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转贴 房市降温初见端倪
【魁北克信息港】2004年底,就有一些业内专家预测加拿大火爆的房市2005年即将降温。出乎预料,2005年,房市续写了辉煌。2005年,又有一些业内专家预测2006年房市将经历软着陆,这次人们在经历了年初漫长的等待后,终于看到了房市降温的迹象。 0 L) o4 F* Z/ q" c+ {8 P' q
& N- B" l& o" U4 r房市降温迹象之新屋开工量
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降温最明显的迹象就是新屋开工量。加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,CMHC) 4月10日公布了3月份加拿大的新屋動工量。以年率計,全加新屋开工量由2月份的242, 500個單位增至252, 300個单位,成为1987年以來表現最佳的3月份。有人会问,这不是房市继续火爆的表现吗?怎么会是降温迹象呢? $ [8 B- Z4 w# ]5 x, q3 i) p
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从总数来看,确实新屋建设的数字在增加。但是,看一下细分数据,就会了解对房市降温的判断不是空穴来风。 2 w M S. D4 O. w$ M0 s! C
# U5 O% Q9 \% x据CMHC的资料,經季節性調整後,3月份,城市新屋動工量上升4.7%至219,700個單位。其中,多戶式房屋(公寓及共管公寓)動工量較2月份增加18.6%至123,000個單位,獨立房屋動工量則下跌8.9%至96,700間。而且,这已是独立屋动工量连续第二个月下跌。
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CMHC首席經濟師杜根 (Bob Dugan) 表示:“3月份公寓單位動工量在多倫多及滿地可等數個中心城市激增,但單戶式房屋動工量卻連續第二個月下跌,顯示新屋動工量將開始放緩。”
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4 ? U, ^. o/ Z: \* k4 m为什么公寓动工量增加,独立屋动工量减少就能推测出新屋动工量将开始放缓,房市正在降温呢?
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这是因为对买家来说,公寓与独立屋相比,更容易负担。新屋动工更倾向于公寓,说明市场房价过高,人们支付能力下降,购买活动受到抑制。正如豐業銀行經濟研究 (Scotia Economics) 分析員Sarah Hughes所说,新屋動工由獨立房屋轉移至公寓大廈,顯示利率上升已開始对較難負擔的独立屋兴建产生影响。她进而预测,“隨著負擔能力下降、建築成本上升,以及重售市場冷卻打擊房屋需求,今年第一季度房市的升勢預期將在次季消失。”
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房市降温迹象之房屋支付能力 3 V" l* n E% `' ~
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皇家银行(Royal Bank of Canada,简称RBC)最近发布的一项报告显示,2005年第四季度,加拿大人的房屋支付能力(Affordability of homes)达到了十年以来的最低水平。RBC预计,今年上半年房屋支付能力下滑的趋势仍将继续,随着利率的稳定及薪酬的提高,2007年才有望停止下滑。 8 E, ]( a. ^; D B
# Y% P8 H8 E: x" MRBC首席经济学家助理Derek Holt认为,房屋支付能力的下降主要应归因于收入增长的缓慢。他说,“收入的增长很难抵消按揭利率、房屋价格和设施支出的上涨。” " V2 {* n* K6 d* Y8 L: ?
$ _3 C% w# x8 [1 D0 K j; w* m' S5 z& J而CIBC世界市场公司(CIBC World Markets Inc.)高级经济学家Benjamin Tal预计,房屋支付能力在转好之前,可能会变得更糟。Tal先生说,“加拿大收入增长正在加速,但是房价涨得更快。再加上利率越来越高,需要为按揭付出的金额越来越大,因此,房屋支付能力不断下降。” * {7 g; n' g" [( {
; j" l! ? n" o4 \' ^Tal先生说,不断上升的利率对房屋支付能力的冲击最大。因为,22%的按揭贷款是浮动利率贷款——随银行的主要贷款利率浮动——而不是锁定在长期固定利率。他说,随着利率的上涨,至少在接下来的几个月里,房屋支付能力会变得更糟。 3 Z4 i% h: J. d
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自去年9月以来,加拿大银行已连续五次调升主要利率,每次调升0.25个百分点。目前的利率为3.75%。而根据现有情况,继续加息的可能性很大。 ; Y5 B& o `* x, G2 L+ z
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首先,加拿大统计局月初公布的数据显示,加拿大3月份失业率跌至6.3%的32年新低。这足以使央行在4月25日再度调高主要隔夜利率水平。道明证券(TD Securities)固定收入策略师拉塞勒(Eric Lascelles)指出,加国就业数据异常强劲,意味着央行的加息措施或会较预期严厉。拉塞勒表示:“目前看来,央行极大可能会将隔夜利率调升至4%,利率稍后更有机会进一步上升至4.25%。”一些分析员更加预期利率会在今年秋季升至4.5%水平。 " F) o2 i. V/ u
1 {. y1 Z' f1 f) e会促使央行加息的因素不仅是上述创纪录的就业数据,还有创纪录的原油价格。20日的最新消息显示,国际市场原油期货价格19日连续第三天收于历史最高水平。当天,纽约商品交易所5月份交货的轻质原油期货价格收于每桶72.17美元,是纽约商交所该种原油期货的最高收盘价,盘中一度上攻至72.40美元的历史最高交易价格;伦敦国际石油交易所6月份交货的北海布伦特原油期货价格每桶上涨1.22美元,收于73.73美元,也是该种原油期货在伦敦国际石油交易所的最高收盘价。加拿大是原油出口国,油价上涨带来的通货膨胀压力,恐怕将不得不通过加息来缓解。而且,目前看来,伊朗核问题很难在近期解决,而美国又面临夏季石油库存的不足,石油价格可能短期内难以平稳下来。央行继续加息的可能性很大。
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9 T4 m: B" G4 S房屋支付能力降低,将导致一些人无力购买新房,而一些房屋拥有者也会因为无力继续负担按揭费用而出售房产。因而很可能市场上会出现供大于求的局面,成交量与成交价会随之降低,至少涨幅会有所降低,最终出现市场降温。 % W+ [: l( R/ w `
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房市降温迹象之按揭保险计划 5 d8 W$ E. Z O6 b
' I; Q1 X# V: y, ]% O, k3 s3 `3月份,加拿大按揭及房屋公司(CMHC)推出了30年期按揭保险计划,随后,Genworth Financial Canada也表示将推出30及35年期的按揭保险计划。而在此之前,最长的按揭保险计划期限为25年。据分析,这两家公司延长房屋按揭保险计划期限的主要原因是,加拿大房屋价格不断上涨,购屋者负担日重,延长期限可减轻购屋者的月还款负担。 + P$ `$ H7 y4 x! L, b! j
# C: q0 W/ S! J" U1 @房价上涨屡破纪录,央行利率又不断上调,即使最长25年的按揭贷款计划,也无法让一些人满足拥有自己房产的要求。30及35年的计划的出台,可以让初次购屋者,在房价飙升时,仍有能力负担贷款。有专家认为,新的长期按揭保险计划的出台,从另一个方面折射出房地产市场已经开始降温。 / M3 F3 u( B: {( P6 S; i6 \
' z: B. Z1 |* T( A* D多伦多道明银行经济专家拉华瓦(Sebastien Lavoie)认为,按揭业者推出30及35年期揭计划说明:市场中的初次购屋者已为数不多,按揭业者只能以此方式吸引他们购屋,可见房地产市场热度已降。
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& y9 M* x& b# D; o% }# ~房市降温迹象之房价下降 1 ?1 s+ C' ?0 Q+ u, x5 B
' i6 g/ O8 [( I关注房价走势的人会发现,今年3月多伦多的房价与2月相比有所降低。据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board,简称TREB)统计,今年三月份,TREB成员报告的重售房交易数为8,707件,比去年同期的7,904件上升10%,比二月份的成交量6,756上升了28.9%;均价为3,134,比去年同期的0,545上升了7个百分点,但比今年二月份的3,928下降了近800元。
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800元的下降幅度,按百分比算仅为0.2%,可以说在房市的升降幅度中几乎微不足道。但是,它折射出了房市如此火爆的情况下房价下降的可能性。 7 U) z0 B6 i8 o
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本报特约作者柱子认为,三月份与二月相比,住房交易量大幅上升,房价却轻微下降,说明了市场上出现了供大于求的情况。成交量是由买家的意愿和数量决定的,而价格是由市场供给决定的。一定的买家数量,供给越多,价格越平。
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2 B& L2 N4 r6 F4 m. R当然,凭单月房价下降来判断市场的未来走势是不够科学的。况且,2005年,大多市场也出现了三月均价低于二月的情况,在随后的4至6月份销售热季,均价又恢复上升。不排除今年也出现类似情况的可能性。 * Z8 ~) c! x9 w
( j% K4 R* |, E' t* O; ^虽然市场已经初现降温迹象,但由于失業率目前正處於數十年低位,加上收入上升幅度较大,將可继续支撐目前住宅市场。而且,现有的数据表明,加国房市仍然十分强劲,即使降温,也可能也会经历一个较长的时间。降温也可能只是价格上涨幅度放缓,出现大幅降价的可能性不大。
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4 J, I7 _! X, E- y8 _房市最终何去何从,还需耐心观望。 |
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