为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
1 h# z# ], b4 B$ u& B* I! O+ E2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
7 J8 i) O, `; {1 Z6 M8 |2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
. h7 u) K3 ?( X! ^- _
: |& i# |4 I) E" {! X# J结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
. r, g9 Q$ Z& T% l8 C8 T
注意：纸上谈兵仅供参考。
+ Z6 B6 F. i, U6 R" p: z

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
2 K" t9 X. S8 C( D: q% e
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
+ r7 E6 r/ y9 {. S许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( A- R* N7 ]& s; J$ o) E% M$ l为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
9 K( {( ^1 x+ E  J, p0 t谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
7 v& E7 D0 F( d4 K0 B( Z2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
: O7 d5 n1 J2 [& e不要把歧视说成是窝里斗!
' Z# O( @0 n9 I6 N4 V& h. ?移民生活----Life of Immigrants
. d/ Q" M+ l$ i. r* W; Q让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
- ~9 I4 U8 }/ h; Q: i; ^, d) p

5 _3 S- O9 t9 y! i# R
: ]% K* |) r5 S# X$ w为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* v4 V. m8 j3 V6 H' G$ V4 d& x一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

/ @) ], c7 c5 u: J. w
0 ~6 D6 O# M, T& K/ J收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
9 b6 t8 ^/ A- R2 ^% o

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

8 t7 e; S8 \1 D& j

* H: w1 V; L7 g为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
3 n: z" `0 |# U: N1 r一月份售出房和上市房之比降至历史最低
: t' C" }/ f9 E) `% F谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
  c% [! }6 M  o5 v  O; V谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 I0 r. Y# ~7 e: U: D7 @4 m说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
2 p) F) a" q7 P( c/ k

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
  V3 E* q; ~; n3 Q为什么？
4 r& T; W7 w8 _' t; t& i( E) q请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
+ H! C$ ~, H) L" Y
, U2 }9 w2 C5 I- }5 }如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
" }& `3 z( i2 S' X" M
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
% F! \, t; g4 y2 u7 n$ A: D/ L楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
! Q7 ~) o& v+ i+ V
& _- L: G3 k) z( K不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
5 w, O% s# V4 l1 E% i8 M9 ^$ T请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
8 A! _  ^/ e; G- s; r; N4 L
  H' U5 l0 v! H& z3 G1 A1 q如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

6 ^* B% h, ]+ w, T8 E4 c; F
8 s) S8 y/ x& B8 j& a* W6 q6 u( K

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

% P4 h- k1 H8 j1 S“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
& M. D& R5 d$ D) I# G& A8 _6 nratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
# i+ R' F- |9 e这个结论怎么样？事实就是这样。"

* b9 K" p. W7 \' s% \) z' y现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

7 V, _: R, j- C
# U0 T! `* k& s7 Q4 I现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
7 _& U$ C' L! @

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 _; j5 l! z- K+ E* Z4 ~
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

3 T" Y' t; i1 J' \
6 `) W" q+ f7 o我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
( O5 @3 b+ H/ E* @3 O9 d, c) r( g“这位同学 (指yxi ...

' J& I# {% j3 Z. K$ f

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
( |/ S$ W7 \) q5 O' k

; U* G0 o# v! z是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 h9 j' A- W1 ^: k% B8 [# X/ M* }
+ S, Y  Q' N* P  B也太简单了吧！！

! Q* |: f6 B  J5 Q* l" o7 y8 Q; [
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
5 ]4 R  E- ]8 A8 Y0 C房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
# g) S$ |" S4 l4 V7 m4 G0 q

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
, k" ~; ]/ |' Q& O大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- \0 I6 j' o9 q7 P! N
& {& M) F+ O" a+ m6 s# z" W我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
1 m' z! L8 ~$ L  y) C3 U- V+ V
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
4 K; A# u. [3 N2 w/ G! T2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
* d$ l7 |9 |1 p  R+ M: y
( I) {3 I: m3 e0 B, m按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
5 q$ T7 ^" j0 _: z: h: e
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
1 p( ~/ }3 d  Y" e0 G5 [
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
; z1 I! B. n/ u2 p, a: E( o" `- w
) e& F+ k6 C4 o; \6 O) V真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
5 o" x. r2 Z6 o8 F# y# K3 F' N( J
/ l/ x: N; y4 {3 n, i$ [9 v* B大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

" P( m' a  Y& S  W1 c$ q4 r我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! b/ s- S4 i; G$ |4 i8 G
6 B* o9 U+ k% @; X' D% m你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
+ k" F/ b0 P0 S- v: @: S) ]
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
( e8 s4 x# A9 @% K$ c* ~不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
. u7 y5 Y% [5 U! g2 p: k. Z; k大家看看他回贴就能了解出来.
' e) k6 `7 _" C2 P, j我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

# D1 }( K+ }. g' A到底是谁病态？

- _# r! m7 v, o3 @/ |6 R4 m; b我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

; G7 Z" h8 o4 A( C% R另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
/ |& [% V9 @0 e9 ?9 k

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
( E: p. r, O8 @3 P
- l" {& G) r: H1 b7 ]  f
  J1 B% ~7 m: r* Q2 T是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* [7 R6 j1 }& b9 l
也太简单了吧！！

难道你反而观之。