加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

5 X) O) p% w8 Q" [但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓

温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：
1 R  n" U) }! N; W, T, B
# Z1 O1 ?0 S1 W# a. u/ N! c2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

6 q8 |' w9 T6 U. p: U平均房价微跌约 4–5%

公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%


  g- f. F$ I5 @" d" t& {% t# c
) R( W. N2 D7 F6 L7 ^9 ~# C1 c多位大温经纪表示：
! Z  x% N7 Z# K3 i: ^% D: \9 l
“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
+ _* D3 Q4 Z6 S7 f5 b! ?5 s  M
- d) \3 ?) S9 n2 c买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

  F, ~+ H1 f8 C% K& u5 ~9 k多伦多：销量跌了11%，价格也在退
; H1 e& T/ i6 N# i( L
! e$ Z2 @, w3 e; L0 L# S先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：

2025全年：
% Q& v4 `0 B2 [0 W0 [( L
成交量：62,433套
! t& P4 E1 U+ A0 `) E3 }" j: z
: F. @  E' R" D! ^3 a6 S+ `/ F1 T) ?同比下降：11.2%
1 b7 s$ k+ K2 {6 J' q7 t( j$ h
4 n. b' _  K0 u( Z4 w4 U平均房价：$1,067,968

同比下跌：4.7%
% [; ?! F- |8 S+ e9 @( t. [
5 {% }8 W% i3 [: V/ i6 a到了年底更明显：2025年12月：

; O4 U! C& Q' m  }; n7 z综合房价指数：同比 -6.3%

平均价：约 $1,006,735

再跌 5.1%

也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
0 Q$ l0 j, R0 a' w# k
更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。
6 y+ h6 Q" g0 h3 n4 \. R# q
全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌

- a3 ~& }* _+ D; W' l4 B加拿大地产协会（CREA）数据显示：
- ~3 J$ }" s* L, \! ?: A
全国销量环比再跌 2.7%
7 ]* A0 j& B3 i$ m& S7 G6 v$ _
3 \7 Z% N9 U4 _. y; [0 I* c比2024年同期低 4.5%
" W8 Y% L8 Y7 Q3 Q. K5 S5 u
挂牌量同比增加 7.4%

6 X6 z5 V- ~  L; B- S$ w4 |库存约 4.5个月（接近平衡市）
9 h9 q: }1 k  `7 k8 V, P
  Y! u5 {' {6 w$ `- C什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
/ H$ e4 r, N. s
最惨的是公寓
( H3 Q1 s* J- s) F( z, s; ]
6 j% O% R, J: z* V; P过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。

$ U1 i: `& U4 A2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。
! `( A$ c! h7 q
( e: W- q5 g9 D! X% k" H一位经纪直言：
4 G( l5 v& C+ n% K
“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”
  \6 Z) K" {+ B, p4 ^. t5 k
看10套，砍3轮价，还不一定下offer。
$ Z3 \, X! G4 z7 c1 E2 c
而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
& `2 `+ \) J# [7 Q6 @9 W5 ]
) m. |$ Q/ t+ H- _预售市场：更是“一地鸡毛”

真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。

5 _, I1 q# y9 l' f8 s; N) z* V3 f经纪人的原话很扎心：
* d) i4 Z* h$ n
“现在这个市场又丑又惨。”

买家违约

" V! }/ g  M- v. k+ ~! \) T( {官司变多
* S& `, u, o2 }
/ U. ?. _1 O! X5 W3 i* L  f被迫亏本出手
0 T6 n- C, L7 r. V
( T- d3 G5 P! b, `3 N: x首付打水漂
( v' D9 i9 Z- F
1 y* S' w7 E" |5 [很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

" v2 S9 Y3 N  y% M8 v不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：

“这三年，季节性彻底消失了。”
: u/ J5 _8 x1 [
更真实的信号是：
5 e! Q: ^; q; }- U+ [- ^
有人开始二按

有人找私人贷款

) Q; c3 ?: m2 I5 Y2 C. m房租也不够cover成本

家庭财务压力正在浮出水面

本地经纪总结一句话：
# s5 H% ?  m, D
“不是急着买，而是等到有信心才买。”

8 ^' a/ N* T8 t# I5 i- d这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

/ ^/ p2 _9 S2 B& g5 n/ Q4 e利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。

& z  X1 A5 r1 K但不是所有地方都跌
2 n3 H. d: I8 ~: @9 B9 s1 B3 {
有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。

一些小省份反而逆势上涨：

7 S6 A8 k' G# v6 V萨省：+9%

+ ]; U) p2 g; g6 i纽芬兰：接近双位数增长

! n, c9 `1 R0 t" F魁北克城：+17%
! _/ Z8 e, M, i& b* T
原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

真正的问题不是价格，而是心理

3 w5 t3 Z/ a4 g/ Q! {; T4 C9 n现在的市场有个奇怪现象：

  M2 D& X( |( u/ m; k. y! t- ]买家：

有选择权

但不着急
* _$ V3 c  K2 z& h' l- e. f
总觉得还能再等等
/ f; U% d; K3 i
9 R1 _. E; A5 ]. P+ \8 E卖家：
# a- U- S1 g+ U6 x
不想认输

" f3 @/ A2 e4 f; A4 S4 Z6 u* ]还想着高位价格
! S8 b$ p" Y' ?) C9 f" D& B% [
. c+ v% M, m+ Z3 U' }4 P+ H. n( w挂了又撤

* v$ q! H* j9 G. ^& ^结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

0 y  @/ z$ j7 L+ T! B( S5 G“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
3 U8 r: N0 M& O: D) y: |
  i5 Q2 l- J0 m, B0 {给华人买家的现实建议

如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
$ Z  e. ?; r2 Y% |4 P+ Y
自住买家

议价能力最强的时期之一
4 l0 t$ Z6 k% }  Z) \4 Y
可以慢慢挑

) x. [2 i& g; a别冲动

投资/预售
" F" i4 S: w1 y3 y6 D3 b, u: L
; S# Y2 T5 j' x. s( u风险明显升高

现金流要算清
' Z: i" g7 j5 i- H& L& N" m# l
% m# a/ @! y& b/ j: K别指望短期翻倍

高杠杆操作

7 v8 I: Y! b$ i) a. \现在真的危险
2 D+ g) v/ f! H/ {
( M5 Z% P6 N+ @* e未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。