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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.! S3 h3 _- p4 }, x+ h
9 U' k" K. Q9 u" i& ~
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:0 g8 M# i$ m2 C  d% w7 W+ u/ r& O

$ a$ e' O7 q# @; {7 D* N9 e" k卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
* Q2 Y5 R- Y4 Q. ?5 \. A  L# J; r% m9 {" [: W
F 是通膨率, N 是年数.
" t& j# @9 ^. y6 c5 _; F2 C
+ g$ ~$ s/ B3 C例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)/ c5 ^" P% ]* ?% {4 m
今天的房价大约是: 25万
4 Z0 E, z9 q3 L6 u+ a& Z
9 t7 Y+ x0 C+ S* V3 P  R& l8 r/ B8 g1 [  \2 Q, `* G5 f0 L9 \
  
" M7 Y0 L1 e; u' k$ P6 Y0 u. O; e5 }' y
  
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
" B2 O& g( ^; x- I% c卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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F 是通膨率, N 是年数.& z, L6 @' C3 [8 }

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今天的房价大约是: 25万

2 C; h5 B& B" F& q3 W, @3 {
  P! b+ O- x9 Q' X: A好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.
/ ~* \* C( C4 E, |) L) ?+ O& D6 n6 M  B
按照你的算法,今天张三的房子值:
- f' m, ^7 C6 V5 ?! C. C7 t10万x1.03^10+0=13万4
. l, j- v) I" _/ N' [3 u5 U4 K李四的房子值:
. {4 |0 Q: s$ s2 J10万x1.03^10+49755=18万4
% N" Q/ Z% G6 @5 R3 a
1 _+ j- U8 Q3 E. @) B+ i. X按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
大型搬家
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
) C+ B  ]: L( q  }; g! P1 l以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
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发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表 $ h# }+ I' n7 u( L  c9 ?  |
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
5 i! @& |1 o# {' j0 y1 n: c" c以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

1 j, o" e2 U* E, ^9 C2 Y+ Q$ s% G* C  n/ ~  ~8 c0 B
我笨,您算给我瞧瞧。3 I- _/ P# q  E/ @
' J8 G; P  R. Y
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
7 m! z- Z; [! B6 C2 C/ y& s: ]% m9 Q1 _6 Q* y- S5 V" @
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 $ y7 u& A8 ^/ w8 c% M& A1 W0 c3 E

. a: d, b' O9 Y$ F! j2 L0 S2 h
* @; o. Y4 J5 C我笨,您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
+ M/ {2 O5 \% q" ^8 `$ k# E0 `3 S& n& V) U8 U, d

8 Z6 {0 z; R4 k  z" r8 V我笨,您算给我瞧瞧。
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9 l# x3 X7 B& `2 g- K6 T按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
4 [* S9 L$ X' s3 Y
1 x. F, l: q/ B% l
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
, i4 d( W* `  a7 O- N" J0 p
( ?& m3 K8 F4 H8 A! O9 T卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
* \5 F( d/ R- O. ?7 [! }& K( O, @  _
F 是通膨率, N 是年数.
* q5 ?; t/ B" j$ }& g! _7 _" P& O5 o

5 p7 }: U: I$ F1 A2 X  K这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
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发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。: [+ @- E0 P- A9 i: N, W+ ]

' V0 A, J0 Y6 i! e, D0 m我的看法是:( ~  P& @) e( s! l: n$ q1 g
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素* g: z) v5 f/ O9 K0 S

1 r; \/ `% a/ g' o: t2 R* P" U市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
: |9 a! f( ^8 D8 y至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
- U9 V7 y5 X8 [  |9 J6 e
7 O/ b9 q1 b* J1 v1 H你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了./ M" M  b: z5 t# A4 c4 X9 R* v; d
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