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Listing与房市供求关系

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发表于 2007-9-24 15:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
) [6 R: P! I& U% ^, ^% Q) M* U大家都知道价格取决于供求关系,而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨:& |: i! n$ R( _  H* q8 {$ c6 ^# u
我以为:
3 k/ p" _: W" D* j+ R+ H3 E1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低,因此,认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。
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' j* }6 p! h% f5 t2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出,不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘,这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季,很多卖家会选择退出市场。
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5 w! ^* Q( B) F& [3。在五月份以前,不少人同时拥有多处房子,也有很多换房人惜售,要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺,供不应求的假象。现在,正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说,刘先生去年盖一新房,预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房,但房市行情突变,担心到时候更难卖,六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月,没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话,要帮卖,佣金虽高,但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月,仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大,重要的是不能有两个按揭,更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖,他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近,有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定,没有大跌,心下坦然的多了。决定先继续卖,卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个,其他listing 即消失。现在卖不出,4个list 也会消失。
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发表于 2007-9-24 15:41 | 显示全部楼层

How many "刘先生" are out there ?

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...) S/ |* o3 [9 n' V5 C
" E" B& h& S- h* }8 r$ y* H
How to get people to look at their houses are their concern now.
/ {- {& E; R5 I7 P* G
% A& T/ H7 u8 @. F- a% ^* W7 ~But they are not desperate to sell.  4 g6 z. D0 K7 H* u( o- ~

* v  H( F$ \) MWait and see  
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-24 16:15 | 显示全部楼层
We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.
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发表于 2007-9-24 20:42 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-9-24 21:09 | 显示全部楼层
支持原创!
Z
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发表于 2007-9-25 06:48 | 显示全部楼层
4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱,看到近期波动吓坏了,决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘,如果这一块减少,势必造成需求下降。
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发表于 2007-9-25 08:03 | 显示全部楼层

Many 炒房者 moved to Saskatoon already

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
) k4 k* K) d- n3 O8 M; x6 P( Z
0 B  S  {0 R+ i  }
Who will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???
/ I! V; s; u- K* ?2 n, d
! V! j# I) b- z6 U5 MWait and see8 N% A. w" m$ Z/ B1 x  q5 S% B

: ], r( ^  l) e# S2 r
( n: o3 t( U/ @, p$ \8 ~: N
1 ?* B; X! R  U7 [8 l% ?" [$ Y$ j0 l[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-9-25 08:12 | 显示全部楼层
7 {; j. y6 k4 l
随便给大家两个例子:
- i+ d+ n, p; P6 x- s1 thttp://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
7 t1 t4 r- A. W. S+ _http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=61232572 V0 [9 Y3 ?5 `! O* F" d
同一个房子7 N( X9 N7 Q7 j2 \. Z
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123254$ b$ U4 z' H8 L) l
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
* b& k- g" `! R5 M" x同一个
大型搬家
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发表于 2007-9-25 08:40 | 显示全部楼层

Many 建了新 房的 will sell one

Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现
9 S, c8 S; w' u# Q; V! v/ s! I6 H
2 U9 y% K4 m3 s1 oThis may be one 4 A% ^5 h+ P, J# M2 Q

1 w$ s5 u2 G9 H; b# J# thttp://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D2  Z! O5 p- l6 V* I, u
0 A8 ^" J0 f2 \4 O
Wait and see
- p! J* o& E# @0 U" a+ D  g# z: b, F7 c0 B$ Y1 n

# i, J4 q  H0 v" w! I
3 S! l8 {2 Q7 M, m; l[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 10:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表
3 N  ?3 n% V4 a. x- ?  U  Y7 Y) E4 d% k对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增 ...
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5 Z# J/ i( a! W8 X9 X9 j$ e
COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
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发表于 2007-10-5 15:03 | 显示全部楼层
这个帖子应该顶起来给大家再看看!
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发表于 2007-10-5 19:49 | 显示全部楼层
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
: ~7 f' W9 D" V: j) o
/ ]2 r( n; w7 C' p7 `现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.6 S3 q# |5 P  h1 p" D

! s6 p0 s! ?; M% \$ r' }1 A( d# A看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表
# l8 ^5 O% L8 ilz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.7 ?8 v# d/ O0 A* k; o" _" T

/ y4 l: ^" F/ m1 F% {现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.- {5 W8 z& v3 k0 B
1 s7 `  m6 n2 ]% t9 [) N- r
看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...
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你说得对,亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市,而且,正在加速发展。
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表
/ r% f) z; g1 p/ U6 w" _9 o' |
" l8 s4 m: h; d" G7 F) a2 d  p0 t% t3 `
COMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

" G6 F' Z2 h1 h" h: \: k3 Q6 l3 _
4 Y. P* y# D4 k5 BComfree 收费在前,广告可登一年。即使有些房主已不想再卖,或房子已经出租,也不着急撤掉广告, 说不定过半年又想卖了。因此,comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。
/ H5 o' E8 [2 M1 L* b另外,comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。
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