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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.; k  Y% h7 C  N* y1 B
( |& t3 e- [+ Y7 q: C: ~7 W
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:
* L# b3 x- o% F- v- x- [, {
* A  D$ ]7 M: F3 n- v卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
- C8 s" G2 X) Z0 k' L( @: a+ _: Z" D$ E# h$ v8 V7 c
F 是通膨率, N 是年数.+ M& I+ L# Y. m. y& [1 ?
/ Y. }9 H/ e6 b+ y+ J% B! y3 p  D  z
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
3 h; X; _7 t( j8 T' _- X' v今天的房价大约是: 25万
2 x2 ~3 j' S5 m1 X- ~: A& y2 @& S' T" i8 b; m6 ]; T7 R8 v/ E2 g8 X. J* c8 g  R

) A  b- P& H7 q* b  ' w" i; S# O$ K% U- F  x1 ]
  d0 r8 x4 l0 n$ E
  
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表 8 P2 X' Y0 D3 V- P
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.8 D- F. F" U( t9 g9 q  G' O

7 l' _, O2 @2 N2 j9 N1 v, l* lF 是通膨率, N 是年数.
3 t/ L8 {: K! E' L' n0 r) d9 b( a: z7 f
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
! `# O- J6 F( _5 l1 p" F3 G! Y! O今天的房价大约是: 25万

- E/ N9 y6 u# G- R4 M9 p5 i; |6 S$ U# g* ^. r4 T2 O6 _
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.
. b! X, n& G" x- C3 G+ O( g, H1 p7 {3 w
按照你的算法,今天张三的房子值:
$ s/ ?5 i+ J( }% v4 u& W& ]5 s$ y10万x1.03^10+0=13万4
9 k5 a$ a' _6 V: v! Z李四的房子值:, B3 c# w4 D- y# e
10万x1.03^10+49755=18万4
" d: f/ ^! \9 W; W0 z& m
* c) t$ S) G$ k按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?* @' x3 F9 o# l9 J: r8 q
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
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发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
6 D8 |& \. O( y; t2 ^6 S按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?( m; O7 y2 N& X: g
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
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& T% ?2 O4 A: _3 u7 I1 e# C
我笨,您算给我瞧瞧。
0 Z2 K% ?$ D) i& {5 b& a. w! v, c  B' E; J/ o" k2 A/ `
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
' s( t" y/ `6 T" A$ `& u* y" v7 O
* r/ i5 [0 O* ?/ C$ M" i2 a( T* e[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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% o; u) ?8 V  Q7 ^9 u我笨,您算给我瞧瞧。
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0 n5 s& O! F# Q- n, S% A
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
  P8 n2 j, _* A! t/ i  M6 s/ T) ]& X  P8 r2 J
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

" A1 c/ P, n: U; \2 C# i3 d
, a; v' |6 u  ]  O4 N可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
9 U$ ?/ u* i. @9 I% }
. C+ V, n) I8 ^: T" _$ D5 w卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
8 c6 H  u) j) Z9 @! e4 r" s' B" W
2 D. Y( y: F* F0 TF 是通膨率, N 是年数.' ]/ J/ z5 `  A4 L9 }$ |" o
" b; v4 y8 z( }
* W6 \+ s- E6 F$ `. w/ Q6 N
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。$ ^- ^0 b( }* p. Y1 _

4 g9 c3 s0 N3 j# L我的看法是:( ~, i8 P/ ^% [. I
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素% Q# n3 y( z+ S. E4 m1 \/ D. s

4 z4 a) [; x  c) M市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
/ f0 s, W+ W; R5 A- k& {至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。 0 W" C; _! Y+ \* |: ?: G) P

1 t: ~1 D$ G1 T0 V" y! N你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
# C+ Z8 w( V7 p% c. ^0 S.
! ?2 R4 F) v7 L. g( O7 v$ q/ s$ u
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