加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。
0 D, ~4 w$ A. m% @# c# z
但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓

8 m9 o' x- O# U! |. J8 v2 x温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：
* p; `$ g2 C; F4 b" O2 z
2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
$ m2 V4 D! t% e7 S; `5 @% U" c! S3 j
平均房价微跌约 4–5%
$ b2 ?( M* [3 {" x  ?  Z  L
! i% t" Z1 f8 B" k7 a. U, _公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%
" X. [% M! c4 g% @7 k5 _: p

: E* H+ t& z0 v5 s7 c
多位大温经纪表示：
" B7 z7 G. c: f/ [, T. ^9 i
“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
0 a$ K5 L$ y, E  L
" h2 M0 H$ O/ }- A* P买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
9 G8 r/ l2 \' }' g5 v0 }, S
6 g: a( I+ u' c6 L; H/ m多伦多：销量跌了11%，价格也在退
) Q% F4 i  z$ o+ |- t( X
& W) W3 _% R/ _) Q8 ^. ]先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
8 z% `: K4 e4 r
2025全年：

成交量：62,433套

同比下降：11.2%
" W9 P0 R, x  n
! U. ?# `: g( H4 t/ N9 Q平均房价：$1,067,968
. S3 {$ M! \. T& |. d
同比下跌：4.7%
2 U2 c, F3 u& D2 D
到了年底更明显：2025年12月：

综合房价指数：同比 -6.3%
; v/ e: J- M$ a! h. w
平均价：约 $1,006,735

再跌 5.1%
3 l, ~$ ]1 \# d3 w' f- ]
也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
/ [% E) x3 Q/ {; c
更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。
6 g' ^, Q4 H$ J' U; m7 _
5 l+ O& F3 O) V  s+ E5 ^/ b3 k全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
9 X4 @- R7 h2 P) D% u
加拿大地产协会（CREA）数据显示：

# r9 b8 b3 v) j$ ]全国销量环比再跌 2.7%
& v+ Q, V! U8 u/ V
5 N1 t5 i1 H1 @, w' I: `比2024年同期低 4.5%

' R  y. {6 ~6 ?- C3 N' G挂牌量同比增加 7.4%

库存约 4.5个月（接近平衡市）
, c) A/ @& h7 D- l% f
% f) Q+ F( J3 j  K" a% N+ b/ w' w什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。

最惨的是公寓
% Y: T# o' ^; v' k0 G1 \8 Q. M2 P
过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
' ?5 R. ]7 k. U2 C2 k( F
: @6 a$ F8 ^, \! q. F" g2 g9 w2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。
$ t* {( |& a' Y3 ~% z% @
5 j: F* Y& z  q0 t一位经纪直言：
9 _/ e# O( @. Z! D3 y$ K# D
# L0 @' J' K! p“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”
! u7 [( r( K/ A4 f) V
( n& |% Z, P! Y, Q! d6 r! Y) y& Z看10套，砍3轮价，还不一定下offer。
0 ^7 y: ?" \# H5 }
6 c- M3 p' ]; R. h2 o5 h而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
+ f: r4 `+ Q9 s4 L0 O/ V4 P
6 p" J- s' v$ _. T预售市场：更是“一地鸡毛”

真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。
0 I0 N8 m# y9 o  x
( b  Z5 n( S: f! x, C( \3 |  d经纪人的原话很扎心：

* ?7 D$ f* f1 T* h$ S0 L“现在这个市场又丑又惨。”

/ z1 B) O. ?. [( q4 `' m# Q买家违约

官司变多

被迫亏本出手

首付打水漂

很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫
3 E" ]+ t: u& e3 t  S' d( P- u
BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
+ a$ }% Z. ]6 N  ?3 V& O
“这三年，季节性彻底消失了。”
# w4 `" b$ r8 x; a; k! x) B
更真实的信号是：

! P$ K% M2 {. l% o/ K. _5 G有人开始二按

有人找私人贷款
0 P& Y; \& Y4 w. e) w5 U# p' d  S
房租也不够cover成本
; l+ }1 _$ Z8 B- f( T
家庭财务压力正在浮出水面
& ^% ?' h0 I" Y& F7 F& l& R# T' N
本地经纪总结一句话：
! x8 _: @" W0 j; }7 L
9 P2 Q( n9 r$ i% I3 q“不是急着买，而是等到有信心才买。”

这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。
% [3 R3 ^% R$ n) Y8 M
3 R" A+ ?  q. `1 _1 I, F* g. W" w利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。

但不是所有地方都跌

1 k( H" m) |7 R5 b  @: O# i有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
9 C' E, E1 Z0 ^  }+ A
一些小省份反而逆势上涨：
* {" b9 G- l+ f, w
萨省：+9%
% t! u2 R% R# o0 X
8 a9 E8 |* Z0 T纽芬兰：接近双位数增长
6 p# V) C; g/ h  ^
8 M* L5 j* f% {2 C/ F, \  i# v魁北克城：+17%

原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。

说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

* T# e- i- k6 d; n& @3 y真正的问题不是价格，而是心理
9 P. V# k- I1 v0 s0 f' t
; O6 p; {# g4 _. ^# p现在的市场有个奇怪现象：
9 ^2 z; l* o3 ~# f5 N1 g! S1 {
, q- W  [  v/ k: {; D: }" B. r& L/ i买家：
4 J% r: A3 J# V8 \* T; u
, X+ ]2 P2 f* N3 X% X3 a有选择权
# Z& R( k; M  K' F. I) C2 I0 v3 D
但不着急

% v% X' Z. R) [总觉得还能再等等

卖家：
" H" `( {! H/ \8 H5 \) y
不想认输

还想着高位价格
. O! V( V. }" N0 g& x4 b! y
) P3 x* r8 S' s, p# A) }挂了又撤

结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”
4 \; G7 k5 P/ s* K4 I7 e( |
1 A" g) D! k- n% J" n4 W3 ], V7 Z给华人买家的现实建议
! M5 d; H3 O. k* \" y: j
如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：

. }- A7 k3 q1 N6 {+ k0 y自住买家

议价能力最强的时期之一

3 Y7 N5 C0 h* ]. ?! \( T可以慢慢挑

别冲动

' o! g% u# O9 u  D% i投资/预售

风险明显升高
, r0 M/ B* e. l% P
  }" B$ \' R( T5 a$ \: w' i; Y! e) i现金流要算清

! g( {! ?3 V; C5 [8 j别指望短期翻倍

" b% k  ?8 b, @高杠杆操作

0 t: i; ~' x8 Q, L0 H现在真的危险
8 X6 \* F9 p" l3 s
未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

7 F8 m/ k% k3 b! j" s加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。