小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表

感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

5 k3 c( T! Q1 u8 j+ m
2 Q9 T4 ^* w( R4 h, E+ s我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。
! d5 |" t) L( i6 a0 {6 b
6 k- n+ \4 n7 B" y如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
! N4 X) l' x# s; w. A如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。
2 G- v- C1 W- a& ?$ q9 S
判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表


我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

' f- o6 n' s1 Z好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

1 ]6 E" L- U5 k* b3 ?6 Q很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
0 j) x( x! j: p. E2 l
5 ?2 v+ t  O; K* O, r! _, l新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

如果最近周期＝２年，
) m6 k, G2 b& e" [通膨＝３％／年　　
, g5 g9 O+ j8 J  T0 |2 b5 i最近周期的高峰＝５０万，
最近周期的低峰＝４０万，
那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　

当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．

( q( d% q' X$ r( l. f8 R% K
8 i; l* Q1 U4 P  w, |$ e


0 G1 B" A6 p; i( n0 V, Z+ x　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

7 c  o4 S6 Q/ m* M! S比我强，我嫩是没有看明白。

- T6 A* r$ b2 a, E( h9 M我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
, [, g( W4 d% q; O8 ]

很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
" f; c6 [0 o  }0 U4 H& r
6 I1 K! r: }. Z8 l0 B  n# o新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

9 P: v7 N- m1 S- z如果最近周 ...

. ]+ ^! J7 d" p8 {- o, C
# C' c3 X/ {6 L$ g: y% {问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。

9 c9 o" v& q4 h9 j4 c' Q# L至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
. J! M$ {0 z  I  J3 r


8 D+ v8 [" _( H. T( s  p* W我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

+ o5 m. f0 R& ?0 d- I! q: x
您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
% F/ J# ]' y* Y6 p. p6 z那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表

" W1 V, [; ~# X
问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

( C4 a/ U1 {) @
6 X! ~! |+ ^/ n) h1 u+ l4 y/ y2 k我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
5 x1 Y3 u3 m+ T) e7 S2 |; {  X多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

: t# n# w# A+ K; K* L& h8 `
" V( Y/ s$ m  I. z+ Q0 N6 L[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表
: D- V8 @# k6 B8 C6 U1 n
" ~3 K+ F$ c  u9 Z  ?- j+ k
6 X' i" t" R; r7 ^您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
- O. ~) S7 {) ?& X7 k4 J" ~8 L
2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

6 e0 A& R1 Z" U% J6 w% Y% {0 r1 B调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

" F; x0 L6 I5 g1 d
房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。