为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

. \& H/ Z" i1 P) ^2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
' X$ R2 S0 s. o; W7 s. j2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
9 q2 L" w1 |: C2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
' j/ H3 u1 ~% p* j- R4 h' _
2 X- d8 L" I: w9 w+ l以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
% k' @: W& q+ G$ N! W4 F3 b
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
# [3 W' u0 Z% F/ S8 D6 ]2 A
; j1 ?7 C# z+ [8 t' Z0 x注意：纸上谈兵仅供参考。
) `3 z3 P' z7 Y8 t1 U7 z( E

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

# j+ U' y* A4 F3 j6 A% y其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
& I+ b, O# z+ |$ N许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
  F' |) ~# k: l. S, j
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

0 T9 T# Q( v3 M

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
7 ~. `6 e4 ], K* C爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
/ Q$ C7 m: o0 @让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

+ O# y) Z+ |8 I其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
" f, D: U. \7 V8 Q8 l一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ u' v8 a% T( k( T# V( |$ y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! D1 b) V4 `5 {" O- ]  _看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

7 t' P1 L. `, e  b收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

6 Z/ K$ ]* t0 [/ R忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
" v: d) Q9 I3 G0 p0 g- ]说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

( V8 w4 r* L  t, ^9 X) [不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. _- @) w0 P1 h7 ^# t# Q1 n% Q为什么？
1 c! q: X& U; u$ r. b. _( {0 G' f请问：2003年一月份的平均房价是多少？
  s5 L6 E! z3 T+ Q# ^% v2 f1 g- I$ pRatio是57%。
' r! S$ i: v: f  }4 s
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
: I( T* _' P0 W9 y, C; i我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
5 J9 ~  i+ y1 b8 e5 J
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
& G+ y, C5 y& U" P" n楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. E) p5 a( \- f1 I7 L
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
6 {- A# N, x8 G/ A/ t) S为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
/ @4 P. s; l- S7 I! m0 ~
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 K9 Q2 w; M% ]: ^# m" k$ a
: z' V% v8 ~, X& l6 k# ^

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

9 }  M% ]1 p; z8 N: G“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
) C) |7 f/ g; b! p9 C! b这个结论怎么样？事实就是这样。"
3 D$ g  |0 w+ I7 l6 z" u: S5 V
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
+ S+ y9 Y  @" ~  j5 H2 V/ i说实话我确实是马甲,现实见过你.
& ~1 i- H* l( u' G/ j! r* e我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

' V; d3 @" J; C- c' [1 f$ k1 s$ R现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
) C0 ?1 |% E  N/ G8 W* C1 r这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
# A) T- ~; C$ @/ Q& K$ F# X" v

+ M' w3 H! I# v; j9 w, K# S3 J[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

9 f) O; k5 o+ a( Y/ F
  S1 m/ G+ \$ A; D2 K忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

4 I8 i, s9 l7 i9 h7 B( a是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

- N" G1 H' x$ W0 [' v5 V0 ?也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

5 e) i2 l' C' d. t( Z
1 K. d7 k# `$ H0 e/ `我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

0 k5 l& s$ p( \+ d* G8 J
" {  [6 _/ y" }4 `* k
5 |; d/ _% X2 D$ P( v请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

7 |+ n# v/ Z9 X, }5 l
+ Q$ d/ I3 M9 v7 k: r3 o是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 U- \- I& }( Z' _
也太简单了吧！！

& V7 D8 C# e; p: r% @' _6 E
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
* F5 F2 q" N6 v4 T0 F  Z" y我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
) W# T2 K( n, ]0 F
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
4 `$ B5 s; A9 Z; k4 k2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
$ ~/ \0 t  d: v7 I6 \' w8 D2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
+ X9 M& d# z7 V2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
! e7 `$ x. g. {0 e6 J4 u" T
* z0 f: ]* _# D$ d2 S. g: {6 x按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
# |3 e% M& a) W; D$ w% Z. p/ z
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
, {2 A! u" J# e8 _+ F5 l9 @) N
- M- g+ k9 g- Z6 w3 Q8 _ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

; R: G3 R8 @1 e真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

$ d  }& x8 I4 \+ f% k0 D. g4 ]' @大家多交流。谢谢。
) f+ J; q& x2 r" h6 M# N
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 x6 U% h/ F8 o. H
$ F8 U4 S- ?1 W我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

- G2 T! W9 F. t3 ~6 s
, h( p- m7 U* z1 \7 n4 m& D你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
0 r8 R% o- l. f, }
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

/ G8 _: r, P* A' v+ t9 s你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
$ H: C' s! s8 l/ T

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

" v* E* l9 I% x9 C也太简单了吧！！

* H* Y8 T8 C( d' O& e
# Q7 p- W7 P% ~- t难道你反而观之。