给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
! u% F& O, x) k& }, L: q又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

9 _& B% u0 G- Z- O要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
- e# z) o7 U# Z( i0 e! L2 l6 j$ u2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
  Q& y1 N: Y& W3 W' t3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
4 C4 N* l. M+ ^( o% r7 N# C
, m; U# {0 C% }8 E) Z* w# J那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

3 }+ v3 C8 K( ^* r  h: ^, I5 FMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
! _1 w4 ~" \" zRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
8 ^; y* e6 V+ \2 _& l6 w& I0 h
那么得出结论:
$ L+ V; }, `9 P6 U# M2 m1 M1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
/ s, ~  h% y' L2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
, l9 ~% C3 K% ]. E# r! `
/ O; t  X8 G$ Y% l; f+ }) ?你省利息，2000 X 5% = 100
( J, m4 j+ @1 J4 L$ M# W2 s付利息, 2000 X 5.75% = 115
1 V3 K, I& D. u股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

  C7 b" i. ~, ^6 U而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
" r: G, y1 |% Q; E如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

' p3 B8 A, H" g: B& v! z5 i还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

- l7 z. g# ]! ^3 |& k, u7 y; |你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
) ^7 l' F8 z9 f- gInterest expense                          - 115
                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
# B2 S- N' c8 K( ]# R* a
税后收入：200+100-115=185
! s) C+ R  u0 _3 Q3 R! `, @+ K3 m5 G
另外，提醒两点
. V) B4 J8 t+ }, U* ]: z  d1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
7 r% C7 n) U4 a8 L5 @% a
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
- e* H0 D* e6 p1 m9 o

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
* m! e) W9 H* o- w- ~5 ]Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

1 u/ n9 O- |  l, \) }
假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

0 U# X8 |9 ]' z2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

买RRSP的cash flow
- `( M. b% J+ x3 j$ s9 u' m) Q$ D! S2000A/(1-40%)X60%-100
" n7 V8 u7 {) k8 F2 D' r' J  K2 e
  t" T. Q" p) x' s& q& J计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
3 k: P% c( ~7 X" G
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

$ S, y, E% a9 f* n- C算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

" s+ ?2 `, }- U+ p
2 k( b6 b! X5 V8 r: FTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表


5 F* D1 d& B# hTaxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
) g. |' K& W0 {* S* p. `1 o
. a5 g3 e; [- |  l$ I' S2 l# vTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

3 _* I' g* q' A; U$ S0 Y( y5 u
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

+ L$ f& p( p) O' p) ]如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

6 q* t! t( v+ y+ c+ M! I8 u搞清楚他们的关系
+ U8 i$ @* O0 L3 M( I
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
3 Y7 f, a3 H& q* j
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
# T# _4 p# G3 d6 W
- Q! H: y# h5 |/ r2 r/ Z# O搞清楚他们的 ...

7 l0 u& @! I2 r) v, d0 [肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

. G6 M) M5 u( ^' t8 T
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

# R% t" U( E1 J+ U4 ?目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表

2 Y: R  D, n9 s/ f- d" ]
+ ]. {, ^& a8 x% a+ U2 P你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
3 ?' ]- x- t* L5 j! o
在利息这方面，如花是对的。
0 F  }4 t# c6 I3 H6 o9 b6 [
7 Z9 M, a2 b" r3 K* {0 I最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

8 r: G) \, ^* n" L% {[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
* @/ h! ~8 \' G& J4 a7 k% k

" ?, R& O1 z" r! G; P5 e

+ n- c$ G2 B# ^哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
% l; _+ Q- m+ P% G3 R) f# `2 x( Y. B那不是capital lost，是non-capital lost

0 B; `5 d. g; E  l/ k我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
9 }8 {7 k/ n% ^! z
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
. k, K0 D* o3 v如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
8 E) h$ [9 n( y" a4 ?, O7 s+ W: y还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
0 z! }! {8 K0 v+ ^$ A3 Einterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
5 ]3 H2 ~! l( [7 U/ C一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

9 p& ^# M$ N6 ~# b
! k( G5 q/ k% d  i- q4 r用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
! {2 n" {; R" h/ ^0 x
Taxable Income for Monster  
Total income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
# {/ \! V; e- F. Y; I( N2 F7 ATotal Taxable Income   0.00
3 f4 V# J0 ]5 K) J( Y
4 K9 m+ P, ]: |- F& `5 z( r说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

回复 沙发 的帖子
我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
! V4 O- W* h, |8 C$ r1 g应交税：为零
! c" s4 K" ]3 _* h股票税后收益 200
& {  V8 P6 g7 D实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
: P; _( m0 M. x. _- ?: z1 ?如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

0 p& v, n, s7 d8 R! f" M9 R还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
7 [8 b5 e0 G; x% W5 a& T4 W
如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
/ |- W% {. n4 G4 v; R9 T, D
你省利息，2000 X 5% = 100
/ L( l, W. P6 a付利息, 2000 X 5.75% = 115
0 }% ?+ j7 M/ u$ [0 W" b8 ?股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
: @1 G$ K  n. ~5 D' i* G/ }, q股票税后收益 366
9 t9 X+ E1 {' N* C. g实际收益366+100 - 115 =351
  j& P1 y( j  N- _; ?" M
, z- D& j7 N# R4 S7 r  r5 v& [7 V而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
  ^5 s/ M2 e/ _- |那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
# _. y6 c: {! F6 o+ z. u0 g" q
2 Q4 V) w! i$ Y+ A; f0 w还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

, ]6 i1 L% J) g) o& j; k/ q对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
, o4 {! @1 z( R2 O0 e不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
" I( [7 t/ U/ |  d我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

- l+ [* L( l' ~+ x
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

3 ^7 x/ ?) ^% E) @对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
) R' E; W8 F7 M) e5 v
至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
/ b* m; x3 L2 {! J5 F: t% ^
# m" S; z0 y; e# q4 S6 j9 v[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
  q0 {- q2 q% e3 _" j. Uhttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1