加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
/ b$ p& \2 \& c# t
3 G% |) A6 w! N% @5 ~加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
- ]. g4 z. X6 G3 f5 `
3 O$ U% p8 J; s加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：
# v) K5 V* `4 u* S7 H3 q
8 c3 b- |8 G9 F5 B% L% V4 x* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
: G: `9 a$ \& l. H
* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
0 f3 {! J( V, I3 W$ b& c
* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

) w: y3 v- ]# K* ~* N与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

主要城市房价预测
  e/ L8 j* s$ M* L9 U1 j
TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：

6 t1 P3 |9 |% Q
/ c  v& r( j; K- g% T
3 f7 x# R$ Y* r
增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

! F6 M: K3 C3 }0 R1 I安大略疲软的原因与公寓市场的未来
$ N5 O, w0 [, l# ?
推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
0 c1 @' I% ]6 Q) z
* U2 H/ V- N6 F  d/ F5 J1 O  r; d2 E不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

但市场仍有积极信号：

6 T; K$ F2 k0 ^  j* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

8 D1 W$ A" {. G4 p; b这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
  v6 t& A8 A5 i
( C2 q4 p8 \/ F% Q# p公寓市场尚未触底

Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
* ^% y% b# z. I9 T
根据TD今年5月的预测：
/ x, ^6 o; a' `$ s% c) h; V
, P* O8 @& X  s& V, m* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
6 L. R" M3 i7 X8 z  c6 I% d- p: ^
0 O  W  w- U6 G0 R8 h3 s) I+ d+ J* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
  F  Z0 y0 O3 \
+ R9 p; R5 y2 P! A2 L* 并且风险可能延续至2026年。
1 V9 ~' B& j# h! L% N. h  O
, L+ P. f3 j! G3 W$ W新建公寓放缓，未来或存供需缺口
8 S7 _7 i! R7 o2 `9 m
2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
% ]0 o( L, ]( R/ l. M3 Y- M+ o
+ W5 z; {4 b" Z9 L完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

" y% Z: k( p6 J% ^( _7 u1 i% VTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
0 Z1 c3 U- h+ a, l0 Z
/ ~% j9 a, A* |  O5 k% x2026年按揭重置潮风险有限

$ I3 k% \. Y  J5 i" o" O8 gSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
% s, {9 h7 ]% D$ C
截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

& i6 E3 n$ v6 K) x/ U4 |到2026年：

5 w3 a( L2 t2 B6 [4 S5 K* 经济预计略有改善；

% ]. L1 S6 D* k" [* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
0 X7 ]: ]. c. M# z* B
8 ~% E% L0 z0 O& _  @7 Z2 W* 失业率下降。

  R/ M0 M: \6 z& o0 f因此，整体环境将较2025年更为有利。

& \$ k; s) Q6 \1 L8 m5 {哪些地区最具可负担性？
, i  q8 _4 A3 ]# `; X3 p
6 ]/ U4 H9 V9 j! T0 ?在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
# _# e% t4 R  w+ w; J9 X
! }7 h& W6 |% g' w/ Y阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
' I/ X. l* l, n
相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
" T3 Q' B* f$ [. D2 M
值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
" c' P0 h, \  {; \$ |8 J
& A3 ^, z% d; f长期风险：房屋类型错配

) e7 i. Q! I9 {Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
% Q, i; O, P4 d6 H, t
> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

$ E% i8 O8 \. q; \# @' K他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹
' F% Z- ~5 k" Z8 A/ k
) a( D1 @# z+ c1 l> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
- [& E4 l2 g3 Y& b2 b
> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
3 y1 a2 C  d  i1 f, i/ R6 e
4 u+ w4 \# K; R$ ^不过，Sondhi补充说：

6 l6 ^% T+ o: ~% P2 W> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”