给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
! O9 K9 E+ r: z/ j1 _; n  L8 ~) l又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
6 S: i. L  ^2 l! y% o% N
要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
. ?; P+ n% q5 l; E- p* D1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
( N, {9 i% s6 {# x: N! T' x/ c2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

+ m" h; ^3 ]6 r' K  F那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
9 _6 x1 |. o5 @$ A3 {) S9 i* @
  }6 K( d2 X: h/ U9 {# V9 JMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
: s; V& A6 k9 lRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
: c3 W' P% y$ C/ e1 w% zRESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
; k3 N4 c7 ~/ V# Q# a3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
! R9 o/ [! [8 R3 i! m/ h6 q
那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
. j5 u" o/ ]8 u  V1 |
  X' I2 P1 j, Q5 \9 J4 Z% T* t7 x[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

7 Z" z7 M4 D+ Y1 d: f8 s; |: E你省利息，2000 X 5% = 100
' }* j+ F6 C( ]. G: `+ A8 y( l付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
: K; o  v. D/ Y  D' E股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
$ V, d6 u2 [, Y9 i& ]% I9 ?实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
3 C+ n" ]% r6 i! p% ~如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
( O) @. ]2 s" K1 y$ B6 R: @. l
% @/ e, F8 r; q; J- d: l还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
! |1 `4 e' Y' U. N
+ Q- x. R' g! ?. ?0 v对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

  f% W5 J/ Z% d1 c! }/ w/ N, @[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

# r8 w$ M0 O( Z* a" p
, o, F1 Y" X6 v6 @6 D: Y你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

3 A, ?9 M+ G& {5 k- G* v" V如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
! D' U; }1 k# v8 ?Interest expense                          - 115
                                                          -------
; G& u* K+ f* ^( [7 \2 Z: j Taxable income                             0  can not be negative

; y5 a" b$ u6 {0 e0 B' }: I$ b税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
8 h. b- v# N2 r- O& l6 j0 i1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
, `: Z3 V& K. z: w
8 |3 j3 V7 P* t" Q# l[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
/ v0 Y; \0 n  [/ q
- h- I6 q) M2 u: S' ~$ Z& I# G1 u
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
$ K& a& \0 E7 t+ j) U6 s. H7 \) Y0 ?Taxable capital gain  200X50%=100
$ y) [4 [+ f9 Y8 aInterest expense                          - 115
" }- ^5 j9 C3 a( P- ^                          ...

; l+ t2 o5 J$ g6 z  R7 p! b* i算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

( q& g* Z1 l, m2 c, p. S, f! m假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
4 a/ b  O% F) D6 Z' z
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
, s, s; v. C+ m* }
2 Z, G1 }# T7 E2 K0 Y. z+ ?  K买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100
% o# w1 c, f* [) t0 m. i( x; J6 e5 T
计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
: g5 _, ~! Y0 ^3 _5 b. t0 d5 ~
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
8 S  i" o# Y4 v% W3 o# R( L* O! a) k
9 z9 e8 {) l' {/ F算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

  |$ G- D8 J: r- n" DTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
5 P8 R( Z/ L  n% G0 c3 ?
# U( m2 E* p7 K* |( Y) i
- T3 \# `- G( o1 k8 P/ k# H3 g8 uTaxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
; X1 y7 Q9 b- B* X* a
$ {0 B, l0 |9 W$ _  R0 ETaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

: \/ M/ C: |' v4 ?7 ?5 Z- H
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

# I+ h" `& p% Z如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

- J" i& @7 M; t( H搞清楚他们的关系

, A* t) i, P1 Z' X0 {3 u; Z: J[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
) w" O: A# k3 I, p% x/ o

, `# X" d0 y5 N你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
0 \7 H% g4 J% X/ R: e
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

3 E9 G3 E+ l3 b: c搞清楚他们的 ...

9 ^: B% ^+ E/ P  B肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
6 m& L& T7 s* V/ @( G1 b# ^
; K& Q, B% ]) N, E肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

6 W/ e! ?2 X9 `4 w6 d( G: ]你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

% s7 R. ^3 T( s3 [- t) m目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表


2 a$ l! m) u$ N$ o1 ]你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

3 T. s6 Z8 H) g# r0 c* \0 k3 g! }按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
/ L2 r1 x9 P: `
在利息这方面，如花是对的。
- C$ X7 E* U9 J9 c9 Q: _! _4 i
$ c6 }( b. L. }9 Z8 b; a: s最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

! r3 I1 _0 o4 o0 ~[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
" L# g  @  \$ q2 w! z" T, y* I
# L' [( {: J1 {+ x  a4 i+ w
3 `5 T5 l* v2 K/ \. C2 B0 f$ O

/ V2 B$ c3 _4 u哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
' \& S, `) l: I那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
: U; y8 X4 q3 v3 V( |- Y5 @6 S
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
- ^# b& A2 ~" p' Z一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
: u. a' J, g0 K! b* X还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
* Z4 ^; ^2 W. K2 F, ^  f5 g, uinterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
7 D0 @* T5 u) o: ?一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
$ m8 P2 u) R7 J2 V- `如果 ...

$ a; |9 r$ S' ?  L! ?% \, w, g5 N用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
' d  ^8 h( n$ Y& R% k+ b
- [& ?" k7 `- B# ?; D: xTaxable Income for Monster  
Total income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
2 J4 ?' |( ~+ cTotal Taxable Income   0.00

0 m" _$ f2 ^" F  y( z( `说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
, P* ~, t5 |! _, _5 q* c
2 {. |2 r2 X( h至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
8 \( Y( Z, H0 r0 Y. \: [3 G付利息, 2000 X 5.75% = 115
% F9 g, T" ^; |! z股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
9 a0 X  g2 B0 b股票税后收益 200
7 |1 u& V+ x- X3 U) h实际收益200+100 - 115 =185
# c: g6 c! F0 ~% l2 R/ ^
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
( ]9 }1 G* q7 c3 O, c那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
4 [8 z9 }* i+ u; |' X如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
; M" f3 D2 O& a$ q% f) l1 i/ Z6 z
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
" y' n/ W0 U# U5 g0 n
如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

) r  ^" O4 t2 Z; u8 w你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
) w3 I- E; q6 W) p股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
( K8 f2 F0 F- p/ z实际收益366+100 - 115 =351
2 z, ]2 g1 I/ l; _: A0 Q( ^7 x; C
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
3 z& c. Z! V+ N) @“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

6 j. y( E" F7 u对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
" z! L& Q$ N5 [) w, X0 v$ ]
' y0 N0 A% w, k7 K& w[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
: d( i% Y/ t; M7 k" }http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1