加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

, c1 ^: V! _: B5 ~- R《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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* J: U7 h. O6 L6 t: Y% M加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
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4 ^$ D, o- N7 P加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
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" J2 N, R8 Z# [3 b$ L! F目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
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. b- i- B' K3 z3 L2 C最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
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与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
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2 I7 x4 A5 D6 m( x2 I( |! H( j例如：

* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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2 l4 `+ w5 F! n/ f6 w# B4 x0 k  k" m* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

( O: o8 o. G7 p* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
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. v! P: ~% W# [2 G# M. C$ w主要城市房价预测

TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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& R/ m, t. i# h4 X) z$ I增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。
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1 q2 ~- G- _' S2 [3 v8 e. J安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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2 [$ h- O! `! ^4 i7 a. t( A推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
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9 m; L) N+ P- c- T1 S: O不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

但市场仍有积极信号：

* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

/ M) s$ @) A( t$ a) @7 F* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
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' @6 s! a7 Q) w+ H6 H9 ^* [0 L* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

3 s* q  k: C2 S9 r这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
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9 ?9 Y1 r5 J) X8 k9 f9 O% {' i3 X公寓市场尚未触底

8 I8 z: K4 e  Q; ~1 y  qSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

' N, i5 Z: X  \% g7 |4 v; V. S3 a根据TD今年5月的预测：

* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

0 V5 L3 ^; `! S* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

8 M; n3 X, {5 m8 n7 w* 并且风险可能延续至2026年。
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2 k6 _1 _8 [8 f1 [9 q新建公寓放缓，未来或存供需缺口
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/ Y  |8 E+ f8 H2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限

$ E* B; s* w$ M% A2 B( H: \$ |Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
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3 V2 J: ~: A1 B. w' \/ t4 h: {到2026年：

* 经济预计略有改善；
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3 Q- l* F6 v- ^4 E( {7 D4 g" _# k9 {* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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1 [8 o: |2 p1 P* 失业率下降。

% D( P1 {0 W# h; _" U: c因此，整体环境将较2025年更为有利。

哪些地区最具可负担性？
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" `4 _) C4 L5 v2 {' D: k- H9 S, d在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

* Z, Q: `) H7 }6 z阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
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相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
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$ j3 C2 ?2 g1 o值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

1 ~% G+ H4 Y% @& Y0 m+ o. x长期风险：房屋类型错配
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Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

. ]  h# i6 ~1 V, C* q1 N4 r> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
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7 r8 f4 G- h8 b& ]( U他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
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结论：适度回升，而非大反弹

> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

不过，Sondhi补充说：
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& [) r! G$ E* }0 e& t, R> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”