小议房价与新房开工量

Z

原帖由 白水 于 2008-1-4 11:12 发表
! t: g9 A$ U6 T6 [$ A5 Z+ R
) P; T0 J8 h5 q, n! |! r感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。

如果你认为46万是合理的，价格会收敛于46万，出于收敛性的考虑，那么现在可以抄底。
如果你认为40万才是合理的，价格会收敛于40万，出于收敛性的考虑，那么完全可以等到35万再抄底。

+ _& p4 e0 I! z5 U# M* x; w判断底部，就完全变成了你对收敛的中间值的解读。这本身就是不可能准确预期的。

青萝

紫光

看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 15:28 发表
: ^( a- h  b& x# ~5 E

6 A* H) q) S, |; ^- s我不反对震荡的收敛性。但有个问题需要考率：收敛的中间值是什么？

好比，假设如果说2006年12月某个房子40万，但这个房子在2007年3月向上走高到46万，6月走高到50万。现在受到市场力，向下震荡，跌到了43万。 ...

很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
1 l+ d) Z0 \7 D7 m
新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias
, u5 c5 M" D0 z
! g9 ^* j  E1 w8 c! ^7 r! ^+ y' M如果最近周期＝２年，
通膨＝３％／年　　
最近周期的高峰＝５０万，
最近周期的低峰＝４０万，
: ?9 `7 E8 T4 `4 F2 a) @) B: T那么新稳态＝４５万+１．２万＝４６．２万．　

4 c  B0 i. h/ p  ?8 A' O当然这也只是个参考而已．因为所有的因素都是变化着的．大家千万别拿这些数字当真，这世界上还没有见到靠＂计算＂发大财的．


8 t: L, h4 ?2 }% w- v  M$ e

5 W0 O7 B' [/ J+ f3 K( ~- G
　

牛眼熊心

原帖由 紫光 于 2008-1-4 16:09 发表
/ w# j6 h& s4 F6 g5 B1 ?5 j! _看来看去你的意思还是明年会跌。
今年的结果已经出来了，比上年涨了11.4%，刚好在8%-12%的区间内，明年还会有另外一个8%-12%。

比我强，我嫩是没有看明白。

1 I! O. s6 t6 C0 A+ b我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。
( I  u! v( p) Y) X
炒股的人都知道，庄家先把股票拉高100%，然后下调20%平台整理几个月，如果大市行情好，突破平台后又一波行情。08年edmonton的经济行情不会差。到08年底美国大选后就有变数了，那时候看石油走向再做预测。

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 16:17 发表
/ c4 ]7 C% E9 T4 j( [/ C
& `8 O* \/ h/ y3 k
: c) N9 E( l& T  z/ l  t. j, y很好的问题!要给出一个很精确的震荡的收敛稳态点是不大容易的,那要很多数据. 大概的估计是:
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新稳态＝（最近周期的高峰　－最近周期的低峰）／２＋最近周期的低峰　＋　最近半个周期内通膨 bias

& t* {& p- ?# F- p. Z. e3 J如果最近周 ...

0 M" Q7 H! g6 u# F( N* N2 |
3 _* Y+ c$ d9 x8 w问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。
9 o3 C3 x( z: {9 ^" E
# j8 H( t/ T3 r; f/ \" m至于2008，我认为上升10%是比较合理的一个估计。但即使如此，变数仍然很多。就说2007年是先涨20%，再跌10%；那么现在2008初，论势头还是在下降空间。就算全年上涨10%，也很可能是先跌10%，再涨20%. 对于50万房子，10%就是5万。当然这也仅仅是一个猜测。究竟怎么演变，无非预言。

Z

原帖由 Monster 于 2008-1-4 16:20 发表
" l8 |1 S1 |* q- ?6 Q
6 \, Y+ S$ Z. X% u% R

% M$ Q/ B, z8 S8 z7 r我觉得08年应该要强过07年，道理很简单，因为已经调整过了。我预测10%的增幅依然有效，以07年12月的平均价和中间价为准。

* E' P* K" ^( u2 w1 m
您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。
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2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

十年移民路_

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:28 发表
8 u; a0 D; h# p* N! r3 n
0 W6 z$ q& `+ V. U
问题的关键是，我们根本就没有最近低谷的数据。在上面数字的高峰50万之前的低谷也许是1998年的15万。在50万之后一种在下降，除非看到明显反弹，否则不足以找到低谷。我们现在需要做的就是预测第一个低谷的价位。 ...

: z7 J! M7 H. h+ I% ]' Y% S
我看你是看到了真正的问题和困难. 预测是不容易的,有时是不可能的.
多年前, 我写过一篇文章,论证天燃气价格的不可预测性,(即期货价格的可预测精度问题). 我看房价也有很相似的特征. 我们所能较可计算的是它的稳态的分量和缓变的,可控的,可观测的分量. 这就是我们所说的大趋势.

邮差

! w* J$ e" d/ o" O+ `[ 本帖最后由 使者 于 2008-1-5 23:58 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 Z 于 2008-1-4 17:31 发表


' \$ l* \4 v; s( W0 o% F" q您的逻辑太简单了吧？调整过了，就该回升？
+ @) |! R  ^0 J; @那么2005就涨过了，为何2006还要涨？既然涨过了就该回落啊。

) o+ b1 D/ @/ X% O" v3 v  `3 |5 Z/ O1 p2008也许会涨，也许会大涨。但你的逻辑难以让人信服。

调整过了也就是下跌结束了，当然不会下跌了。我们观点主要的差别是现在下跌是不是快结束了，我觉得已经快到底了，逻辑没有问题，你理解有问题。

有空儿

倆大高手切磋中，崇拜！

yj151

+ \6 }5 k, y6 \6 j4 h
房价有高涨时，必有回落时，价格总是围绕价值进行波动的。

挺好

很喜欢看这样的文章。这里面除了‘炒的’概念外，供需矛盾才是主要问题。