加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

9 Y, S& e4 p$ j大温成交量和价格放缓

温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：
: y: X( ?# n" t
/ d+ |! ~( L9 @5 X4 B2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
$ Y3 _# A( G) v/ o& L! G# s
4 n$ F, J7 Z1 S6 z) Z% n9 b/ I! Z平均房价微跌约 4–5%
* C% Z$ Q% i5 t: C2 v
( N. v3 X# @! O4 y/ @公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%
* \' K8 x  g' n' ^* ^

. i, z$ F4 j/ L$ `
多位大温经纪表示：
' \$ p2 U. t/ @5 s
$ j# H, o+ I  }“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
% V9 g4 d- H% P8 r+ O8 a; M- _
; b$ F+ f/ `2 O6 a买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

多伦多：销量跌了11%，价格也在退
; Q- a+ a+ Z! q* M; V
+ L3 T& s/ n! d- R0 w) C% c先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
. {% t5 W) z1 g. n. |0 F& s/ v
) X9 l6 P4 R+ w7 o2 J9 X; G2025全年：

0 c0 g1 S0 u2 y- j+ m9 N+ f0 W3 L成交量：62,433套
! X" K" v8 E( m( X* m: g, `) y
同比下降：11.2%

平均房价：$1,067,968

, `3 Y1 q2 K; w# i; y6 |同比下跌：4.7%

, P8 M) T# D  _. O到了年底更明显：2025年12月：

3 H% ?2 h' |" {# r& C& T3 B4 ~: q综合房价指数：同比 -6.3%

平均价：约 $1,006,735

再跌 5.1%

) B5 L$ i6 c3 p1 R9 W% p- B% A8 s也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。

4 K% l8 f( s) S- V更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。

- M- l( W5 G6 F全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
. S' _1 ]$ _8 P2 {/ l, E
加拿大地产协会（CREA）数据显示：
5 u6 w$ v+ B% n  K5 A# Q
全国销量环比再跌 2.7%
% d. s8 c( P# t
比2024年同期低 4.5%

挂牌量同比增加 7.4%
' o6 V/ z! F* H/ w" f9 D4 ]! S5 Z
库存约 4.5个月（接近平衡市）
% D: W+ p3 q+ t9 }
8 K9 |- Q  y0 z什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
- d* p  Q+ A0 u! h9 [
5 R* w3 A3 C3 s( m; [" t& t最惨的是公寓
5 B9 v# J! t0 G3 V- Z" Y
2 h  h* T* e4 {! T" b过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。

( h4 K6 b! q/ C; {! m" i2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。

! e) E& q" {1 E0 Q; W# x; P  \0 k一位经纪直言：

; i& {9 E- K9 A9 U4 Q“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”
& o7 y& X! |& i5 k
看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

' d: h: `) f4 c1 b而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。

, c. B' i6 j: U* a) v3 z- w; V预售市场：更是“一地鸡毛”
) B6 ?9 [+ o3 V0 y9 @) {5 l" ?
+ w7 w0 A. s! S6 i( B' _真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。
3 O5 _* `/ Q- G
4 f. [$ Y9 I, R5 |  @经纪人的原话很扎心：

. e: e. p; f# [) I7 U“现在这个市场又丑又惨。”

* R0 m0 t/ W" f0 }买家违约

$ w% J8 {1 j$ [7 q官司变多
1 k) }6 p$ b9 A) w( Q; K* U
/ @0 x& ~4 K8 e" i% m* o6 D+ ]被迫亏本出手
, L' f! a- {) d9 j" e$ x
首付打水漂

很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。
+ t' I7 @  T3 D- F4 U/ _
. G/ ?' E8 S0 x不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
' r1 m2 |0 J- `( l+ i, F& V; b
2 a/ F6 ~5 [! U  Q, D“这三年，季节性彻底消失了。”

更真实的信号是：

有人开始二按

有人找私人贷款

/ v4 y5 i+ W. g+ h) o- d! a房租也不够cover成本
' a& T% H! R% m) T9 t3 A' n4 g
3 C# }' w$ _+ E' g6 I家庭财务压力正在浮出水面

本地经纪总结一句话：

“不是急着买，而是等到有信心才买。”
* c9 m: \+ c% e1 d7 P9 ]4 [7 a+ r3 ]
这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。

; G+ I3 N8 a  G' @& S但不是所有地方都跌

; f4 i% S8 U$ J' i& a, g8 y; K2 Y有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
3 [' f: b  C2 o( O
一些小省份反而逆势上涨：
' m7 v3 D! `5 g6 @& K
萨省：+9%

" u' T  N' b( r( t8 L0 [6 D" `; A纽芬兰：接近双位数增长
; `6 k, m' u( X1 o* M$ S, ~( Q
魁北克城：+17%
) A+ O, T5 K- l
原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

; @% c0 Q' U. ~: n: }5 I说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

+ h5 Z& v5 j1 p  Z# z' ^" L& J+ y真正的问题不是价格，而是心理
) O* r8 `* v2 ]  z+ d1 p
现在的市场有个奇怪现象：

! y5 U+ I' r1 g7 q8 \  \: K6 H9 I买家：

" L* p- ?3 f$ q8 [4 R有选择权
- P: ^  Y# P) v  `" c, H* |9 k
但不着急
0 Q: _  e! A8 f' P5 p; r
5 t$ z' W6 _+ Y& y' q. Z总觉得还能再等等
/ i. o4 e* E# q* e
卖家：
/ K( Z/ Q7 x2 `+ H4 X5 B
不想认输

$ _' v& K& V/ p& z9 e还想着高位价格

挂了又撤

& s0 Z8 X3 U6 L6 L2 X结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
$ b9 y! {8 z1 a# r: {! A
& N! o$ Z: \1 h1 S6 C# `: l: t% k9 E2 C给华人买家的现实建议
) R. |# g. Q* s* S( }6 \; t
/ w! y& Z& \: u$ }  q! D9 H如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
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* \" a5 |2 M( S2 O, |, Z5 G自住买家
" h2 T4 }  _% H$ ]& ^
9 e! W0 F2 Y7 E1 V6 |0 j议价能力最强的时期之一
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7 D4 i" E: U! M& B可以慢慢挑

* Y( I% \: N( ]% A+ q# r9 _别冲动

投资/预售
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风险明显升高
- R- I0 R; c4 k3 v
* v# Y& e% M& t( {  R& T0 r& q$ h现金流要算清
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别指望短期翻倍

高杠杆操作

现在真的危险

. x. C" y+ \. S  {& R5 p/ n5 j未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。
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加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。