为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: c: _7 X+ U1 b
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
7 K& R: |' C/ W  D  Z2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
* b. v$ |( Y, ]+ P& P, T+ R7 w2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
4 ~  V0 w, m1 W3 X: E4 x1 p
+ a1 G+ C) I8 B: K以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

# n% d2 [; V) i) R& F; P+ b结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
. k$ H& e9 p; S7 K* P
注意：纸上谈兵仅供参考。
9 @( a2 G, r) C+ g5 M$ Y. A. }7 S

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
, b5 o$ N! T& h8 b
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
  f! z% ~0 K/ c许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

4 ~% w/ a/ _; \% G9 h2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( ~' x  r. Q& Q% U  u! k2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

. G/ y( V+ [+ ^: c" X2 {( k  K
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
4 e- W9 F- n2 P3 a4 k( @, u2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
; s" Z6 I- P$ O4 N% `( b/ T0 |, o) |移民生活----Life of Immigrants
) b% Z; y" g- Z( J. d& V1 Q让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
+ Z2 r7 s( O& g) l# w. [. `3 y谈房论地----House & Land

+ N& s8 I; \0 a其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
  G; ~. }( I6 G" E$ R5 K
! ~. H" C+ z* \7 y& G+ X1 ?3 E
& o; G& J6 z! s% ?" L* p
为什么现在不是买房的时候？
, a6 H  w6 i! J4 p谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* i1 W* q  A5 c8 i6 s# W1 Q5 i3 j# u一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
: i- n$ t' F) R3 b  m8 R; j) B
- Q2 g% O4 r$ _- [& Q  L% F7 x
( e* @+ }3 \; D: g, o& o( U, T: U
7 U5 u. [( u0 V+ U  x* G5 M! B1 \) v2 o为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, f0 u; _8 P0 S$ u! {0 T6 R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
/ s/ F. z, @4 f  h谈房论地----Hou ...

% \4 P. |7 ^, |. N1 h9 O  g
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
+ o: A: |  |* Q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# v8 g5 P$ i1 G# g+ {

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
& @# u& x2 G' j8 Y  r为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
: z$ E3 ?8 ~3 E6 S: \! g) ORatio是57%。
, K: f% z3 W/ U& z! s
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

2 C' Q# o! r9 E  ~  _不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
3 h1 D: o: ?$ Z7 B请问：2003年一月份的平均房价是多少？
$ R& @1 q! K, \Ratio是57%。
- l8 p3 }6 H8 s. f9 T, C3 y
; A; p" y% A0 W7 [* k/ o如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

$ l3 H6 n, g% M/ x) l“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
: c+ _6 P- _7 r* x2 e2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
' b+ M0 V' F% `3 @8 @- r  F7 t2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
1 O# q" ]7 g) ]4 R我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
3 a$ h" k6 ^# D8 d7 B4 z$ F
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 D+ h9 p7 H7 x. ?+ V+ I我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

. G- D2 P3 e3 a. p. J8 u
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
* m0 }/ K) \7 t! m
4 F' b4 m! r" R# h5 e, k4 `
) d, S4 b- O0 ~[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

9 w" r6 z% f5 |" K! d6 J4 m
8 C* L2 ?, L! {, x1 }* u% k7 S, P/ l忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
9 i3 a  d. J" k$ l5 x( _2 n2 [; V说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# K' M3 K' ]3 S, D8 l9 i8 q5 n* V

# t# X3 x% M8 Z
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
$ F4 @6 A# H* o
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
6 z4 f  q  |( @, C3 \( I2 N

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
0 f/ k3 B7 ]/ w1 f" s! [“这位同学 (指yxi ...

3 Q8 ~# c) ^# l: W5 Z
/ a4 Z  g6 J9 i. H& E
; G: V" x0 ~1 q( T0 n) |: l请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
7 B0 x2 ~  S1 F8 Z; J5 ]% k. |$ Z* U
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
$ Q; ?# g0 J& j: j4 i  S

$ \  \9 D7 ?# V- ^/ g' N1 O是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
8 P2 }3 W+ K7 V房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
2 A* C& I- V- C# W& `' a大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

. `. T  Z' r/ f0 z我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
" |- N% _  ?  F/ s" B6 v. s( K
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2 G% Z2 ]- h3 W# R; j2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
5 [3 u0 D- T, F$ v* W( R  U. Y& ^2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
9 r/ m9 w6 j$ I' V4 H
- C# `9 }; b4 z! [4 T6 i9 H8 T2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
8 L& t6 X3 o* R/ c/ F2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
% i$ x2 x! C3 c0 E' y# W. i/ h* A2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
; n9 t7 Z, }3 E: ?1 ], Q' ~2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
+ T9 @" a7 O) {6 {
4 \& z7 K+ D' N  w按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
: g) Q0 J1 M' |0 y7 z# _
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

, Y5 N7 s+ S0 l! @; X9 ?* J/ }ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
$ k  M" h* L4 K5 `, c+ a
大家多交流。谢谢。

  z- }  S7 j: k. F[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
1 o, V5 b# Z) G9 P我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
2 E& h, f0 F; Y) B) ?- ^
. D% t0 U" |: }- B4 q" y我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

  E. r% s4 d& x) j. P$ E你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
0 s7 [* F/ L8 ^. h

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
  [  i8 d3 f1 ?. t6 q6 R大家看看他回贴就能了解出来.
, c& F: v/ a2 O, X, t我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

0 d. X/ a. i0 P
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
1 g4 A8 Y9 B. ~: j0 w. w
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

& Q6 H! C. r$ h" O( R" H另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
9 J' o) F8 |* ^& F, V9 b0 j

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 p0 N, a* f9 D
; D% }- w2 ]8 q, z$ Q
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 b5 s* j0 F# M, i3 i* h+ L) N& P; N
也太简单了吧！！

$ `! ^0 I5 t9 @1 K3 k/ d
; e) e9 s8 m6 c难道你反而观之。