给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
2 j+ v: }( B& E7 x/ v
( ~. m2 K# a( h& P要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
' L5 w& w, `' x1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
. I. F' [* @; t4 W& m2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
# e. G6 O0 S  p$ i) P3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

% f* y9 U- r, B& x9 A& J% a/ `那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

1 N, I9 x1 E) p& j' d2 jMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
% m1 L1 }& j8 e8 W5 o1 _9 cRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
! @% j5 E: W9 T, V
1 ^8 c2 n8 @' u$ q0 O那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
0 q* H4 n: t3 `& m( w& f1 t* }  m2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
. t3 b) c( g8 C3 I3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

* F! |* k. w% _) T) |. Z2 ~5 B那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
0 ?1 C) E- g' j4 W2 S
1 m6 |& U1 y5 \$ h" J5 y. @% |/ S[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
! l) |" c" E% B/ _) D" L, q! h& J
你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
) L( W4 f( ]0 _+ A# }  o7 b. W股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168
( a0 R$ q  L6 M* ~/ o9 N0 [3 {6 t' R
$ S- Z: l9 K- i( O( Q9 r而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
# F5 X* [1 B1 ]! b0 ^  U那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
& K, P9 h: K7 n0 D% Q. }
% `" M" X/ V& t' j/ ^3 ~- t还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

* b/ {" m4 h! w  e对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

8 z5 g* ~, _, t; C4 S- O
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
0 {2 ^: I8 L0 K
! F- g0 S0 E$ K! t- p. X$ w如果是这种情况的话，应该是：
3 n/ c  a& A( |! L2 ~6 x& DTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
# b0 q1 U, u6 M; \; t0 z                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185
1 Q) ?, C4 ^' {# H, U1 u9 V
3 @3 z4 V- ?: H7 {% k$ Y* R: e, C另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
  j5 r* n7 V& Q( ]6 z6 m' A# H
2 q8 U$ H- P, W& m/ k8 @2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
  P& w  A1 M3 E& H* U
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
! j: x: I& c0 a9 r7 e6 d- t1 d

; R7 s% Q! d- q$ j4 [2 N2 n你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
+ ~$ W' P; j, u2 c3 NInterest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

# Q, r( z, A- _6 A. e9 u
假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
& r0 B- Y0 ?' s
3 x7 l% H$ |# R) o2 M0 B8 |2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
9 x6 {& f0 o$ c( {8 u
买RRSP的cash flow
+ y/ d  f0 Q# D5 V- ^2000A/(1-40%)X60%-100
9 q7 z' M! o2 f. ]9 @4 K
计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
4 Z# u; F, ~! z- R) O( ~3 X
" k+ Z# c  h: W& o# c4 r8 ~" T( P[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
$ d5 I. _2 Z+ u5 Y
算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

6 _- I! |7 x* o: E/ G% p# @
Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
- D( z; e+ @% H
; G  v2 D9 K. H% @1 _  W
Taxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

0 z2 D" L  ^7 ZTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

. P* a  M4 p9 d
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
: x* f5 S6 R, _1 j# J4 _
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

  Z, v( N$ d- _: w8 X1 p- |$ w搞清楚他们的关系
, z6 g% n9 G7 r
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


: A, F3 h/ Q) p+ ^8 t: O2 A你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
+ J+ m" S1 q  o9 `* ^) x
) U$ ~4 l; p& H4 c9 N+ C! j1 ~如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
5 c- F0 C( r& `
# {, \8 Y6 D, E' K2 G/ ^% I8 S+ D搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
8 y9 Y$ S  T3 _' M! n
" U6 L- f8 d- p肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

* l5 O! {% K9 y3 |+ d6 X你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
8 n" ~) W/ U6 b- `
' c' U+ u8 F' H, c; `  h. M8 z7 u[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

* a5 J& n) L: w+ f% h目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表

3 Y' m- M- E. l! B# w0 d" ^+ A
" F* Q- [, K2 e* s" f0 ]你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
& n' f7 E2 W, g9 o
/ a& r6 W2 ~. x在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表



' ]' D5 S* G0 `: v7 q% X
* q$ t1 R& O* ^+ `5 C+ f" }" L哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

( A2 G; K; g3 _0 ?) K1 C我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

1 D" J/ T- K# t' t3 I但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
) r* x1 }, z1 a! [5 i一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
5 ^) h: m" l3 i, b4 Y如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
. C3 b- `: c  X" W& S% q# ginterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

: y7 ~1 _" k( ~1 k$ w7 C( z4 D
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
/ s! D. p9 I9 C# M$ n
Taxable Income for Monster  
8 l2 x# N8 Y- j) W9 STotal income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
# B( a/ G' @' w3 M# [Total Taxable Income   0.00

说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
+ ]8 Q3 Q0 [0 X  f3 i2 ?
; s, b5 v5 Y4 N7 H5 }" N$ T至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
& q3 R: Z# P* ?# R. d8 n& {3 X股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
/ }* Z/ m9 e4 S) T* \, ]股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185
3 |5 R+ [9 T( s1 B- g# |7 l  u6 X
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
9 d8 N  |0 s) @$ }5 d# r& Y如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
* x! ^/ g' r9 B7 L, O
如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
3 n/ ^' W8 J7 V  ?$ b* y
( D; @2 `. G- A1 r5 X你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
5 T" g) {$ Z+ J( y( F7 z! S. ]应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
, Z7 T5 `* m" ^' G$ v那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
5 w' K$ A6 G+ }
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
' ]' F7 ^2 x: g4 j8 H( _1 U8 D不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
! o: A4 k: g2 M9 }* N; M6 B
至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

* Y7 [; o1 z5 ^/ e[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
' F0 G) ]8 n* R% ?http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1