        Days inventory has dropped from 96 in October to 45 in January
8 r# L9 C2 b% o+ `& L& e3 y) E·        Sales have been very strong (about 19% above Jan 2006).
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-4 00:53 | 显示全部楼层
恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。$ I1 Y9 b1 Y' B2 J; h

3 \+ d2 |$ ^% t/ e
原帖由 WST 于 2007-2-2 20:28 发表8 y7 J5 `3 P' @8 y
我可以说,目前爱城房价没有停涨迹象,而卡城房价必将在近期再创新高。...
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 20:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
事实终将胜于嘴硬!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-7 22:57 | 显示全部楼层
对!有条件的要马上买,没有条件的,也要创造条件把紧时间买!不买就没得买了!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-8 16:19 | 显示全部楼层
不要因为买房降低自己的生活质量就行。" U# |4 O% ]' f" w+ Q; G' l

2 ^+ a9 ^+ Z3 e2 O; w1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不过,最好有爱城的数据分析一下。
, i  ]# c% b7 {" [http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-2-8 20:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有暴涨必有下跌。否则,都上天了。
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发表于 2007-2-8 23:39 | 显示全部楼层
看这个! 埃德蒙顿猛涨了(注意,指猛涨,不是以前的缓慢增长)这13个月都不见缓一点的,。连 calgary 都缓了7个月了。虽然温哥华在2005年也一直涨,然后只降了一个月就又涨回去了,但是根据图表的数据,2005年温哥华涨了20%(更不提温哥华80年和94年涨得很快后跌过),而爱德蒙顿去年可是涨了60%(根据图表估计的,另有人说是70%),calgary 涨得最快的那段时间差不多50% 的样子。1 b& Z/ d) D  p
6 K: Z5 ]/ j$ J( a
所以俺觉得埃德蒙顿的这年猛涨太猛太不正常,目前不是入市的好时机。以后可能会有些回落,或者至少等价格稍稍平稳之后再入市。
" @5 ]) `; E* _: A2 Y+ L$ ^( d& m; ?% L; \8 t8 @- P8 E
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-2-9 00:04 | 显示全部楼层
OMG,从图表来看踏入2007年,Edmonton已经是全国放假第三贵的城市了,超过Toronto一点,是真的吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 10:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
温哥华30年的也贴过来,自己看看,比较
: [# ^- h2 T! r" shttp://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html: d4 M# {3 n/ N) l# ]8 q$ ?
: ?- ^+ a! T0 w
( d0 S8 o( T/ y
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-9 11:26 编辑 ]
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-9 11:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
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发表于 2007-2-9 11:42 | 显示全部楼层
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 不想长大 于 2007-2-8 16:19 发表
! S  h) M4 |4 j不要因为买房降低自己的生活质量就行。
6 I4 P( O# e3 v
% ~2 x( F5 ?# z5 M3 b  t% c1楼的数据我打开不了,却看到这儿有个温哥华的房价走势图,不知有无参考价值。我不觉得爱德蒙顿的房价会暴跌,但是缓慢增长(<7%),或缓跌应该还是有可能的吧。不 ... [/quote]
% G1 L) G! z% Q& z* R; j; A& o" F9 N7 ]% H* m4 g% e; H- D+ f
补上走势图。) ^  w( Z2 [0 Y, g% P/ C9 H
: R1 E& C2 a% b7 O( G$ J' s# ^
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 20:51 | 显示全部楼层

回复 #17 WST 的帖子

这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
3 ^5 S$ g  ?6 i/ ^3 x) ~1 n1 [+ O5 R+ Y3 z
把calgary 的数据发过来,我画个图给你看。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-2-12 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 不想长大 于 2007-2-12 20:51 发表
2 }/ D- I) g1 O& l6 l这个图太小了,也太不准了,将近似曲线稍微偏上一点点就有非常大的偏差。我就不信calgary 的几十年近似曲线的斜率比温哥华的还要高(看看温哥华如今房价比calgary 高多少)。
; ^0 n. U# H( c* l' x3 o" x
% T5 i$ |! z# ^: P把calgary 的数据发过来,我画个 ...

. }. D- F( }0 Y7 c2 [3 W8 v
4 x4 r3 K  }0 W: W# m3 B( r
8 W0 D2 Q# u( e卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。
1 n* G7 s- r8 g7 @  Y不知温哥华在同期涨幅多少。
! I# X7 O+ v1 Y: o以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。, I# c9 m( j( w* e: \9 {5 ~

% J3 |' F3 ?  K4 ~! V+ S1962        12,556. v1 X9 ~# U" f$ Q
1963        12,925
# N" T7 N  A: |( x1964        12,662
$ b: W6 Z# [* y- ]' c+ t; ]2 ]* U1965        13,2913 h% b1 G' O) ]4 h% k0 ]& |+ X6 _
1966        13,752& {& _" G! q& e6 D. l
1967        15,442& J% f! s( S  P; ]0 A" t! K3 K
1968        17,4342 K" }* Y- Z; x5 }
1969        20,526/ H" ]! ~2 Q6 x* R1 J& j/ O
1970        21,446
, F! u* i( J: Q* |1971        22,227- ~$ x( R. w6 T4 ?
1972        23,681+ H0 C# S8 E6 Z
1973        27,146
% M$ ^- u2 M' x' c, `0 m1974        34,809
; ~) a9 w* O+ ~2 B( _1975        43,995
5 `3 V( E: r6 \' d0 A4 B: N1976        58,064
! ~$ g8 ?5 r. M: l9 R; A( t% v' a1977        62,884+ _0 F, j( H  f+ ~9 S, P. C
1978        71,679
. s8 c7 \! @7 ?! M9 S9 q1979        78,719
$ l* J  _& ^4 \$ M7 W1980        84,3676 @1 g/ N5 x8 G0 ]9 J7 U
1981        91,4382 r7 y+ b* o( D5 Z/ k& h
1982        91,405. u' g* M7 j" {" q( u/ J/ o8 ?' k6 }
1983        85,667) {; X: ], b  J. v& M) O& X& t$ L
1984        79,246. q( ^1 `. C) W: g; C/ T% B( g# i* z
1985        74,1759 G7 g" S! n; M4 }5 D4 _
1986        74,3061 Y3 b4 z/ f4 k! P* R
1987        76,878
' [4 M- A0 A" R/ D/ ~  b$ ]1988        81,841
8 @) z7 ?. m* Q3 D+ L: f/ T0 h1989        89,017
# R( |$ `8 N9 w6 J7 @) Q: `1990        101,014
, L& ?4 a# U3 P# O$ {2 l# w2 d1991        107,076
, t! f& j7 F: d/ b$ l" h% O! n9 ?/ P1992        109,594/ F0 y: G. ^  T: i
1993        111,796
% R/ ^% M) ?, R% T, h* ?7 h1994        112,501
. \; o0 d5 g0 a1 s  {8 j1995        110,577
0 X. z' H2 |$ ^. V  k1996        109,042. T. O; t2 P1 A
1997        111,545
* s3 q  {1 \6 A  [0 b1998        114,536# U4 L: _$ g. N1 @. I! a
1999        118,8715 {- B0 X+ j: [# {" Z, [
2000        124,2038 K! [- z. J0 m, N( f
2001        133,441
( e0 F! X2 n7 D9 @  t% ~( R2002        150,2584 r0 D, b3 W. Z
2003        165,541/ i. [, l/ `! W8 |( u/ L7 A; C
2004        179,610! J3 X+ R8 i' a5 e! ^
2005        193,934" D* ~* p4 w8 E
2006        361,932
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-2-12 23:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-2-12 22:17 发表7 W8 i) G7 x7 \' I  B, J$ \
2 E! F; y) Q$ d1 |( }1 G

, C) U( [* t4 E" r3 n: E. ~6 g; j* u5 n0 j7 f: d- {9 I
卡城房价最大涨幅是在1964-1981,1981的房价是1964房价的7倍多。! t8 d: s3 O9 N( e# d
不知温哥华在同期涨幅多少。# d2 i7 M! J- {" i- R( _4 E
以下是45年卡城房价: 1962-2006。数据由 internet 获得,仅作参考。希望朋友们能进一步证实。
/ F9 {+ K( ^7 ~% z4 O- y8 i8 S* s0 h- E7 w6 k' m( o- C' \
1962        12 ...

/ t- y, L5 ^3 k8 w4 w. A) H( h: g6 S0 O; o' U4 ^2 N

( T7 k; N- ~/ L  j由此数据可见,卡城爱城的房地产历史发展到今天,价格涨得最猛烈、最不象话的就是去年(2006),19万的房子从2005年飞扬跋扈到2006年的36万,仅仅一年就翻了一倍!这不是名副其实的暴涨是什么?这和以前这个坛子一贯宣扬的缓涨大相径庭。1976年房价5万左右,到了大名鼎鼎的1981年,五年功夫,房价也只不过才9万出头,两年之后就进入了闻名遐迩的1元房萧条期。, h; A1 W" T! P4 C+ }+ I
由此可见,去年房价的上涨可说是史无前例,如此畸形攀升上去的高房价,今后该如何收场?!' I& ~, _. _( P8 `0 o
: s3 H$ x- O" f8 K$ _. H8 K! a
[ 本帖最后由 wallyy 于 2007-2-12 23:51 编辑 ]
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发表于 2007-2-21 07:33 | 显示全部楼层

回帖拜年

路过,拜年。回一个,过年了,顺便给楼主拜年春节好
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发表于 2007-2-21 10:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-4 00:53 发表
1 g, x% D' d8 F1 v恰恰相反,卡城目前房子有10个人看房,结果的成交价格仍然比已经下调的listing价格还要低。如果1-2个看房,那么offer更低。
) \4 \8 c# G- X8 z; J! }
/ o% ~. N0 l8 V6 [8 h# |% h

3 u3 ^6 E8 m% p9 S  \1 w$ P5 S
/ S% g; p4 D' ]% V) }) `/ {4 R% h% ?4 I+ G: ~  C
最好是没人看房。这样,房子下调还有个指望。
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发表于 2007-2-21 19:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
在这样高的价位上,我是不会在爱城买房子了.与别的城市比较一下这里的天气,环境,文化, 我怎么也想不为什么这里的房子这么高. 如果房子的市场价远远高于实际价值的话, 总有一天会回归现实的. 是缓跌, 暴跌,在什么时候跌就难说了. 爱城再建几个Upgrader, 那我们还能呼吸到新鲜空气吗?
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