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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
6 Z8 V1 z6 s9 d" J3 V0 q先看看数据:
5 ^$ y/ j/ y( M             Single house                   condo          duplex              Avg.
/ e# ?- \; S8 J, I7 f8 t: ]January          357,325                233,175         294,148         303,820
4 G) v, c; V) m! Y6 L* q; NFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
4 D8 T7 f) `' ~# X' jMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339
! Y7 m$ b" ^- `$ M9 U  ?9 SApril                413,488                 261,044        341,083         344,137
" K+ w+ K" R. m+ eMay                 426,028                 266,100        347,257         354,410
- x; O- H) H" zJune               417,265                 265,172        342,836         348,056- s5 y" {0 U# a  S$ b
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718! g4 a6 g: m8 H6 [1 P6 z6 D. C2 Z
August           403,757                 269,139        329,764         344,792( B" X3 u- l- ]+ i5 a& m
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
7 [  q6 H, ?  F- v# E4 }% tOctober         397,189                 262,875        367,964         347,668
/ u- }! m( N! J: Z& f( @# [如果分析这些数据可以发现:& T: b& ?' ]8 q
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
: P9 U$ `* d' h# }2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?# [6 ?4 @! L, ~* v* Z9 |: K# z
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
; F; H& j' {( ^7 m" ~这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
1 z; {1 R! N4 Y1 c( X1 u  C3 Ycondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
, V; P( M. R% M3 M: m) l. ^) nsinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
6 E* s+ B* N, x2 F( X) ^我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
. n5 {2 ?) R3 b( [. d但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:7 n8 ^, O* E8 |, M9 b' M3 g2 a. C
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
  E1 |- ]3 C$ b9 m9 N5 H- |2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
. U7 J2 j/ g7 @5 I) k- r大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
0 I2 J% a$ {2 q$ ?1 YJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
% U/ r' T# R( w! h% x换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
4 ~) w  z  c# W( ~MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
' h% b! I5 O/ C: w3 Z8 ?/ N投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。' U; p9 t0 R) S3 R1 r- ~7 P
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。! T, X) w0 m/ e
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
, k* }, U5 T+ d+ h* ~( C7 U" c3 E一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。+ s$ J2 ^  y8 V; H
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:! h' \& ?5 X' J, e  b  n
ALBERTA的经济短期内会垮吗?
4 O$ \9 L# j# C( B9 ?( g我会随时都有失去工作的可能吗?0 w/ B$ ]5 N/ V3 z/ a! ~& b
我的工资会越来越低吗?0 B, a# b, r' B  C7 F* h
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?  m8 o: r' Z& N, {$ D- c% x
最后一点:
/ b( Z$ N5 r3 l- D: ~去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
0 f, X; h( O5 k# b' ?
  F  M% A/ x# H" g) ^$ I9 ?2 {[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。  g2 u( s8 r& l3 l
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。8 ]/ D) o) v  f# {. B; J3 Q; G3 T
这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 1 b$ k2 J: B6 {7 T, z+ S
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。; l; s0 _8 l& l3 B# a
先看看数据:8 n" \( M" _1 T1 _
             Single house                   condo          duplex              Avg.
, V% s6 k0 R# S- ], ?January          357,325  ...
) g- n. L( O  {; N% O. d' f9 ^
支持
7 R% R: }) o+ w  J还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
( V$ \+ y( F% l% t" g# v. G
8 k: K8 j* a$ \0 f; d- `[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

) S% O0 y5 `, I( M: A  U3 D比如这个:( f% Z7 N  u' v7 a: n$ F
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=62958368 h. ?1 [  p% E8 n4 N
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
# S* Y5 _  @: V8 x* T  X) p/ @. E  A" p1 L
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了7 f  {/ u9 A) K9 K" _/ x* `

  H0 G; F2 Q5 R! D7 X' Q  
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 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 - g( R: }8 |+ G% b  k" |
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
) I/ o+ u4 c% v( u# o5 s- L/ C

  j0 q) ?0 r8 J) c+ K9 S9 H石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
# X, y. f& @1 Y" L+ _但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。8 [' ?0 X) `& s5 ^# @
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
" Z/ u3 F  M6 j9 W( u
) g/ ?- I% N- F" \" o7 o) B+ P
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
8 u- E. q3 ?* S7 q( Q/ l( f% m/ E9 @+ W9 u- r- D  v; e& g

1 Y( _' v4 ^# a$ {2 ~; P6 c( d石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。# j% E5 J  t( d
但总体而言石油工 ...

7 Q9 E5 ~- j/ C* H$ |5 _& M: Z3 Y3 g: T/ g- d' _( B
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 0 c- e- S' @; d/ F( D4 K
% P5 u  k9 G  |, Y% ]4 P/ ]

, `! {+ ^* O3 y$ @0 ]不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
8 L. v* R: G/ G
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
$ Q2 n, G, u1 l" _$ G( r4 a! m3 P% D6 n& Z
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
7 U8 ^8 `9 g! `" l各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
/ P. e* z8 V2 C: S$ O* b& H8 }  E
: ^0 X# f4 [2 U" Q& g- Y

1 P( U' Q8 P4 w) M( W  L% u. G% [Thank you very much!
& k  h0 H5 R  A- H% G
/ L4 k. i0 P) N+ Y# R- N1 s. x[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 ! r- `4 x7 f- \  w9 g  r3 w7 R
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

: m: F5 W& A% Q如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
6 Z! R; c0 o! u! {$ i9 N
9 v. d8 N5 T1 y! u[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
# t  k4 V! S' b7 l
" Y$ Q# e) l, p0 [8 j如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

4 |) _# I  r3 h这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
: w! v' i) v; P; W. e6 ~* m5 Z
% V' {0 R+ V3 ]3 @4 W如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

0 u( n) h8 x4 W+ I: I5 x: v. X1 [# {- C& s
7 V$ X9 \' K6 H) M: k如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
2 H3 J( R# K6 L% M, U3 D+ D* s8 Y+ {0 k' [
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
3 P- f/ ]. v) M. J" R( N
$ W2 ^% r6 s5 o. ?至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
) H' q& X* u/ m  p2 y比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

0 a5 V5 ?; ?; [9 C6 j无知者无畏
0 J6 j* P! U8 V
; m7 U' O- s: L8 h2 E# g- I. y理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
  Y) m/ _9 _% t) F. ~' @! T
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
8 u$ O4 C/ G  Q0 M既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
, @; G; o. A0 n! u- C) [  U先看看数据:
6 L6 V: V2 c# i; ^             Single house                   condo          duplex              Avg.. J/ G% @+ x' `/ |
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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