加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。
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( d0 f) F. z6 v# U" x' F3 h' l3 N但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓

( @4 p1 a( F" ], e/ J6 a- V温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%
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  w$ Q+ Q* ~) o% ^# E  c$ F平均房价微跌约 4–5%

, w: |) w- O" _3 ?" C公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%

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0 Q( z! ^: f* x7 [+ F, ]) z多位大温经纪表示：

8 x- \$ |8 E8 i" |& H“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”

买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。

多伦多：销量跌了11%，价格也在退

先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：
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2025全年：
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6 A$ ]- b8 l5 A0 F. V成交量：62,433套

* q$ Q% z7 ^# }  |$ s7 `同比下降：11.2%

* q" F" I6 J0 E' Y9 e平均房价：$1,067,968
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同比下跌：4.7%

2 s8 n1 i& l' S3 H: R* `) O- o到了年底更明显：2025年12月：

* K8 {" H2 b' }3 T  q. \综合房价指数：同比 -6.3%
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& [/ F+ F( @2 `7 ^3 T9 u平均价：约 $1,006,735
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1 {7 X- I+ A. O" M% I* `/ Y再跌 5.1%
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也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
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更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。
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全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
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加拿大地产协会（CREA）数据显示：
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全国销量环比再跌 2.7%

比2024年同期低 4.5%
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9 p+ f8 m' L/ [: G: A, c7 @  m挂牌量同比增加 7.4%
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库存约 4.5个月（接近平衡市）

什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
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% R% m& K% [; W) c: D$ g最惨的是公寓
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过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
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2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。
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一位经纪直言：

7 E5 W3 z! Z  s0 |  k7 e“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”

看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

: I2 v4 L0 H) E% M4 \而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。

5 U& V& v. k4 X2 r; _6 d8 M3 h预售市场：更是“一地鸡毛”

6 F% }( o3 r* M+ y2 s2 c真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。
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经纪人的原话很扎心：

- r" ~% m) |" }' Z! g“现在这个市场又丑又惨。”
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买家违约

' Z9 B* U8 B) j: @& b官司变多

被迫亏本出手
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首付打水漂
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3 ]8 u9 X% q3 o( r& r- [9 ?$ R0 Z5 ?很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。
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/ P9 p8 f2 S! ]% |. H+ x" R不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：

9 E# u  @7 q* U  u“这三年，季节性彻底消失了。”
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% L5 [, Y0 Z# _, I9 E更真实的信号是：

# p5 u; k# ^7 ^$ s% @, H" m有人开始二按
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有人找私人贷款
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- K9 F1 O( q' _房租也不够cover成本

3 }9 \2 o! q/ y+ i! W家庭财务压力正在浮出水面

5 D# M7 ~9 I4 r/ \本地经纪总结一句话：

“不是急着买，而是等到有信心才买。”

这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。

* }6 p! P0 k0 U( p. ~5 T) d利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。
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但不是所有地方都跌

有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。
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一些小省份反而逆势上涨：
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- @" O- I7 {& L/ y  _* G- G萨省：+9%

纽芬兰：接近双位数增长

魁北克城：+17%
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' A; I# L* f. R2 N3 R) ?5 H1 o原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。
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+ i/ U1 \/ I& D7 w说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。
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6 b" Z$ v  h: x" m真正的问题不是价格，而是心理
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现在的市场有个奇怪现象：
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买家：

6 \7 s4 ^, s; }有选择权
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但不着急

) o& I' F3 R# O$ _* c  V2 C总觉得还能再等等
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) ~: Y$ z% s8 W$ N0 y! n) X3 j$ f卖家：

' i  C' Y4 a+ F* \# Z6 e- a不想认输
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% @: T; Z9 j$ u& \0 Q( }  G还想着高位价格
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挂了又撤
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结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：

“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

, J6 Q1 `6 Q$ u给华人买家的现实建议

如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：

自住买家

$ x  A5 x1 H$ a8 P& p+ y9 h2 w/ Q议价能力最强的时期之一

可以慢慢挑
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$ T3 ]* R4 {0 d: X& R$ J别冲动

! V, U* e, P' Y+ E5 e投资/预售

风险明显升高
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现金流要算清
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别指望短期翻倍
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7 i2 U6 D4 ~  |2 n高杠杆操作
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现在真的危险

7 f3 }' A0 f9 \) d$ x) E3 q+ W未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。