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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
# S0 ]" I3 J. o& W9 R  {& `
1 i9 o  }9 B6 I2 N* I+ a从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:" |/ l# H$ q! A
& e5 D; C' z+ K3 Y
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.' }, o* F9 l* X9 p
( g  X$ T1 g/ {2 Q. F
F 是通膨率, N 是年数.; A  v9 [+ p7 X5 H$ f' @, x

8 f: S& X- I' f& B7 ^# C例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)5 @0 C* a( X* ^! R# i; L3 Q
今天的房价大约是: 25万% W* w5 b6 h! |3 W; T$ t& n6 N0 J

) p$ B9 y: \4 B4 z
- V& W4 s5 t6 O* y7 \$ u  
9 z1 w, h; d1 M8 F' W0 @$ a2 Y& F  x3 m7 Q
  
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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
* X( A" U1 R6 e8 W. ]. T( m卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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F 是通膨率, N 是年数.
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0 Q1 }! H8 D, s6 X例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)3 _: k- v, y: ]! P+ ~, \" W: B
今天的房价大约是: 25万

! h  v% ~( ~4 s) T% ~$ I. X0 x6 P, W3 @. {3 \
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.. K3 a- q0 f2 n

$ w3 R/ h: A+ P/ j. g9 T+ x& w! \按照你的算法,今天张三的房子值:
/ j5 g1 V, _9 i! F10万x1.03^10+0=13万49 j8 `( J6 e% s( `
李四的房子值:
4 j% {& E0 [2 m- T7 }10万x1.03^10+49755=18万43 }/ Y( f9 ^8 x& l' B/ W

# y& k5 C; X8 B按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
- P7 v7 Q7 v6 o* r以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
! w6 U1 s2 b% M3 q按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?1 P) `9 r4 O) ?3 J* z9 h' n
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

/ P/ Y( i: z" D  q1 W# ?
1 f5 {/ Q' E1 r9 }/ W' p我笨,您算给我瞧瞧。" P7 }0 A; k8 c, b# `- r4 \7 L' p
" `7 |6 R! U9 m0 D0 i! u! m$ A' u9 n
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
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( v! k/ G1 g# Y+ ~9 D' L) q[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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我笨,您算给我瞧瞧。
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9 Y0 {; @1 m. b5 w按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 : e- U4 T/ R8 U" {

5 h9 i) Y4 H. V/ h$ H" p# S, G5 M2 [( v6 k: ^8 }7 F0 y( T( N  {( o
我笨,您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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* A. N9 `2 L0 Q) R- x) |, U
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
0 m5 ?- l& }. w; e; C3 w- q
/ F& d; y' f5 f# o卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
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* g2 i* H+ K$ c) @) lF 是通膨率, N 是年数.4 B5 ], c) k! O- l8 [- k
) Q; a; n. _& A' Z4 |
3 U1 p9 M; w2 k& Z; }
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
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发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。& y. g& z" ~& N

3 ^7 s! B/ y# w9 R; n  Q我的看法是:
1 P. ~$ {$ O5 ?% S( M$ c, L现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素
& ?. S* _* v, Z- M: ]: \& B: {0 `4 Y. L5 d
市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
# Z) o) h7 u- v! i至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
理袁律师事务所
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
3 u* O" X8 j8 L# G% j9 I6 @
* o8 L: k4 b) n1 x你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
' n3 I- k3 _6 M# f$ r0 |.' K. b* c% R+ X/ ?1 b, T  p$ v7 Z
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