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楼主: Z

小议房价与新房开工量

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Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表 4 `4 {8 Q; t; P& J! N( e9 {
. m& C/ v) D" V( S; a# n4 d
感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

5 k3 c( T! Q1 u8 j+ m
2 Q9 T4 ^* w( R4 h, E+ s我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?8 v7 ?1 M1 @5 P! k
0 I5 o5 H) P: J6 M$ u
好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。
! d5 |" t) L( i6 a0 {6 b
6 k- n+ \4 n7 B" y如果你认为46万是合理的,价格会收敛于46万,出于收敛性的考虑,那么现在可以抄底。
! N4 X) l' x# s; w. A如果你认为40万才是合理的,价格会收敛于40万,出于收敛性的考虑,那么完全可以等到35万再抄底。
2 G- v- C1 W- a& ?$ q9 S2 }& ~% Z7 V! D4 m! ~! ]* c. M; f
判断底部,就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 15:50 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-1-4 16:09 | 显示全部楼层
看来看去你的意思还是明年会跌。( A7 U; _: ~; d
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表 1 ^6 L' a2 D7 ~* v! T& {  `
" ^9 B% Z0 `$ t8 B& j2 N+ R5 ^6 d
/ }8 C" d' u, I
我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率:收敛的中间值是什么?6 g+ l# a  @' q7 ]& D9 p8 Z

' f- o6 n' s1 Z好比,假设如果说2006年12月某个房子40万,但这个房子在2007年3月向上走高到46万,6月走高到50万。现在受到市场力,向下震荡,跌到了43万。 ...
/ D# n" K5 ]2 A0 Z7 E

1 ]6 E" L- U5 k* b3 ?6 Q很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
0 j) x( x! j: p. E2 l
5 ?2 v+ t  O; K* O, r! _, l新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias% l" ?% [. @, T; \) B
# }7 u# B$ q* J  o" p& {
如果最近周期=2年,
) m6 k, G2 b& e" [通膨=3%/年  
, g5 g9 O+ j8 J  T0 |2 b5 i最近周期的高峰=50万,0 L; R, X3 P/ j
最近周期的低峰=40万,. n4 \1 L  q+ o+ Z. K8 f5 @5 V
那么新稳态=45万+1.2万=46.2万. 4 P7 v& A$ ?8 E; a- Z
, U- `' b5 U- i
当然这也只是个参考而已.因为所有的因素都是变化着的.大家千万别拿这些数字当真,这世界上还没有见到靠"计算"发大财的.5 h2 F1 f, d: m% V

( q( d% q' X$ r( l. f8 R% K
8 i; l* Q1 U4 P  w, |$ e$ H0 d% _* Z, D  W
3 [' O  {! b. n  ?1 F

0 G1 B" A6 p; i( n0 V, Z+ x 
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 16:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表 ; ~1 s- O( m8 ?1 s1 r/ H- S
看来看去你的意思还是明年会跌。3 E; k8 E/ @' r1 N
今年的结果已经出来了,比上年涨了11.4%,刚好在8%-12%的区间内,明年还会有另外一个8%-12%。

7 c  o4 S6 Q/ m* M! S比我强,我嫩是没有看明白。 & E0 x+ P# G1 C$ O. L

- T6 A* r$ b2 a, E( h9 M我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。& Y1 I; u' D3 E$ I  s! d+ T, ]
) s% i! _# F( v+ T/ Q* y5 m7 ]
炒股的人都知道,庄家先把股票拉高100%,然后下调20%平台整理几个月,如果大市行情好,突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了,那时候看石油走向再做预测。
大型搬家
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
, [, g( W4 d% q; O8 ]/ X0 S% W) K6 V; E: G9 J. a; g
: V: N- v' k' W# J& B" W
很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
" f; c6 [0 o  }0 U4 H& r
6 I1 K! r: }. Z8 l0 B  n# o新稳态=(最近周期的高峰 -最近周期的低峰)/2+最近周期的低峰 + 最近半个周期内通膨 bias, C) `4 b& Z7 [/ U

9 P: v7 N- m1 S- z如果最近周 ...

. ]+ ^! J7 d" p8 {- o, C
# C' c3 X/ {6 L$ g: y% {问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。+ C$ h/ @4 T% X( g' r% k

9 c9 o" v& q4 h9 j4 c' Q# L至于2008,我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此,变数仍然很多。就说2007年是先涨20%,再跌10%;那么现在2008初,论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%,也很可能是先跌10%,再涨20%. 对于50万房子,10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变,无非预言。
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-4 17:31 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
. J! M$ {0 z  I  J3 r( g) l1 L2 @  F. G$ {- p
; r) x3 r% w& c% @

8 D+ v8 [" _( H. T( s  p* W我觉得08年应该要强过07年,道理很简单,因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效,以07年12月的平均价和中间价为准。

+ o5 m. f0 R& ?0 d- I! q: x3 c+ ?, p* q  o7 m) ]
您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?
% F/ J# ]' y* Y6 p. p6 z那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。: G; o0 f) f. m/ t$ s8 P
( J  |0 W: S- Y0 w$ _, ~- S
2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。
大型搬家
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发表于 2008-1-4 21:30 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表 * S! t5 q2 x0 w% v+ W; K

" W1 V, [; ~# X6 D6 }0 v2 Y  Z& `# |; P
问题的关键是,我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降,除非看到明显反弹,否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

( C4 a/ U1 {) @
6 X! ~! |+ ^/ n) h1 u+ l4 y/ y2 k我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
5 x1 Y3 u3 m+ T) e7 S2 |; {  X多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.
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发表于 2008-1-5 23:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

: t# n# w# A+ K; K* L& h8 `
" V( Y/ s$ m  I. z+ Q0 N6 L[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]
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发表于 2008-1-6 13:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
: D- V8 @# k6 B8 C6 U1 n
" ~3 K+ F$ c  u9 Z  ?- j+ k
6 X' i" t" R; r7 ^您的逻辑太简单了吧?调整过了,就该回升?* Y9 u, Y5 y7 T. l  D
那么2005就涨过了,为何2006还要涨?既然涨过了就该回落啊。
- O. ~) S7 {) ?& X7 k4 J" ~8 L7 w$ k. P/ F9 M2 U# W
2008也许会涨,也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

6 e0 A& R1 Z" U% J6 w% Y% {0 r1 B调整过了也就是下跌结束了,当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了,我觉得已经快到底了,逻辑没有问题,你理解有问题。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 15:27 | 显示全部楼层
倆大高手切磋中,崇拜!
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-6 20:03 | 显示全部楼层

" F; x0 L6 I5 g1 d3 Y7 y) G  J% Z; F1 ?5 d
房价有高涨时,必有回落时,价格总是围绕价值进行波动的。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-7 01:07 | 显示全部楼层

新人凑热闹

同言同羽 置业良晨
很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外,供需矛盾才是主要问题。
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