为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
8 _/ S. E8 h. K; _5 i4 g
8 b( i, m9 {* L" J# V! z/ ?2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
) z/ }8 |% {6 h2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
' A. p( g" Z5 l2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
4 O0 e3 b9 i# t8 R9 |( @6 c0 [2 V2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
, j  i- i; k+ \2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

5 p) p6 h9 k" w- M以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
" O! N3 }1 i$ {
* k! g( S0 X# z. i结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
6 J2 p, W: X2 c4 g7 y( p

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

: ]. ?) E( r: c5 U4 N% `2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2 c: y4 S4 ?6 ?$ o; @/ G2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

+ P$ D; D% w) y! s

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) q$ r2 {+ v4 m" F+ M一月份售出房和上市房之比降至历史最低
3 i- a# Y: d8 Y) _* x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
, B3 e1 |5 ~# Y( e1 b; b1 [, g2 d$ K谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
: y7 i" _, U2 Y# U, u2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
2 u5 ^# W# Z5 C. _" c移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

& e" I' b/ w' r# M其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) k9 V; y6 a5 I9 O0 t: g. _
; L. |% c. x/ i. l* a7 n
6 U- e/ S- m) |2 x
为什么现在不是买房的时候？
# q" x/ g" W( |" }# ?. f5 d3 k' R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, m$ I6 [! f' `. s一月份售出房和上市房之比降至历史最低
$ X% T% l- M; b: J! y! a3 b谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
% {$ n0 ]/ t+ y' B! H谈房论地----Hou ...

5 v9 T% g4 F3 `/ n5 d
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
: k; [9 D. H: L1 D  Q( x8 f有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
- j, Z9 r% R" i  X# _2 d/ O

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
0 h# L$ L9 D7 }0 ^

# h3 |3 ~+ e0 t, r' J8 ~1 A+ I' a7 ^
4 U7 I' t8 W& v) ^7 ]" Y8 s为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* [8 O4 |4 K" a* r! S看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

7 C& L  X! u% A/ ~! Q2 ^* f
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
6 U9 g3 B9 W$ B' u4 ]2 c

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
! d3 R7 r; l, O- J6 @1 e
2 m( O8 n. ~2 L$ p& F, X不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
% k1 f4 o( C1 |请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 a. x  Z2 |$ B6 J. BRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
' U1 k; q1 ^! }1 F! \我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
' [$ P$ ~  I1 ^) {  O' q# @& p
: a# ~( ]- G3 p2 P$ i恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
3 b# Y4 j4 E8 O8 W; E* D5 i: X楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. [. F# Y2 h8 V: Y
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
# q% E' o9 f# Y5 p! ~( D9 J* X7 p6 O为什么？
1 r% I# J+ \$ m7 L( Y请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

/ P; M. S0 {) _/ u* q" c1 n如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

% f" V- q. v% ~“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
$ \+ t& f5 e( e/ |5 e2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
/ z3 Q5 }& m; ^3 t- w$ X4 x; e这个结论怎么样？事实就是这样。"
- h6 u) \+ n$ \% U! p
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
1 c0 G: E$ ]4 h6 d说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
2 ~/ S0 S% I- `; D' X这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

+ [% P* P2 z. z2 d9 \+ b
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
+ _2 s: g7 A6 [: b& w1 H
5 s. J; u( Y& U, q) t
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" J  n5 [" B* \  f! y

3 r/ J/ f, u5 _$ b# V; w是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


6 o# K  j3 x) M$ {5 V  e. Q我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

9 x6 s9 e" j4 _( N7 g! w
. F9 w: k/ L5 l. b1 g) t请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

  z2 x3 R+ }, j5 p+ a2 r我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* a8 u& q8 H+ }$ s; q9 \
; V8 W0 w. l" e4 O9 i
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 U/ Q5 H2 |5 f% [& i& b
+ w, E3 m; [6 B% ]4 ^6 z& p1 _) Y也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
" r' `- d& F# v+ _# L

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
6 E/ [, i! H+ J6 Z" g大家看看他回贴就能了解出来.
: k. V, X2 [8 W- f9 R" R/ K( K' X, M9 o我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( n5 @6 K7 d' A, e; K' C
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2 Y2 H# R  \# V' n2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
+ r! k, {; V$ g  J0 U6 n2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2 ~4 q1 b3 M) b' ^2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

6 ~  O3 @. q) e9 c& v按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

3 I7 N8 }- P- ^- n7 g% t- o打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
( t5 R3 u" P& `/ {9 P' v2 o
4 {6 G& c2 T# |  A/ i真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

# u0 F/ W! g# {大家多交流。谢谢。

$ }7 y( s& i5 N. C# x$ c  E1 Y[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
/ W+ w2 V; F2 g# Y1 X1 ^
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

/ u1 T2 J8 g* P; s! w4 q# \4 q你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

! ~2 R3 n! N: X8 I( V9 y你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

$ ^+ s6 w. l" y6 K
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
8 k) i. T9 R& y1 f: K
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
+ i; g- [/ g& ]; m. r- H- b& ]
0 P" V: Y" y9 y) O' R另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
3 d/ m1 g& y  G* {, x- O0 ]" w

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


4 O# x2 i4 x& D% T是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* r" F% Q. R  q+ h; z' {, a" f
) D5 k) s, Z" P  W5 h( Y也太简单了吧！！

7 w6 _0 g# _+ Z难道你反而观之。