为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% f) c$ `$ A+ G5 w- [
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
; n" |0 i" t7 m( D: T7 s2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
; _6 J% A. P' S2 @9 o" l" ?
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
$ j! W& ?/ J: G
' C/ M1 {8 I& `注意：纸上谈兵仅供参考。
( P, k5 p& ~! L# S/ L- y

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
9 P* H; U2 _1 X- x& y& O
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
+ e: S1 E$ o* t4 \. |. S许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 D( A, r, `2 L& E" b, b6 P
. b% }# l; Z8 |2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 o" f4 r4 ~& X2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

2 ^8 ?+ V/ L9 ]5 b2 j. k0 ~" @
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# b* }* |6 E7 {8 }6 `0 K! E3 _9 Y看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
3 [/ H! V# ~2 ]' M" f9 I# D! C2008年爱城房事将继续调整
3 T. }0 }# `1 J& ^爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
6 G+ T/ \1 [/ U( X( {5 K* y让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
* F) a( B6 B/ C9 X. \谈房论地----House & Land
. @. t  n" D! m# G" \* ~
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) H4 u  e1 c2 p9 _  `, v3 H9 ~% Q


为什么现在不是买房的时候？
4 v. t6 i5 P9 l; `4 d" L; }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. c* h' k* U9 p2 C2 R' _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
$ p4 u, N* Z0 I7 N0 ?7 D  T+ b
; {- Q$ D8 q" s

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 `7 R% }) k) p6 L, K一月份售出房和上市房之比降至历史最低
$ s4 x, _0 W/ L1 V+ r4 d) u' e谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
- R$ _# m- }. |- b+ J5 X4 b谈房论地----Hou ...

# C# @, S5 z' O6 y% @$ ]- g: `4 @
: Q2 S! o3 s4 w& {忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
+ r" U7 Y# C3 ~2 [
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
- X1 X% s" h7 F请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
& }: [1 Z7 V3 g% r  T6 |
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
5 u/ h  a: K0 U+ Z请问：2003年一月份的平均房价是多少？
7 N3 @# I) J  D: s3 n- \. BRatio是57%。
, ~4 h  P9 P( p; N$ C
9 o# o* |5 }  A+ o  m( s如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 @' C; W1 \5 x  `4 q8 L8 w( H

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
0 [$ }8 e% |: J! ^+ H' R2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
# W8 i1 J" a3 t- r) [2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
' H( V  E. f: s  H; D: q6 \我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
# Y/ p2 ^6 H1 ^: I5 n这个结论怎么样？事实就是这样。"
+ k% D" x; [/ W
# B6 Q1 v$ I* W, ^  _. E- ~. R现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
5 m- i" u) x% [

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
+ ?% {  l7 T) g: ]9 S  S说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

5 a* p+ o- ]& D现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
4 R. C) ~! U9 X, q5 n2 G这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
% O+ I( |, w+ K

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


+ H4 o' l+ ]1 {# I忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
6 ^& t! O$ K% n# }0 Z2 |6 u说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

  M+ \8 Z8 _  B! P2 M' `
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
+ g9 R5 p; s3 ], h; P- L
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
2 C( k' f' Z/ C8 j
( K0 N7 n$ j4 _) m5 E
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

0 Q; m9 t" S2 I8 p/ o( ]

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

( z( W( Y. l" u& b/ J. m1 }7 {我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

6 M+ b( j( {1 s1 d# o1 L$ t, _
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
) T4 H6 a" E% H: E8 ]# ~0 q
也太简单了吧！！

0 S; h$ j1 {$ |- S, z  e$ m) n6 q房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
0 e4 F2 X8 w0 s! L# y7 E我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
  T' w# u8 }4 b7 f: I$ |0 V
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
6 ?1 m( a- w5 C8 B
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
, l, V8 a% H, ~- s9 J" Y4 C7 a# L2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
: y2 n# D% k9 U. x. h2 S3 V: ~7 p2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
* x( q( m- E: |2 N2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
! A3 o- W9 z$ a6 u2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
% [: p! t/ G+ L, c( D7 `2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
  J& b4 t$ w- a+ _
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
4 l* w" Q% J  P0 p' x! c, ?0 n: {
8 Z4 a$ J  F$ I4 V- s) R打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# V( Z- d# p* L& w0 S% Q
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
: a; ^  R+ i! w" O; I! ?0 p
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
% l* E6 a% Q2 h8 o+ n
8 f! r. U( `. V2 a/ T" o真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
6 C/ d; C7 V% z
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
% m+ {9 n+ t3 s) M0 j  e
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
/ r2 [! v* H* u5 w9 I1 V我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

& y$ {' q# w3 `3 X9 D% q
6 y- v6 D% A: l5 O到底是谁病态？
# K$ S" _2 H2 T, u/ @& B
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
  r! e8 \( }1 ^  j& s7 [& v
) h1 I) j! N. j4 i/ A你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

5 y7 y( k' ^. Y7 |8 g& s  d0 }% b另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

/ @, W2 t- d, K8 k) E" W9 Q  \, i
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, u( ^1 m6 K* I
也太简单了吧！！

& Y+ z0 c8 k( r0 ]6 Q+ z5 V
% O9 E; f4 ~$ X. b* g难道你反而观之。