为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
) M/ Z) O# h. z4 r$ a8 i% k
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
3 C' I5 E, _1 l4 N+ ^: b2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
5 l9 m) o" R; W9 \2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
2 S3 \/ Q7 I5 n, \; z
* `" h: Z" l3 @# f+ X$ ?以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
7 i2 z- N& U- d4 E" D+ @
注意：纸上谈兵仅供参考。
9 R) u& ^  ]8 ?5 m3 D

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
3 ~, I) l* z* H! ]/ C1 [* g
- ^9 P0 |# P: y: b其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
0 U! F6 r2 x+ T, p  r5 @) u许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
& u) @0 P8 }2 R! O" S
1 E  Q# ]$ l" i2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

: G9 g8 K' q  t+ ~! N
1 {! J8 e0 ?8 U- V为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
) p. P! r8 K' E/ }7 p8 w  u% t  c一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; b6 m8 b2 k' [) P- ^看涨派帖子的几个通病
, s% C' n8 [& {7 z  A, U谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
; i% `" V0 E/ ]7 e# ^; v爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
. M- x0 b" X: [/ G移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
5 [! z7 q& W: p谈房论地----House & Land
8 |& O$ v% y& s9 J
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 N& b; x8 |" Y# F" s


! L# y% L& V7 R, x0 }% Z为什么现在不是买房的时候？
& r, D: L. P+ \* p+ L  h2 G1 _0 r' w9 ?谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 Y. c7 u3 O5 \) N
4 q4 V& E/ S5 m- f; B3 k: Q6 F3 u

: o' E8 S+ ~; R3 c1 N为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; W8 \6 i& P; ~# `一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* Y. }. ~7 o# N$ M- w4 t* U看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
  |" ]4 B1 t: o( d8 a

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 W( P9 w3 m, i% X3 S! P为什么？
$ e( t" h' L/ p8 E4 i6 {请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
. n8 ~& r- U! i6 T6 d$ B  M3 Q
4 F1 M$ ~7 q) C; B恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
. h( k# `3 D$ a$ [1 C楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
/ x& ~( {. P( \9 _) i) g/ |为什么？
  G" I9 ?! d, n请问：2003年一月份的平均房价是多少？
# d# p; j- |& c+ L" oRatio是57%。

; p0 l" h8 s8 |% _% ^如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

. J) E, G4 R& p+ _0 \

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
$ o% s' ^1 s; m' n( N# D8 G+ W2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
& Z2 w+ P7 }* x9 d; _2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
7 F1 W; j# p& c- t8 `" \我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
1 N+ M4 `- X) \
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

* r% E  j" E4 j0 M+ G2 ~现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

+ @9 G# y  Z3 c1 G0 O$ S" c
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
& A" U2 I. k9 F( D% V% ]; Y4 D0 \说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

4 y+ G. Q  J- @
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
$ W$ ?1 Y2 j0 ~& }) N  b( |8 x
5 J/ J6 c+ C: G# x也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


- K0 q% Y7 ~; s! B: s" n我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

# ?( u6 ]& s1 {& F9 u* t
' C! N4 M+ @% Y4 A
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
* l. ^5 L: x$ f
& n8 _2 |3 B% U) R我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! P  h) X4 X* Q- ?* n
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
7 F% [# h! [# e2 I
7 u0 X8 _! J# u# Y* Y也太简单了吧！！

0 M' I  [" {% g* z1 M# n0 M5 C+ f
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
" S2 s" t2 L- ]3 b/ v房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
8 m6 M, X2 o' Y8 c. V

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 `# n+ v2 m4 j$ _6 |  I大家看看他回贴就能了解出来.
' Z. h* H) O$ C6 h2 D; n1 t- s0 I我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
/ y" _- Q# t- e, _1 R" {8 |2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
, A8 e" L1 w. k' M: E; Z2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
, \  y) H6 O$ @! b, U4 o2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
( q3 C, X  h$ z( v" E$ [( `! M( _2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
+ |: H! K1 k. B2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
% A' d# o9 g! e: }$ c# F  s
; k3 P6 s  F: T: H1 {8 w( i- u按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
; e: K8 y, A) O, E2 s
" U! @$ Y7 S) n1 o9 X7 uratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
; n& c5 E5 r1 ^7 J
6 _1 N* j+ r! c8 h) k再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

' z! V; b& l0 a0 r1 W+ ?; D大家多交流。谢谢。
, U- ^& c. R* I& [/ K
& j2 d( m% p/ W, e4 x[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
/ [# `/ u9 K4 r" X5 f" ]& t
$ J0 s( Z6 V; I2 g我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
6 Y: i" }4 a. h1 v我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

# n; A( Z+ P( s5 ~* [你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
0 C1 l2 ^5 t% }% d0 U( l我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

* Y/ L; P3 u. \% ^
到底是谁病态？

% J& I& {. T: O4 k1 i4 x# M我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 Y* t! e  g& J
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
( S6 x6 [3 ~3 k2 h9 C: C( J) m

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, \7 b3 U( x4 Y$ k# B
0 C8 W; i6 K" r1 W) b也太简单了吧！！

. c# _) V2 x3 i- o- ?9 o
$ U5 s5 W" ?, u0 r难道你反而观之。