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Listing与房市供求关系

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发表于 2007-9-24 15:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
  z2 _$ }* m, ?4 W1 X8 q( T: A大家都知道价格取决于供求关系,而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨:, u6 N: r! x, v
我以为:3 a1 Z# X% u  e  B0 T
1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低,因此,认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。
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2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出,不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘,这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季,很多卖家会选择退出市场。
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3。在五月份以前,不少人同时拥有多处房子,也有很多换房人惜售,要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺,供不应求的假象。现在,正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说,刘先生去年盖一新房,预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房,但房市行情突变,担心到时候更难卖,六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月,没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话,要帮卖,佣金虽高,但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月,仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大,重要的是不能有两个按揭,更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖,他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近,有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定,没有大跌,心下坦然的多了。决定先继续卖,卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个,其他listing 即消失。现在卖不出,4个list 也会消失。
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发表于 2007-9-24 15:41 | 显示全部楼层

How many "刘先生" are out there ?

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...
+ S0 O/ o1 c5 E8 G3 h
& c' U' S! j$ q) q. K; L  ]9 _' eHow to get people to look at their houses are their concern now.
; K/ w3 i# n6 {0 A2 O6 I' ?
6 S, ^) B7 r- v: VBut they are not desperate to sell.  
& f: K" L8 V, n) Y
3 F% D7 v$ @6 e" d& O( [, lWait and see  
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-24 16:15 | 显示全部楼层
We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.
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发表于 2007-9-24 20:42 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-9-24 21:09 | 显示全部楼层
支持原创!
Z
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发表于 2007-9-25 06:48 | 显示全部楼层
4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱,看到近期波动吓坏了,决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘,如果这一块减少,势必造成需求下降。
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发表于 2007-9-25 08:03 | 显示全部楼层

Many 炒房者 moved to Saskatoon already

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
( h2 _5 }0 v7 e& H( S  b

2 v  Q" P8 Y- T2 k! k; xWho will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???
2 u1 R( h1 i* Z6 ^5 c  I4 U
& S. o* C5 o' H4 C% DWait and see
4 X! n- X! ]# j/ w0 _. s. ~$ O. M' D: D( Y0 g
% ^% w) F: }7 V
, t% W) H5 b2 g5 F5 Y
[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-9-25 08:12 | 显示全部楼层

+ |+ Q- a$ e2 z' t0 w随便给大家两个例子:
4 T1 ^$ n* o$ S+ B& i% y; Zhttp://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157' ~7 P. K+ w6 T6 o/ E4 V
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257
- I2 K, B# W% p2 R( A" Z. E同一个房子1 }' M8 [" t/ l- @
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123254
+ D2 V5 V3 ~& H4 x3 N( Nhttp://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157  t! U' x2 e) @' u& Q* }/ Q' D/ b1 n
同一个
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发表于 2007-9-25 08:40 | 显示全部楼层

Many 建了新 房的 will sell one

Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现
' s0 R0 I% W/ u0 e, O0 B  W3 ]4 t. _( d$ f! k' n" `
This may be one * g) E( q% k5 X$ {) O
, ?. O- l* Y3 v1 o( S
http://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D2! T+ v4 t" Q. E1 \, V5 z' `
, w$ m- Z, u$ T5 Z/ K
Wait and see
  r, B. u! P1 x8 n
4 T6 A, T% Y  O* m/ {8 v$ @8 Y) g7 n8 q* o
2 K% R# V$ E: b
[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 10:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表 ; X& e8 B9 M  U/ s
对于房子后市,看涨看跌,各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成,动机以及listing 暴增 ...
5 |& O) q; h) q( V0 p/ I

& ]% o) `) m9 G) c' ZCOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-10-5 15:03 | 显示全部楼层
这个帖子应该顶起来给大家再看看!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-10-5 19:49 | 显示全部楼层
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
4 ?% X$ b* |9 s
- o' X0 l: c1 B) F& j0 ~8 t现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.
2 B* z5 z- c+ [$ B- [
! |/ K9 b- t- j看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表 3 A( `% I' {8 J3 }2 {3 x- A
lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.! y/ m) s8 s1 C4 n. k# {; a! x

9 x- q8 m0 d% h. g现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.4 a' M6 g* K/ Z2 C& X4 H" \
$ X- S/ ]& b  ^8 S* `* `0 K
看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...
4 ^+ K/ k' R1 h2 i& X- f: [; ]  c
你说得对,亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市,而且,正在加速发展。
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 楼主| 发表于 2007-10-7 18:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表 1 ?# \3 ?2 l9 B4 Z
2 _3 s* ]  \3 V/ R, w

, Z0 p! g1 U/ O$ p; TCOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

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Comfree 收费在前,广告可登一年。即使有些房主已不想再卖,或房子已经出租,也不着急撤掉广告, 说不定过半年又想卖了。因此,comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。& e! Y" @0 v1 D9 H* O9 a4 o
另外,comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。
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