为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 o$ c2 d. G9 Y! A) G2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

4 X# w8 J, \) Z" M( f+ K结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

$ f" A3 _) }  W注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
* ^/ i+ E; z$ P
4 a) k, B* T/ q; z其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

4 \9 A: A, K5 Z$ e. z( B- {! }2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
$ G  |+ @, C# u; T$ @" X2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

; x/ X9 {6 a7 {' X2 F+ d- K
为什么现在不是买房的时候？
& b$ e- r# A& m/ U# [5 l+ X4 n7 O; a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 m& E) S) \- e$ w一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
7 o  u+ q+ S2 K谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2 m0 ~5 w$ A; T, l2008年爱城房事将继续调整
0 A7 L6 m4 l( g& X爱城新闻----Edmonton News
6 y" U; g- J  ~不要把歧视说成是窝里斗!
8 }) d# G. R' A& R; |移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
. J+ b! r) j7 S# ~2 T+ Z' T$ Z' D
  d2 ]# g+ K+ j' g其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

7 L5 [. y5 y" l; A6 }% x

! N1 M# |- _7 G% o为什么现在不是买房的时候？
  v- m; F: z* e. H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
! `5 L1 M; e' o; ]5 @7 E谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
/ X. }% P, |) f3 C谈房论地----Hou ...

4 Q+ v* q$ q; U* w收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
! ^2 W1 ~. ^& A9 T
; o* u" v. V$ h" V8 ~! J
5 a9 H, f4 @7 f) g! H
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  y0 r# C+ X3 s* U6 n- H4 z% i看涨派帖子的几个通病
" A# |' M+ |- P3 o; v" B% O8 a4 Q谈房论地----Hou ...

  C7 k7 R; m- {. {6 l8 v0 l; t8 X; U忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
' }- n0 k8 _5 i& [
0 t) z3 b* K# L6 _' V8 q) e* D不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
' C+ w* L# \( b/ J3 W0 }  M请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
" `8 @. j. S) ^) P. S
- q% f% x+ ]; l2 Q" J2 ^如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

( G$ p& I/ p6 Y" E5 d恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

2 e8 X7 V  Y: X/ q- e不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
! A, l3 M7 A/ E! f为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
: E6 \7 G$ |* q; wRatio是57%。

; n9 h/ P1 g& n% _: W# r如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

6 {5 c7 i; |' [; `* S9 o2 Q# T4 p, `
( i" A! {. w- c) |1 V  W

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
) l8 T" r- o) d8 q6 W2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
  Y# ^3 u9 l) j. l* f% g, S0 Q7 `8 Z2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
3 i  y! g! T2 F! S2 t. `: m2 ~这个结论怎么样？事实就是这样。"
  x/ g0 ~. o1 l8 `
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
  I2 o8 l4 j$ @- J5 q- x* g

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
9 t( l* A# k8 {; U# ]+ m说实话我确实是马甲,现实见过你.
: Z" u, _  X5 V7 [我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

- W% C7 j* n4 a- n% U% v% A8 H
# E/ D% L+ S! u: n& v" J+ V4 D现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
5 d* ?. T. `. l5 c+ d' B& `
( z  M! N9 Z) C- g- z$ |$ H; w
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
1 ?/ r  ?4 U+ f4 D8 x

! l/ v* }& D* T) Q5 G- B" g4 |
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


* d3 \* q( V3 j' d& e我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

+ s0 v! t) _) X9 v1 L& O
, P' a& p# {% O6 e. Y4 L" O; P2 `
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
9 J, }1 ?/ P, @4 \3 l
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

% n0 T4 O/ x: H6 E! ~
& [! ~) Y% A" B* R3 u是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 w* S. r5 c" G/ Q, _. w也太简单了吧！！

" N2 ^% b1 M/ z* @6 {/ c1 Q房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
% I3 L8 a5 z2 h; x大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, K1 t7 O' i% f2 x
$ Y! q! L5 t- _我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
" N3 P+ ]7 C+ P2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
5 E9 a4 P* i2 R  A, I2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
: `$ x4 ?* N  e0 Y$ J  T1 D
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
- t0 Z& V8 k! w2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
; D7 B7 w$ G/ r/ T0 P1 I( Q
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
5 p5 r" s! m0 c  o
2 I- D% y: o# D. c) N$ V$ M$ Wratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

% E* T" h. c5 R# |3 h0 N3 v再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

7 v" W6 M) l, _真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

: [! G; A# H( i0 ]6 s大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
2 T+ J% ~1 ^& P* ?! c3 a/ g5 e% Y+ r, k我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

* ?2 S/ _2 d3 [3 D我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

) F4 v; q. w# n  H
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
( k- _5 r0 N( ?$ y' |- C我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

+ l  D; N1 S9 R4 L, }3 O1 g" J. D5 M  a你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
+ y1 n, G* l$ K( {: ^# M3 R8 }3 k9 U

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
3 r+ d7 ~% f, G( m* d: {; C% C我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

7 {( D- ^4 f0 r0 y! _到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

# q3 @* W3 k6 R( v- q你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
: N3 ~; C& k$ O
6 f/ ~9 U4 z' q+ i. d0 F另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
: w2 I8 D9 k: {# i& t. x

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

' W5 k9 |; C4 x/ r+ H3 h9 ?. H
( m; O! }/ {+ s7 e  K. r3 P是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
+ N8 ^" s, e& [5 R
也太简单了吧！！

" Y1 c3 O0 {1 z5 P* t) X. W5 z; A
2 |" Y: I" c$ G0 Q难道你反而观之。