为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* R) V8 `! ]9 w
) W" l  Y$ y3 S% m- I2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
, \. k9 V% l. v2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2 p: O) q2 Q. t# s) ?2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
* k& x3 M' r4 s% V% t( E1 c2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

& w$ z: N- v& c) c: C8 W9 l+ |以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

  V. ^5 C0 [3 H( {2 Z, ~: D注意：纸上谈兵仅供参考。
0 c. ]1 t7 N- z3 b, V

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
. \4 x0 V3 v* Q6 i
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 V  K' Q% m; O* A2 M4 `/ g% A8 A
( I1 a0 s  W7 e; u5 |: I( b2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
  ~0 ~  b+ _8 n; C; u2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

! x! y' S. X) {* b4 Y

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
! Q" Z6 _& }9 a1 ]谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
! \) z$ W1 ]2 q5 u7 a2008年爱城房事将继续调整
! t) b7 ?; g+ a, w爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
. ]% V$ N+ p' d# G, t让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
. C  \# Q6 W- d谈房论地----House & Land

+ W; W% q, {# |) I8 r3 {其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 [0 S# n1 ~; y  @) @9 n: w% e3 l一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
2 v! a( Q7 ~( j6 @  [3 v  n看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

1 E( G4 o' _6 h) [收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 c+ m" |( F  n6 e$ S' M2 ]9 v. b一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
1 n6 Y9 H" [9 i3 D1 B看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( g; z/ C- {0 Y2 V8 w

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
1 d6 b0 F0 Q0 _/ z2 J: A7 \
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
; F" Z* U/ b4 a# s为什么？
% A. d7 `2 C0 c请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- V0 C3 G0 h4 TRatio是57%。

4 X8 ?* c# u7 E3 O% x如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
3 a% Z* e8 I) @" O$ T) X) I楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
: W# T* ]4 \  g$ G1 \8 _4 l
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
' E1 `0 V5 `$ S% f7 O- C# y. HRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

* P; S8 \7 u3 Z6 ~  H

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
8 R2 ?$ I) [4 ?# F8 W5 t2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
+ `: ]  u, _3 T5 H* d& j* i& n我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
& X3 v4 Q$ P0 g- z3 vratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
4 I/ u5 k4 {5 J! o这个结论怎么样？事实就是这样。"

. a$ Q: P! D$ u" [现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
! Y* @& j7 B5 P+ s/ @

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
9 N' ]) t0 a" e2 O说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

6 i  j+ N8 A; R2 N* C8 V
& L: \- R/ ^2 d! i9 u现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
: f$ w1 N  u1 `# W/ E; i' o0 }. ~) {0 E

6 n* \" W( o- ][ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

7 p+ f# s" O. P0 ~( Q
* u2 T1 D. @+ \! l9 A忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

6 x8 o. P" }- ]( |! D: u
% c: J* b' i0 M- u( p是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, g9 M8 D* n% [9 s8 C
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
5 f, [: o% |( x% U
7 r9 w: _4 a- c
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
! _$ n$ F9 v+ ^% O) I, }: k/ j& Q“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

( T  K6 H* X) J3 [我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

4 f* I. Q/ m8 l. U- P
$ d5 |- U: L) V8 y6 V5 Y4 u是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

% j5 V) m3 h' {1 D( R也太简单了吧！！

8 v3 W( \( `6 ~( R
: t  _' }5 Y5 q6 d  C2 G房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
6 }; q* W# ?' R7 K

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' d! l; A$ u& L大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
% A8 ~# t3 T, J+ K* p2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
! K! v$ E) S8 I; r& q2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
0 q- V; O! d+ X9 ^1 D+ B5 B, w2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
+ z  }9 ]3 ^! h$ J& J9 w2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
+ ]: t; L5 C& A
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
1 [' r( ^& B% z. q
# P  H" j" U8 R) |  K% |打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
0 \& R$ J& l  ]2 I2 |
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
: \  j: i; y8 R; U
' r- E1 d7 k7 k3 P再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
% n' Z: v/ s3 p8 }
0 V: N  r: T& h! z2 v, J1 ?9 R真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
6 W9 A, c7 |8 ?5 ~, J+ z) L; A0 F
+ Z+ X$ C: \4 q6 d; ?[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

3 {  @" f. {8 t5 |, M; W( j
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
% q! n3 t( B. O9 i
2 i8 H# H8 ?$ ^你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
& F+ E# v6 R6 \* k, ~; E. t

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
0 |5 E9 n! e0 {! n不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
2 H' a+ ~. C# Q大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

" y2 ?9 W' s" m" C2 ?/ H
到底是谁病态？

; _% h$ E% Z% n我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
" w, u" P8 A! {2 C! b! y+ B4 Z

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 b1 T  T0 P+ c2 J* K8 [( Q# t9 S' U
" m. b3 {7 h0 e& f
9 P5 X* X# b) L- U9 e5 Y是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
' l4 D" j1 f' f' K) V! I9 Y
也太简单了吧！！

) h& B. d$ k# i+ v: `4 x: n
/ v. p; b2 W5 }5 n: g2 R难道你反而观之。