Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

http://www.edmontonrealestateblo ... dmonton-real-e.html

白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

$ a$ e' O7 q# @; {7 D* N9 e" k卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
* Q2 Y5 R- Y4 Q. ?5 \. A
Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
" t& j# @9 ^. y6 c5 _; F2 C
+ g$ ~$ s/ B3 C例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万
4 Z0 E, z9 q3 L6 u+ a& Z
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" M7 Y0 L1 e; u' k$ P
　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
" B2 O& g( ^; x- I% c卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
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Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

- Q6 i8 X9 |4 M' }2 T, V, l例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

2 C; h5 B& B" F& q3 W, @3 {
  P! b+ O- x9 Q' X: A好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
/ ~* \* C( C4 E, |
按照你的算法，今天张三的房子值：
- f' m, ^7 C6 V5 ?! C. C7 t10万x1.03^10+0=13万4
. l, j- v) I" _/ N' [3 u5 U4 K李四的房子值:
. {4 |0 Q: s$ s2 J10万x1.03^10+49755=18万4
% N" Q/ Z% G6 @5 R3 a
1 _+ j- U8 Q3 E. @) B+ i. X按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
) C+ B  ]: L( q  }; g! P1 l以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
5 i! @& |1 o# {' j0 y1 n: c" c以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

1 j, o" e2 U* E, ^9 C2 Y+ Q$ s% G
我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
7 m! z- Z; [! B6 C2 C/ y& s
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

. a: d, b' O9 Y$ F! j2 L0 S2 h
* @; o. Y4 J5 C我笨，您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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8 Z6 {0 z; R4 k  z" r8 V我笨，您算给我瞧瞧。
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9 l# x3 X7 B& `2 g- K6 T按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
, i4 d( W* `  a7 O- N" J0 p
( ?& m3 K8 F4 H8 A! O9 T卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
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Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
* q5 ?; t/ B" j$ }

5 p7 }: U: I$ F1 A2 X  K这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

' V0 A, J0 Y6 i! e, D0 m我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素

1 r; \/ `% a/ g' o: t2 R* P" U市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
: |9 a! f( ^8 D8 y至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
- U9 V7 y5 X8 [  |9 J6 e
7 O/ b9 q1 b* J1 v1 H你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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